Ребілдінг-нове поняття на ринку

У сфері нерухомості з'являється все більше нових понять з імпортною приставкою «ре» - «репозиціювання», «реструктуризація» ... Одне з останніх - «ребілдінг». Однак, якщо називати речі своїми іменами, ребілдінг - це всього лише зміна. Точніше - зміна зовнішнього вигляду будівлі без грунтовної перебудови.

Гра в декорації
Відразу варто обмовитися: цей самий ребілдінг кардинально відрізняється від звичайної обробки. Якщо, приміром, сосновий зруб облицьовують сайдингом або вагонкою, не вносячи жодних архітектурних трансформацій, це найпростіший ретюнінг. А якщо на додаток до переобліцовке з'являються декоративні елементи (башточки, виносна мансарда, лоджії, навіть півники-флюгери) - мова йде про справжнісінькому ребілдінге. «Наприклад, є простий непоказний каркасний будинок, - пояснює Ігор Заугольніков, директор департаменту маркетингових комунікацій Rodex Group. - Здавалося б, живи та радій. Але раптом по сусідству виростає чарівний особнячок з облицювальної цегли, з башточками і різьбленим ганком - любо дорого подивитися. Господар «коробки» починає таємно заздрити. Він розуміє, що нічим не гірше сусіда, йому хочеться таке саме чудо, проте ні грошей, ні часу, на перебудову, немає. І ось в один прекрасний момент з'являється золота рибка у вигляді виконроба-шабашника або архітектора-самоучки, які обіцяють «малою кров'ю» переробити фасади і додати пару-трійку декоративних елементів, після чого каркасний паралелепіпед перетвориться на казковий теремок. І якщо у виконроба руки прироблені як треба, а у архітектора замість мізків не вата, так воно і відбувається ».

Путівка в життя
Ну а за великим рахунком ребілдінг для росіян не така вже екзотика. Досить поїздити по селах, щоб побачити серед убогих похилених хат яскраві будиночки-іграшки - з різьбленими ганочками, віконницями, дверима, забавними пічними трубами. Рідкісні, самобутні майстри завжди вміли додати шарм свого житла. Наприклад, у свій час телерепортери регулярно каталися в село Ожерелкі на Горьківському напрямку помилуватися на будинок-сад. Ребілдінгом скористалися і московська влада, «відтюнінгував» стандартні п'ятиповерхові хрущовки і брежнєвські панельні дев'ятиповерхівки в районі метро «Сокольники». Але найчастіше реконструкції піддаються заміські каркасні будинки, а також цегляні триповерхові монстри, побудовані новими росіянами в середині 90-х.

«Ще рік тому, коли на заміському ринку користувалися попитом тільки якісні пропозиції і до того ж ціни на них постійно зростали, продавці неліквіду стали придумувати вихід з положення, - розповідає Сергій Мигунов, керівник управління маркетингу та розвитку групи компаній« Конті ». - Девелопери і приватні власники нерухомості стали міркувати, як підвищити якість готових споруд, щоб їх можна було без труднощів реалізувати. У першу чергу зовнішньої переробці піддалися старі цегляні коробки, а також нижній економсегмент ».

Ау, майстри, або Витрати на виграш
Експерти говорять, що при наявності грамотного дизайн-проекту і якісних матеріалів вартість об'єкта збільшується в середньому на 10-30%, більше - дуже рідко. «Все залежить від того, наскільки серйозною виявилася переробка і наскільки органічно оновлений будинок вписався в ландшафт, - говорить І. Заугольніков. - У середньому витрати на типовий будинок площею 150 кв. м складуть 200-250 тис. руб. Від 25 до 60 тис. руб. доведеться викласти вже при розробці плану ». «Зростання вартості залежить від конкретного будинку та індивідуальності проекту, - доповнює С. Мигунов. - У середньому підвищення становить $ 100-120 за кв. м. Таким чином, модернізоване будова може подорожчати більш ніж на 10% ».

Втім, далеко не всі будинки після реконструкції враз стають ліквідними і затребуваними. «Таку послугу найчастіше замовляють власники старих об'єктів - будівлі 1997-2004 років, - пояснює Олег сходинкою, генеральний директор компанії« Міель-Інвестиції в малоповерхове будівництво ». - На їх думку, те, що «хата» нарешті отримає гідний зовнішній вигляд, автоматично підвищить її ринкову вартість. Але в тому-то й заковика. Будови того періоду в більшості своїй знаходяться в селищах, де або відсутні центральні комунікації, або немає розвиненої інфраструктури, або вкрай різнорідний соціальний склад мешканців. Найчастіше є істотні проблеми з плануваннями, будинок не завжди функціональний. Одним словом, тільки ребілдінгом тут не врятуватися ».

Кому це потрібно
Досить активно використовують дану стратегію власники житла економ-класу. Стали частими приклади, коли замовник біжить до архітекторів на останній стадії будівництва типового будинку в недорогому селищі. І цей варіант не тільки виправданий, але й вигідний. Краще вже всі замовити махом, ніж морочити собі голову «розмитими» платежами на різних етапах. «Рідше трансформуються котеджі бізнес-класу. Як правило, тут «тюнінгувати» нічого не треба, адже мова йде про організоване селищі з певним архітектурним стилем », - додає С. Мигунов. І вже зовсім рідко за допомогою до дизайнерів звертається власник елітки - наприклад, якщо зовнішність «будинку з історією» у стародачном селищі перестала влаштовувати господаря. Надходять замовлення й від власників дорогих, але вже посірілих від старовини будинків, розташованих на берегах водоймищ.

Нарешті, є ще одна категорія замовників. Крайній недолік коштів змушує людей купувати безлике каркасне житло, з прицілом на те, щоб підвищити його привабливість в майбутньому. Головне - вибрати надійну компанію, благо, їх сьогодні чимало. «Ребілдінгом охоче займаються девелоперські компанії, в структурі яких є проектні організації та архітектурні бюро, - уточнює С. Мигунов. - Зараз ця пропозиція затребуване і присутній на ринку, так би мовити, у відкритому доступі ».

Чи то ще буде!
Майбутнє цього бізнесу експертам бачиться самим райдужним. Криза змусила девелоперів розпродавати землю без підряду, новоявлені власники будуються хто на що здатний. Вже сьогодні можна проїхатися за такими селищам і переконатися, що «шанхаї» без єдиного стилю ростуть як на дріжджах. А ті, у кого вистачило грошей лише на землю, і зовсім відклали спорудження житла до кращих часів. У результаті тим, хто вже забудували, доведеться жити по сусідству з порослим бур'яном пустирем або шумним довгобудом. «Тільки шляхом ребілдінга можна буде підвищити ліквідність об'єктів, побудованих на землі без підряду, - вважає С. Мигунов. - Так що роботи в цих селищах уже в найближчому майбутньому вистачить на кілька компаній ».

Втім, погляд І. Заугольнікова куди песимістичніше: «запущений« Шанхаю »ніякої ребілдінг не допоможе. Адже прискіпливий покупець дивиться не тільки на архітектурний проект, матеріали та стан ділянки, а насамперед на сусідство. Соціальне оточення - дуже важливий момент при виборі нерухомості. Можна як картинку обробити власний особняк, але якщо поряд буде ревіти техніка, об'єкт навіть з чудовим «тюнінгом» покупця не знайде ».
Сергій Романов
www.domania.ru