Як узаконити самовільне будівництво?

Київ рясніє рекламою послуг з узаконення побудованих об’‎єктів, причому кількість такої реклами істотно збільшилося в 2010 році. Справа в тому, що у вересні 2009 року було прийнято постанову уряду № 1035, згідно з яким процедура узаконення дачних та індивідуальних будинків, побудованих до 2009 року, значно спростилася і стала носити більш декларативний характер.<br /><br />Сам термін "узаконення" означає отримання документів, що дають право розпоряджатися об’‎єктом. Потреба узаконити будівлю або реконструкцію виникає, як правило, в той момент, коли власник готує продаж об’‎єкта. Втім, не узаконивши об’‎єкт, громадянин не є його законним власником.<br /><br />"Не думайте, що ви не плануєте відчужувати даний об’‎єкт шляхом купівлі-продажу, дарувати або заповісти його", - попереджає юрист юридичної компанії "ЮСТІКОН" Маргарита Чорнокондратенко.<br /><br />У цілому, у громадянина може виникнути необхідність узаконити будь-який об’‎єкт нерухомості. "Процес узаконення може стосуватися як об’‎єктів житлового, так і нежитлового фонду. У приблизному процентному співвідношенні до нас звертаються потенційні клієнти в 50% випадків з питання узаконення приватних житлових будинків, в 30% - з питання узаконення реконструкцій і прибудов будинків і квартир, а 20 % - це узаконення перепланувань ", - уточнила пані Чорнокондратенко.<br /><strong><br />Житло поза законом</strong><br />За оцінкою Мінрегіонбуду, кількість самовільних будівель в сільській місцевості сягає близько 1,5 млн. У той же час у містах таких споруд значно менше. При цьому кількість капітальних "самобудів" дуже незначно, особливо в столиці.<br />"У приватному секторі в Києві напевно є якісь будинки площею до 200-300 кв.м, які побудовані без проекту. Але що стосується об’‎єктів капітального будівництва, які зводять у Києві, я не бачив, щоб великі будівлі будувалися взагалі без дозвільної документації . Таких випадків у Києві немає ", - заявляє заступник глави Київської міськадміністрації Віктор Сівець.<br /><br />Узаконення має одну незаперечну перевагу: "У клієнта вже є готовий будинок, і він може в ньому жити, в той час як звичайна процедура отримання всіх дозволів на початок будівництва може затягнутися<br /><br />Втім, ринок нерухомості знає приклади, коли будівництво починалося і велося без того чи іншого узгодження. Наприклад, Дарницький залізнично-автомобільний міст не був передбачений генпланом Києва, але будівництво його ведеться, а узгоджений у відповідності з усіма вимогами законодавства та будівельних нормативів торгово-розважальний комплекс перед НСК "Олімпійський" вирішили знести на вимогу УЄФА.<br /><strong><br />Вартість послуг</strong><br />На ринку немає чітких тарифів на послуги з узаконення об’‎єктів будівництва. "Вартість послуг з узаконення залежить від респектабельності того, що узаконюють і від регіону, де це знаходиться", - говорить генеральний директор об’‎єднання агентств нерухомості "Київський центр нерухомості" Наталія Наумець.<br />Експерт уточнює, що формування остаточної ціни за пакет документів, які клієнт отримає від юридичної компанії, буде залежати від того, наскільки терміново потрібно провести легалізацію: "Вартість термінового узаконення може бути втричі вище звичайної ціни".<br /><br />Маргарита Чорнокондратенко відзначає, що розрахунок вартості послуг з узаконення нового об’‎єкта самовільного будівництва зазвичай безпосередньо залежить від площі такого об’‎єкта. На ціну вплинуть також місцезнаходження об’‎єкта і те, які документи взагалі є у клієнта.<br /><br />"Узаконити об’‎єкт, що знаходиться в області, простіше, ніж знаходиться в межах міста. Приміром, у випадку з приватним дачним будинком головним документом, який повинен надати клієнт, є державний акт про право власності на земельну ділянку. Якщо ж клієнт зможе надати і технічний паспорт на будівлю, то це знизить вартість послуги ", - говорить юрист.<br /><br />Питання, що простіше - зібрати повний пакет дозвільної документації до початку будівництва або узаконити готовий об’‎єкт сьогодні, кожен вирішує для себе. Експерти не беруться однозначно сказати, що вартість узаконення істотно дешевше, ніж попереднє отримання всіх дозволів. Погодження будівництва може бути на 20-40% дешевше, ніж узаконення, головним чином - за рахунок штрафів.<br /><br />У той же час, узаконення має одну незаперечну перевагу: "У клієнта вже є готовий будинок, і він може в ньому жити, в той час як звичайна процедура отримання всіх дозволів на початок будівництва може затягнутися на рік, а саме будівництво може тривати не менше . Потенційний власник будинку може виграти час, який міг піти на вирішення юридичних питань ", - міркує Маргарита Чорнокондратенко.<br />У той же час вона відзначає, що гадана простота узаконення чревата юридичними складнощами: "Ні в якому разі не раджу йти шляхом самовільного будівництва. Щоб виграти час, саме вірне рішення - це будівництво і паралельне юридичний супровід".<br /><br /><strong>Злочин і кара</strong><br />Відмова від узаконення, крім потенційно можливих проблем з продажем об’‎єкта, загрожує хазяїну і адміністративним штрафом, який може накласти Державна інспекція архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). "Контроль з боку цього органу за будівельним процесом останнім часом посилився, а тому фізичним особам - власникам готових об’‎єктів самовільного будівництва - загрожує, як мінімум, адміністративний штраф у розмірі близько 1 тис. грн. При цьому, якщо власник об’‎єкта вирішить узаконити об’‎єкт, йому все одно доведеться заплатити штраф ", - уточнює пані Чорнокондратенко<br /><br />Випадків знесення самовільно побудованих об’‎єктів у Києві поки не відзначалося. Розголос отримали поодинокі випадки знесення побудованих без дозволів об’‎єктів у Криму, проте експерти вважають, що такі санкції - радше результат конфлікту політичних інтересів, ніж злісних порушень з боку громадян. Відомі випадки зносу "самоволок" у процесі їх будівництва, але експерти схильні вважати, що інспекція ДАБК зацікавлена не у знесенні, а в тому, щоб власник такого об’‎єкта все-таки оформив необхідні документи.<br /><br />"Співробітники архітектурно-будівельного контролю будуть постійно відвідувати, що супроводжуються накладенням штрафу та покладанням зобов’‎язання одержати дозвіл на виконання будівельних робіт. Проігнорувавши таку вимогу, доведеться ще неодноразово сплатити штраф, який з кожним разом буде зростати", - підкреслює Маргарита Чорнокондратенко.<br /><br /><strong>З ким працювати</strong><br />Питання, чи залучати когось для легалізації будівництва або реконструкції, тобто спеціалізовану компанію, або самостійно займатися збором документів, кожен вирішує сам. Прописана в законодавстві процедура і порядок узаконення дійсно досить прості.<br /><br />У Києві послуги з узаконення надають близько 30 юридичних компаній, з яких лише для половини цей напрямок є профільним<br /><br />Для приватних будинків загальною площею до 200 кв. м заввишки не більше двох поверхів, разом з господарськими спорудами і будівлями загальною площею до 100 кв. м в ДАБК необхідно подати довідку про погодження прийняття приватної будівлі в експлуатацію, видану на підставі рішення виконкому місцевої ради, і техпаспорт приватної будівлі, виданий БТІ. Для споруд площею більше 350 кв.м. потрібно також надати акт на право власності або користування земельною ділянкою, звіт про проведення технічного огляду (обстеження) на предмет відповідності будівлі державним будівельним нормам, а документ про відповідність об’‎єкта протипожежним і санітарним вимогам, що діяли на момент завершення будівництва.<br /><br />У той же час експерти відзначають, що отримати погодження в органах пожежного та санітарного нагляду непросто, адже будівництво велося без їх схвалення, тому ці служби завжди можуть знайти приводи для відмови або "домовленості". "Якщо в інстанціях відмовили в узаконенні, значить, або мало дали, або дали не тому. У гіршому випадку, доведеться щось знести або перебудувати, але це буває вкрай рідко", - відзначає один з київських юристів.<br /><br />Часто громадяни не хочуть вникати в нюанси, з ким потрібно "домовлятися", і вважають за краще залучати для цього посередників, користуючись, знову-таки, рекламними оголошеннями про послуги з узаконення. Однак далеко не всі такі компанії забезпечують отримання потрібного пакету документів.<br /><br />Вибираючи юридичну компанію для узаконення, потрібно звернути увагу на термін її існування на ринку юридичних послуг в сфері нерухомості й земельного права, на факти співпраці з проектними організаціями, а також організаціями, що мають ліцензію на здійснення технічного обстеження. Це дозволить отримати весь комплекс послуг з одних рук.<br /><br />"Оцінити реальну кількість компаній, що надають послуги з узаконення, нелегко, так як в інтернеті, крім пропозицій від юридичних компаній, розміщена маса оголошень від окремих фізичних осіб, готових" вирішити "проблеми, - каже Маргарита Чорнокондратенко. - Але фахівців у сфері нерухомості та земельного права небагато. За нашою оцінкою, у Києві послуги з узаконення надають близько 30 юридичних компаній, з яких лише для половини цей напрямок є профільним і пріоритетним ".<br /><br />"Сьогодні я б не ризикувала залучати невідому компанію для узаконення, - говорить Наталія Наумець. - Фірма візьме гроші, але до кінця справу не доведе. Від цього ніхто не застрахований, адже остаточне рішення приймають держоргани, а не залучені юристи. По Києву таких компаній повно, але я не знаю ні одну, яка виконує до кінця роботу в обумовлений термін ".<br />http://finance.tochka.net <br />