Будиночок у ліси і води: об'єкт особливо пильної уваги при покупці

За останній час земля подешевшала, тому у покупців з'явилася можливість придбати ділянки, які раніше були недосяжні за ціною. За оцінкою ріелторів, найпривабливіші - наділи з лісовими деревами або розташовані поблизу лісів та водойм. Однак до купівлі таких ділянок слід поставитися з особливою увагою.

Як розповів журналу Metrinfo.Ru Євген Голубина, керуючий котеджним селищем «Південні озера», найбільш досвідчені покупці в першу чергу оцінюють не стільки вартість землі, і навіть не наявність комунікацій, а місце, де розташована дільниця. І тут на перший план виходить наявність лісового масиву і водоймища.

Експерт проілюстрував це твердження на прикладі роботи своєї компанії. Так, виграшне місце стало однією з головних причин успіху продажів у селищі «Південні озера», який знаходиться між Сімферопольською і Калузьким шосе в стороні від галасливих трас, в оточенні лісу. Але на відміну від інших селищ, це - єдиний селище на півдні від Москви, розташований між двох озер. Майже для 80% клієнтів «Південних озер» цей факт був вирішальним при укладанні угоди, - говорить Євген Голубина. 2 / 3 клієнтів, які справді шукали ідеальне місце для заміського будинку, повернулися до них, подивившись варіанти в інших селищах. Протягом 2009 - го кризового року в «Південних озерах» було продано 77 ділянок, і це - за відсутності на той момент доріг і комунікацій.

Ризики престижних територій

Але покупка престижного земельної ділянки, так би мовити, «з родзинкою» загрожує ризиками. Перший ризик - купівля землі, використання якої обмежує закон - Лісовий та Водний Кодекси. Другий - зіткнення з жорстким регламентом погоджень і забудови.

Що ж робити покупцеві? Вимагати від забудовника відповідні документи. Про це докладніше.

За словами Юрія Сорокіна, віце-президента Групи Компаній «Партнери Землі», основний документ, з яким бажано ознайомитися покупцеві - це генеральний план території, де розташовано котеджне селище і продається ділянку, із зазначенням всіх призначень та обтяжень. Генплан затверджується органами регіональної та місцевої влади і обов'язковий до виконання.

Всі документи на земельну ділянку, на якій розташовано котеджне селище, також проходять узгодження. Це дозволяє мінімізувати ризики й уникнути їх у майбутньому. За словами Катерини Орлової, директора з маркетингу компанії «АІН-Девелопмент», до них також відносяться укладення з екології, радіології, від Ростехнагляду, ОВНС (оцінка впливу на навколишнє середовище), СЕС, Росспоживнагляду, а також від держустанови, безпосередньо обследующего водний об'єкт - Федерального Агентства Водних Ресурсів (Росводресурси), якщо ділянка розташована поблизу водоохоронної зони.

Зокрема Катерина Орлова розповіла, що для селища «Річковий», компанія отримала від Росводресурсов висновок, в якому вказувалося, що за Водного Кодек дану земельну ділянку обтяжений спеціальним режимом господарської та іншої діяльності. Але згідно ст.65 п.16 ВК РФ, в межах землевідведення «допускається проектування, будівництво, реконструкція, введення в експлуатацію, експлуатація господарських та інших об'єктів за умови обладнання таких об'єктів спорудами, що забезпечують охорону водних об'єктів від забруднення, засмічення і виснаження вод» . Як наслідок, проект селища розроблявся з урахуванням всіх обмежень і регламентів.

Олександр Богданов, начальник юридичного відділу «Велес Капітал Девелопмент», рекомендує покупцям обов'язково вимагати у продавця кадастровий паспорт, який дозволяє визначити категорію і дозволене використання земельної ділянки. Втім, експерт зазначив, що в документі міститься тільки інформація про можливість вести будівництво, але по ділянці можуть бути й інші обмеження.

Земля у водойми особливо приваблива
Приміром, у відношенні ділянок розташованих біля води встановлюються додаткові регламенти - це водоохоронні зони, прибережні захисні зони, а також берегові смуги з різними обмеженнями їх використання в залежності від виду водойми або його протяжності. Згідно Водного Кодексу РФ, ширина водоохоронної зони річок або струмків залежить від їх протяжності. Якщо річка невелика - до 10 км, то водоохоронна зона складає 50 м, при протяжності від 10 до 50 км - 100м; коли річка протікає на території більше 50 км - 200 м. Ширина водоохоронної зони озера і водосховища також встановлюється в розмірі 50 м.

Також покупцям необхідно дізнатися, яка ширина зони санітарної очистки. Подібна інформація допоможе зрозуміти, чи можливо використовувати ділянку під забудову і яка площа земельної ділянки, на якому дозволено будувати будинок, - пояснює Олександр Богданов («Велес Капітал Девелопмент»).

У обов'язковий перелік документів, які повинен мати у своєму розпорядженні забудовник, також входить постанову органів влади про зміну категорії та / або дозволеного виду використання земельної ділянки - якщо вони змінювалися; нагадали експерти компанії "Логіс - Заміська нерухомість».

Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «ІНКОМ», звернув увагу на те, що при купівлі ділянки, на території якого є вікові дерева, необхідно перевірити, чи є у девелопера документи на власність цієї землі, чи мають землі статус ІЖС або сільгосппризначення, відноситься Чи ділянку до земель Держлісфонду. А коли ставиться, значить, продавець узяв його в оренду і отримати його у власність покупець ніколи не зможе.

«Тому перш ніж виходити на угоду, слід звернутися до консультантів, які проведуть аналіз всіх правовстановлюючих документів на предмет можливості будівництва на конкретній обраному ділянці», - радить Олександр Богданов («Велес Капітал Девелопмент»). Втім, експерти компанії «Логіс-Заміська нерухомість», вважають, що добросовісний забудовник зобов'язаний сповістити покупців про можливі обтяження по ділянці забудови. В іншому випадку покупцю слід задуматися про розірвання договору.

З документами все добре, а що далі?

Отримати всі необхідні документами на привабливу ділянку - це важливий аспект угоди, однак у майбутньому покупцеві доведеться докласти багато зусиль, щоб забудувати свою землю і не порушити закон. За словами Дмитра Таганова («ІНКОМ»), згідно Водного Кодексу РФ в межах допустимої близькості до прибережної зони (до 150 м від водоохоронної зони) дозволяється зводити будинки тільки при дотриманні санітарних норм: котеджі обов'язково повинні мати центральне водопостачання і каналізацію. «У водоохоронній зоні, яка відповідно до все того ж Кодексу, становить не менше 50 м, будувати взагалі нічого не можна», - підкреслює він.

Найбільш проблемні - лісові ділянки. Можливі угоди з лісовими масивами регулюються Лісовим Кодексом РФ, за яким ділянки лісу забороняється продавати і купувати, проте можливо придбати в оренду строком до 49 років. Термін договору оренди лісової ділянки визначається відповідно до терміну дозволеного використання лісів, передбаченим лісогосподарським регламентом. Важливо, що законослухняний орендар, після закінчення терміну договору оренди має переважне право укласти його на новий термін.

Використання орендованого ділянки лісу суворо контролюється. Зокрема накладено заборону на масове будівництво, що робить таку ділянку нерентабельним для девелопера, - говорить Дмитро Таганов («Інком»). Тому реалізація великих проектів, наприклад, будівництво організованого котеджного селища, стає реальною тільки після вилучення ділянки з Лісового фонду. Однак процедура це складна, вимагає дозволу лісництва, позитивної оцінки екологічної експертизи. У цілому прикладів вилучення ділянок з лісового фонду та переведення їх у категорію під ІЖС, - одиниці, зазначає експерт.

Юрій Сорокін (ГК «Партнери Землі») вважає, що порушення природоохоронного законодавства можна розділити на дві групи: умисні і ненавмисні. Наприклад, коли в будинку немає очисних споруд, а нечистоти виливаються прямо у водойму або власник забудовує водоохоронну зону, то це можна вважати умисним порушенням. За законом, особи, винні у порушенні лісового або водного законодавства, несуть адміністративну навіть кримінальну відповідальність Причому залучення до відповідальності за порушення законодавства не звільняє винних від обов'язку усунути виявлене порушення та відшкодувати заподіяну екології шкоду. Приклад другої групи ризиків - це коли вже після укладення угоди змінюється статус території. Наприклад, людина купила ділянку, а потім його територію включили до складу природоохоронної зони, але такі випадки досить рідкісні.

Резюме журналу Metrinfo.Ru
Будинок на березі озера або прямо в лісі, - прекрасна мрія. Однак, щоб вона здійснилася, крім грошей, вам знадобляться і деякі знання. Варто напружитися і перевірити документи у компанії, яка продає ділянки. Ну, а якщо у компанії все в порядку, це зовсім не означає, що покупець тепер вільний робити все, що йому заманеться. Будівництво та експлуатація будинку в лісі або біля води регламентується, і ці правила доведеться дотримуватися. За задоволення жити на природі треба платити.
Metrinfo.Ru