Ризики на ринку нерухомості України





Класифікація, види, типи ризиків на ринку нерухомості в Україні
Істотне значення для аналізу ефективності діяльності інвестиційно-будівельних та ріелторських компаній на ринку нерухомості має проблема ризиків.
Слід мати на увазі, що будь-яка операція з нерухомістю - це операція, що несе елементи ризику. При цьому операції з нерухомістю знаходяться в числі найбільш ризикованих секторів підприємницької діяльності. Причин тому досить багато, але найважливіше значення мають такі особливості ринку нерухомості, як локальність, висока залежність від стану регіональної економіки, довгостроковий характер інвестицій, низька ліквідність товару на ринку. Накладаючись на високу капіталоємність об'єктів нерухомості і значний рівень витрат угод з нерухомістю, ці обставини ставлять проблему управління ризиками на одне з перших місць в бізнесі на ринку нерухомості. Можна сказати, що управління ризиками - квінтесенція всієї проблематики управління для підприємництва у сфері нерухомості. Для того щоб управляти ризиками, перш за все, необхідно знати зміст (природу) ризиків.

Ризик - це можливі відхилення реальних результатів тієї або іншої операції або проекту в негативну сторону в порівнянні з планованими спочатку.
В операціях з нерухомістю ризик може проявлятися у більш низькій, ніж планувалося раніше, ціною при продажу нерухомості; в більш високому, ніж передбачалося, рівні операційних витрат при управлінні нерухомістю; у зниженні фактичної рентабельності інвестиційного проекту в порівнянні з проектною і навіть у втраті власності - як у зв'язку з руйнуванням самого "тіла" нерухомості, так і через втрати прав на нерухомість.
Масштаби таких ризиків можуть бути досить різні: від втрати доходу або його частини до повної втрати інвестуються коштів чи власності.

Що ж є причиною ризиків? Уявлення про це може дати загальну класифікацію ризиків, відповідно до якої можна виділити:
ринкові ризики (бізнес-ризики, комерційні ризики), пов'язані зі специфікою сфери підприємницької діяльності і впливом на неї макроекономічних і регіональних факторів;
виробничі (господарські) ризики, пов'язані з рівнем фірми і які визначаються якістю се діяльності;
фінансові ризики, як обумовлені загальним станом фінансової системи в країні, так і виникають у зв'язку з прийняттям компанією (фірмою) тих чи інших рішень щодо фінансування її діяльності.

Доцільно розглянути загальну класифікацію ризиків стосовно до сфери нерухомості, почавши з ринкових ризиків.
Як відомо, будь-який об'єкт нерухомості має юридичну, фізичну і економічну визначеність. При цьому будь-яка операція з нерухомістю відбувається в рамках певних територіальних утворень з властивими їм адміністративними правилами та процедурами.
Можна виділити наступні джерела ринкових ризиків:
юридичні (можливість втрати права власності, освіти збитків у зв'язку з помилками при укладанні договорів і контрактів, появи претензій третіх осіб, наявність не виявлених обтяжень об'єкта тощо);
економічні (макроекономічні зміни та зміни в стані регіональної економіки, зміни в стан і тенденції попиту та пропозиції на ринку, поява конкуруючих фірм або нових виробів тощо).

Специфіка економіко-правового обороту нерухомості, багатоступінчаста угод з нерухомістю вимагають особливої уваги до юридичний бік угод. Це особливо важливо в українських умовах, оскільки ще не закінчено формування законодавчої бази операцій з нерухомістю, ряд нормативних документів суперечить одне одному, при проведенні операцій не завжди точно визначений склад переданих прав на нерухомість, не розвинена система реєстрації прав на нерухомість і переходу цих прав. Як показує досвід становлення ринку нерухомості в Україні, причиною виникнення подальших претензій по операціях, судових позовів часто є низький рівень юридичного аналізу при проведенні угод, неможливість отримання повної інформації про правовий статус нерухомості і права третіх осіб.
Ретельність юридичного дослідження, співробітництво зі страховими компаніями дозволять знизити ймовірність цих ризиків, запобігти значну частину з них;
архітектурно-будівельні (неправильний вибір місця реалізації проекту, його невідповідність навколишнього забудові, помилки в конструктивних рішеннях, невірний вибір матеріалів, неточне визначення планування квартир чи іншого об'єкта), як правило, пов'язані з недостатньо детальною розробкою проектів спорудження і розвитку об'єктів нерухомості, слабкістю їх технічної експертизи. У цю категорію ризиків входять і технологічні ризики, які значною мірою обумовлені специфікою місця реалізації проектів. Так, при реалізації ряду проектів розвитку об'єктів нерухомості в Києві їх організатори зіткнулися з необхідністю зміцнення грунтів і фундаментів, виробництва додаткових робіт по збереженню сусідніх будівель. Мали місце випадки, коли реалізація фантазій власників окремих квартир при переплануванні приміщень, створення додаткових зручностей (ванних кімнат, басейнів і т.п.) приводила до перевищення допустимих навантажень на несучі конструкції будівель, що створювало аварійну обстановку. При прийнятті рішень про розвиток об'єкта нерухомості особливо важливий облік технологічних ризиків, але нерідко з ними стикаються й при здійсненні операцій на вторинному ринку;
адміністративні ризики, які в українських умовах мають особливе значення. Нерідкі випадки, коли в ході реалізації проектів істотно змінюються умови, виконання яких вимагають органи місцевого управління (податковий режим, вимоги щодо виконання зобов'язань з розвитку міської інфраструктури, умови підключення до інженерних мереж і т.д.). Дуже важливо тому на стадії отримання дозволів на будівництво, реконструкцію, перепланування і т.д. домагатися точного визначення зобов'язань, які повинні бути виконані організатором інвестиційного проекту, та їх документального закріплення;
Економічні ризики, що виникають при здійсненні операцій з нерухомістю, пов'язані, перш за все, із зміною ринкової ситуації. Ця зміна може знайти прояв у цілому ряді факторів - у зміні попиту під впливом зниження ділової активності або доходів населення, у зростанні цін на матеріали та обладнання, в появі альтернативних пропозицій на ринку (наприклад, зростання пропозиції оренди приміщень як альтернатива придбання у власність), у збільшенні пропозиції конкуруючими фірмами і т.д. Можливість запобігання або зниження ступеня ймовірності втрат компанії (фірми) у зв'язку з існуванням економічних ризиків багато в чому залежить від глибини опрацювання прийнятих економічних рішень, постійного вивчення ситуації на ринку, наявності системи альтернативних постачань і пр.

Зовнішні економічні ризики - постійний супутник будь-якого бізнесу, в тому числі і бізнесу на ринку нерухомості, але ступінь їх ймовірності істотно залежить від якості діяльності компанії (фірми), яка і сама може бути джерелом ризиків.

Зокрема, ризики можуть виникнути з наступних причин:
недостатньо представницький аналіз ситуації на ринку по аналогічних операціях і проектам;
невірне тлумачення наявних даних;
об'єктивне ставлення до даних;
необгрунтоване перенесення минулого досвіду на майбутні періоди без урахування змінюється середовища і т.д.


Потрібно відзначити, що зневага економічним аналізом - досить поширене явище в сучасному українському бізнесі й бізнесі на ринку нерухомості. Так, незважаючи на наявність численних методик і програм аналізу ефективності інвестиційних проектів, вони виявляються малодейственнимі через недостатню увагу до вивчення ситуації на ринку. Справа обмежується найчастіше необ'єктивними або неповноцінними даними, власним досвідом і досвідом найближчого оточення. Нерідко аналіз обмежується вивченням ринкової кон'юнктури без дослідження факторів, що впливають на її зміну.
Наприклад, тенденції попиту та пропозиції на ринку нерухомості визначаються значною мірою демографічною ситуацією, міграцією населення, загальним підприємницьким кліматом, рівнем ставок оподаткування, тривалістю процедур угод та ін Вплив цих факторів не цієї ж хвилини, але не приймати їх в розрахунок не можна. А це трапляється досить часто.
Недоліки економічного аналізу можуть посилюватися за рахунок непродуманих організаційно-економічних рішень (наприклад, неправильний вибір організаційної структури управління фірмою або проектом), що підвищує ймовірність втрат.
У кінцевому рахунку всі види ризиків так чи інакше мають фінансове вимір, або збільшуючи витрати за проектом або угоді, або знижуючи дохід, або наводячи до перевищення запланованих термінів інвестування, або в граничному випадку - до втрати не тільки доходу, але і капіталу.
Як показує аналіз, фінансові ризики можуть бути розділені на кілька груп.
1. Ризики, що випливають із загального стану і змін у фінансовій системі (зміни процентних ставок за кредитами, введення обмежень на коливання валютного курсу, зміни в темпах інфляції в порівнянні з прогнозованими, зміна прибутковості альтернативних варіантів інвестірова-ня, наприклад, прибутковості по державних корпоративних цінних паперів ).
2. Ризики, обумовлені тим чи іншим варіантом, обраним компанією (фірмою) для фінансування її діяльності, ступенем опрацювання нею фінансових рішень. Наприклад, вибір кредиту як джерела фінансування проекту є більш ризикованим варіантом в порівнянні з випуском звичайних акцій, так як припускає виплату основного боргу і відсотків за визначеним графіком, чого немає при випуску акцій. У той же час випуск акцій без впевненості в можливості їхнього розміщення може виявитися більш дорогим інструментом фінансування, ніж кредитні ресурси.
3. Ризики, що виникають у зв'язку з помилками при фінансових розрахунках. Наприклад, помилки при складанні плану надходжень і витрат фінансових ресурсів можуть призвести до неплатоспроможності компанії (фірми) на будь-якому етапі проекту або угоди, що зажадає залучення більш дорогих ресурсів, якщо взагалі це буде можливим.


Присутня практично при всіх операціях з нерухомістю, зазначені ризики в той же час відіграють різну роль в залежності від сегменту ринку або сфери діяльності.
Так, для первинного ринку велике значення мають економічні, виробничі і технологічні ризики; для вторинного ринку істотно важливіше і характерні юридичні ризики. Це частково пов'язано з рівнем юридичного опрацювання проблем суб'єктами угод. На первинному і вторинному ринках в основному оперують юридичні особи, які володіють необ-дімимі кваліфікованими фахівцями. На вторинному ринку основні суб'єкти - фізичні особи, і юридичні прорахунки можливі в більшому ступені, що головним чином обумовлено тим, що на первинному ринку об'єкт тільки створюється, і з ним не могло бути минулих угод, у той час як кількість угод з об'єктом на вторинному ринку може бути досить значним. У сучасних українських умовах, при існуючій практиці залучення пайовиків, ризики, пов'язані з якістю прав на "частку" в об'єкті, теж досить істотні.
Можна також говорити про відмінності в ризиках стосовно до різних сфер діяльності на ринку нерухомості.
У реальній економічній практиці всі групи ризиків взаємопов'язані і часто переплітаються один з одним. Так, при суттєве обмеження платоспроможного попиту відсутність досліджень стану та тенденцій попиту та пропозиції на ринку, зневажливе ставлення до питань фінансового планування можуть призвести до набагато більш серйозних наслідків, ніж у ситуації його стабільності або тим більше зростання.
Як долаються ризики? Виключити їх повністю, очевидно, неможливо, деякі з них необхідно просто прийняти.

Але цілком можливо суттєво знизити ступінь ризику, і тут може допомогти наступна загальна схема управління ризиками:
виявлення ризиків, можливих при проведенні тієї чи іншої угоди або операції з нерухомістю;
якісний і кількісний аналіз ризиків (визначення причин ризиків і факторів збільшення ймовірності їх настання, зон ризику, тобто етапів операції, на яких ризик виникає;
визначення можливих розмірів втрат, що викликаються тим чи іншим ризиком);
визначення можливостей зниження ризику і витрат, необхідних для його запобігання;
розробка і здійснення заходів, що дозволяють запобігти ризикам, знизити ймовірність їх настання або можливий обсяг втрат;
контроль над проведенням необхідних заходів; внесення змістовних змін в механізм їх реалізації.
Євгенія Жура
zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna