Чи купують нерухомість в Києві та передмісті під час кризи?

Активність на ринку нерухомості Києва в порівнянні з докризовим рівнем впала в рази. Фокус з'ясував, за якими цінами сьогодні продають житло в Києві та передмістях столиці. Киянин Олексій Букренко ризикнув продати свою однокімнатну квартиру в Святошинському районі Києва, щоб виручені кошти вкласти в новобудову. Восени 2015 роки за свою квартиру площею 35 кв. м у панельній дев'ятиповерхівці він виручив $ 30 тис. - після декількох місяців безуспішних спроб продажу довелося поступитися покупцеві $ 2 тис. Виручені гроші сім'я Букренко вирішила вкласти в житло, що будується в Ірпені. «Замість радянської« одинички »за ті ж гроші ми скоро отримаємо двокімнатну з зручним плануванням площею близько 60 квадратів. Тільки так зараз можна поліпшити наші житлові умови і планувати народження дітей. У нинішніх умовах відкладати на покупку житла нереально », - пояснює Олексій.

Покупців, які продають старе житло, щоб купити нове, більшість. За інформацією гендиректора АН Park Lane Вікторії Барабаш, поточний попит на нерухомість в основному пов'язаний з поліпшенням житлових умов. Тобто зараз купують житло в основному ті, хто свого часу вирішив квартирне питання, але тепер хоче або переїхати в більш престижний район, наприклад біля метро, ​​або збільшити корисну площу - в родині поповнення, діти ростуть і т. Д. Інвестиційних покупок з метою вкладення коштів або заробітку на здачі в оренду практично немає.

Помірний апетит

Економічна криза зробила житло ще більш недоступним для більшості українців. Через девальвацію з грудня 2013 року вартість житла в гривневому вираженні зросла в 2-2,5 рази. Ціни в новобудовах і на вторинному ринку Києва практично зрівнялися. Їх середній рівень досяг 32-33,5 тис. Грн за кв. м. Зіткнувшись з падінням платоспроможного попиту, продавці нерухомості відмовилися від жорсткої прив'язки цін до курсу долара. За рахунок цього в доларовому еквіваленті вартість нерухомості в Києві знизилася приблизно на чверть. Якщо за $ 50 тис. В Києві до кризи можна було купити малогабаритне житло площею 28-35 кв. м, то сьогодні за ці ж гроші пропонується вже 38-50 кв. м. Правда, тепер $ 50 тис. - це 1,35 млн грн, а не 400 тис. грн, як це було до 2014-го.

Виграли в цій ситуації тільки ті, хто відкладав на покупку житла долари або має дохід в інвалюті. Реальні доходи більшості українців за останні два роки знизилися, а разом з ними і купівельна спроможність. В результаті кількість угод на столичному ринку житла впала в рази. Якщо в 2013 році в Києві було продано більше 30 тис. Квартир на первинному і вторинному ринку, то в 2015-му - близько 8 тис.

Нечисленні покупці житла в основному підшукують квартири економсегмент. Так, 51% користувачів порталу з пошуку житла Address.ua в січні 2016 року цікавилися житлом дешевше $ 40 тис. (Близько 1,1 млн грн), 14% - шукали квартири в ціновому діапазоні $ 40-60 тис., 23% - придивлялися до об'єктам за $ 60-80 тис. «На вторинному ринку ми спостерігаємо угоди-ланцюжка. Багато з тих, хто Топ-10 найдорожчих міст у світі за вартістю оренди офісовпродаёт своє старе житло, потім купують квадратні метри в новобудовах. З огляду на великий ризик зупинки будівництва нерухомість вважають за краще купувати після введення будинку в експлуатацію », - уточнює керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. За спостереженнями керівника партнера KievStandard Олега Перегинця, в ті місяці, коли гривня різко слабшала, забудовники економ-класу збільшували продажу в рази. Одні покупці поспішали позбутися нацвалюти, інші на піку курсу долара вкладали валютні заощадження в квадратні метри, адже ціни на новобудови в цей момент були дуже привабливими - забудовники міняли прайси з урахуванням подорожчання долара з запізненням на два-три тижні.

Коли правила гри на ринку диктує покупець, продавці змушені йти на поступки. У господарів житла на вторинному ринку можна виторгувати до 5-10% від заявленої вартості квартир економ-класу і до 30-40% від початкової ціни більш дорогих об'єктів. «У забудовників завжди діють знижки при оплаті в 100% і акції для об'єктів незавершеного будівництва, якщо здача будинку планується через один-два роки після залучення інвестицій», - розповідає про спеціальні умови покупки первинки Вікторія Барабаш з АН Park lane. На порталах нерухомості в лютому 2016 роки кількість акційних пропозицій забудовників в Києві перевищила 70, в передмісті досягло 60. Серед них чимало квартир і котеджів, які залишилися не розпроданими в комплексах, введених в експлуатацію в 2011-2014 роках. Знижки, які обіцяють забудовники, досягають 25-30% і більше.

За межею міста

У передмісті з початком кризи гривневі ціни на новобудови росли не так інтенсивно, як у Києві. Вартість нового житла за містом тепер в 1,5-4 рази нижче, ніж в столиці. Наприклад, в одному з ЖК в Вишгородському районі на початку 2013 року за квадратний метр просили від 6,2 тис. Грн (близько $ 775 в січні 2013-го). Тепер в нових чергах цього ж проекту ціни стартують від 11 тис. Грн (близько $ 410). Тобто в доларовому еквіваленті ціна впала на 47%, що для київських новобудов велика рідкість. Якщо вірити сайту забудовника, нерозпроданих площ залишилося небагато - в двох будинках, які обіцяють добудувати в 2016 році, залишилося по 3-4 квартири. За даними ARPA Real Estate, в ціновому діапазоні від 7,5 тис. До 16 тис. Грн за кв. м виставлено на продаж більшість новобудов в столичному передмісті. Дорожчі напрямки - одеський і житомирський (середня ціна - 12,5 тис. Грн за кв. М), варшавське (12 тис.

Податок квартирами підтримають депутатигрн за кв. м), Обухівський (11 тис. за кв. м). Дешевше продають новобудови в бориспільському, вишгородському напрямках (9,5 тис. За кв. М) і броварському (8,5 тис. За кв. М). Шукати малометражку під Києвом можна починати, маючи в своєму розпорядженні сумою близько 250 тис. Грн. Наприклад, одне з найбільш недорогих пропозицій Фокус знайшов в Києво-Святошинському районі, в селі Михайлівка-Рубежівка - там однокімнатну квартиру площею 30 кв. м пропонують купити за 210 тис. грн (7 тис. грн за кв. м). Правда, чекати здачі будинку в експлуатацію доведеться до кінця 2016 року. Є пропозиції в рази дорожче - на Софіївській Борщагівці в уже заселеному будинку однокімнатна квартира площею 58 кв. м продається за 899 тис. грн (15,5 тис. за кв. м).

За темпами будівництва передмістя вже перегнав столицю. За даними компанії UTG, за підсумками 2012 року співвідношення обсягів прийнятого в експлуатацію житла в Києві і області становило 56% і 44% відповідно, за підсумками же трьох кварталів 2015 року частка передмістя досягла 59%, а Києва знизилася до 41%.

«По-перше, це пояснюється меншою собівартістю будівництва за рахунок низької, порівняно зі столицею, ціною землі і більш простими умовами узгодження проектів. По-друге, бажаючих купити житло в передмісті сьогодні більше, ніж в столиці, в зв'язку з доступною вартістю квадратного метра », - пояснює директор проектної компанії« АИММ-ГРУП »Анна Іскіердо.

Житло в передмісті будують на будь-який смак. Тут можна знайти і типові міські багатоповерхівки в 9-16 поверхів, і малоповерхову квартальну забудову з розвиненою інфраструктурою, і двоповерхові таунхауси з власним входом і можливістю облаштувати індивідуальну зону відпочинку, і індивідуальні домоволодіння в котеджних містечках. За спостереженнями аналітиків порталу, жити в багатьох приміських ЖК комфортніше, ніж в спальних мікрорайонах Києва: менше проблем з екологією, є автономне опалення, відсутні труднощі з паркуванням, часто облаштовуються закриті двори з відеоспостереженням. «Вода в такі ЖК може подаватися з артезіанських свердловин, тоді як для Києва питання якості питної води стоїть особливо гостро. Але головна перевага - інфраструктура, яка будується разом з комплексом », - говорить керівник відділу маркетингу компанії Development Investment Management Олеся Скринник.

Разом з новобудовами в приміські населені пункти заходять мережі супермаркетів і аптек. Відкриваються нові дитячі садки, школи, спортивні та розважальні центри, поліклініки. Правда, до закінчення будівництва може виявитися, що з обіцяних елементів інфраструктури на ділі будуть реалізовані далеко не всі. Наприклад, інвестори одного з приміських комплексів засмучені тим, що будівництво нового медцентру заблоковано через протести місцевих старожилів, а для обіцяної аптеки в ЖК так і не знайшли приміщення. Часто будівництво садочків та шкіл відкладають аж до закінчення забудови кварталу. Тому жителям зданих в експлуатацію перших черг ЖК доводиться возити дітей в київські установи.

Хто так будує

«Наш двадцатічетирёхетажний будинок почали зводити в грудні 2012-го, здача в експлуатацію була заявлена ​​на грудень 2014 року. Потім офіційний термін здачі перенесли на травень 2015 го, але сертифікат відповідності готовності до здачі забудовник отримав до кінця червня. Потім почалися проблеми з підключенням до водоканалу - за постійною схемою воду подали тільки в середині жовтня », - скаржиться інвестор лівобережної багатоповерхівки. Він почав оформляти право власності на збудоване житло із запізненням на рік. У подібній ситуації зараз виявляються багато покупців - забудовники, які відчувають дефіцит коштів для продовження будівництва, часто не вписуються в намічений графік або навіть заморожують роботи. Найсильніше криза вдарила по будівельним фірмам, які напередодні 2014 року вивели на ринок нові масштабні об'єкти. «В деяких проектах, розпочатих раніше 2014 року, могли бути великі витрати, пов'язані з купівлею ділянки і прокладкою комунікацій, що вплинуло на собівартість. До того ж первинний капітал девелопери найчастіше залучали в інвалюті (позикові кошти. -Фокус). Зниження попиту змушує таких забудовників йти на крайні заходи - продавати нерухомість за ціною, близькою до собівартості, або за собівартістю », - розповідає Олег Перегінець з KievStandard. На його думку, забудовникам, проекти яких стартували пізніше середини 2014 року, стало простіше завдяки зниженню собівартості будівництва за рахунок падіння цін на земельні участкі.В Міносвіти розповіли про судовий позов з Табачником

Щоб пережити кризу, активні будівельні компанії шукають нові рішення. Найбільш поширене з них - проектування малогабаритних квартир. За спостереженнями аналітиків компанії UTG, середня загальна площа квартир в новобудовах Києва за період з 2011-го по третій квартал 2015 року скоротилася з 92,9 кв. м до 72,3 кв. м. У UTG пояснюють тренд зменшенням кількості кімнат в споруджуваних квартирах і збільшенням до 47,3% частки «одиничок». У нових проектах однокімнатні квартири часто роблять такими ж малогабаритними, як в будинках радянської будівлі. «Забудовники намагаються утримувати доступні ціни, проектуючи невеликі квартири - близько 25-35 кв. м. За рахунок зменшення площі загальна вартість житла останнім часом не змінюється », - зазначає директор проектної компанії« АИММ-ГРУП »Анна Іскіердо. Метраж найменшої однокімнатної квартири, яку вдалося відшукати Фокусу в столичних новобудовах, становить всього 10,6 кв. м. Цю квартиру-студіо, де передпокій, кухня і житлова кімната об'єднуються в єдиний простір, забудовник продає за 272,5 тис. грн (25,7 тис. за кв. м). Крім цього, на столичному ринку в продажу є з десяток ЖК, в яких запроектовані квартири із загальною площею до 25 кв. м.

«Щоб компенсувати ті можливості, які раніше мешканці могли отримати безпосередньо в своїй квартирі за рахунок більшої площі, найбільш далекоглядні забудовники пропонують житло з продуманим функціональним дизайном і більш розвинену інфраструктуру на території комплексу», - розповідає Михайло Артюхов.

У будь-якому випадку інвесторові, що вкладає гроші в споруджуваний об'єкт, варто перевірити репутацію забудовника по раніше введеним в експлуатацію об'єктів. Товсте портфоліо компанії - хороша страховка від будівельної афери або форс-мажору. Проблемних будівництв менше не стало. 
www.zagorodna.com