Що очікує ринок нерухомості Києва?

Минулий рік виправдав надії з приводу ринку нерухомості лише наполовину. Ціни на київське житло і правда трохи знизилися, як і прогнозували наші експерти. Але розчарувала іпотека. Як очікувалося, до кінця 2011 р. ставки по кредитах на житло повинні були впасти до 16% річних. Однак спрощення умов іпотеки відбувалося тільки до осені, пише Сегодня.

Потім ставки рвонули вгору, а банкіри стали надто прискіпливі до позичальників. У результаті отримати іпотеку стало майже неможливо. Втім, зниження цін все ж зіграло свою роль, тому за підсумками року було продано на 30% більше квартир, ніж у 2010-му. При цьому столичне житло все ще залишається для більшості недосяжною мрією. Чи зміниться ситуація в 2012-му? У цьому ми розбиралися з допомогою експертів.

ПОПИТ: ЗРОСТЕ НА 30%

Після практично «мертвого» 2010-го минулий рік запам'ятався активністю покупців. За словами ріелторів, кількість охочих подивитися пропоновані варіанти квартир зросла в рази. Правда, розлучатися з грошима поспішали всі. Але й при цьому зростання числа укладених угод виглядає переконливо.

Приміром, за даними агентства нерухомості SV Realty, в Києві купили 11 373 квартири на «вторинці» і 6505 нових. А це більше, ніж у 2010 р., на 1967 і 4159 відповідно. Тобто кількість проданих квартир зросла на третину. Такі темпи підтверджують і дані Союзу фахівців з нерухомості України. При цьому найбільше (70%) купили квартир ціною до $ 100 тис.

Особливо впадає в око те, що нових квартир в минулому році було продано втричі більше, ніж у 2010-му. «Справа в тому, що« первинка »подешевшала, - пояснив директор ріелторської компанії« Золоті ворота »Олексій Холмецький. - Тепер «квадрат» там коштує дешевше, ніж на вторинному ринку. До кризи старі квартири коштували $ 1900 за кв. м, а нові - $ 2000. Потім новобудови стали дешевшати, і зараз на первинному ринку можна купити трикімнатні навіть по $ 1000-1100 за «квадрат». На «вторинці» ж він коштує від $ 1500 ».

ПРОГНОЗ. Цього року експерти прогнозують приблизно такі ж темпи (30%) зростання попиту на київське житло. Причин вони називають декілька. По-перше, ціни рости як і раніше не будуть. По-друге, у продажу збільшиться кількість нових квартир невеликої площі (32-34 кв. М за «одиничку»). А саме такі квартири зараз користуються попитом. По-третє, господарі «вторинки» як і раніше будуть готові поступатися в ціні. «Але повністю ринок не відновиться, поки іпотека не стане доступною, - говорить провідний фахівець відділу маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький. - Для цього парламент повинен дозволити валютне кредитування. А це відбудеться не раніше 2013-2014 рр.. ».

ЦІНИ: можуть ще знизитися НА 10%

Більшість продавців готові скинути 5-10% від вартості квартири. Фото: А. Яремчук

Незважаючи на прокинувся інтерес покупців до пропонованих квартирах, підняти ціни на свої квадратні метри вдалося тільки власникам бюджетного житла. «Сьогодні найбільш ходовий товар - це найдешевші квартири. А тому їх на ринку стає все менше, - коментує Сергій Костецький. - За рахунок цього середня ціна економ трохи зростає ». Ці слова експерта підтверджує і киянка Ірина Шевченко, яка з літа підшукує 2-кімнатну квартиру: «Якщо влітку було повно двокімнатних хрущовок у районі, наприклад, Нивок, по $ 62-63 тис., то зараз їх, в основному, виставляють по $ 65 - 67 тис ».

Але якщо розглядати ринок нерухомості в цілому, то можна говорити про те, що ціни на квартири все-таки трохи знизилися. Так, за словами аналітиків порталу «Столична нерухомість», середні ціни на квартири в Києві впали більш ніж на 4%, а за даними Союзу фахівців з нерухомості України - на 1,3%. По суті, ці цифри - в межах статистичної похибки. І якби не інфляція, то говорити про зниження було б не можна. «Але якщо на початку року квартира коштувала 360 тис. грн ($ 45 тис.) і зараз вона коштує стільки ж, то можна сказати, що вона подешевшала на 10% (36 тис. грн), так як такою була реальна інфляція», - вважає Олексій Холмецький.

На сьогодні червона ціна «гостинки» у Києві (крім центру та "елітних" районів) встановилася на рівні $ 38-40 тис., однокімнатної - $ 50-55 тис., двокімнатної - $ 65-75 тис., трикімнатної - $ 90-105 тис. Мінімальна вартість окремого житла становить $ 34 тис. - за квартиру загальною площею 25 «квадратів» в Дніпровському районі. Найдешевша двокімнатна на 47 кв. м на Троєщині коштує $ 43 тис., а трикімнатна на 68 кв. м - $ 60 тис. Для порівняння, в квітні 2011-го «гостинка» площею 22 кв. м пропонувалася за $ 32 тис., а двокімнатна хрущовка у 43 кв. м на Дарниці - за $ 50 тис.

ПРОГНОЗ. У 2012 році, на думку опитаних нами експертів, «доларові» ціни на квартири будуть тільки падати. «Зараз цінами на квартири ще є куди падати, тому що реальні доходи населення знижуються, - вважає Павло Мельник. - Вони можуть зменшуватися такими ж темпами, як цього року, - на 5-10% ».

Зниження доходів українців (зарплати не зростають, а життя дорожчає) вважає приводом для подальшого падіння цін на житло і економіст Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. За його прогнозами, ціни на квартири в доларовому вираженні можуть знизитися на 5% при поточному курсі долара, або на 10%, якщо долар почне дорожчати (а це, на думку експерта, може відбутися після виборів). А Сергій Костецький вважає, що житло може в 2012-му році подешевшати на 5-10% через відсутність кредитування.

ЗАКОНОДАВСТВО: РЕФОРМИ ТА НОВІ ПОДАТКИ

ПАНІКА У БТІ. Проблем ринку нерухомості в минулому році підкинуло Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Влітку там переходили на електронну систему ведення обліку, через що ринок «пригальмував» приблизно на місяць. А з 1 січня 2012 р. планувалося передати ряд основних функцій БТІ іншій структурі - Державній реєстраційній службі (Держреєстру) при Мін'юсті. Це викликало ажіотаж і довгі черги в БТІ у грудні. Втім, плани влади помінялися і реформу відклали рівно на рік.

Як планується, нововведення повинні будуть спростити життя як продавцям квартир, так і покупцям. Приміром, Держслужба буде реєструвати права власності, працюючи за принципом «єдиного вікна» (один раз заніс документи і через якийсь час забрав). У той час як зараз жодна угода з нерухомістю не обходиться без багаторазового відвідування БТІ. До того ж, хоч бюро і продовжить займатися інвентаризацією квартир, надалі туди доведеться звертатися тільки при здачі нового будинку в експлуатацію. Тобто про «додаткові платежі» за узаконення перепланування в БТІ, які, за словами платників, зазвичай становили від $ 300, можна буде забути.

Податковий тягар. Ще одним законодавчим нововведенням стало положення Податкового кодексу, що набула чинності 1 листопада 2011 р. З цього моменту, продаючи квартиру, куплену менше 3-х років тому, ви повинні платити 5%-вий податок з її оціночної вартості. Цю ж суму доведеться сплатити ще й у тому випадку, якщо ви продаєте квартири частіше, ніж раз на рік. До слова, за даними заступника голови Українського товариства оцінювачів Наталії Лебідь, оцінка стандартної однокімнатної залежно від площі квартири коштує від 250 до 600 грн за Україну і 450-600 грн в Києві.

Втім, за словами експерта, повноцінно нове положення Податкового кодексу запрацює лише тоді, коли обласні адміністрації затвердять мінімальну вартість квартир по кожному регіону, а закон визначить, який держорган буде видавати довідки про остаточну ціну нерухомості. При цьому нова вимога, на думку Наталії Лебідь, ніяк не вплине на ринок: ціни не виростуть, кількість угод не зменшиться. «Просто продавці та посередники будуть отримувати менше прибутку, - говорить вона. - Адже ринкова вартість квартири формується, в першу чергу, під впливом кількості грошей у населення ».

ПРОГНОЗ

ПЕРЕПЛАНИРОВКА. Новинкою 2012 стануть змінені вимоги до реєстрації перепланування квартир. Зараз, по суті, узаконити таку переробку можна як до, так і після його вчинення, але з 1 квітня треба буде спочатку отримувати дозвіл, а вже потім щось міняти в своєму житлі. Зростуть і штрафи. Приміром, зараз сума штрафу за оформлення перепланування «постфактум» 17-200 грн. З квітня ж доведеться заплатити від 51 грн до 50% від кошторису (а це можуть бути вже тисячі гривень). Втім, сама процедура узаконення перебудови спроститься.

Зараз потрібно отримувати дозвіл в декількох службах, потім з готовим проектом оформляти ув'язнення в департаменті архітектури і кілька місяців чекати рішення від виконкому. А з 1 квітня достатньо буде написати заяву про майбутню переробці і звернутися до канцелярії виконкому. Вони самі направлять документи до департаменту архітектури, де визначать порядок для оформлення.

ПОДАТОК НА ЖИТЛО. З 1 липня 2012 р. очікується введення податку на нерухомість для власників квартир більше 120 кв. м і будинків більше 250 кв. м. Його розмір буде 1% від мінімальної зарплати на 1 січня звітного року (зараз - 1073 грн) за 1 кв. м житлової площі для квартир до 240 кв. м і будинків до 500 кв. м. При цьому, якщо площа квартири перевищує 240 кв. м, а житлового будинку - 500 кв. м, ставка податку буде 2,7%. Причому за його несплату передбачені штрафи - 10% від суми податку (або від суми заниження) при простроченні до 30 днів і 20% - при простроченні понад 30 днів.

Втім, не поспішайте лякатися. Платити його доведеться не всім. Як розповіла старший юрист міжнародної юридичної групи AstapovLawyers Юлія Яшенкова, господар квартири з метою оптимізації оподаткування може зменшити розмір своєї житлової площі, скажімо, оформивши будинок в 750 кв. м на себе і двох дітей. «Таким чином, можна буде заощадити свій бюджет на 14 485,50 грн», - пояснила експерт. За словами Юлії Яшенкова, податок потрібно буде платити від житлової, а не загальної площі квартири чи будинку.

ІПОТЕКА: 26% - НЕ МЕЖА

На початку 2011 р. ставки по іпотеці взяли курс на зниження, а умови її отримання спрощувалися. Але вже в листопаді банки відбили у людей все полювання брати такі позики, підвищивши ставки до 20-22%.

ПРОГНОЗ. За словами експертів «КредитМаркет», до кінця 2012 р. середні ставки можуть скласти 24-27% річних. Причина в тому, що ростуть ставки по депозитах. А вартість позик залежить від депозитних ставок, перевищуючи їх на 4-5%. Єдина надія на спрощення умов кредитування - нова ідея Нацбанку. Регулятор планує створити Агентство рефінансування житлових кредитів (АРЖК). До нього увійдуть 4 банки: «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Укрексімбанк» і «Київ». Це агентство буде випускати іпотечні облігації з дохідністю 12-14% річних. А гроші від їх продажу спрямують на часткову компенсацію ставок по іпотеці. Тоді, за прогнозами голови НБУ Сергія Арбузова, для позичальників іпотечні кредити обійдуться в 16-18%.

РОЗСТРОЧКА ПОРАДА

«Летаргічний сон» іпотеки змусив забудовників активніше давати позики на покупку квартир. Так, наш моніторинг будкомпанії показав, що позичити на новострой в кінці року пропонували вже близько 20 компаній, хоча ще в травні їх було вдвічі менше. Плюс виріс термін розстрочки: у середньому з 6 міс. до 1 року. А деякі забудовники готові позичити грошей і на 10 років (раніше - тільки на 5). При цьому все більше компаній готові давати її під 0%. Правда, доступніше вона не стала. Як і раніше в більшості випадків платежі перевищують 10 тис. грн на місяць. Тому розстрочку, в основному, можуть дозволити собі ті, кому на квартиру не вистачає всього нічого. Наприклад, $ 10 тис. Якщо розбити цю суму на 2 роки, на місяць потрібно виплачувати лише 3300 грн.

ПРОГНОЗ. У 2012 р. купити квартиру в розстрочку стане трохи простіше. А все через те, що будувати будуть, в основному, будинки з маленькими квартирами. За словами Павла Мельника, забудовники зроблять упор на «одинички» площею 32-34 «квадрата». А чим менше квартира, тим вона дешевша і тим легше виплатити її вартість в розстрочку.

ОРЕНДА: МОЖЕ ПОДОРОЖЧАТИ НА 15%

Ринок оренди в 2011 р. теж пожвавився. Приміром, за даними агентства нерухомості SV Realty, в Києві зняли 13 714 квартир, тобто на 4224 (30%) більше, ніж у попередньому році.

ЦІНИ повзуть вгору. Що стосується цін, то вони росли меншими темпами - на 5-11%. При цьому дорожчали лише квартири економ-класу в периферійних районах. Експерти пояснюють це тим, що саме на таке житло ціни на початку року вже були на «дні», тому пішли в ріст, коли «комуналка» в столиці подорожчала.

БРОКЕРИ роздувати СТАВКИ. З кінця 2011-го житло вартістю до 3 тис. грн на місяць стало «на вагу золота». «Хочу знайти дешевше 3 тис. грн на місяць, - каже Оксана В. з Хмельницького. - Але таких варіантів дуже мало і вони зовсім вже «убиті». Причому якщо квартира дешевше 3 тис., комісія брокера вище, ніж зазвичай. Щоб орендувати однокімнатну за 2,7 тис. грн, брокеру треба віддати 1,8-2,5 тис. ».

ПРОГНОЗ. Цього року оренда в Києві, за прогнозами економістів та ріелторів, сильно не подорожчає: максимум на 15% і то тільки через інфляцію. «Якщо зростання цін у 2012-му буде 20% на рік, ціни оренди виростуть на 10-15%, - говорить Сергій Костецький. - Якщо до 10%, то на 5-7% ». Очікується і епізодичний зростання вартості оренди. Приміром, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов припускає, що в період «Євро-2012» вона може подорожчати на 5-7%.

РИНОК ЗЕМЛІ У кризу

На ринку землі в 2011 р. обвал цін продовжилося. Ділянки в Київській області під забудову, за даними SV Development, з-за низького попиту подешевшали на 16%. За 11 міс. було продано лише 13 629 ділянок, тобто на 17% менше, ніж за 11 міс. 2010-го. При цьому середня вартість котеджів майже не змінилася, утримавшись на позначці $ 965 за «квадрат». Хоча попит, за даними SV Development, знизився на 9%. Що стосується будинків, то, як пояснив Олексій Холмецький, продавалися тільки ті, які були дешевше $ 100 тис. Втім, зараз за ці гроші можна купити непоганий особнячок. Приміром, у Васильківському районі у грудні продавався будинок на 150 кв.м всього за $ 120 тис.

ОЖИВЛЕННЯ НЕ БУДЕ. Ціни на землю і заміську нерухомість, на думку Олександра Рубанова, до кінця 2012 р. будуть падати - на 5-10% на рік. Такий же прогноз дає Олександр Охрименко. А Сергій Костецький прогнозує падіння ціни на земельні ділянки на 10-15% на рік, на котеджі - на 5%. Свої прогнози експерти пояснюють тим, що попит рости не буде. Адже найближчим часом не очікується ні істотного зростання зарплат, ні відродження кредитування.
www.zagorodna.com