60-70 відсотків житла на Середньому Уралі купується в іпотеку

Ринок іпотеки в регіоні повертає втрачені позиції, але поки не тими темпами, як хотілося б банкірам і ріелторам.

За даними Росреестра, за сім місяців 2010 року в Єкатеринбурзі зареєстровано на 33 відсотки більше угод з житловою нерухомістю, ніж за аналогічні періоди 2008-го та 2009 років. Причому кількість договорів іпотеки збільшилася на 77 відсотків і наблизилося до рекордних показників початку 2008-го: в той період полягала в середньому 910 договорів на місяць, сьогодні - 851. Найбільша кількість угод припала на червень і липень - за 1097.

Хтось поспішив назвати це явище річним іпотечним бумом, проте більшість експертів все ж сходяться на думці, що це всього лише пікове прояв відкладеного попиту: ті позичальники, що відмовилися в минулому році від придбання житла у зв'язку з нестабільністю на ринку праці, нарешті зважилися на укладення угоди.

- Насправді іпотечна "відлига" почалася ще в березні, коли почали рости зарплати, а банки запропонували власні кредитні програми. Просто середній термін підготовки угоди становить від чотирьох до п'яти тижнів. Так що липневий пік - це результат весняного зростання попиту, - коментує ситуацію Ірина Постнікова, регіональний директор спеціалізованого іпотечного комерційного банку в Єкатеринбурзі.

- Іпотечний ринок - напередодні пожвавлення. Дочекаємося четвертого кварталу і побачимо, що це було - стабільний ріст або тимчасовий сплеск, - осторожничает Олександр Комаров, директор Свердловського агентства іпотечного житлового кредитування.

За його словами, розміри середньозважених ставок за кредитами практично повернулися на рівень 2007 року - 11,2-11,3 відсотка (у 2008-му був стрибок до 14,2 відсотка). При цьому обсяги кредитування в рамках державних іпотечних програм стабільно зростали протягом останніх років. Так, якщо за сім місяців 2009 року САІЖК було видано 503 позики на суму 519 мільйонів рублів, то в поточному році - вже 984 позики на суму 1,281 мільярда рублів (для порівняння: аналогічні показники 2007 року - 609 кредитів на суму 602 млн, 2008 - го - 663 на суму 844 мільйони).

З цією точкою зору погоджується і В'ячеслав Решетніков, директор управління кредитування приватних клієнтів держбанки:

- Якщо за кількістю іпотечних кредитів показники 2010 порівнянні з цифрами 2008-го, то за обсягами вони сильно відрізняються. Наприклад, наш банк видав у Свердловській області за сім місяців 2008 року кредитів на суму понад п'ять мільярдів рублів, з них 2,8 мільярда в Єкатеринбурзі. А за сім місяців поточного року - лише на 1,7 мільярда. Ринок тільки починає оживати.

За даними Ірини Постнікова, 90 відсотків іпотечних угод сьогодні відбувається з метою поліпшення побутових умов, а не придбання житла з нуля. Про це свідчать середні суми кредитів: якщо два роки тому вони досягали 1,9 мільйона рублів, то сьогодні коливаються в межах 1-1,3 мільйона.

При цьому не всі учасники ринку пояснюють позитивну динаміку на ринку іпотеки зростанням платоспроможності населення. Деякі бачать логіку "від зворотного".

- Громадян, які могли придбати житло за рахунок власних коштів, не вдаючись до допомоги банку, стало менше. До кризи іпотека не перевищувала 40 відсотків від кількості всіх укладених угод купівлі-продажу, сьогодні вона коливається в межах 60-75 відсотків, - відзначає Кирило Ляшенко, директор з маркетингу та продажу компанії, що займається комплексною забудовою.

Перспективи іпотеки в регіоні ріелтори і банкіри пов'язують у першу чергу з різними державними програмами, наприклад, з програмою "Новобудови", яка передбачає зниження процентної ставки в ряді випадків: на 0,5 відсотка - коли житло купується за ціною до 30 тисяч рублів за квадратний метр (що більш актуально для області, а не для Єкатеринбургу), на 0,25 відсотка - якщо залучається материнський капітал, державний житловий сертифікат або позичальники попадають у категорію молодих сімей. По-друге - з освоєнням нових видів нерухомості, наприклад, заміського житла.

- За кордоном кожна друга операція з нерухомістю іпотечна, а в Росії поки що лише кожна десята. Цей позиковий механізм доступний 17 відсоткам сімей. Відповідно до прийнятої державою стратегії іпотечного кредитування, через три роки цей показник має зрости до 23 відсотків, а через 20 років досягти 60 відсотків, - каже Сергій Козлов, заступник генерального директора філії європейського банку в Єкатеринбурзі.

Будівельники налаштовані не так оптимістично. На їхню думку, вже маячить дефіцит квартир економ-класу в новобудовах. На ринку залишилися в основному неліквідні дорогі об'єкти. А дефіцит неминуче спричинить за собою зростання цін.

- На поточний рік заплановано введення 700 тисяч квадратних метрів, але статистика річ хитра: за кордоном вона ведеться не за введеним "квадратах", а за кількістю виданих дозволів на будівництво. Якщо б не комплексна забудова південно-заходу, в Єкатеринбурзі картина була б зовсім сумною. Сьогодні падіння обсягів виробництва великих компаній досягає 50-70 відсотків. Фактично вводяться довгобуди, закладені 2-3 роки тому. Деякі ділянки під забудову по кілька років безуспішно виставляються на аукціони. З урахуванням цих факторів не виключений дефіцит нового житла, як у 2003-2004 роках, - констатує В'ячеслав Трапезников, виконавчий директор НП СРО "Гільдія будівельників Уралу".
Наталія Швабауер, Єкатеринбург
"Російська газета" - Економіка УРФО № 5269 від 26 серпня 2010