Будівельники відчули грунт під ногами

Будівельники зустрічають 2011 рік з гарним настроєм: ті, хто перетерпів кризові 2008 і 2009 роки, в 2010-му почали підніматися з колін. На російському ринку нерухомості стали рости і ціни на житло, і орендні ставки на торговельні, офісні і складські приміщення, а банки заявили про пом'якшення вимог при видачі кредитів.

У новий рік із зростанням угод

На думку експертів, саме в 2010 році і інвестори, і орендарі усвідомили, що ринок нерухомості перебуває на "дні" і що від нього ціни тепер будуть тільки рости до настання наступної серйозної кризи.

Наприклад, говорить директор департаменту торговельної та регіональної нерухомості компанії Penny Lane Realty Олексій Могила, російський ринок торговельної нерухомості благополучно впорався з кризою і в даний час знаходиться на підйомі.

Стабільні або трохи краще минулого року показники на ринку офісної нерухомості, розповідає керівник аналітичного напрямку CB Richard Ellis Ірина Флорова.

"Якщо в минулому році загальний обсяг угод на ринку склав 1,37 мільйона квадратних метрів, то в цьому році ми очікуємо, що даний показник залишиться на тому ж рівні або трохи його перевищить", - відзначає вона.

Продовжує відновлюватися і ринок житлової нерухомості, стверджує директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty Олександр Зиминский. За його словами, в першу чергу це помітно по збільшеній купівельному попиту: починаючи з четвертого кварталу, його компанія щомісяця укладає на 15% більше угод, ніж на початку року.

"Причина в тому, що основний фактор відкладеного попиту - очікування подальшого падіння цін - втратив актуальність. Багато платоспроможні покупці повернулися на ринок", - говорить Зиминский.

Називає роком відлиги і відродження 2010 рік на ринку житла і генеральний директор компанії "МІЕЛЬ - Новобудови" Марія Литинецкая.

"За активністю продажів цього року ринок не тільки повернувся до докризових показників, але і перевищив їх. За даними УФРС про зареєстрованих угодах купівлі-продажу житла, у 2007 році всього було зареєстровано 77,3 тисячі угод. За 2008 рік - 65,1 тисячі угод. За 2009 рік - 55,6 тисячі угод. За 10 місяців 2010 рік вже зареєстровано 68 тисяч угод - це перевищує показники за 2008 і 2009 роки і за аналогічний період 2007 року ", - вказує Литинецкая.

Поліпшення ситуації відбувається в 2010 році і на ринку заміської нерухомості, зазначає керівник офісу "Стрітенський" департаменту заміської нерухомості компанії "Інком - Нерухомість" Антон Архипов. За його інформацією, поступово з ринку пішли гарячі пропозиції за максимально низькими цінами, що з'явилися для того, щоб залатати фінансові діри забудовників. За рік ринок стабілізувався, констатує він.

У свою чергу директор з маркетингу департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty Олександр Риков вказує, що за 2010 рік весь ринок заміської нерухомості пішов вгору, а ціни стали рости на рівні інфляції.

"Якщо протягом 2009 і першої половини 2010 року дорожчали тільки якісні об'єкти, то зараз ми бачимо, що на 0,5-1% на місяць в ціні зростає все. Подорожчання нерухомості темпами, близькими до рівня інфляції, - це показник здорового ринку. Коли вона дорожчає швидше, то надувається міхур, коли повільніше - настає стагнація ", - робить висновок Риков.

Від ринку покупця до ринку продавця

Поліпшення ситуації на ринку призвело до зміни відносин між орендарями та орендодавцями, а також між продавцями і покупцями. Однак не у всіх сегментах склався в кризу ринок покупця повертається до позицій ринку продавця однаково швидко. Так, Могила стверджує, що орендарі сьогодні просять обробку за рахунок орендодавця, скасування щорічної індексації ставки і депозитних платежів.

"У орендної політиці в 2010 році продовжився перехід торгових операторів на ставку оренди" відсоток з обороту ". Наприклад, не більше 150 доларів за квадратний метр на рік, плюс 5% з обороту. Причому якщо в 2008-2009 роках такі привілеї були доступні тільки великим компаніям, то в цьому році вже середні і малі оператори домоглися отримання таких умов ", - додає він.

За словами Могили, орендарям така форма оплати вигідніше, тому що в цілому вона менша, тому вони будуть робити все можливе, щоб "не допустити повернення до колишніх умов".

А от за словами провідного спеціаліста департаменту офісної нерухомості компанії Penny Lane Realty Максима Жулікова, на ліквідні приміщення власники стали м'яко диктувати свої умови. Прикладом, за його словами, може служити повернувся в договори пункт про індексацію ставок оренди раз на рік, на який орендарі змушені погоджуватися, тому що обсяг якісної пропозиції активно знижується.

"Таким чином, в офісному сегменті поки ще не ринок орендодавця, але вже і не монополізований ринок орендаря", - вказує він.

Торкнулися зміни в цьому році, і ринку складської нерухомості, де директор департаменту складської нерухомості Penny Lane Realty Ігор Казім вже зараз відзначає зменшення пропозиції на блоки від 500 до 3 тисяч квадратних метрів.

"Тим не менше, девелопери не поспішають починати нові проекти та пропонують формат взаємодії built-to-suit, який забезпечує гарантований попит на приміщення. Це пов'язано з фінансовими труднощами девелоперських структур, а також зі специфічністю вимог великих орендарів до параметрів складу", - додає він.

Що ж стосується зміни в році, що переваг громадян на ринку заміської нерухомості, то основна кількість продажів за цей період припало на ділянки без підряду, відзначає Архипов. На його думку, дана тенденція продовжиться і в майбутньому році.

"Пов'язано це головним чином з тим, що у більшості покупців немає необхідної суми на ділянки з підрядом і готові будинки. У той же час присутні побоювання за збереження існуючих засобів. Тому варіант придбання ділянок без підряду бачиться їм найбільш підходящим на сьогоднішній день, тому що дозволяє зберегти накопичені заощадження. Далі власники такої землі зможуть самостійно планувати будівництво виходячи зі своїх фінансових можливостей ", - вважає він.

Настрій на зміни в Москві

Вибираючи головна подія 2010 року, всі співрозмовники РІА Новини одностайно віддають перевагу відставці мера Москви Юрія Лужкова і пішли за нею зміни в системі виконавчої влади в столиці взагалі і будкомплексу міста зокрема.

"Безумовно, до найбільш значущих подій я б відніс призначення нового мера Москви і подальші від нової міської влади ініціативи, що торкнулися багато в чому ринок комерційної нерухомості, наприклад: скасування ряду проектів, активний перегляд всіх інвестконтракт, в тому числі пильне вивчення і критика ММДЦ" Москва -Сіті ". Скасування будівництва комплексу адміністративних будівель Москви в" Сіті ", - вказує партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов.

Після призначення Собяніна на пост столичного градоначальника біля керма московського будкомплексу з'явилося чимало нових облич, перш за все - заступник мера з містобудівної політики і будівництва Марат Хуснуллін, що працював раніше міністром будівництва, архітектури та ЖКГ Татарстану.
На думку Зиминского, для нових московських чиновників, і також для держслужбовців, які зуміли утриматися на своїй посаді, пріоритетним завданням стане вирівнювання дисбалансу між обсягами побудованого житла і міської інфраструктури: адже багато років у столиці житлове будівництво велося випереджаючими темпами.

"У результаті не вистачає доріг і розв'язок, ліній метро, парковок, магазинів, медичних центрів, шкіл і дитячих садів. У першу чергу мер Москви має намір зосередитися на будівництві доріг і об'єктів транспортної інфраструктури. Можливо, що в наступному році будуть висунуто жорсткіші вимоги до інвестконтракт на будівництво житла ", - вказує він.

Директор же компанії "МІЕЛЬ - Комерційна нерухомість" Юрій Тараненко не виключає, що змінювати пріоритети у діяльності із-за перестановок у владі в столиці доведеться не лише чиновникам, а й учасникам ринку.

"Багато нові рішення нового мера, як то - заборона будівництва бізнес-центру на Хітровке, знесення ларьків і кіосків, спроби вирішення транспортної проблеми міста і збільшення кількості парковок - можуть позначитися на ринку нерухомості. Все це змушує гравців ринку бути більш мобільними, креативними, готовими до несподіваних поворотів ", - резюмує він.

www.zagorodna.com