Яку нерухомість шукають інвестори?

25.10.2020 00:00
Всі сегменти комерційної нерухомості по-різному відреагували на кризу, пов’язану з COVID-19. Які активи зараз шукають інвестори? Чи варто очікувати обвалу цін на ринку у зв’язку з кризою? Олександр Носаченко картинка«Готуйте кеш для кризи» — повторюють відомі бізнесмени, інвестаналітики та банкіри. Це найкращий час для інвестування. Пандемія коронавірусу подарувала нам чергову кризу та, закономірно, багато хто приготувався купувати активи за зниженою ціною. Інституціонали на глобальному ринку зараз розглядають нерухомість як найбільш стійкий варіант для інвестицій, зокрема, з метою збереження капіталу, в порівнянні з волатильним фондовим ринком, при якому вартість компанії може змінюватися драматично через різке падіння вартості акцій.

Комерційна нерухомість — консервативний і стійкий сегмент в порівнянні з іншими галузями економіки. Пандемія коронавірусу стала шоком для ділових ринків всіх континентів, що призвело до просідання обсягів інвестицій. В Європі ринок не так сильно впав, в порівнянні з Азією або Америкою. У першому півріччі 2020 року обсяг інвестицій в нерухомість регіону Центральної та Східної Європи знизився на 32% і склав 50,1 млрд євро. Тільки Німеччина і Данія продемонстрували зростання. Але такий показник переважно забезпечили великі угоди, а ось їх кількість істотно знизилася.

Стаття по темі: Відновлення ринку нерухомості почнеться з Криму

За сегментами ситуація виглядає наступним чином: інвестиції в офісну нерухомість знизилися на 18%, в ритейл на — 4%, логістика виросла на 2%, а сектор апартаментів продемонстрував зростання на 13%, що пов’язано з декількома великими угодами інституціоналів: Blackstone купив британського оператора студентських гуртожитків за €5,3 млрд, а німецький фонд ADO поглинув німецького оператора апартаментів Adler за €5 млрд.

Активність зараз проявляють приватні локальні інвестори, які мають обсяги переважно від $5 до $20 млн
Враховуючи невелику кількість транзакцій, дисконти на сьогодні знаходяться в діапазоні від 5% до 10%. Якщо рецесія виявиться недовгою, передбачається уповільнення в продажах об'єктів, але не тотальне падіння цін. Особливо це стосується транскордонних угод, враховуючи, що обмеження на поїздки досі діють.

Поки складно спрогнозувати, що буде з ринком комерційної нерухомості в Україні, але можна припустити, що драматичного обвалу цін, який ми спостерігали при кризах 2008 і 2014 років, навіть за несприятливим сценарієм, не варто очікувати.

Ринок нерухомості на будь-які стреси реагує не відразу. Гравцям потрібен час, щоб усвідомити обсяги збитків, глибину падіння та перспективи відновлення.

Що ми спостерігаємо зараз? Через півроку після початку карантину в Україні вартість об'єктів — навіть тих, які пропонувалися на продаж на відкритому ринку — практично не змінилася. Інвестори, які розглядають активи для покупки, після ретельного вивчення об'єктів розуміють — ціни дещо просіли, рівень доходів незначно впав, термін окупності виріс, але не драматично.

Ми бачимо зовсім іншу ситуацію, ніж при кризах 2008 і 2014 років. По-перше, в той час активність інвесторів забезпечував викид на ринок нерухомості великих обсягом заставних активів. Це дозволило деяким гравцям істотно наростити активи і навіть стати лідерами в деяких сегментах нерухомості. Починаючи з 2014 року по нинішній час практично повністю відсутнє кредитування девелоперськихпроєктів. Всі проєкти комерційної нерухомості, які зараз знаходяться на етапі будівництва або на етапі активного проєктування розвивалися виключно за рахунок власного капіталу. Функціонуючі об'єкти, які були закредитовані до 2014 року і не могли обслуговуватися, вже продані. Тому зараз божевільного скидання активів точно очікувати на варто.

Коронакриза застала український ринок нерухомості в період підйому. Протягом 2019 року з’явився інтерес до ринку з боку нових інвесторів, готових вкладати навіть по $100 млн в проєкт, чого не було зафіксовано в період 2017−2018 рр.

Активність зараз проявляють приватні локальні інвестори, які мають обсяги переважно від $5 до $20 млн. Саме такі українські гравці не хочуть тримати гроші в банках, а вважають за краще отримати певний актив, який генерує стабільний дохід. Іноземні фонди не зникли, вони аналізують, придивляються до проєктів. При відсутності глобальних потрясінь надалі, активність, ймовірно, може відновитися протягом наступного року. Розглянемо ситуацію детальніше.

Офіси. Можливо, найбільшою проблемою, з якою стикаються власники та інвестори на глобальній арені, є прагнення орендарів до гнучкості. Що ми бачимо в Києві? Незважаючи на окремі думки щодо завершення ери офісної роботи, цей ринок пройшов період локдауну з найменшими втратами та на сьогодні залишається найбільш стабільним сегментом для інвестування.

В кінці 2019 року девелопери заявляли про вихід значного обсягу нової пропозиції на 2020 рік — близько 230 тис м². Але, як і в попередні періоди, частина проєктів не була реалізована, а буде перенесена на 2021 — 2022 роки. Фактично, до кінця поточного року реальний показник нової пропозиції досягне 105 тис м² (показник аналогічний минулому року), а терміни введення в експлуатацію решти перспективної пропозиції будуть перенесені на 2021 — 2022 роки.

Складська нерухомість стала найбільш стійкою в поточній кризі
Згадаємо період з 2010 до 2015, коли на ринок в рік вводилося в середньому по 120 тис м² нових офісів. При цьому поглинання навіть перевищувало цей показник і досягало в середньому 130 тис м² на рік. Що цікаво, такі обсяги поглинання збереглися і в наступні роки (в середньому 140 тис м² на рік), проте обсяги введення скоротилися в рази (за 2015 — 2018 в середньому нова пропозиція складала близько 50 тис м² на рік, і тільки в 2019 і 2020 роках показник склав близько 100 тис м² на рік). Це призвело до істотного зниження вакантності офісів в 2019 році нижче позначки в 10%, а саме 7%. Ринок чітко перейшов на бік власників нерухомості.

І ось з таким станом ринку ми зустріли COVID-19, який ознаменував 2020 рік режимом часткової віддаленої роботи. Проте, застосування такого формату роботи протягом тривалого періоду часу малоймовірно, оскільки істотно страждає ефективність бізнес-процесів.

У подальшій перспективі ринок вирівняється, але в найближчі кілька кварталів, ймовірно, буде на боці орендаря. Імовірно нова пропозиція виходитиме відносно невеликими порціями, які в процесі відновлення економіки будуть поглинатися ринком. Безумовно, в першу чергу, серед системних орендарів запит буде формуватися на якісні об'єкти. Таким чином, буде відбуватися відтік орендарів в нові якісніші офісні проєкти, з грамотною концепцією.

Що стосується сегмента торговельної нерухомості, завдяки досвіду попередніх криз, власники ТРЦ зробили все можливе, щоб зберегти орендарів. Обидві сторони навчилися знаходити компроміси, розуміючи, що саме комунікація бізнесів може стати запорукою відновлення ринку, за умови стабілізації рівня купівельної спроможності. Практично всі ритейлери відкрилися після карантину, зокрема, віднедавна, оператори розважального сегмента. Покупці повернулися в ТРЦ, хоча й стали відвідувати їх рідше, але зростання середнього чека частково це компенсує.

Що буде з торговельною нерухомістю далі? Імовірніше, великих угод з купівлі готових торговельних об'єктів відбуватися зараз не буде, враховуючи, що потенційний покупець, оцінюючи всі ризики, передбачає певний дисконт. А потенційний продавець, вважаючи, що криза короткочасна, ситуація стабілізується та об'єкт повернеться до докризових показників, не готовий знижувати ціну.

Складська нерухомість стала найбільш стійкою в поточній кризі. E-commerce і до карантину виступав драйвером попиту на склади, але локдаун істотно посилив цю тенденцію. В Україні ринок вже кілька років в очікуванні зростання орендних ставок. Але, незважаючи на прагнення до нульової вакантності в сегменті, орендні ставки драматично не піднімаються. При порівнянні ставки оренди в кращих активах — $5/м², а собівартості будівництва — $500/м², девелопмент нових проєктів досі виглядає непривабливо. Так, склади будують, але тільки для власних потреб, або під певного орендаря, отже ринок не підживлюється новими площами. Складська нерухомість — перспективний сегмент. Але питання — коли трапиться зростання, залишається відкритим.

Найважче на пандемію відреагував готельний ринок. У нових умовах він стає найскладнішим з точки зору управління та генерування будь-якого доходу. При підрахунку чистого операційного доходу, ставок капіталізації, стає зрозуміло, що реальна вартість об'єктів на ринку просіла. І хоча запитів на покупку готелів як завжди багато, власники не готові продавати об'єкти за ціною істотно нижче собівартості будівництва. Рятувальним колом для сегмента готельної нерухомості може стати легалізація грального бізнесу в Україні.

Невизначеність в прогнозах досить висока, враховуючи, що ніхто не знає, як надалі буде протікати пандемія та як саме будуть реагувати на пандемію різні країни: суворим локдауном або більш ліберальними методами боротьби з COVID-19. Саме дії держав вплинуть на подальший розвиток економіки країн. Але якщо виникне вимушений вибір між ліквідацією загрози пандемії здоров’ю та життю населення і колосальним падінням економіки, з подальшим впливом на якість життя, рівень охорони здоров’я та смертність зокрема, то, з високою ймовірністю, розумним рішенням буде зробити вибір на користь підтримки економіки. Імовірно за відсутності категоричних заходів щодо посилення карантину та, як результат, відсутності драматичного погіршення економіки, можна очікувати поступового відновлення ринків у 2021 році. 

nv.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти