Підійшов до кінця самий жаркий сезон року, і в плані погоди, і в плані очікуваних продажів на ринку нерухомості. З яким результатами ми підійшли до початку осені? Як змінилися купівельні переваги і пріоритети забудовників?
Багато забудовників скаржилися на недостатні обсяги продажів, списуючи невдачі на аномальну погоду, при якій населення в принципі вело себе не досить активно; скоротився під час кризи, і так не відновився рівень доходів петербуржців; складну ситуацію з наданням іпотеки. Однак існує цілком закономірне думку, що грошей у населення не стало менше, просто їх тепер більш обережно і вдумливо вкладають. У цьому сенсі можна сказати, що стан справ особливо не змінилося, і купівельна активність поки залишає бажати кращого.
Триває тенденція по реконцепциі вже реалізованих об'єктів. Багато хто з них виставляють на продаж земельні ділянки без обов'язкового підряду. Ця пропозиція з'являється навіть у компаній, спочатку пропонують тільки котеджі або ділянки з обов'язковим підрядом. Таким чином, сьогодні однією з ключових тенденцій, що обумовлює розвиток ситуації на заміському ринку в 2010 році, є істотний приріст кількості земельних ділянок у загальній структурі пропозиції.
Зараз забудовники, раніше реалізують наділи по 10-12 соток, все частіше готові «нарізати» селище на ділянки практично будь-якої площі.
Більш лояльне ставлення намітилося в тому, що стосується матеріалів, з яких пропонується зводити будинки на ділянках з обов'язковим підрядом. Звичайно, залишилися компанії, суворо дотримуються обраної концепції, а й значно зросла кількість тих, хто на сьогодні готовий будувати котеджі з будь-яких вибраних покупцем будматеріалів.
Все це пояснюється бажанням прискорити завершення проектів і отримати швидку прибуток, не розтягуючи продажу за часом. Особливо це відноситься до приватних осіб, які придбали землю кілька років тому, до кризи, розраховуючи на швидкий успіх, і тепер охочими якомога швидше позбутися від зайвої «головного болю».
Як і раніше актуальним залишається перенесення термінів здачі об'єктів на більш пізній час. Загальне скорочення попиту на ринку заміської нерухомості спричинило за собою брак фінансових коштів для завершення будівництва. Часом готових будинків в проектах представлено зовсім небагато, і кожен наступний будується після оформлення чергової оборудки. У результаті, середнім періодом, на який забудовники переносять здачу об'єктів, є 1 рік.
Деякі компанії-забудовники, наприклад, "Євросіб-Девелопмент", "ПулЕкспресс Груп" і "Стінка", практикують ведення вторинних продажів у вже реалізованих селищах. Причому, мова йде не тільки про одиничні об'єктах, а й про десятки ділянок. У докризовий період багато вкладали свої фінанси в заміську нерухомість, набуваючи відразу кілька земельних наділів, і тепер, перечекавши найбільш складний час низьких цін нестабільності, вважають за краще розпродати наявну у власності землю.
За даними Poselkispb.ru до кінця літнього - початку осіннього сезону 2010 року на території Санкт-Петербурга і Ленінградської області налічується близько 413 організованих котеджних селищ у різній стадії експлуатації. У 294 із них ведуться продажі (Діаграма 1).
Традиційно лідерами за обсягом пропозиції є Всеволожский і Виборзький райони Ленінградської області. Тут зосереджено 26% / 109 і 23% / 96 котеджних селищ відповідно. На третьому місці за кількістю представлених об'єктів - Приозерський (11% / 46) і Курортний райони (8,7% / 36) (Діаграма 2).
З початку року (січень-серпень 2010 року) приріст пропозиції склав 15,4%, тобто на ринок було виведено в цілому 55 нових котеджних комплексів (Діаграма 3). Причому, 22% з нових проектів (12) - тільки у Всеволожську районі. Для порівняння: за даними інформаційного порталу Poselkispb.ru за весь минулий рік на ринок вийшло 57 нових селищ. Різниця даних показників наочно демонструє позитивну динаміку.
Триває поступове освоєння віддалених районів Ленінградської області. Так, вперше з'явилися пропозиції (3) в Лузькому районі - «Озеро Врево», «Вревська» і «Річковий бобер». Крім того, вийшов на ринок 1 селище в Кінгісеппському районі - «Прагнення». Проте варто зазначити, що темпи розвитку далеких куточків Ленобласті все ж знизилися, Волосовський і Сланцевський райони в першому півріччі 2010 року не відзначилися новими проектами.
Розвиток південних напрямків області, як і раніше, не стоїть на місці. Загальна кількість селищ у Гатчинському, Ломоносовському і Тосненському районах поповнилося на 15 нових об'єктів, що дещо більше, ніж за весь минулий рік (9 об'єктів), проте істотно менше, ніж за 2008 рік (59 об'єктів). Таким чином, можна зробити висновок, що ринок в цьому напрямку реабілітується, проте вкрай повільно. Важливою тенденцією 2010 року є той факт, що селища, заявлені у південних районах області, сприяють формуванню сприятливого котеджної забудови, яка в майбутньому цілком зможе конкурувати з розкрученими північними районами. Серед найбільш гучних проектів: «Маріїнська садиба» (Бі Хай Інвест) у Тосненському районі, «Хутір поблизу Ізвара» (Parabola Group) у Ломоносовком і «Золоті ключі» (Start Development) в Гатчинському.
Не секрет, що крім інфраструктури та якості будівництва, вагомим фактором при виборі будинку або ділянки є його місце розташування, а саме: віддаленість від кільцевої автодороги (КАД). Так як багато хто розглядає котедж для постійного проживання, найпопулярнішими залишаються об'єкти, дорога до яких займає не більше півтори години. Якщо виразити це в кілометрах, то вийде близько 40 км від КАД. На сьогоднішній день 63% / 262 проекту розташовується в цьому діапазоні, причому 48% / 198 - на відстані до 20 км від КАД. У процентному співвідношенні ситуація не змінилася в порівнянні з кінцем 2009 року (Діаграма 4).
Все більше приваблюють покупців і так звані «далекі дачі», розташовані в 60 км від КАД і далі. По-перше, це набагато доступнішим з фінансової сторони, а по-друге, передбачає більш відокремлений і спокійний відпочинок. Кількість пропозицій у цьому секторі зростає щорічно: 2008 рік - 67 проектів, 2009 рік - 82 проекту, серпень 2010 - 100 проектів.
Що стосується складу пропозиції, то й він пережив деякі трансформації, однак цілком очікувані і передбачувані багатьма експертами. З початку 2010 року на ринок вийшло близько 24 селищ, що пропонують до продажу тільки земельні ділянки без обов'язкового підряду. Багато забудовників повністю або частково перейшли на реалізацію земельних ділянок у межах одного котеджного селища. Сьогодні девелоперу простіше і швидше здійснювати реалізацію землі без підряду.
Число селищ, до складу яких входять пропозиції земельних наділів з підрядом на будівництво або без нього, прирівнюється до 158 з загальної кількості проектів, провідних продажу (294). З них 72 проекту реалізують тільки ділянки, а 86 - котеджі і таунхауси, додатково до дільниць. З 2009 року приріст склав 40% (з 113 до 158 об'єктів).
У 176 селищах так чи інакше присутнє пропозиція котеджів: у 66 будуються тільки котеджі, а в 110 ведеться змішана забудова. Тут варто відзначити, що до кінця минулого року налічувалося 84 подібних проекту.
Проекти, концепція яких передбачає реалізацію таунхаусів, за своїми чисельним параметрами, звичайно, дещо відстають від двох попередніх позицій, але при цьому більш стабільні - 50 селищ (у 2009 році на ринку були присутні близько 60 таких проектів).
Перейдемо до кількості домоволодінь, представлених в рамках одного селища (Діаграма 5). Ці показники дозволяють потенційному покупцеві оцінити масштабність проекту і відокремленість майбутнього житла, а також зрозуміти, скільки сусідів йому належить побачити. Як і раніше, переважають проекти з чисельністю до 50 будинків / дільниць - 55% / 227 об'єкта. Для порівняння: за 2009 року - 53% / 174. При загальному збільшенні кількості селищ, саме відсоткове співвідношення не змінилося, що говорить про стабільність попиту в цьому сегменті. Майже в два рази менше - 24% / 98 - припадає на проекти, що налічують від 50 до 100 об'єктів. Решта 21% порівну ділять між собою великомасштабні селища: від 100 до 200 домоволодінь - 11% / 47 і понад 200 - 10% / 41 об'єкт.
Серед найбільш глобальних проектів значаться комплекси «Граніт» (862), «Петровські сади» (745), «Ківенаппа» (820) і, природно, рекордсмен списки - «Нова Іжора» від компанії «Балтрос» (6000 домоволодінь).
Нарешті, ми наблизилися до самої хвилюючою і цікавої теми - фінансова сторона питання.
Місяці, коли в офісах продажів компаній, що реалізують заміську нерухомість, не спостерігалося бажаної активності, поступово відходять у минуле. Покупець обережно і без особливого поспіху знову став цікавитися купівлею заміської нерухомості у вигляді будинків і ділянок. Ринок чутливо реагує на найменші зміни в настроях потенційних покупців. Відповідно ціни на нерухомість знову стали рости. Переважно це стосується проектів, що перебувають у стадії активних продажів. Тут зростання вартості може варіювати від 5 до 10%. Частина селищ, навпаки, знижують ціни в середньому на 5-15% унаслідок додаткової стимуляції продажів і залучення коштів на продовження будівництва об'єктів. У той же час близько 35% будинків і ділянок не змінилися за вартістю. Частково це стосується до селищ, де ситуація із продажами залишається стабільною, і компанії поки не наважуються підвищувати ціни.
Основна тенденція не змінилася: чаша ваг у питаннях довіри покупця до забудовника схиляється у бік тих компаній, які на момент вчинення правочину встигли зарекомендувати себе як надійні організації, а також, якщо на будмайданчиках не припинялося проведення робіт. Авантюрні покупки у нікому невідомих компаній, можна сказати, «зійшли нанівець».
До серпня 2010 року мінімальна питома вартість 1 кв.м котеджу з урахуванням прилеглої земельної ділянки в залежності від району області (Діаграма 6) варіює від 20 тис. руб. / кв.м в Волосовської районі до 144 тис. руб. / кв.м в Приморському районі СПб. Варто зазначити, що найнижчий і найвищий показники найменшою ціни за «квадрат» практично не зазнали змін у порівнянні з кінцем 2009 року. Проте вся крива в цілому демонструє поява достатньої кількості доступних пропозицій по кожному з районів. Причому в багатьох районах (Всеволожский, Виборзький, Приозерськ, Ломоносовський) вони схожі - 31-36 тис. рублів за кв.м.
За вартістю таунхаусів слід відзначити наступну тенденцію: кількість районів, де присутня дану пропозицію, зменшилася. Багато об'єктів розпродані, а нові не поспішають виходити на ринок. Забудовники вважають за краще реалізовувати або котеджі, або земельні ділянки, таунхауси ж серед них не користуються особливою популярністю. Так, повністю відсутня пропозиція в Волосовської, Волховському, Кінгісеппському, Колпінскій, Сланцевське, Тосненському і Лузькому районах. В інших - мінімальна ціна за кв. метр вирівнялася, і тепер немає такої вагомої різниці між вартістю в існуючих районах. Найнижча ціна - в Гатчинском районі (22 тис. за кв.м), а висока, всупереч очікуванням, - у Петродворцовом (65 тис. за кв. м). У відомих своїми позамежними цінами Курортному і Приморському районах зараз можна знайти об'єкти з мінімальною вартістю пропозиції - 54 тис. і 52 тис. за кв.м (Діаграма 7).
Мінімальна вартість 1 сотки землі в 2010 році також знизилася в більшості районів Ленінградської області. Розкид цін за цим показником більш значний, ніж за 1 кв. метр в котеджі або таунхаусі. Так, у Волховському районі є пропозиції з мінімальною вартістю 12 тис. рублів, а в Курортному районі - 80 тис. (Діаграма 8).
Наприкінці, хотілося б відзначити ще один факт: на ринку присутні кілька десятків проектів (з раніше заявлених), чию зв'язок із зовнішнім світом на сьогодні є вкрай важко встановити. Нам пишуть і дзвонять потенційні покупці з проханням дізнатися контактну інформацію цих компаній, але всі спроби зв'язатися з ними - марні. Зі свого боку ми можемо пояснити це або заморожуванням об'єктів, або тимчасової відстрочкою продажів. Однак чому відбувається це настільки тихо і непомітно, без будь-яких попереджень або розсилки відповідних прес-релізів, нам не зрозуміти. В результаті, покупцеві залишається тільки перенести свою увагу на об'єкти в інших селищах.
Автор: Наталія Таран
Коментарі