Процедура придбання нерухомості в Єгипті





Інформація про Єгипет: географія, історія, населення, карта, герб, візи
Іноземні громадяни можуть вільно купувати в Єгипті житлову і комерційну нерухомість, а також землю.

На африканської частини Єгипту (Хургада) нерухомість оформляється на повну безумовну власність (freehold). На Синайському півострові (Дахаб, Шарм-ель-Шейх і т. д.) правила інші: покупець отримує право на довгострокову оренду строком до 99 років. Заборона на отримання права власності на нерухомість, придбану іноземцем, встановлений адміністративним указом, виданим прем'єр-міністром Єгипту в 2005 році.

Інших обмежень на купівлю немає, за винятком заборони купувати нерухомість на особливо охоронюваних державою територіях, наприклад, у безпосередній близькості до історичних пам'ятників.

З ЧОГО ПОЧАТИ


Купівлю нерухомості в Єгипті слід починати зі знайомства з запропонованими об'єктами за допомогою мережі інтернет, спеціалізованих виставок, тематичних друкованих видань і т. д. Здійснювати купівлю можна самостійно, проте найкращим рішенням буде скористатися послугами агентства нерухомості. Звернутися можна як у представництво єгипетських компаній в нашій країні чи російські фірми, що продають нерухомість через єгипетських партнерів, так і в компанії, що знаходяться безпосередньо в Єгипті.

На користь агентств говорить наступне. По-перше, покупцеві не доведеться грунтовно вникати у всі юридичні тонкощі процедури, а при цьому завжди є ризик невірного розуміння законів і пунктів договору. Плюс не буде потрібно знання арабської мови. По-друге, великі і зарекомендували себе будівельні компанії продають свої об'єкти тільки через дилерів і агентства, а покупка нерухомості в таких компаніях практично гарантує якість житла та безпеку процедури покупки. Крім того, деякі агентства в Єгипті працюють за офіційними цінами забудовників без комісії за свою роботу. В основному це стосується великих об'єктів на першій береговій лінії. А це означає, що покупець отримує додаткові послуги без доплати. Тому вибір агентства нерухомості є важливим етапом.

При виборі важливо пам'ятати: агентство має володіти ліцензією на ведення ріелторську діяльність, а також документом, що підтверджує, що воно перебуває на обліку в податковій інспекції. Важливо поцікавитися, як давно агентство працює на ринку, хто є засновником і керівником, навіть у якомусь приміщенні розташовується офіс (серйозні фірми не можуть бути розміщені в квартирі). Варто ігнорувати допомогу новоспечених єгипетських «друзів» і співробітників готелів, щоб виключити можливість шахрайства.

Якщо покупець звертається до представництва єгипетської компанії в Росії чи російську фірму, яка продає нерухомість у Єгипті через партнерів, йому за бажанням може бути надано ознайомчий тур. Як правило, він триває три-чотири дні. Цього часу достатньо, щоб оглянути об'єкти або проекти житла, що будується і оформити документи. Ознайомчий тур - об'єктів, надання інформації по районах і екскурсійний огляд міста - завжди є безкоштовними, але квитки та проживання в країні покупець оплачує самостійно.

Сама процедура проведення операції досить проста. Для цього покупцю достатньо надати лише закордонний паспорт. Контроль за чистотою угоди та її юридичний супровід здійснює агентство нерухомості, воно ж і несе повну юридичну відповідальність. У штаті деяких агентств є власний юрист, який (важливо!) Повинен мати ліцензію Міністерства юстиції Єгипту на ведення подібного роду діяльності. Як правило, юрист агентства одночасно є і адвокатом, і нотаріусом. В іншому випадку в ході операції буде необхідно звернутися до стороннього нотаріуса.

Можливість віддаленого ПРИДБАННЯ

Якщо покупець для покупки нерухомості не має наміру приїжджати в Єгипет, то він може скористатися можливістю віддаленого придбання. Для цього необхідно оформити довіреність на свого представника. Довіреність може бути оформлена та видана тільки Посольством Єгипту в Москві.

Однак віддалене придбання покупцеві не рекомендується, оскільки по фотографіях судити про нерухомість об'єктивно практично неможливо. Крім того, в ході звичайної операції йому необхідно перебувати в Єгипті всього кілька днів, після чого він може залишити країну і повернутися лише через деякий час для завершення та реєстрації угоди.

ВІДКРИТТЯ БАНКІВСЬКОГО РАХУНКУ ТА ВВЕЗЕННЯ ГОТІВКОВИХ

Оплату угоди можна зробити як готівкою, так і банківським переказом з особистого рахунку (див. нижче в розділі «Укладення договору»). Обмежень на ввезення валюти в Єгипті не передбачено, однак варто враховувати правила на її вивезення з Росії: допускається одноразовий вивіз з Росії не більше $ 10 тис. Сума до $ 3 тис. не декларується на митниці, при вивезенні від $ 3 тис. до $ 10 тис. потрібно заповнити декларацію.

Оплата готівкою є оптимальним способом розрахунку по угоді. Банківський переказ ускладнює процес. Якщо покупець має намір відкрити власний єгипетський рахунок для переказу коштів з нього на рахунок продавця, варто мати на увазі, що далеко не всі єгипетські банки погоджуються надати дану послугу іноземцям. У Хургаді, наприклад, при цьому буде необхідно покласти на рахунок $ 2 тис., щоправда, одразу ж після відкриття рахунку гроші можна зняти.

Переказ коштів з російського на особистий рахунок єгипетський також складний: або після отримання грошей їх все одно доведеться переводити в готівку для розрахунку з єгипетською компанією, або надалі перераховувати на рахунок продавця. У першому випадку покупець приймає на себе непотрібний ризик в чужій країні, в другому - з'являються додаткові витрати з оплати банківських послуг. При переказі грошей також виникають витрати за послуги російського банку. Хоча, як правило, комісія за перерахування коштів у вітчизняних банках встановлена у фіксованому розмірі і не залежить від суми переказу.

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Після того як об'єкт вибрано, продавець і покупець підписують попередній договір купівлі-продажу, а також полягає агентську угоду. Попередній договір оформляється юристом на двох мовах і містить дві колонки тексту: одну на арабському, іншу рідною мовою покупця. Деякі компанії ведуть документацію тільки арабською мовою, в цьому випадку агентство нерухомості надає клієнтові письмовий переклад.

У попередньому договорі прописуються права та обов'язки сторін, вартість угоди. Якщо нерухомість купується в споруджуваному об'єкті, то додатково вказуються порядок оплати, термін закінчення будівництва та штрафні санкції у разі затримки здачі об'єкта. Пункти попереднього договору повністю відповідають основним договором (див. нижче в розділі «Укладення договору»), тільки в розділі «Умови платежу» прописуються етапи внесення грошей. Попередній договір запевняє юрист агентства; якщо у нього немає відповідних прав на це, необхідно додатково звернутися до нотаріуса.

Агентська угода укладається між покупцем і агентством і підтверджує надання послуг з придбання нерухомості. У документі вказуються паспортні дані покупця, реквізити агентства, характеристики і вартість об'єкта, відповідальність сторін. Також у ньому агентство нерухомості дає покупцеві гарантію, що даний об'єкт нікому не проданий, не закладений і на його продаж не накладена заборона.

Одночасно з підписанням попереднього договору покупець вносить завдаток. Як правило, достатньо внести $ 1 тис. або ? 1 тис., залежно від валюти операції. Однак розмір завдатку може досягати і 10-35% від ціни об'єкта, це визначає забудовник або власник. Оплата як правило проводиться готівкою. Внесення задатку означає, що об'єкт зарезервований за покупцем і тепер ніхто інший не може його придбати. Умови повернення завдатку в разі зриву угоди заздалегідь обумовлюються в попередньому договорі. Наприклад, може бути встановлено, що у разі порушення умов договору продавцем / забудовником він виплачує покупцю повну вартість об'єкта і компенсації в розмірі 50 тис. єгипетських фунтів (далі - тобто ф.), Це близько $ 9 тис. Така ж сума може бути призначена як штраф і покупцеві, якщо від операції відмовляється він.

Процедуру покупки можна провести без укладання попереднього договору купівлі-продажу. Тоді при оплаті завдатку відразу полягає основний договір. Однак це залежить від умов конкретного забудовника / власника.

УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ


Як тільки покупець вніс завдаток, юрист оформляє основний договір купівлі-продажу. Форма документа у кожної компанії своя, але в ньому обов'язково прописані обов'язки сторін, вартість об'єкта, його параметри і т. д., а також право власності продавця на об'єкт. Якщо купується житло, що будується, то в договорі вказують додатково розстрочення платежів, терміни здачі об'єкта та штрафні санкції. Так само як і попередній, основний договір укладається на двох мовах, російською та арабською.

На даному етапі покупець при бажанні може залишити країну. Тепер основне його завдання - протягом двох-трьох тижнів внести решту суми угоди. Оплату можна здійснити готівкою - якщо покупець знаходиться в Єгипті - або переказом з будь-якого російського банку на розрахунковий рахунок агентства. При перерахуванні грошей на рахунок агентства основним документом, що підтверджує факт оплати суми покупцем, є банківський документ про переведення ( «платіжка»). Деякі компанії оформляють для покупців квитанцію про оплату - ваучер, на кожен платіж або на всю суму угоди. Ваучер завіряється підписом першої особи компанії або бухгалтера та печаткою. Якщо покупець не перебуває в Єгипті, квитанції пересилаються в російське представництво фірми, де їх і можна потім отримати. При готівковій оплаті компанія зобов'язана надати покупцеві інвойс - рахунок за кожен платіж. Після того, як покупець сплатив всю вартість об'єкта, компанія надає йому рахунок-фактуру на всю суму платежу і відкликає раніше видані рахунку.

Коли гроші внесені повністю, продавець підписує основний договір купівлі-продажу і передає його на покупцеві. Після підписання покупцем документ завіряється юристом, що є гарантією точності перекладу з арабської мови на російську і засвідчує підписи сторін.

Одночасно продавець нерухомості оформляє документ про передачу прав власності на об'єкт нерухомості (таукіль). Процедура проводиться в нотаріальній конторі - Шара Акарі, представництва якої розташовані в Каїрі, Хургаді, Шарм-ель-Шейху і Кене. Таукіль також може бути виданий у посольстві Єгипту в інших країнах. Таукіль продавець також передає покупцеві. Якщо продається вторинна нерухомість, оригінали та копії всіх таукілей попередніх власників також додаються. Фактично оформлення таукіля займає не більше трьох годин, однак, як правило, в договорі прописується більший термін, тому що забудовник / власник нерідко перебуває за кордоном.

Тепер, на підставі договору купівлі-продажу і таукіля, покупець стає повноправним власником нерухомості.

ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОДИ

Реєстрація (легалізація) угоди не є обов'язковою. Вона проводиться за бажанням покупця, проте вкрай рекомендується нерезидентам Єгипту. Процедура проводиться в місцевому суді. Реєстрація на увазі підтвердження достовірності підписів сторін та винесення постанови про те, що угода і договір купівлі-продажу визнаються легітимними. Для реєстрації покупець виписує на ім'я юриста в Шара Акарі доручення на представництво його інтересів у суді. У зв'язку із завантаженістю судів, легалізація може зайняти до шести місяців.

Ще один спосіб реєстрації нерухомості - оформлення грін-контракту. Це аналогія російської приватизації. Процедура також не є обов'язковою. Документ можна оформити за будь-якої вартості об'єкта. При сумі від 300 тис. тобто ф. (близько $ 54 тис.) покупець може отримати резидентну візу (див. розділ «Візовий режим і посвідку на проживання в Єгипті»). Для отримання грін-контракту покупцю також необхідно оформити доручення на представництво його інтересів у Шара Акарі на ім'я юриста. Слід враховувати, що оформивши грін-контракт, покупець не зможе перепродати свою нерухомість протягом п'яти років.

СУПУТНІ ВИТРАТИ


Витрати при проведенні операції невеликі. Комісія агентства складає в середньому 4%. Однак іноді покупець звільнений від її оплати, тому що деякі агентства працюють із забудовниками без комісії. Як правило, це стосується великих проектів, розташованих на першій лінії біля моря. Якщо ж нерухомість розташована в міському масиві, то далеко не всі забудовники готові оплачувати послуги агентств.

Вартість послуг юриста з реєстрації об'єкта в суді складають 2,5-3 тис. Е.Ф. ($ 450-540). Усі інші послуги юриста з оформлення документів включені в суму комісії агентства.

Одноразовий податок при оформленні грін-контракту залежить від площі об'єкта і включає в себе послуги юриста, який займається його оформленням:
• до 100 кв. м - 1 тис. тобто ф. (близько $ 180);
• від 100 до 200 кв. м - 2 тис. тобто ф. (близько 360);
• далі - у відповідній пропорції.
Дані витрати бере на себе покупець.

ІПОТЕКА І РОЗСТРОЧКА ПЛАТЕЖУ

У Єгипті система кредитування іноземних громадян вкрай нерозвинена. Право на отримання кредиту (і не тільки іпотечного) в Єгипті мають:
• юридичні особи, зареєстровані на території Єгипту;
• громадяни Єгипту;
• резиденти Єгипту (іноземці - постійні жителі республіки старше 21 року, а також мають регулярний, контрольований дохід або забезпечення кредиту, що запитується).

Щомісячні виплати по кредиту не можуть перевищувати 35% валового доходу кредитованого. Важлива умова кредитування під заставу об'єкта нерухомості - наявність грін-контракти на цей об'єкт (або можливість його оформлення).

Іноземному громадянину - нерезиденту одержати кредит в єгипетському банку практично неможливо. Однак є інші механізми.

Перший варіант - розстрочка платежу. Практично всі забудовники надають привабливі безпроцентні розстрочення платежів від року до чотирьох років. Є також розстрочки на великі строки під невисокий відсоток (до 5-7% річних). Початковий внесок складає від 10 до 40% від вартості об'єкта.

Розстрочка платежу можна отримати і на готові об'єкти. Однак у цьому випадку продавець і покупець спочатку укладають попередній договір, а основний договір купівлі-продажу, ключі від об'єкта і таукіль покупець отримує тільки після повної оплати.

Якщо ж покупець має намір придбати житло на вторинному ринку, то можна поступити наступним чином: взяти в російському банку іпотечний кредит під заставу нерухомості або інших ліквідних активів на території Росії. Такий кредит може бути нецільовим, тобто покупець отримує можливість використовувати кошти на покупку нерухомості в Єгипті.

ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ

Новобудови

Будь-яка земля, на якій забудовник зводить об'єкти, повинна обов'язково знаходитися в його власності. У Єгипті були випадки, коли покупці оплачували житло в проектах, у той час як земля під майбутнє будівництво не була викуплена забудовником або дозвіл на будівництво не було оформлено повністю. Щоб уникнути подібних неприємностей, покупцеві слід запросити в компанії документи, що підтверджують право власності на землю, і ліцензію на будівництво.

Важливо, щоб забудовник мав відповідний досвід. Для цього слід ознайомитися з його попередніми проектами: як правило, вони можуть служити своєрідною гарантією щасливого кінця і майбутнього будівництва. Також варто уважно вивчити опис споруджуваного об'єкта - забудовники зобов'язані надати таку інформацію.

Слід пам'ятати про можливість затримки термінів здачі об'єкта. Будівництво нерідко затримується. Незважаючи на те що в договорі купівлі-продажу обов'язково прописуються штрафні санкції за затримки, на практиці вони не завжди виплачуються. Це залежить від причини затримки будівництва. Так, якщо вона викликана будь-якими змінами в законах Єгипту, то компанія не несе ніякої матеріальної відповідальності. Однак якщо провина за прострочення лежить повністю на забудовника, то він зобов'язаний понести штрафні санкції. Їх розмір може складати, наприклад, $ 100 за кожну тиждень прострочення. У разі відмови забудовника платити штрафи, зазначені в договорі, покупець має право подати на нього до суду. Однак завантаженість судів Єгипту така, що процес може затягнутися на досить тривалий термін, при цьому немає гарантії, що він завершиться на користь покупця. Єдиний варіант будь-яким чином убезпечити себе - спочатку звертатися до зарекомендували себе компаніям, попередньо ознайомившись, як дотримувалися терміни здачі попередніх об'єктів.

Приватна власність

Єгипетське законодавство дозволяє купувати об'єкт не повністю, а тільки його частину. Цей варіант підходить для тих покупців, хто не має можливості вкладати великі кошти, але при цьому розраховує на вигідний довгострокову інвестицію. Якщо хто-небудь із власників буде постійно знаходитися в даній квартирі або будинку, то відпадає необхідність звертатися надалі до керуючої компанії для утримання житла.

Приміром, якщо вартість квартири становить $ 16 тис., то при покупці на трьох осіб витрати кожного складуть $ 5, 333 тис., а у власність перейде частка нерухомості у розмірі 33,33%.

ОРЕНДА

Іноземному покупцеві нерухомості в Єгипті при здійсненні угоди можна зупинитися в готелі або зняти житло. Якщо перебування в країні припадає на туристичний сезон, то про оренду квартири або вілли варто подбати заздалегідь.

Питання про оренду житла можна вирішуватиме з самим орендодавцем, однак іноземним громадянам рекомендується уникати угод з приватними особами і звертатися до агенцій нерухомості, щоб виключити ймовірність шахрайства. Орендар укладає з ним договір, в якому вказуються реквізити сторін, термін і вартість оренди, а також відповідальність сторін.

Завдаток і вартість послуг агентства залежать від терміну оренди. При оренді до шести місяців сума плати за послуги агентства складає 50% від вартості одного місяця оренди, від шести місяців - 100%. Під час підписання договору орендар оплачує перший місяць оренди, послуги агентства і страховку в розмірі місячної оренди. Страховка не повертається орендодавцем, якщо будуть пошкоджені оздоблення приміщення, меблі і т.д. Якщо все в порядку, орендар при виїзді одержує страховку назад.

Варто відзначити, що у вартість оренди звичайно не включені витрати на електроенергію і воду.

У Хургаді вмебльована квартира площею 80 кв. м, з телевізором, кондиціонером тощо, не на першій береговій лінії обійдеться в суму від $ 350 на місяць. Вартість оренди подібної квартири в Шарм-ель-Шейху трохи вище - від $ 400, в Каїрі - від $ 300.

За допомогу в підготовці матеріалу дякуємо Анастасію Агапову (Hurghada Homes Real Estate & Development) та Андрія Демченко (Cheda Real Estate & Investment)
www.zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
Яндекс.Метрика