Процедура придбання нерухомості у Великобританії

Інформація про Великобританію. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Британське законодавство не передбачає будь-яких обмежень на покупку нерухомості іноземцями. Іноземні громадяни мають право набувати будь-який тип нерухомості - житлову, комерційну та землю - на фізична або юридична особа.

Нерухомість у Великобританії можна придбати у вільне володіння або довгострокову оренду. Вільне володіння (freehold) має на увазі, що й земля, і всі розташовані на ній будівлі знаходяться у власності власника. У freehold отримується більшість будинків.

При довгостроковій оренді (leasehold) право власності поширюється тільки на будівлі, а земля передається від власника новому покупцеві в оренду на тривалий період - від 1 до 999 років. Квартири, як правило, купуються саме в leasehold, тому при такій покупці варто заздалегідь дізнатися тривалість оренди земельної ділянки. Невеликий термін оренди може знизити вартість квартири. Сама орендна ставка на земельну ділянку розраховується не за ринковими показниками і є радше номінальною - від ? 50 до ? 500 на рік.

На практиці в більшості випадків між цими двома статусами - freehold і leasehold - немає різниці. Законодавство суворо охороняє покупця, і покупець при покупці в leasehold може бути впевнений, що власник землі мимоволі НЕ розірве договір оренди.


З ЧОГО ПОЧАТИ

Першим кроком при купівлі нерухомості є попередній вибір об'єкта. Ознайомитися з представленими на ринку об'єктами можна різними способами: за допомогою інтернету, спеціалізованих друкованих видань, тематичних виставок та ін

Потім необхідно вибрати компанію, яка буде супроводжувати покупця при угоді. Найчастіше росіяни звертаються в російські компанії, що здійснюють продаж закордонної нерухомості через своїх закордонних партнерів або представництва іноземних компаній, що розташовані в Росії. Якщо покупець вільно володіє англійською мовою, можна звернутися в агентство нерухомості, розташоване безпосередньо у Великобританії. Також існує можливість проводити операцію і без посередника, тим самим заощадивши на гонорар агента. Однак при такому рішенні слід бути готовим до вивчення великої документації та самостійного відвідування необхідних інстанцій. Агентство ж бере всі ці процедури на себе, а його діяльність контролюється державою, тому можна бути впевненим у юридичній чистоті операції.

Компанія-посередник ретельно вивчає побажання покупця до нерухомості і запрошує на огляд об'єктів. Як правило, оформлення візи, переліт у країну та проживання покупець оплачує самостійно, інші послуги (безпосередньо огляд об'єктів, юридичні консультації, переклад документації з англійської на російську мову і т. д.) здійснюється безкоштовно. При особливо великих угодах покупцеві можуть бути відшкодовані всі його витрати, пов'язані з перебуванням в країні. Як правило, огляд нерухомості має на увазі відвідування п'яти-десяти об'єктів протягом одного-двох днів.


Можливість віддаленого ПРИДБАННЯ

При відсутності можливості прибути до Великобританії, купівлю нерухомості можна здійснити віддалено, з Росії. У такому випадку алгоритм дій буде наступним. Покупець і консультант компанії у Великій Британії обговорюють по телефону вимоги, яким повинна відповідати нерухомість, що купується. У разі отримання іпотеки покупець також направляє в компанію запит на отримання кредиту, і компанія самостійно проводить переговори з іпотеки з кредиторами.

Щоб надати покупцеві інформацію про об'єкти, агент самостійно відвідує їх, а потім відправляє клієнту відеоролики з їхньою докладною характеристикою. Оформлення угоди буде проходити через окрему юридичну компанію (див. розділ «Попередній договір»), для цього покупцю буде потрібно скласти на неї генеральну довіреність. Як правило, вона оформляється юристом у Великобританії, після чого направляється покупцю до Росії. Тут її необхідно завірити в британському консульстві.

Незважаючи на можливість проведення угоди віддалено, покупцеві все-таки рекомендується приїхати до Великобританії. Оскільки лише при особистому огляді об'єктів можна отримати про них найбільш повне враження.


ПРОПОЗИЦІЯ ПРО ПОКУПЦІ


Після того як об'єкт остаточно обраний, покупець робить продавцю так звана пропозиція про покупку (Offer). Це означає, що агент покупця починає переговори з продавцем про вартість об'єкта. Тут важливу роль відіграє професіоналізм агента покупця: саме від його досвіду і знання ринку залежить, чи буде знижена ціна.

На цьому етапі покупець, як правило, вносить невелику суму готівкою (близько ? 300) агентству на знак згоди продовжувати угоду. Незалежно від результату операції ці гроші поверненню не підлягають. Розрахунки з продавцем будуть проходити безготівковим шляхом. Для цього покупець буде переводити кошти з особистого рахунку на рахунок свого юриста, з якого вони, в свою чергу, будуть перераховуватися частинами на рахунок юриста продавця. Прямі взаєморозрахунки між покупцем і продавцем не допускаються. Відкривати особистий рахунок у Великобританії необов'язково, за винятком випадку отримання іпотеки. Підтвердження походження грошей не треба, однак юрист несе професійну відповідальність за чистоту угоди, тому він може запросити документи про перекладаються засобах. Докладну інформацію про відкриття зарубіжного банківського рахунку та перерахування коштів дивіться в статті «Фінансове питання: як правильно оплачувати угоду?».

Як тільки сторони приходять до попереднього згоди з питання ціни об'єкта, починається складання первинного договору - Memorandum of Sale. Слід мати на увазі, що ціна може надалі змінюватися, аж до моменту обміну контрактами.


ПЕРЕДУМОВИ ДОГОВІР


Складання попереднього договору (Memorandum of Sale) і повний юридичний супровід операції здійснюють юристи. Звичайно в процесі беруть участь два юриста - від покупця і продавця. Слід мати на увазі, що вибір цього фахівця так само важливий, як і вибір агента, і від його професіоналізму та оперативності значною мірою залежить, як швидко буде зроблена операція.

У Memorandum of Sale вказуються первинні дані угоди - імена та контактні дані покупця, продавця та їх юристів, а також відомості, яка власність перейде покупцеві разом з нерухомістю (меблі, побутова техніка і т. д.). На даному етапі від покупця не потрібно внесення будь-якого завдатку, однак він вже може зайнятися перекладом грошових коштів на рахунок свого юриста.

Після підписання Memorandum of Sale юристи приступають до складання основного договору купівлі-продажу - Conveyancing.


СКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Договір купівлі-продажу, або контракт, складається у двох примірниках - по одному у кожної сторони. Спочатку він являє собою стандартну форму, але по ходу операції обростає численними подробицями.

На цьому етапі юристи надсилають запити в різні місцеві інстанції. Зокрема, з'ясовуються плани подальшого будівництва в мікрорайоні, розвитку інфраструктури, транспортного сполучення та ін У ході такої перевірки може з'ясуватися, наприклад, що через рік після покупки відокремленого будиночка під його вікнами буде прокладено шосе.

Також юрист покупця проводить перевірку юридичної чистоти угоди, а саме: кому належить будинок і земля, чи була проведена реконструкція (в цьому випадку доведеться отримати від власника відповідні плани та дозволи), наскільки точно проведені межі ділянки і т. д. Покупець має право одночасно здійснити незалежну технічну експертизу об'єкту.


НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ОБ'ЄКТА


У ході даної перевірки (Survey) покупцю надається інформація про технічний стан об'єкта, наявності дефектів і т. д. Проведення експертизи особливо рекомендується при одержанні іпотеки. Процедура здійснюється незалежним інженером-оцінювачем. Як правило, агентство нерухомості допомагає покупцеві з вибором такого фахівця.

Якщо в ході перевірки з'ясовується, що в оселі є якісь несправності, експерт у своєму висновку вказує, у скільки обійдеться їх усунення. Також він робить свою оцінку вартості об'єкта. Як правило, вона трохи нижче заявленої продавцем, і це може служити козирем при подальших переговорах про ціну.


Обмінні контракти

Як тільки проведені необхідні перевірки і юристи склали остаточний варіант договору купівлі-продажу, проводиться обмін контрактами (Exchange). Відповідно до попередньої домовленості в призначений день юрист покупця направляє юристу продавця підписаний контракт і депозит на перших 10% від суми угоди. Одночасно та сторона відправляє юристу покупця свій екземпляр контракту з підписом продавця. З цього моменту договір купівлі-продажу вступає в юридичну силу. Після отримання юристом покупця примірника продавця перераховується сума, що залишилася угоди.


Завершення операції

Завершення операції (Completion) включає в себе сплату необхідних податків (див. нижче) і проведення державної реєстрації угоди. Остання процедура проводиться в Земельний кадастр (Land Registry) при пред'явленні юристом покупця договору купівлі-продажу. З моменту обміну контрактами і завершенням держреєстрації проходить до 20 днів. На даному етапі покупець оплачує та послуги агентства з нерухомості - за вирахуванням раніше внесеного платежу.

І тільки після оформлення всіх необхідних документів і проведення розрахунків покупець отримує ключі від об'єкта.


СУПУТНІ ВИТРАТИ

Розмір гербового збору, або податку на купівлю нерухомості (Stamp Duty), залежить від вартості об'єкту:
• до ? 125 тис. - 0%;
• від ? 125 тис. до ? 250 тис. - 1%;
• від ? 250 тис. до ? 500 тис. - 3%;
• понад ? 250 тис. - 4%.

Слід зазначити, що ? 125 тис. - це стандартна сума. Однак на листопад 2009 року діє тимчасовий збільшений поріг вартості в ? 175 тис., запроваджений владою для стимулювання ринку нерухомості.

Вартість реєстрації нерухомості в Земельний кадастр становить 0,1% від вартості об'єкта. Муніципальні внески - близько ? 200. Робота юриста оцінюється в суму від ? 700 до ? 2 тис. Вартість послуг незалежного оцінювача варіюється в залежності від розміру об'єкта і компанії і становлять від ? 500 до ? 1,5 тис. Послуги незалежного іпотечного брокера (при одержанні іпотеки) - 1-1 , 5% від суми кредиту. Гонорар агентства нерухомості обійдеться в 1,5-2% від вартості об'єкта.


ІПОТЕКА


Отримати іпотеку у Великобританії російському громадянину непросто. Пов'язано це зі складністю для британських банків перевірити законність доходів заявника. Проте можливість отримати кредит все-таки існує. Як і в Росії, банки Великобританії розглядають кожний випадок окремо.

Для нерезидентів максимальна сума кредиту складає 65-70%, стандартний термін кредитування - 25 років. Відсоток кредиту розраховується виходячи з базової ставки банку Англії Libor (за аналогією з Euribor). Банки, які надають кредит, зазвичай додають до неї 1,5-1,8%.

Мінімальний пакет документів включає в себе наступне:
• анкету-заяву на отримання кредиту.
• нотаріально завірена копія закордонного паспорта.
• документи, що підтверджують фінансову спроможність (наприклад виписку з банківського рахунку за останні шість місяців).
• як мінімум два документи, що підтверджують адреса постійного проживання (наприклад, договір купівлі-продажу й рахунки за комунальні послуги).
• лист від роботодавця на фірмовому бланку компанії про зарплату та отриманих бонуси працівника за останні шість місяців.
• податкову декларацію.

На додаток можна уявити інші фінансові документи, що підтверджують рівень добробуту (цінні папери і т. д.).


ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ

Покупка квартири на стадії будівництва


При купівлі на стадії будівництва покупець отримує десятирічну гарантію на квартиру (на несучі конструкції і комунікації). Здійснення забудовником цієї гарантії контролює Національна комісія по житловому будівництву Великобританії. Крім того, купуючи будуються апартаменти, покупець економить на гербовий збір, що стягується у Великобританії тільки з готових квартир.

До ризиків, пов'язаних з придбанням новобудов, як і в інших країнах, відноситься імовірність затримки терміну здачі об'єкта чи банкрутство забудовника. Також у разі придбання нерухомості в розрахунку на зростання вартості об'єкта після завершення будівництва немає ніяких гарантій, як поведе себе ринок.


Земельні ділянки


Купуючи землю, слід звернути увагу на тип ділянки, а саме чи входить він в зону потенційної забудови, тобто чи планується владою в найближчі роки здійснювати там будівництво будівель, доріг і т. д. Землі поділяються на такі типи.
1. Земельні ділянки, що входять в зону потенційної забудови і які мають дозвіл на будівництво.
2. Земельні ділянки, що входять в зону потенційної забудови. Оскільки дозвіл на будівництво на таких землях ще не отримано, їх вартість приблизно на 20% нижче земель з отриманим дозволом на будівництво.
3. Земельні ділянки, що не входять в зону потенційної забудови, - стратегічні. Це ті землі, на яких владою в найближчі роки не планується будь-яке будівництво, однак вони мають потенціал бути включеними в зону забудови в середньо-і довгостроковій перспективі. Наприклад, у випадку розвитку мережі автодоріг регіону. Але поки що земельна ділянка не входить у зону потенційної забудови, власник не має права будь-що зводити на ньому. Перегляд статусу земель здійснюється владою кожні три-п'ять років. Ніяких гарантій на те, що він все-таки буде змінено, немає, але і вартість таких земель може бути більш ніж в десять разів нижчі за ті, на яких вже передбачається будівництво.


ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ


Прибувши до Великобританії для покупки нерухомості, але поки ще не став власником свого будинку, покупець може зупинитися в готелі або орендувати житло. Оренда у Великобританії розрізняється на два типи: коротко-та довгострокову.

Короткострокова оренда (Short Let) зазвичай укладається на термін від одного до шести місяців. Більшість компаній, що спеціалізуються на оренді, зацікавлені у тривалих термінах, тому, якщо іноземець шукає житло на кілька днів або тижнів, простіше поселитися в готелі. Короткострокова оренда зазвичай обходиться на 30-40% дорожче довгостроковій, зате вже включає плату за комунальні платежі. При цьому квартири, як правило, мебльовані.

Довгострокова оренда (Long Let) укладається на строк від шести місяців, найбільш поширений варіант - на один рік з правом продовження. Житло може бути не обставлено меблями. При довгостроковій оренді всі рахунки (за електроенергію, водопостачання, газ, телевізійну ліцензію, муніципальний податок) оплачує орендар.

Іноземці, які не мають у Великобританії кредитної історії, перед в'їздом повинні оплатити весь термін оренди (при короткостроковому періоді) або шість місяців (при довгостроковій оренді). Якщо він зможе підтвердити сприятливу кредитну історію, такої оплати не буде потрібно. У будь-якому випадку обов'язково внести заставу за 1-1,5 місяця оренди. Він служить орендодавцю гарантією збереження меблів, обробки і т. д., і у разі відсутності будь-яких ушкоджень повертається орендарю при виїзді.

Орендар і орендодавець укладають між собою договір оренди, де вказуються реквізити сторін, їх права та відповідальність, характеристика знімного житла, термін і вартість оренди. Досить широко поширена практика, коли орендодавець для підтвердження благонадійності орендаря запитує в нього рекомендації. Вони можуть бути надані з місця роботи, з банку, де відкрито рахунок, або попереднього орендодавця.

Вартість довгострокової оренди апартаментів з однією спальнею в Лондоні починається від ? 600 на місяць.
Prian.Ru
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
bigmir)net TOP 100