Підводимо підсумки: ринок нерухомості-2011

За підсумками 2011 року ринок нерухомості Києва стояв на місці в ціновому відношенні. За даними президента Союзу фахівців з нерухомості України (ССНУ) Олександра Рубанова, реальні ціни угод із продажу квартир в Києві за рік знизилися на 1%.

Перші два місяці спостерігався стабільний рівень цін, однак з березня почалося їх помітне зниження, яке тривало аж до кінця липня, коли був зафіксований історичний мінімум цін, починаючи з літа 2006 року

"У серпні і в першій половині вересня був" відскік ", тобто ми спостерігали зростання цін. З середини вересня і до кінця року ціни були стабільними. З початку року до початку серпня зниження склало -4%, з серпня до теперішнього моменту зростання склало +3%, у результаті маємо за рік -1% ", - уточнив він.

Компанія SV Development наводить кілька більш високі цифри. Зростання цін на вторинному ринку, за їхніми даними, склав 2%, а на первинному - 4%. "Основним індикатором я б назвав зростання первинного ринку, тому що, якщо говорити за минулий рік, то кількість угод було на порядок менше, ніж цього року", - сказав фахівець з маркетингу SV Development Сергій Костецький.

За його словами, українці повертаються до первинці. "Вони бачать, що за підсумками 2010 року кількість введених будинків стало більше, тобто практично відсутній банкрутство забудовників. І, врешті-решт, люди розуміють, що ціни на первинне житло істотно нижче, ніж на вторинці", - додав Костецький

Головним драйвером зростання виступив первинний ринок, кількість угод у 2011 році зросло на порядок

Говорячи про динаміку кількості угод, він зазначив, що за підсумками листопада 2010 року на первинному ринку було здійснено 236 угод, а за підсумками листопада 2011 року - вже 833 угоди. Ринок вторинки росте більш повільними темпами: у листопаді 2010 року було здійснено 553 операції, а в листопаді 2011 року - 1155 угод.

"Можемо констатувати, що за підсумками 2011 року ринок первинної нерухомості розвивається більш інтенсивними темпами при тому, що зростання цін на первинне житло в два рази вище зростання цін на первинному ринку", - резюмував Сергій Костецький.

Новобудови-2011

У 2011 році в Києві почалися продажі кількох нових об'єктів. Сьогодні у новому, щойно введеному в експлуатацію будинку можна придбати квартиру без обробки за ціною від $ 900 за 1 кв.м. "Ціни в споруджуваних об'єктах нижче, ніж ціни на вторинному ринку, однак і заселитися в квартири не можна", - розповів Олександр Рубанов.

Зараз конкуренція серед забудовників, особливо на ринку економ класу, максимальна за останню п'ятирічку. Будується досить багато житлових комплексів. З урахуванням високої конкуренції, забудовники пропонують оптимальні ціни. В результаті в сфері первинного економ-житла сформувався жорсткий ринок покупця

На первинному ринку сформувався жорсткий ринок покупця

"На одного покупця доводиться десятки, сотні квартир в нових житлових комплексах, в яких все сучасне, в яких маса конкурентних переваг, і людям досить-таки важко вибирати.

Тому конкуренція в цьому році дуже серйозна. І я думаю, що вона збережеться ще мінімум протягом наступного року. Тому що в цьому році почалося і продовжилося будівництво багатьох об'єктів, які вийшли в сегмент економ-класу, тобто від 8-8,5 тис. грн. і вище ", - зазначив Сергій Костецький.

Він підкреслив, що первинка економ-класу (від 8 до 13 тис.грн. За квадратний метр) - це найбільш популярний масовий сегмент. Другий за популярністю ціновий сегмент - від 13 до 16 тис.грн.

Багато забудовників зараз пропонують розстрочку як нову послугу. "Насправді це було все життя. Але особливо ніхто це не рекламував. Ту саму розстрочку Київ ще в 1995 році почав. Фактично людина може інвестувати 10% від вартості, і в міру зведення будинку він повинен інвестувати 100%.

Та ж сама ситуація зараз, абсолютно ідентичні умови. Єдине, деякі забудовники пропонують, якщо ви не встигли вкласти всю суму грошей на етапі завершення, ми вам дамо кредит під 10% річних. Зрозуміло, є всілякі акції, але це чиста конкуренція ", - додав Костецький.

Оренда: рівняння на інфляцію

Ставки оренди за рік у гривні, за даними ССНУ, виросли на 5%, в основному за рахунок периферійних і серединних районів Києва.

SV Development знову приводить більш високі цифри. За даними компанії, загальне зростання цін знаходився в межах 10-11%. Зокрема, ставки оренди однокімнатних квартир зросли на 13%, двокімнатних - на 11%, трикімнатних - на 10% за рік.

Господарі підвищують оренду, орієнтуючись на інфляційні очікування

Сергій Костецький пояснює таку динаміку високою інфляцією. За його словами, зростання ставок оренди відбувається в межах інфляційних очікувань. "Оренда - це та нерухомість, яка вже є. І люди намагаються піднімати ціни з урахуванням знецінення гривні. Тому інфляція в межах 10-12% спровокувала зростання ставок оренди", - пояснив він.

Число угод оренди за рік також збільшилася: якщо в листопаді 2010 року було скоєно 840 угод, то в листопаді 2011 - 1278. Однак це показник ще далекий від посткризового. Для порівняння, за підсумками січня 2008 року було здано близько 3,5 тис. квартир.

За прогнозами SV Development, до кінця наступного року кількість угод може наблизитися до 2 тис. одиниць на місяць.

Земля та котеджі: тверезі ціни

За підсумками року ціна київської землі знизилася на 15,5%, кажуть в SV Development. Зниження відбулося абсолютно у всіх районах. У лідерах падіння опинився Святошинський район, де ціни впали на 20,5%, на другому місці - Васильківський район (-16,2%), на третьому - Обухівський (-13,5%). "У багатьох випадках вартість землі була істотно завищена. Тому зараз відбувається певне коригування цін", - пояснили в компанії

Ціни на землю були завищені, тому в 2011 році вони помітно знизилися

За кількістю угод також відбулося зниження. Якщо в листопаді 2010 року було скоєно 1511 угод із земельними ділянками, то в листопаді 2011 - 1064 угоди.

"Хотів би акцентувати увагу, що зараз люди купують землю з метою будівництва власного будинку. Не з метою перепродажу або інвестицій. Потім що, якщо, грубо кажучи, квартира, вартістю $ 70 тис. максимум може бути 50 кв.м, то за ці гроші можна побудувати будинок площею більше 100 кв.м. ", - додав Сергій Костецький.

На ринку приватних будинків цінова політика залишилася практично без змін. У листопаді 2010 року було скоєно 790 угод, в листопаді 2011 - 697.

Котеджі не дуже цікаві як об'єкти інвестицій. Українці вважають за краще заробляти на перепродажі квартир

"Будинки традиційно істотно дорожче, ніж квартири. А оскільки в українців зараз трохи грошей на інвестиції в заміську нерухомість, то вони воліють купувати одно-двокімнатні квартири і перепродувати їх через три-чотири роки. І то з не дуже високим прибутком.

А вдома - це вже серйозні інвестиції, будинки вимагають відходу. Тому угоди є, але вони не так динамічно ростуть ", - пояснив фахівець з маркетингу SV Development.

В очікуванні іпотеки

Головним фактором стримування операцій на ринку нерухомості є відсутність прийнятних умов іпотечного кредитування. Як тільки ставки по іпотеці опустяться до 12-14% річних, а термін надання кредиту зросте до 20-30 років, то кількість угод на ринку зросте в рази, переконані експерти. Відповідно, почнуть рости і ціни.

Поки ж частка кредитних покупок за рік зменшилася, що пов'язано з постійним посиленням іпотечного кредитування. Ставки, які в першій половині 2011 року трохи знизилися, зараз знову почали активно зростати.

"В основному користується попитом кредитування на суми до $ 20 тис. Тобто, умовно кажучи, людині не вистачає $ 20 тис., щоб купити квартиру. Він бере іпотеку на три-п'ять років, і протягом цього строку її виплачує. Але із загальної кількості угод іпотека становить 0,5% ", - зазначив експерт SV Development.

Частка кредитних покупок зменшилася. До кінця року банки практично згорнули іпотечні програми

До кінця року більшість банків скрутили іпотечні програми. На тлі нової хвилі економічної кризи банки не знають, що буде з гривнею, і під які відсотки варто видавати кредити.

"З іншого боку, вони витратили багато сил, грошей на рекламу іпотечних програм, і результату це не принесло. А з урахуванням того, що потрібно більш жорстоко перевіряти потенційних позичальників, потрібно створювати нові відділи, банкам це просто нецікаво. Воно себе не окупає" , - пояснив Сергій Костецький.

"Дійсно на початку року спостерігалася деяка активізація іпотечного кредитування, проте більше в ключі реклами і декларацій", - додав президент ССНУ Олександр Рубанов.

За його словами, банки готові були видавати кредити людям з офіційною зарплатою понад 15 000 грн. "Однак люди, які мають таку офіційну зарплату, як правило, мають досить високим рівнем інтелекту, щоб усвідомити безглуздість кредитної ставки на рівні 18-20% річних, у той час як можна орендувати квартиру за 7% на рік від її вартості", - додає глава ССНУ.

Якщо говорити про ринок оренди квартир, ринок землі та заміської нерухомості, то вони, як правило, йдуть за тенденціями на первинці і вторинці, відзначає Сергій Костецький.

Доступна іпотека миттєво розігріє ринок продажу, а за ним - і ринок оренди

"Як тільки ринок починає рости, автоматично за ними йде відновлення ринку землі, оренди квартир. Як тільки кількість угод збільшується і ціна зростає, спекулянти, які прийшли в оренду через те, що ціни на їхні квартири зменшилися, підуть з оренди", - вважає експерт.

Поки ж пропозиція по оренді квартир в столиці надмірно, що не дозволяє задирати ставки. Так, сьогодні на ринку оренди Києва пропонується близько 30 тис. квартир, а до кризи їх було лише 6 тис. Фактично при тисяч угод на місяць на одного потенційного клієнта припадає 30 квартир.

Фактори зростання

За словами президента ССНУ Олександра Рубанова, ціноутворюючими факторами для квартир в цьому році були загальна площа, місце розташування, проект будинку, поверх, матеріал стін, стан, а також вид з вікон.

Свою роль зіграло і відкриття нових станцій метро. Вартість квартир в таких районах, зокрема, в Голосіївському, зросла в середньому на 5-10%.

Квартири біля нових станцій метро зросли в ціні, а запуск електрички ринок зустрів прохолодно

"Відкриття нових станцій метро підвищило вартість квартир у Голосіївському районі в районі пішохідної доступності цих станцій до 5%, проте зростання відбулося досить давно, як тільки стало зрозуміло, що ці станції дійсно будуть будуватися", - пояснив Олександр Рубанов.

А ось запуск міської електрички зовсім не позначилася на цінах. Як зазначив Сергій Костецький, по цьому маршруту електричка курсувала і раніше. Рекламна кампанія, яку розгорнула навколо неї Київська міська державна адміністрація, всього лише підігріла до неї інтерес.

Ріелторський ринок

Ринок ріелторських послуг в 2011 році продовжив пошук життєздатної моделі, розповів президент ССНУ Олександр Рубанов.

Сергій Костецький уточнив, що ринок зараз "рідшає". Якщо в 2008 році в Києві налічувалося близько 15 тис. агентств нерухомості, то в 2009-2010 їх стало близько 300, а сьогодні - менше 200.

"Великі компанії залишилися, а дрібні по-тихоньку розоряються, тому що ринок вже не той, кількість угод уже інше. Така тенденція намітилася, що професійні ріелтори, які раніше працювали на ринку, перекваліфіковуються в інші сфери. Я не можу сказати, що це масово. Це природний відбір на ринку ", - заявив він.

Кількість людей, що працюють в галузі, дійсно скорочується, як і кількість реально працюючих компаній, підтвердив його слова Олександр Рубанов. Більшість великих агентств нерухомості перехоплюють на себе частину угод за рахунок якості послуг та обслуговування.

Нагадаємо, за даними DOM.ria.ua, у вересні-листопаді 2011 року майже 30% ріелторських компаній оголосили про скорочення штату співробітників. Кожне десяте агентство нерухомості і зовсім припинило свою ріелторську діяльність.

З кінця 2008 по початок 2011 року кількість компаній, що надають ріелторські послуги в Києві, скоротилося більш ніж у два рази, відзначають аналітики. У першій половині 2011 ситуація дещо змінилася, і процес закриття ріелторських фірм призупинився. Це дало надію на поступове відновлення і подальший розвитку бізнесу з професійної продажу нерухомості, відзначають експерти.

Проте вже восени чутки про нову хвилю кризи повернули стан ринку нерухомості в колишнє русло. Так, за даними DOM.ria.ua, з вересня по жовтень лише 9% від загальної кількості ріелторських компаній Києва заявили про розширення штату співробітників. У той же час, близько 45-50 компаній зовсім закрилися або поміняли вид діяльності.

До кінця 2011 року в столиці відзначався небувалий ажіотаж в оформленні права на нерухомість. Причиною тому - очікуваний вступ з 1 січня 2012 року постанови про нові правила реєстрації нерухомості, без участі БТІ.

Експерти ринку поспішили заявити, що з 1 і 15 грудня БТІ в регіонах та Києві не будуть приймати документи на реєстрацію прав власності. У зв'язку з цим вони радили відкласти реєстрацію угод і прав на нерухомість до початку березня.

Чутки про те, що з нового року БТІ працювати не будуть, спровокували шквал заявок на реєстрацію прав в Києві та регіонах.

В очікуванні розформування БТІ, кияни кинулися оформляти права на нерухомість

Крапку в цьому питанні поставив президент України Віктор Янукович, підписавши Закон "Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення реалізації прав на нерухоме майно та їх обтяжень при їх державної реєстрації". Тепер державна реєстрація прав на об'єкти нерухомого майна Бюро технічної інвентаризації продовжено до 1 січня 2013 року.

Зараз Мінрегіонбуд готує законопроект про створення ринку послуг з проведення технічної експертизи і розрахунку інвентаризаційної вартості об'єктів нерухомості. Згідно з документом, послуги громадянам зможуть надавати не тільки комунальні підприємства, а й організації інших форм власності. При цьому отримувати документи про стан об'єкта нерухомості громадяни зможуть за принципом "єдиного вікна".

Як розповів міністр регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Анатолій Близнюк в інтерв'ю порталу 3Doma.ua, документ готується з метою демонополізації повноважень БТІ. "Суть документа в тому, що ці послуги громадянам зможуть надавати не тільки комунальні контори, а й приватні структури", - пояснив міністр.

Мінрегіон обіцяє спростити оформлення прав і прибрати монополію БТІ в цій сфері

За його словами, приватний підприємець, проектні організації, інститути і т.д. всі можуть робити плани та технічні паспорти, але коштувати їх робота буде по-різному. "Ось держава і дає людям право вибору. Вони приходять до єдиного вікна, здають документи і там вибирають виконавців. Коли документи готові, один примірник обов'язково відправляється в центральний депозитарій, щоб був чіткий реєстр нерухомості. Це важливо для податкової, для нотаріусів і т. д. ", - сказав Анатолій Близнюк

"Ви не робіть з цього проблем. Людям потрібно розповісти, що така демонополізація - це в їхніх інтересах. Мінрегіон всього лише допоможе з сертифікацією фахівців, які будуть робити технічні паспорти", - підкреслив міністр.

ЛIГАБiзнесIнформ