Будівництво: підсумки 2010

Підводячи риску під підсумками 2010 р., хотілося б розставити акценти на найкращі по своєму позитивному і негативному значенню законодавчі ініціативи, виклавши їх у суб'єктивнійй авторській хронології. Оскільки інвентаризація законодавчих новел, вироблених за 2010 рік, - справа статистичне і невдячна, що приводить до песимістичних висновків, ми вирішили від неї відступити.

Будівельне законодавство: ТОП-5 досягнень 2010
Досягнення української законотворчості в будівельній сфері явище більшою мірою пов'язане з виправленням невдалих, раніше імплементованих законодавчих новацій. Тому ці досягнення для змучившись практиків є довгоочікуваним.

- Продовження антикризових заходів

- Впровадження проектів доступного житла

- Регламентація порядку встановлення форс-мажорних обставин у будівництві;

- Скасування проектної декларації як обов'язкового виду дозвільних документів для проектів житлового будівництва;

- Спрощення реєстрації об'єктів незавершеного будівництва

Будівельне законодавство: ТОП -5 розчарувань 2010
Так склалося, що розчарування є невід'ємною і завершальною складовою українського законотворчого процесу. Як правило, до розчарування практиків призводить неможливість реалізувати багатообіцяючі новели, або отримання кардинально протилежного ефекту від їх реалізації. 2010 рік не виявився виключенням в частині генерації сумнівних норм, до числа яких можна віднести наступні:

- Заборона на використання заставних у проектах будівництва житла;

- Продовження заборони на достроковий вихід інвестора з проектів будівництва житла;

- Впровадження державного-приватного партнерства, яке не запрацювала, а створило проблеми для застосування договорів спільної діяльності і концесій;

- Оренда житла з викупом так і не запрацювала на практиці;

- Фактичне скасування принципу «мовчазної згоди» при отриманні дозвільних документів у зв'язку з виключенням із закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» норм, що регламентують порядок його застосування. Рівно три місяці проіснував принцип мовчазної згоди, вселяє надію на замовників на захист своїх прав у разі, якщо дозвільні органи будуть порушувати терміни видачі дозвільних документів, встановлені законами.

Будівельна реформа: очікування і побоювання 2011
У 2010 році була зроблена спроба перейти від експериментів до більш рішучих, революційним крокам, а саме до розробки рамкового законопроекту, в основі якого буде закладений перехід до декларативним принципом отримання прав на будівництво для деяких категорій об'єктів будівництва. 15 листопада 2010 з'явилася версія законопроекту, розробленого під головуванням віце-прем'єр-міністра України С. Л. Тігіпко, під назвою «Про регулювання містобудівної діяльності».
Відповідно до затвердженої Прем'єр-міністром концепцією було заявлено, що в загальній складності процедура отримання земельної ділянки у власність або у користування з метою будівництва, а також процедура отримання всіх дозволів, необхідних для будівництва, буде складати не більше 110 днів. Процедура прийняття об'єкта в експлуатацію буде займати не більше 10 днів. Разом з тим, відповідно до законопроекту зазначені терміни умовно дотримані лише щодо об'єктів І-ІІІ категорії складності.

На тлі передбачуваного скорочення термінів видачі дозвільних документів передбачається безпрецедентне розширення повноважень Державної архітектурно-будівельної інспекції, її територіальних органів, яке призведе до втручання в господарську діяльність замовників будівництва. Так до повноважень посадових осіб інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю віднесені, такі права: право видавати обов'язкові для виконання приписи щодо зупинення підготовчих та будівельних робіт; право видавати обов'язкові для виконання приписи щодо зупинення надання послуг з водо-, тепло-, газо-, електообеспеченія на об'єкти, не прийняті в експлуатацію у встановленому законодавством порядку; право видавати обов'язкові для виконання приписи щодо знесення самовільно збудованого нерухомого майна; вимагати у випадках, визначених законодавством, від замовників, підрядників, підприємств, що виготовляють будівельні матеріали, вироби і конструкції, вибіркового розкриття окремих конструктивних елементів будинків і споруд, проведення зйомок і замірів, додаткових лабораторних та інших випробувань будівельних матеріалів, виробів та конструкцій; та інші повноваження, вичерпний перелік яких законопроектом не встановлюється.

Законопроектом передбачено, що у разі виявлення факту самовільного будівництва нерухомого майна, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, або усунення істотного порушення будівельних норм є неможливою, відповідна інспекція державного архітектурно-будівельного контролю видає особі , яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про знесення такого нерухомого майна з визначенням терміну для добровільного виконання приписи.

Серед інших очікуваних новацій можна виділити визначення законопроектом статусу «замовника». Згідно з визначеним статусом «замовника» у законопроекті, особа не повинна мати права на земельну ділянку, щоб проявити намір здійснити забудову і отримати дозвільні документи на будівництво. Зазначені зміни можуть призвести до того, що права на отримання дозвільних документів будуть реалізовуватися особами, які на підставі договорів отримали деякі функції замовника будівництва від землекористувачів. Відповідно, зазначені особи зможуть залучати кошти від третіх осіб під час будівництва, відчужувати споруджуються об'єкти. Разом з тим, у разі дострокового припинення договорів між замовниками будівництва та землекористувачами фактично складеться ситуація, при якій замовник з дозвільними документами не буде мати доступу до об'єкта, не зможе виконати свої зобов'язання перед залученими інвесторами, а також продовжити отримання дозвільних документів. Впровадження згаданих норм призведе до введення в оману зацікавлених інвесторів проектів будівництва, які будуть орієнтуватися на одержані особою дозвільні документи. Ці документи, у свою чергу, фактично будуть мати відносну правову силу, враховуючи відсутність у замовника прав на земельну ділянку.

Надмірне захоплення декларативним принципом призводить до фактичного узаконення можливості прийняття в експлуатацію неіснуючих об'єктів будівництва. Наявність можливості прийняття в експлуатацію неіснуючих об'єктів будівництва з подальшою їх державною реєстрацією як нерухомого майна обумовлено впровадженням деклараційного принципу прийняття в експлуатацію більшості об'єктів, коли Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю позбавляється права вибіркової перевірки стану побудованих об'єктів.

Тому в 2011 р. хочеться побажати всім активної позиції в питаннях захисту своїх інтересів від не завжди продуманих і грамотних дій законодавця з метою відродження будівельного ринку!


* Мова йде саме про що йдуть підсумки, оскільки дотримуючись концепції реформування будівельної галузі з січня 2011 року нас очікує абсолютно нове, кардинально реформоване законодавче поле в будівництві

Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮФ "Василь Кісіль і Партнери"

www.zagorodna.com