Одним з найбільш активних на ринку комерційної нерухомості є офісний сегмент.
Даний сегмент підрозділяється на три категорії:
офісні центри
нежитлові приміщення
квартири під офіси
Офіси класу "А" - самі престижні приміщення, розташовуються в нових офісних комплексах і бізнес-центрах у центрі міста. Ці будівлі мають найвищий рівень сервісу: "розумні" будівлі, що передбачають повну оптимізацію і автоматизацію всіх систем життєзабезпечення, розгорнену інфраструктуру централізованого забезпечення орендарів оргтехнікою, оптико-волоконну зв'язок, ресепшн, конференц-зали, кошти побутового обслуговування і відпочинку. Все це міститься в бездоганному стані. Будинки забезпечені власними службами безпеки, управління та обслуговування і охоронюваними підземними стоянками. Даний клас передбачає сучасну вільне планування, дорогу обробку, підвісні стелі і багато іншого.
Офіси класу "В" - це приміщення з майже такими ж характеристиками, що й офіси класу "A". Вони можуть знаходитися в нових або в тільки що реконструйованих будівлях, що мають необхідні інженерні комунікації. У них може бути відсутній центральна система кондиціювання. Ці офіси не настільки престижні і спектр пропонованих послуг не такий широкий - парковка, наприклад, частіше за все розташована на відкритому повітрі. До цього класу відносяться також офіси класу "А" після 5-7 років експлуатації, реконструйовані і переобладнані старовинні особняки, розташовані в центрі міста.
Офіси класу "С" - це приміщення, орендовані зазвичай у НДІ або виробничого підприємства. Іноді їх називають "радянськими". Останній ремонт в них може бути зроблений більше 10 років тому з використанням тих, що були в той час матеріалів. У такому приміщенні зазвичай немає сучасного зв'язку, центрального кондиціонування, система вентиляції - звичайна, а туалетна кімната в коридорі. В основному це недавно з'явилися офісні будівлі, що знаходяться не в центрі міста, але на перетині транспортних шляхів, поблизу станцій метро і основних радіальних магістралей. Клас "С" передбачає достатньо скромний набір послуг: телефон, можливий вихід в Інтернет.
Офіси класу "D" - офісні приміщення в будівлях із застарілими інженерними комунікаціями, дерев'яними перекриттями, відсутністю спеціалізованих служб життєзабезпечення. Як правило, такі приміщення потребують капремонту.
Офіси класу "Е" - приміщення в будинках, не пристосованих для розміщення офісів і вимагають реконструкції. Це можуть бути переобладнані підвальні та напівпідвальні приміщення, квартири в житлових будинках, іноді з окремим входом і автостоянкою на 2-4 машини. За умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісної меблями та оргтехнікою такі офіси цілком можуть конкурувати з офісами більш високого класу.
Як визначити, до якого класу належить будівля
Клас "А"
Офісні будівлі класу "А" повинні відповідати 16-та пунктам вимог: 10-ти з обов'язкових і як мінімум 6-ти з додаткових.
Клас "В"
Офісні будівлі класу "В" повинні відповідати тринадцятий пунктам вимог, як мінімум 7 з з яких мають бути в числі обов'язкових.
Клас "С"
Офісні будівлі класу "С" повинні відповідати 7-і пунктам вимог, як мінімум 5 з яких мають бути в числі обов'язкових.
10 обов'язкових вимог:
Розташування в центральному діловому районі міста або в рамках інших склалися районах міста, поблизу до транспортних розв'язок.
Професійний менеджмент будівлі з прозорою системою бухгалтерського обліку і системою "відкритої книги" для обліку експлуатаційних витрат, їх розподілу і відшкодування.
Окрема, чітко позначена вхідна група в офісну будівлю з фойє.
Чистий висота стель не менше 2,7 м на площі не менше 90% використовуваних офісних площ.
Парковка, що охороняється (виключаючи стихійну парковку на вулиці) всередині будівлі або на прилеглій до будівлі території з розрахунку не менше 1 машиномісця на 100 кв.м орендованих (продаються) площ.
Енергопостачання, щонайменше 50 Вт на 1 кв. м площі при повному освітленні і підключеному устаткуванні, забезпечене або електропостачанням по 1 категорії, або за допомогою дизель-генератора.
Система опалення, вентиляції і кондиціонування: щонайменше, 2-трубна (1 контур) з індивідуальним регулюванням температури для кожного орендаря, що забезпечує чотирикратний повітрообмін в годину (з подачею свіжого повітря).
Відкрите планування площ з сіткою колон, що забезпечує гнучкість перепланування.
Оптоволоконні цифрові телефонні лінії, ISDN, Інтернет-послуги в будівлі.
Коефіцієнт приміщень загального користування, що підлягають до оплати, не більше 12%.
10 додаткових вимог:
Вихід фасаду будівлі на вулицю (помітне фронтальне розташування на вулиці).
Раціональне відстань між вікнами, при якому не менше 95% використовуваних площ знаходяться в межах 10 м від джерела природного освітлення (вікна або атріуму).
Мінімальна площа поверху - 500 кв. м
Середня відстань між зовнішньою стіною і внутрішньої кордоном використовуваних площ не повинна перевищувати 10 м.
Забезпечення підключення комунікаційних систем в будь-якому місці завдяки фальшпідлог, комунікаційних каналах під підлогою або коробам по периметру приміщень.
Середній час очікування ліфта в години пік не довше 30 сек. (З моменту виклику).
Розташування поблизу станцій метро або зупинки транспорту.
Точки громадського харчування для співробітників всередині будівлі або на близькій відстані від будівлі
Допустиме навантаження на підлогу - 450 кг / кв. м.
Освітлення офісних приміщень - не менше 400 люкс на рівні робочої поверхні.
www.zagorodna.com/uk
Даний сегмент підрозділяється на три категорії:
офісні центри
нежитлові приміщення
квартири під офіси
Офіси класу "А" - самі престижні приміщення, розташовуються в нових офісних комплексах і бізнес-центрах у центрі міста. Ці будівлі мають найвищий рівень сервісу: "розумні" будівлі, що передбачають повну оптимізацію і автоматизацію всіх систем життєзабезпечення, розгорнену інфраструктуру централізованого забезпечення орендарів оргтехнікою, оптико-волоконну зв'язок, ресепшн, конференц-зали, кошти побутового обслуговування і відпочинку. Все це міститься в бездоганному стані. Будинки забезпечені власними службами безпеки, управління та обслуговування і охоронюваними підземними стоянками. Даний клас передбачає сучасну вільне планування, дорогу обробку, підвісні стелі і багато іншого.
Офіси класу "В" - це приміщення з майже такими ж характеристиками, що й офіси класу "A". Вони можуть знаходитися в нових або в тільки що реконструйованих будівлях, що мають необхідні інженерні комунікації. У них може бути відсутній центральна система кондиціювання. Ці офіси не настільки престижні і спектр пропонованих послуг не такий широкий - парковка, наприклад, частіше за все розташована на відкритому повітрі. До цього класу відносяться також офіси класу "А" після 5-7 років експлуатації, реконструйовані і переобладнані старовинні особняки, розташовані в центрі міста.
Офіси класу "С" - це приміщення, орендовані зазвичай у НДІ або виробничого підприємства. Іноді їх називають "радянськими". Останній ремонт в них може бути зроблений більше 10 років тому з використанням тих, що були в той час матеріалів. У такому приміщенні зазвичай немає сучасного зв'язку, центрального кондиціонування, система вентиляції - звичайна, а туалетна кімната в коридорі. В основному це недавно з'явилися офісні будівлі, що знаходяться не в центрі міста, але на перетині транспортних шляхів, поблизу станцій метро і основних радіальних магістралей. Клас "С" передбачає достатньо скромний набір послуг: телефон, можливий вихід в Інтернет.
Офіси класу "D" - офісні приміщення в будівлях із застарілими інженерними комунікаціями, дерев'яними перекриттями, відсутністю спеціалізованих служб життєзабезпечення. Як правило, такі приміщення потребують капремонту.
Офіси класу "Е" - приміщення в будинках, не пристосованих для розміщення офісів і вимагають реконструкції. Це можуть бути переобладнані підвальні та напівпідвальні приміщення, квартири в житлових будинках, іноді з окремим входом і автостоянкою на 2-4 машини. За умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісної меблями та оргтехнікою такі офіси цілком можуть конкурувати з офісами більш високого класу.
Як визначити, до якого класу належить будівля
Клас "А"
Офісні будівлі класу "А" повинні відповідати 16-та пунктам вимог: 10-ти з обов'язкових і як мінімум 6-ти з додаткових.
Клас "В"
Офісні будівлі класу "В" повинні відповідати тринадцятий пунктам вимог, як мінімум 7 з з яких мають бути в числі обов'язкових.
Клас "С"
Офісні будівлі класу "С" повинні відповідати 7-і пунктам вимог, як мінімум 5 з яких мають бути в числі обов'язкових.
10 обов'язкових вимог:
Розташування в центральному діловому районі міста або в рамках інших склалися районах міста, поблизу до транспортних розв'язок.
Професійний менеджмент будівлі з прозорою системою бухгалтерського обліку і системою "відкритої книги" для обліку експлуатаційних витрат, їх розподілу і відшкодування.
Окрема, чітко позначена вхідна група в офісну будівлю з фойє.
Чистий висота стель не менше 2,7 м на площі не менше 90% використовуваних офісних площ.
Парковка, що охороняється (виключаючи стихійну парковку на вулиці) всередині будівлі або на прилеглій до будівлі території з розрахунку не менше 1 машиномісця на 100 кв.м орендованих (продаються) площ.
Енергопостачання, щонайменше 50 Вт на 1 кв. м площі при повному освітленні і підключеному устаткуванні, забезпечене або електропостачанням по 1 категорії, або за допомогою дизель-генератора.
Система опалення, вентиляції і кондиціонування: щонайменше, 2-трубна (1 контур) з індивідуальним регулюванням температури для кожного орендаря, що забезпечує чотирикратний повітрообмін в годину (з подачею свіжого повітря).
Відкрите планування площ з сіткою колон, що забезпечує гнучкість перепланування.
Оптоволоконні цифрові телефонні лінії, ISDN, Інтернет-послуги в будівлі.
Коефіцієнт приміщень загального користування, що підлягають до оплати, не більше 12%.
10 додаткових вимог:
Вихід фасаду будівлі на вулицю (помітне фронтальне розташування на вулиці).
Раціональне відстань між вікнами, при якому не менше 95% використовуваних площ знаходяться в межах 10 м від джерела природного освітлення (вікна або атріуму).
Мінімальна площа поверху - 500 кв. м
Середня відстань між зовнішньою стіною і внутрішньої кордоном використовуваних площ не повинна перевищувати 10 м.
Забезпечення підключення комунікаційних систем в будь-якому місці завдяки фальшпідлог, комунікаційних каналах під підлогою або коробам по периметру приміщень.
Середній час очікування ліфта в години пік не довше 30 сек. (З моменту виклику).
Розташування поблизу станцій метро або зупинки транспорту.
Точки громадського харчування для співробітників всередині будівлі або на близькій відстані від будівлі
Допустиме навантаження на підлогу - 450 кг / кв. м.
Освітлення офісних приміщень - не менше 400 люкс на рівні робочої поверхні.
www.zagorodna.com/uk
