Це наслідки нестачі фінансів в девелоперів, зростання собівартості, законодавчих нововведень та курсової різниці. До речі, в доларах вартість нового житла подекуди знизилась. Але це не стосується західних регіонів, де номіновані в валюті ціни зросли приблизно на 15-20% і продовжують збільшуватись.
Первинний ринок житла-2022: будівництво, війна та лещата закону
24 лютого 2022 року ринок, де забудовники розраховували на приватних інвесторів та кредитні програми, був вщент зруйнований. Первинний ринок фактично будується з нової точки. У нинішній ситуації забудовники залишилися без коштів: немає ані інвесторів, ані банківського кредитування, як і жодних гарантій продажу в обставинах падіння купівельної спроможності.
Причина цього, за словами експертів, не лише війна, а й більш жорстке законодавство, яке впровадило обмеження для будівельних компаній у податкових «оптимізаціях», маніпуляціях з подвійним продажем та зловживаннях на будмайданчику (збільшення площі будівництва, зміна поверховості у проєктах тощо).
Зокрема, закон №2518 від 15 серпня 2022 року «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» змушує забудовників реєструвати нові об'єкти в єдиному держреєстрі і чітко зазначати поверховість, кількість квартир, їхню площу. Ці дані перед оформленням квартири на продаж перевірятимуть нотаріуси.
«Якщо компанія не зареєструвала усі параметри будинку, вона не зможе продати квартири. Раніше продавали майнові права, які у майбутньому матиме квартира. Нині навіть продаж майнових прав без витягів з реєстру заборонили. Багато забудовників шоковані, бо тепер треба розкривати усі дані і будувати лише за поданим проєктом. Не можна чинити так, як раніше: зареєструвати 16 поверхів, а після — раз, і їх уже 24, а на 25-26 поверхах — пентхаус», — пояснив The Page експерт з нерухомості Ярослав Цуканов.
Окрім того, у законі №2600 від 1 листопада «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» передбачається податок на додану вартість за касовим методом для девелоперів, а для споживачів-продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб 18% з різниці між ціною купівлі та ціною продажу за першого продажу квартири.
Ці нововведення в оподаткуванні зменшать кількість інвесторів, які зазвичай вкладали кошти у первинний ринок з метою їх збереження та примноження, вважає керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.
До того ж новації на первинному ринку спричинять зростання цін: додаткові витрати, які виникнуть у девелопера через нові закони, ймовірно перекладуть на плечі покупців. На переконання експерта, з великою вірогідністю ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора.
Зростання цін та оподаткування інвестиційних угод, як вважає Семенцов, фактично прирівнює первинний ринок до вторинного.
«Це б’є по первинному ринку. Адже вторинний житловий фонд — це готове житло, якому віддають перевагу покупці під час війни», — пояснив Семенцов, маючи на увазі в тому числі зростання цін на первинному ринку.
Ціни на новобудови в Україні будуть рости до кінця 2022 року
Ціни залишаються найбільш болючою темою для забудовників. З одного боку, нова нерухомість досі залишається привабливою нішею для вкладання коштів. З іншого — будівництво під час війни суттєво подорожчало, а купівельна спроможність різко впала. Купівля житла, як стверджують експерти, стає менш доступною для українців.
Об’єктивних підстав для обвалу ринку немає. Натомість через подорожчання квадратного метра продаж квартир у новобудовах намагаються пристосувати до воєнних реалій: забудовники ідуть на відчайдушні знижки. Реальні покупці можуть стати власниками квартир із суттєвим дисконтом від довоєнної ціни.
Так, за курсом долара 40,5 грн/$ квадратний метр у новобудові в Києві вже коштує $1190, що на 2% менше за лютневу ціну. У Львові вартість квадратного метра становить $1150, що на 20% більше, ніж до війни. В Одесі у середньому проситимуть $970 за квадратний метр — зростання на 4%.
Як зауважують у компанії «Інтергал-Буд», сьогодні формується відкладений попит на нове житло. Вже за два-три місяці кількість реальних угод на ринку може суттєво зрости. Цьому сприятиме переміщення населення територією країни, руйнування наявного житлового фонду та інфляція, яка змушує людей шукати способи збереження власних коштів.
«Попри значне збільшення собівартості будівництва забудовники не поспішають переглядати прайси, оскільки попит і так низький. Знизити собівартість на поточний момент проблематично, однак ми прогнозуємо, що за пів року чи рік вартість матеріалів зменшиться. Цей прогноз базується на показниках світових сировинних ринків, де вже спостерігається тенденція до зниження вартості, а отже, ціни на будівельні матеріали в Україні почнуть падати.
За нашими спостереженнями, більшість покупців зараз вичікують. Частина з них сподівалася на суттєві знижки від забудовників, які у поточній ситуації просто неможливі. В умовах економічної нестабільності інвестиційна привабливість нерухомості лише зростає. А враховуючи різницю курсу валют на міжбанку та реального, придбання нерухомості стає ще більш вигідним», — зауважує комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.
За прогнозами Perfect Group, ціни на первинку можуть зрости на 30% до кінця року.
«Частка імпортних компонентів зросла з 30-40% до 80-90% для житлових комплексів комфорт-класу та становить майже 100% для преміальних ЖК. Виходить пряма залежність собівартості у гривні та обмінного курсу національної валюти. Додатковими проблемами стають дорога логістика, брак робочої сили. Ми розробили декілька сценаріїв підняття цін, щоб врахувати потенційні труднощі покупців», — пояснив керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль.
У Alliance Novobud кажуть, що компанія намагається утримувати ціни, пропонувати покупцям спеціальні пропозиції, фіксувати курс. Але вартість будматеріалів невпинно зростає.
«Деякі позиції будматеріалів б’ють рекорди, наприклад, скло подорожчало на понад 60%. Наші спеціалісти шукають найкращі пропозиції на ринку, домовляються й укладають вигідні умови співпраці. Ще до війни ми закупили певну кількість деяких будівельних матеріалів, це допомогло нам швидко відновити будівництво вже на початку квітня, коли процеси закупок та логістики не були налагоджені», — пояснила директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова.
Первинний ринок під час війни: прогноз на листопад-грудень 2022-го
У найближчі три-шість місяців ситуація на первинному ринку житла залежатиме насамперед від перебігу війни та наявності попиту, вважає Володимир Семенцов. Водночас забудовники докладатимуть максимальних зусиль, щоб завершити розпочаті житлові комплекси і виконати свої зобов’язання перед покупцями-інвесторами.
«Криза полягає в тому, що немає покупців і немає коштів на будівництво. Тому не будувати виходить дешевше, ніж будувати. Найближчими місяцями девелопери намагатимуться завершити будівництво вже розпочатих об’єктів, згорнувши плани з будівництва нових ЖК. Водночас не варто очікувати стрімкого зростання попиту без залучення доступної і масової іпотеки. Без «ін’єкції» спеціальних державних програм з кредитування девелоперів та покупців первинний ринок буде поновлюватися досить повільно», — наголосив експерт.
На думку Ярослава Цуканова, якщо ситуація не зміниться, ринку загрожує дефолт, де кількість об’єктів із затримкою у введенні в експлуатацію понад один рік може становити 70%. Будівництво, яке почалося напередодні війни, перебуває в напівзамороженому стані.
Забудовники кажуть, що ринку первинної нерухомості потрібна програма виходу з кризи. Зокрема, дуже бракує активного банківського кредитування. Запит на банківську іпотеку сьогодні високий.
Великі надії девелопери покладають на законопроєкт про компенсацію щодо втраченого житла, який ще у березні пройшов перше читання і застопорився у Верховній Раді. Згідно з документом, людина може отримати сертифікат на суму пошкодженого майна. А це означає, що держава за цей сертифікат забудовнику дасть гроші, які спрямує на будівництво. Поки що навіть постраждалі українці не розуміють, отримають вони компенсацію за втрачене майно чи ні.
Джерело
Коментарі