Чи стане цивілізованим ринок сільгоспземель?





Google+
02.02.2011 20:10
Статті про нерухомість | Чи стане цивілізованим ринок сільгоспземель? Жоден уряд не проводив ні земельної, ні аграрної політики, яка відповідала б практиці західних країн, на цінності яких ми орієнтуємося. Чому? ..

Зняття мораторію на продаж землі готується давно. Двічі за останні п'ять років його скасування відкладалася. Сьогодні влада взялася за це серйозно. Віктор Янукович 22 грудня віддав доручення Кабінету міністрів у місячний термін підготувати законопроект "Про ринок землі", після прийняття якого буде заснована вільний продаж земель сільськогосподарського призначення, пише УНІАН.

Робоча група у складі експертів і чиновників Міністерства аграрної політики і продовольства кілька місяців працювала над законопроектом "Про звернення земель сільськогосподарського призначення". Втім, варіант документа, який оприлюднило Державне агентство земельних ресурсів 24 січня (законопроект "Про ринок земель"), який буде виноситися в сесійний зал парламенту, в частині щодо обігу сільськогосподарських земель, істотно відрізняється від тих норм, які пропонувала робоча група міністерства.

Які загрози несе вищезгаданий законопроект для аграрного виробника? Чи є в документі статті, які зроблять ринок сільськогосподарських земель цивілізованим і соціально орієнтованим, як в США, ЄС чи Індії? Про це ми розмовляємо з експертом, генеральним директором Центру аграрних реформ, професором Любові Молдован.

Любов Василівна, хто відповідно до законопроекту Державного агентства земельних ресурсів зможе купувати землі сільськогосподарського призначення?

Мораторій на продаж сільськогосподарської землі слід знімати. Але це слід робити після того, як буде чітко відпрацьована головна складова частина аграрної реформи, яка називається "формування ринку землі". Стихійного ринку землі сільськогосподарського призначення немає в країнах, на які ми орієнтуємося. Він повинен функціонувати за чіткими правилами. Це має бути не тіньовий рух в інтересах латифундистів, а в інтересах селянина і суспільства в цілому.

Для цього закон повинен у першу чергу визначати суб'єкт права на придбання земель сільськогосподарського призначення. У проекті Державного агентства земельних ресурсів сказано, зокрема, що таке право мають громадяни України, юридичні особи. Але які саме юридичні особи? У нашому проекті закону, який розроблявся робочою групою Міністерства аграрної політики і продовольства, передбачалося, що це право надано суб'єктам сільськогосподарської діяльності, які мають постійне місце реєстрації, де розташовані земельні ділянки, платять податки і збори до місцевого бюджету. Необхідно також сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві. Несільськогосподарські компанії не мають права купувати власність на землі сільськогосподарського призначення.

Ці норми нами не придумані, ми вивчили аграрне законодавство Польщі, Франції, США, Канади. Такі норми існують для того, щоб не "пролетаризувати" сільське населення. Пролетареві нічого втрачати, сьогодні йому платять - він працює, не платять - їде до Іспанії або Швецію. За таких умов ніколи не буде облаштування сільській місцевості.

Триватиме обезлюніваніе сільських поселень, тиск на ринок праці, зростання безробіття та бідності і соціальної напруги. Цього не допускає жодна країна, яка дбає про осілості сільського населення, сільському розвитку та соціальній стабільності. А люди, які займаються сільськогосподарською діяльністю, є системоутворюючим ядром сільських поселень.

Фермерів мало і у Франції, і в Америці, проте у сільській місцевості проживає 20-25% населення, з якого фермера обслуговує 9-11 чоловік. Тобто мова йде про те, щоб у селі жили господарі, а не пролетарі. Це може бути сімейна ферма або кооперативне об'єднання власників земельних ділянок. Може бути індивідуальний чи колективний труд, але набувають право власності на землю ті, хто там живе. А не просто багаті громадяни, які живуть у містах, а то й за кордоном, і наймають селян, щоб вони працювали на них за низьку зарплату. В оприлюдненому проекті закону цих пропозицій немає.

Ви та інші аграрні експерти в своїх інтерв'ю та статтях звертаєте увагу на те, що головна біда українського села - створення латифундій, концентрація великих масивів орендованій землі в руках торгово-фінансово-промислових компаній. Чи містить законопроект, запропонований земельною агентством, якась протидія таким процесам?

Безумовно, закон повинен містити обмеження щодо переходу сільськогосподарських земель у власність та в оренду. Наприклад, в аграрному законодавстві Польщі є пряме обмеження: не дозволено мати господарства більш ніж 300 гектарів. В інших країнах немає прямого обмеження щодо землекористування. Однак у законодавчих актах закладені умови, які потрібно було дотримати, щоб отримати ліцензію на право займатися сільськогосподарською діяльністю, а отже, і придбати або взяти в оренду сільськогосподарські угіддя.

Ці умови такі, що фактично обмежують землекористування. У США, наприклад, для фермерів обмежується загальна сума державної підтримки. За такої умови розширення землекористування втрачає сенс, тому що без державних дотацій виробництво на цих землях буде невигідним. У США в групі найбільших фермерських господарств землекористування в середньому не перевищує 800 гектарів.

Політика та законодавчі норми в західних країнах побудовані таким способом, щоб не допустити ні подрібнення, ні концентрації землі в одних руках.

А що пропонує український законопроект? «Максимальна гранична площа ділянок, що може перебувати у приватній власності однієї особи для ведення аграрного виробництва в межах відповідного регіону, встановлюється Кабінетом міністрів». Тобто закон знімає з себе відповідальність за землеограніченіе.

Але ми розуміємо, що означає перекладання конкретного питання на міністерство або Кабмін. Закон про ринок землі повинен мати пряму дію, тому що закон один, а міністри змінюються, і завжди нова команда починає діяти по-своєму. Землеограніченіе має диктуватися законом. Крім того, запропонована земельною агентством норма містить лазівку. Граничний розмір ділянки для ведення виробництва для однієї особи встановлюється відповідно до регіону.

Але, по-перше, немає визначення, що собою являє "регіон". По-друге, а якщо особа захоче мати ці граничні площі в декількох регіонах? Тобто якщо оптимальне господарство для якогось південного регіону становить 5 тисяч га, то землевласник купить 5 тисяч в одному регіоні. Якщо для західного регіону - 2 тисячі, купить в західному 2 000 га. У законі ця норма повинна бути виписана так, щоб зробити неможливою різну її трактування.

А як буде встановлюватися ціна на землю - на її продаж та оренду?

Безумовно, закон повинен містити механізми ціноутворення ...

У законопроекті передбачено, що "мінімальна ціна для земель державної власності повинна відповідати експертної оцінки вартості". А як щодо землі приватної власності? У нас у державній власності не так багато земель, і їхній обіг не може впливати на ціноутворення в цілому на ринку землі. Механізм ціноутворення повинен бути таким, щоб він не допускав ні демпінгування, ні спекуляції всіма сільськогосподарськими землями, незалежно від того, хто продає - підприємство, селянин чи держава.

Щодо орендної плати, то у нас - це 3% від вартості земельної ділянки. Але, по-перше, орендарі цього рівня не дотримуються, по-друге, вартість землі, прописана в сертифікаті, на сьогодні є заниженою, оскільки індексація не відповідає реальної інфляції. По-третє, людям орендну плату на 80% віддають натурою.

А в США, скажімо, не дозволяється в оренді така вакханалія. Тут є чіткі правила Міністерства сільського господарства, які передбачають вісім варіантів при визначенні орендної плати. Фермер може обрати будь-який один з восьми. Наприклад, один з варіантів передбачає, що підсумкова орендна плата становить 40% вартості врожаю, другий - встановлює базову оренду 150 доларів за акр і доплату в кінці року за кожен акр в сумі 25 доларів, якщо врожайність перевищує базову для регіону. По кожному варіанту середня плата становить, в залежності від якості, від 5-6 до 8-10% вартості землі.

Або візьмемо Францію. Там встановлюється "коридор" орендної плати для кожного регіону, дотримання якого контролюється префектом. У середньому вона досягає до 6% вартості землі.

Припустимо, закон закріпить право на купівлю земельних ділянок за селянами. А хто з них в змозі це зробити?

Без державної підтримки селяни не куплять землю ні в нас, ні в Європі. Хто при сьогоднішніх умовах має такі кошти? Їх не мають навіть керівники господарств.

Давайте згадаємо, як це було колись. У другій половині ХІХ століття в Російській імперії спеціально було створено земельний банк, який видавав кредити на термін від 17 до 55 з половиною років. Сума кредиту складала 80-85% купівельної ціни під річних 4,5%. Зараз у Франції в кооперативному банку "Креді Агріколь" селянин може взяти кредит на покупку землі під 2%. В ЄС дозволено також створювати фонди для підтримки придбання фермерами земельних ділянок за пільговими позиками.

Тобто, на думку експертів, закон повинен містити механізми фінансової підтримки придбання фермерами землі. Окремо має бути передбачено підтримку придбання земельних ділянок для молодих фермерів, як це має місце у світовій практиці. Без такої фінансової підтримки соціально орієнтований ринок земель сільськогосподарського призначення організувати неможливо.

Законопроектом земельної агентства передбачено впровадження державного оператора ринку землі. Це правильний крок?

Закон повинен легалізувати принципи функціонування державної інституції з регулювання ринку сільськогосподарських земель. Агентство пропонує створити "державна спеціалізована установа з управління землями сільськогосподарського призначення". Це заслуговує позитивної оцінки. Однак у тексті мова йде лише про регулювання обігу державних земель сільськогосподарського призначення, що є неправильним: оператор повинен регулювати обіг всіх сільськогосподарських земель, як це прийнято у світі. Читаємо законопроект далі: "Порядок створення та функціонування встановлює Кабінет міністрів".

Наголошую ще раз: не можна переводити ці речі на нормативні акти виконавчих органів. Переносити на кого-то - занапастити справу. Коли це стає нормою проекту закону і обговорюється в сесійній залі, є більше шансів легалізувати функції спеціалізованої установи, які відповідали б інтересам селян і суспільства в цілому, а не окремих бізнесових груп. А якщо це передається бюрократичним функціонерам, то перемагає лобіювання сильних ...

Для легалізації функцій і повноважень спеціалізованої установи варто звернути увагу, як працює агентство з регулювання ринку землі у Франції Safer. Делегація від Міністерства аграрної політики вивчала досвід законодавчого забезпечення функціонування цієї установи. За законом, Safer має переважне право купівлі сільськогосподарських земель, сприяння їх продажу, в першу чергу початківцям і молодим фермерам, причому на некомерційних засадах.

Агентство шукає покупця землі протягом 5 років, консервуючи ділянку або здаючи сусіднього фермеру в оренду. Якщо фермер продає земельну ділянку, то має обов'язково повідомити про умови продажу Safer. Не має права фермер продати землю кому завгодно і за скільки завгодно. Safer контролює дотримання норм обігу сільськогосподарських земель, закріплених у законодавстві.

В українському законі слід виписати такі ж функції і права спеціалізованої установи.

А чому, думаєте, ваші напрацювання в робочій групі не знайшли підтримки в Державному агентстві земельних ресурсів?

Це повинні розслідувати журналісти. Я не знаю, чому цей закон взагалі до цих пір не прийнятий, адже стосовно нього тривають дискусії вже не один рік. До зняття мораторію люди його вже вивчили б і знали б, як вести себе на ринку земель.

А тепер знімуть мораторій, селяни не встигнуть нічого засвоїти, зате знайдеться сотня юридичних контор, які будуть знати, як знайти лазівки, не передбачені законом, щоб реально нечесним, але формально законним шляхом скупити земельні ділянки.

У чому причина, що так все затягується? Лобіювання латифундистів? Недооцінка ролі селян у розвитку сільського господарства та економіки в цілому? Ігнорування загальноприйнятих у світовій практиці механізмів підтримки багатофункціональності сільського господарства? Не знаю ...

Взагалі до цих пір жоден уряд не виробило і не реалізувала на практиці ні земельної, ні аграрної політики, яка була б адаптована до практики західних країн, на цінності яких ми орієнтуємося. Чому? Я сама хотіла б мати відповідь на це питання.

www.zagorodna.com
Теги до контенту: земельна ділянка
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти