Чи стануть українські міста більш комфортними для проживання?





Google+
17.07.2011 00:15
Статті про нерухомість | Чи стануть українські міста більш комфортними для проживання?

 

Міста Україні розвиваються хаотично. Забудовник, який має фінансові ресурси, легко перетворює ділянку парку в територію житлового комплексу, а басейн - у «висотку». Разом з тим розроблений нескладний механізм захисту інфраструктури міст, за допомогою якого можна забезпечити достатню кількість дитячих садів і не дозволити спорудження будинку на місці дитячого майданчика. Як використовують місцеві влади перевірений століттями містобудівна інструмент в українських реаліях - на благо чи на шкоду, з'ясовувала «ВД».

Ми новий світ побудуємо? ..

«Вчора забрав дружину з пологового будинку, а сьогодні вранці зайшов у дитячий садок, записав дитину в чергу. Сусіди попередили, що якщо записуватися пізніше, то вільних місць уже не буде ». Це не анекдот, це розмова батьків, що живуть у районі-«новобудові» українського мегаполісу.

Жителі великих міст найбільш гостро відчувають проблеми незбалансованої забудови та дефіцит об'єктів інфраструктури. Нові мікрорайони будувалися в незалежній Україні, коли радянські державні механізми забудови вже не працювали, а нового українського містобудівного законодавства ще не було. Тому правили закони ринку: вигідно - не вигідно. І в гонитві за прибутком дитячі сади, поліклініки, ігрові майданчики будувати «забували». Причому покладені суми на їх зведення будівельники в міськбюджеті справно перераховували, але там вони загадковим чином «випаровувалися».

Перші спроби законодавчо навести містобудівна порядок в Україні робилися десять років тому. Тоді України прийняла кілька законів, що зобов'язало міста затвердити плани забудови населених пунктів, щоб порядок їх облаштування. Але закони не заробили, а забудова пішла ще більш хаотично. «Висотки» стали рости на місці парків та дитячих майданчиків.

У цьому році законодавці пообіцяли початок революції в містобудуванні, прийнявши новий Закон - «Про регулювання містобудівної діяльності».

«ВД» вирішила розібратися, чи здатний він зробити українські міста більш комфортними для проживання. У спецпроекті «Градус будівництва» ми проаналізуємо, як врахувати інтереси мешканців при плануванні територій, хто має відповідати за наведення порядку в місті та чи можна захистити парки від забудови. Спецпроект ми відкриваємо публікацією про новий для України містобудівній документі - зонінг. «ВД» запрошує до діалогу всіх зацікавлених учасників процесу - будівельників, архітекторів, проектувальників, чиновників і небайдужих городян.

Коли над станцією метро «Театральна», в самому центрі Києва, вирили котлован, місцеві жителі не могли повірити своїм очам - стіну нової будівлі почали зводити лише в ... шести метрах від фасаду 7-поверхового будинку, пам'ятника архітектури радянського періоду. І це при тому, що, згідно з будівельними нормами, відстань між стінами повинно бути не менше 20 м, а безпосередньо над станцією метрополітену масштабне будівництво і зовсім заборонено.

 

Хаотична забудова
Підхід до забудови мікрорайонів українських міст за останні двадцять років серйозно змінився. Наскільки - можна побачити, проїхавши по районах міста. У побудованих в радянські часи дитячий садок є в кожному кварталі, школа, поліклініка - на кілька кварталів. У кожному дворі - дитячий, спортивний майданчики, кілька рядів дерев між будинками. У районах, які будувалися вже в незалежній Україні, пріоритети інші - дитсадок вдень з вогнем не знайдеш, їх кількість в рази менше необхідного, хоча щільність населення значно вище. «Довжина черги в дитячий сад і в поліклініці має прямо пропорційну залежність від висоти стоїть поруч житлового будинку», - жартують жителі «висоток». У інфраструктурних проблеми жителі, як правило, звинувачують будівельників. Проте звинувачення ці в більшості своїй несправедливі. При будівництві об'єктів компанії перераховують до міського бюджету обов'язковий внесок на розвиток інженерної та соціальної інфраструктури. За ці гроші і повинні зводитися дитсадки і поліклініки. Але міська влада завжди запевняли, що цих грошей недостатньо.

Міста дедалі щільніше забудовуються, і під приціл забудовників все частіше потрапляють зелені зони і береги річок і водойм. Наприклад, жителі Харківського масиву столиці втратили частини пляжу на озері Сонячне - за останні п'ять років берег забудували ресторанами. І подібних прикладів - безліч у кожному місті.

При наявності Генерального плану розвитку міста було б складно затвердити проект землевідводу на березі чи в парку. А поки містобудівна документація не розписана детально по ділянках, набагато простіше отримати добро на будівництво на місці фонтану. І це не авторська метафора, а сувора реальність. У Києві після проведення реконструкції бризгательний басейн на Львівській площі «перетворилася» ... у чотириповерховий ТРЦ сучасної дзеркальної зовнішності. Він зайняв усю площу і закрив собою не лише гарну архітектуру старих будинків, а й сонце їх мешканцям.

Примірне розвиток

У радянські часи планування міст було оптимальним. При забудові нового міста чи району на багато років вперед прописувалися всі деталі - щільність забудови, кількість інфраструктурних об'єктів, відстані між будинками, дороги, школи, лікарні, магазини тощо Інфраструктурні об'єкти зводилися з урахуванням кількості жителів району.

В кінці 1990-х реформи в країні докотилися і до містобудівної сфери. Взявши рівняння на Захід, українські законодавці вперше за роки незалежності прийняли основоположні закони: у 2000 р. - Закон «Про планування і забудову територій», у 2002 р. - Закон «Про генеральну схему планування території України». В них передбачалося, що міста повинні розробити генеральний план - масштабний документ, прописує засади розвитку населеного пункту. На ньому мають бути позначені транспортна система, території житлової забудови, промислові та зелені зони. На додаток потрібно було скласти детальні плани територій (ДПТ), більш докладно позначають інфраструктуру районів. Це допомогло б розвиватися містам прогнозовано і гармонійно. Але містобудівна документація затверджена менш ніж на 20% території України. Найбільш активно створенням генпланів займалися в Чернігові, Черкасах і Полтаві. Місцеві власті пояснюють відсутність планів дефіцитом коштів у бюджетах на їх розробку. Але доводи ці не дуже переконливі - наприклад, в 2008 р. з держбюджету виділили субвенцію у розмірі 1,5 млрд грн., Які територіальні громади могли спрямовувати на виготовлення генпланів або схем планування територій. Але на ці цілі використали менше 10 млн грн. «Прийняття чіткого, зрозумілого генплану (з усіма супутніми документами - прим." ВД ") невигідно ні влади, ні забудовникам. Адже звідки беруть нові ділянки під забудову? Із земель рекреаційного призначення. А виділити ділянку, який належить до зеленої зони, значно простіше саме тоді, коли немає генерального плану, - упевнений Андрій Странніков, депутат Київради, член фракції партії «Удар Віталія Кличка». - Це стосується і маленьких містечок, мерам яких вигідно виділяти землю в ручному режимі ».

Що цікаво, на просторах колишнього СРСР настільки гостро проблема відсутності документації варто тільки в Україну. У всіх інших країнах це питання вирішене. У столиці Росії, де в 1990-х загострилася проблема хаотичної забудови, «висотки» виростали в самому серці столиці, вже взяли на озброєння європейський досвід зонування. Москву планують розділити на «зони стабілізації» та «зони розвитку». У зонах стабілізації будівництво буде заборонено, можна буде тільки проводити капремонти та благоустрій територій (докладніше - див «А як у них?», Стор 24).

У країнах Європи міста вже давно розділені на зони, в яких діють обмеження на забудову та документально прописано до дрібниць, що і де можна розташувати. Чіткі умови і обмеження роботи, в першу чергу для кварталів історичної забудови, дозволяють зберегти архітектурну спадщину, планувальну структуру, характер середовища міста. Приміром, у центрі Парижа обмежена висотність будинків, будівництво нових будівель і комунікацій у центрі, тому значна кількість ділових організацій переїхало або планує переїзд в зручні передмістя. У Варшаві заборонили будувати хмарочоси поблизу архітектурних та історичних пам'яток.

Побудуємо по-новому

Кількість об'єктів інфраструктури в районі, площі зелених зон, відстані між будинками, кількість дитячих майданчиків та інші норми комплексної забудови були затверджені на початку 1990-х років. Вони детально прописані у державних будівельних нормах - ДБН 360-92 «Планування і забудова міських і сільських поселень». На їх основі повинна складатися містобудівна документація - генплан, план забудови району, ДПТ. Ці норми від радянських істотно не відрізнялися, але ось дотримувалися вже не настільки ретельно.

«Норми комплексної забудови законодавчо прописані чітко. Але містобудівні вимоги не дотримуються органи місцевого самоврядування, які обирає народ », - констатує Анатолій Беркута, перший заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ.

Відповідальність за дотримання норм забудови в Україну фактично лежить на органах місцевого самоврядування. Але юридично до них складно пред'явити претензії. Вони коректують містобудівну документацію в ручному режимі, вносячи зміни в генеральні плани мало не на наступній сесії після їх прийняття. У результаті колективна відповідальність обертається безвідповідальністю і безкарністю. Тільки за час роботи Леоніда Черновецького на посаді мера Києва в генплан було внесено 1,5 тис. змін.

Втім, сказати, що влада не бачать проблеми, було б несправедливо. Про проблеми хаотичної забудови кажуть при кожному уряді. Про припинення будівництва над станцією метро «Театральна» у Києві, розпочатого в 2006 р., вже висловилися чиновники всіх рівнів, але забудовнику це не заважало продовжувати роботу. Втім, нещодавно будівництво завмерла, але чи надовго - невідомо.

Щоб уникнути подібних проблем у майбутньому, Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», який набув чинності в лютому с. р., зобов'язав місцеву владу розробити зонінг - документ, в якому мають бути детально прописані обмеження щодо будівництва на кожній конкретній ділянці - висотність і цільове призначення будівель, об'єкти інфраструктури та ін Такий підхід повинен захистити міста від непродуманого використання землі. І це вже вдалося зробити в Чернігові. Викладений у відкритому доступі зонінг допоміг інвесторам без звернення до влади ознайомитися з умовами будівництва на конкретних ділянках і захистив чиновників від тиску з боку забудовників (див. «Зонінг Чернігова», стор 22). Успіхом цей експеримент багато в чому зобов'язаний доброї волі місцевої влади. Але таку можуть проявити далеко не всі чиновники. У першу чергу в зону ризику потрапляють міста, в яких відчувається дефіцит ділянок. Для тих, хто розпоряджається землею в таких населених пунктах, зонінг може виявитися непотрібною тягарем.

Щоб зонінг не спіткала доля неопрацьованих документів-попередників, законодавці прописали, що з 1 січня 2012 р. місцеві влади, затвердили його, не зможуть розпоряджатися землею - ні здати в оренду, ні продати. На сьогодні це основне джерело наповнення місцевих бюджетів, і міста постараються без нього не залишитися.

Настільки термінова розробка зонінгу нагадує спробу влади розставити меблі в квартирі будинку, фундамент якого ще не закладено. Наскільки все заплутано в регіонах, можна судити з казусу, що стався з Києвом - через відсутність чітких кордонів сусіднє село Коцюбинське включило у свою межу ... 3 тис. га лісової зони столиці. Тепер доводити неправоту місцевої влади потрібно в суді. А судові земельні спори можуть розтягнутися на довгий час.

Для розробки зонінгу спочатку потрібно створити систему містобудівного кадастру, винести в натуру межі адміністративних одиниць і населених пунктів (див. інтерв'ю з Віктором Глєбою, стор 26-27). Після чого потрібно розробити схеми планування областей та районів, генплани населених пунктів, а вже потім приступити до підготовки зонінгу. У «поспіху» на місцях можуть прийняти недопрацьовані або неякісно складені генплани, які не дозволять містах повноцінно розвиватися. Через дефіцит місцеві бюджети не зможуть знайти кошти на створення зонінгу, і чиновники люб'язно погодяться взяти фінансову допомогу інвесторів у його розробці, що дозволено робити новим законом. А тоді може вийти як в анекдоті - хто платить, той і дівчину танцює. І зонінг мало того, що буде прописаний під інтереси конкретних інвесторів, але ще й узаконить незаконні землевідведення та будівництва.

Уникнути цього допомогло б закріплення персональної відповідальності, яку повинні нести всі учасники процесу, які поставили свою резолюцію на документі. Але вона законодавчо поки ніяк не прописана (див. бліц-інтерв'ю Ігоря Соколова, стор 20). За недотримання норм забудови при складанні містобудівної документації повинні бути встановлені високі штрафи тим, хто її розробляє і затверджує. Примітно, що відповідні норми були в проекті закону, але у фінальній версії з нього зникли.

«Сьогодні інвестор знає, що простимулювавши певним чином чиновників, він може внести зміни в генплан і реалізувати свій план. І тому незрозуміло, кому за це пред'явити претензії, ніхто не несе відповідальність, - каже Віктор Матчук, член комітету ВР з питань будівництва, містобудування і ЖКГ. - Зараз йде робота над законом (Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» є рамковим, для його виконання повинні бути розроблені 27 положень - прим. "ВД"), згідно з яким найбільшу відповідальність буде нести не юридичне, а фізична особа, той, хто брав принципове рішення. Навіть якщо людина змінить три місця роботи, його все одно знайдуть ». Але ситуація не зміниться до тих пір, поки закони не перестануть порушувати ті, хто їх приймає, адже зараз найбільш скандальні будівництва ведуться компаніями, які належать можновладцям. Втім, цей сценарій поки з розділу фантастики.

Не життя - боротьба

Урбаністи, що вивчають розвиток міст, все частіше проводять аналогію між українськими містами-мільйонниками і мегаполісами Латинської Америки. Останні для звичайних громадян стають все менш комфортними для життя. Перші глобальні реформи у містобудівній сфері Україна власті зробили в кінці XX століття. Прозахідний шлях розвитку, на який націлилася країна, луною відгукнувся і в законах, що регламентують розвиток міських територій.

Але перший млинець виявився глевким - левова частка успішно працюють в Європі документів у нас навіть не була розроблена. І не стільки через дефіцит коштів або небажання місцевої влади промальовувати свої території в деталях і дрібницях. Наводити порядок треба на державному рівні з самих основ - створення земельного та містобудівного кадастру.

Англосаксонська модель управління територіями базується на 400-літньому право землекористування, а перший закон, регулюючий забудову Лондона, з'явився ще в XVI столітті. Схеми планування європейських міст відшліфовувалися роками. Через кілька років влада Україна ризикують наступити на ті ж граблі.

 


0,5%

У такому обсязі були профінансовані з 2004 по 2011 рр.. роботи з розмежування земель державної та комунальної власності - основи, без якої неможливо навести порядок у містобудуванні. У цьому році на зазначені цілі з місцевих бюджетів виділено майже в 30 разів менше запланованого - 9 млн грн. Хоча спочатку, за даними Держагентства земельних ресурсів України, передбачалося направити 275 млн грн. з місцевих бюджетів і 1,5 млн грн. з держбюджету

115 міст
відмовили у доступі до своїх Генпланів активістам Східноукраїнського центру громадських ініціатив, які проводили моніторинг їх доступності. З 196 найбільш великих міст копії основних креслень надали тільки п'ять: Калуш, Моршин, Хмільник, Щолкіно і Южноукраїнськ. Влада 84 міст мотивували відмову наявністю грифів «таємно » або «для службового користування ». Для порівняння: у Німеччині або у Франції цю інформацію можна отримати без проблем


15 млн грн.

в середньому доведеться викласти місту-мільйоннику за розробку зонінгу - документа, що деталізують забудову і розвиток території. Однак це лише приблизні оцінки. Більш конкретно сказати, у скільки обійдеться розробка зонінгу для окремо взятого населеного пункту, поки сказати складно, оскільки ще чітко не прописано, як він має виглядати, що утримувати і хто його буде розробляти. Всі ці важливі деталі повинні бути зафіксовані окремою постановою Кабміну.

Недешево коштуватимуть містах і генплани. Приміром, генплан столиці, прийнятий у 2002 р., обійшовся міській казні в 7 млн ??грн. На розробку нового Генерального плану розвитку Києва до 2025 року необхідно вже втричі більше - 23,5 млн грн. Повний же комплект містобудівної документації, яким, згідно з новим Законом «Про регулювання містобудівної діяльності», повинні обзавестися всі муніципалітети, обійдеться їм в цілому в 2,5 млрд грн.

 


А як у них?

Париж
Вперше зонінг в Парижі був застосований ще у 1852 р. Тоді за планом удосконалення міста цілі квартали старих споруд були зруйновані, і замість дерев'яних будинків і лабіринтів вузьких вулиць з'явилися широкі проспекти і збудовані в єдину лінію кам'яні будівлі. Ці принципи градоустройства збереглися до цих пір: висота і розміри будинків підпорядковуються єдиному закону рівномірності. Приміром, у центрі Парижа позначена зона, в якій заборонено будувати будівлі вище дев'яти поверхів. З середини XIX ст. було зроблено лише кілька винятків з правил, завдяки чому Париж залишається «плоским». У столиці Франції є окремий діловий район хмарочосів Ля Дефанс. Практично всі житлове будівництво було винесено в передмістя і сформований так званий Великий Париж. У сучасній Франції термін дії планів використання територій спеціально не встановлюється, але внесення змін і доповнень до них відбувається кожні десять років. Закони ускладнюють будівництво нових будівель і комунікацій у центрі, тому багато організацій переїжджають у передмістя.

Лондон

Фундамент зонування Лондона був закладений в XVI столітті, коли місто було поділено на три основні території, в залежності від їх функціонального використання. Перший закон, регулюючий забудову міста, був виданий в 1580 р. Його можна вважати основним і для сучасного Лондона. Промислові райони з першими доками і робочими кварталами склалися в комплекс Іст-Енду. Поселення родовитого дворянства, що групувалися навколо королівського палацу, дали початок житловому району аристократів - Вест-енду. З розвитком міста у ньому яскравіше виділився новий район - Сіті, де розташований торгово-адміністративний центр. Він став районом контрастів старого і нового. З 1980-х років у Лондоні почали освоювати нову зону: прибережний район трущоб в результаті грандіозної реконструкції перетворився в сучасний район Докленд. У столиці Великобританії діє жорстка заборона на будівництво в зелених зонах, завдяки чому значну частину міста до цих пір займають парки та сквери - вісім Королівських парків займають площу близько 2 тис. га.

Москва

Перша комплексна містобудівна документація Москви була прийнята в 1935 р., за нею місто гармонійно розвивався до 1990-х років. Але потім розвиток столиці стало хаотичним - в документи вносилися численні зміни, а «висотки» будували там, де бажав інвестор. Нинішній генплан Москви, третій за рахунком, прийняли тільки після шести років суперечок, у 2005 р. У тому ж році був затверджений і довгострокові план розвитку міста до 2020 р. Але по ньому столиця Росії розвивалася недовго - в кінці 2008 р. з'явився проект розвитку Москви строком до 2025 р. Головна його ідея - в поділі на «зони стабілізації» та «зони розвитку». У зонах стабілізації роботи повинні обмежитися проведенням капітальних ремонтів і благоустроєм територій. У районах, що потрапили в зони розвитку, або реорганізації, влада дозволила проводити реконструкцію та знесення застарілих морально і фізично будівель, а також вести нове будівництво. Це викликало багато протестів у москвичів, що побоюються, що під забудову можуть потрапити історичні місця столиці. У березні цього року новий мер Москви заявив, що в центрі міста планують повністю заборонити нове будівництво. Однак документального підтвердження цьому поки не прийнято.

 

 







































https://www.vd.ua/rubrics-3/16038/
Теги до контенту: нерухомість у регіонах
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти