Права іноземців та процедура придбання нерухомості в Німеччині

Інформація про Німеччину. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Іноземці без всяких обмежень можуть набувати як житлову, так і комерційну нерухомість на всій території Німеччини, оформляючи її або на фізичне, або на юридичну особу. Для цього потрібен лише діючий закордонний паспорт і гроші.

Фізична особа, незалежно від громадянства, має право на покупку землі, житлової і комерційної нерухомості у всіх федеральних землях Німеччини.


З чого починається процес ПОКУПКИ


Для вибору об'єкта найкраще звернутися в агентство нерухомості, а потім зробити ознайомчий тур з метою попереднього огляду об'єкта. Звичайно, можна зробити покупку віддалено, звернувшись до агентства через інтернет, потім приїхати для укладення угоди, проте більшість покупців вважає за краще спочатку поглянути на житло особисто. При особистому присутності можна купити житло і у приватної особи. Хоча покупка через агентство як правило виявляється надійніше.

При віддаленому придбання ви можете оформити довіреність на свого представника. Довіреність обов'язково повинна бути завірена нотаріусом і містити апостиль.


ЯК ДІСТАТИСЬ

Найзручніше добиратися до Німеччини літаком. З Москви і Петербурга рейси слідують в багато великі міста: Берлін, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майні. Вартість квитків туди й назад - від ? 250 до ? 500.

Більш дешевий, але менш зручний спосіб - подорож на поїзді: спочатку треба дістатися до Бреста, потім - через територію Польщі до Німеччини. Дорога займає близько 18 годин і коштує близько ? 130 в одну сторону.

Є й прямі потяги до Німеччини. Берлінський потяг має вагони з Москви (27 годин на шляху) і Петербурга (37 годин). Брюссельський поїзд проходить через західні райони Німеччини (34 години з Москви). З Калінінграда ходять щоденні причіпні вагони в Берлін (15 годин). Раз на тиждень ходить потяг Саратов-Берлін (47 годин) з причіпними вагонами з Новосибірська (88 годин), Уфи (71 год), Ростова (56 годин), Єкатеринбурга (67 годин), Самари (62 години), Челябінська (78 годин ), Омська (80 годин). Тарифи трохи нижче, ніж на авіаквитки.

Можна дістатися до Німеччини та автобусом. З Москви ходять рейси в Гамбург (через Берлін і Бранденбург) і Ганновер, дорога триває близько двох діб. З Петербурга через Ригу автобуси прямують до Бонн, Штутгарт і Мюнхен: це займає майже два дні. Вартість квитків туди й назад - від ? 150-200.

Багато хто воліє приїжджати до Німеччини на своєму особистому транспорті. З Росії як правило їдуть через Білорусь і Україну з території Польщі. Така поїздка займає близько півтори доби. Жителі Петербурга і всього Північно-Заходу Росії вважають за краще їздити на особистому автотранспорті до Німеччини через Прибалтику або Скандинавії.


ВІДКРИТТЯ РАХУНКУ У Німецький банк

Розрахунки між продавцем і покупцем здійснюються за допомогою банківських переказів. Інші способи практично не використовуються. Юридичних обмежень для відкриття іноземцями рахунків у німецькому банку немає, але у клієнтів з непрозорим фінансовим минулим можуть виникнути труднощі, тому що в Німеччині досить суворе законодавство щодо боротьби з відмиванням незаконних капіталів.

Для посвідчення особи і проходження всіх формальностей при відкритті рахунку необхідно бути присутнім особисто. Діючий в банківській системі ФРН спосіб «поштового легітимації» клієнта, коли кожен громадянин може засвідчити особу банку в будь-якому поштовому відділенні країни, не діє по відношенню до іноземців.

З вимогами банку до оформлення та переліку запитуваних документів бажано ознайомитися заздалегідь. Найчастіше від іноземних клієнтів потрібні закордонний паспорт, підтвердження адреси проживання та правильно заповнені банківські формуляри, але деякі банки можуть зажадати і довідку-рекомендацію.

Рахунок відкривається в євро. Договір на його обслуговування укладається після перевірки банком документів і даних клієнта. Гроші на рахунок можна вносити відразу після відкриття.


ЯК ПРОХОДИТЬ СДЕЛКА


Перше, що рекомендується зробити покупцеві, - це ознайомитися із змістом Поземельної книги (Grundbuch). Зробити це можна або самостійно, або за допомогою нотаріуса. У Поземельної книзі зафіксовано всі теперішні і майбутні власники землі, можливі обтяження іпотеками і т. д.

Після перевірки стану нерухомості в Поземельної книзі продавець і покупець як правило зустрічаються у нотаріуса. При цьому одночасної присутності сторін для укладення договору не потрібно - допускається почергова явка до нотаріуса. Засвідчення договору купівлі-продажу в нотаріуса - обов'язкова умова угоди.

Важливо знати, що перехід права власності відбувається не в момент підписання договору купівлі-продажу, а після внесення нового власника в поземельну книгу. Під час підписання договору продавець довіряє нотаріусу зробити в неї зміни, однак тільки після того, як покупець переведе гроші. Після того, як договір підписаний, покупець перераховує гроші за придбаний об'єкт на рахунок продавця або нотаріуса. Останній відразу ж направляє документи про зміну власника в установу, що веде записи в Поземельної книзі.

На даному етапі рекомендується зробити наступний крок. Оскільки між укладанням договору купівлі-продажу та офіційним зміною прав власності можуть пройти кілька тижнів, відразу ж після підписання договору слід в Поземельної книзі зробити позначку про майбутнє придбання нерухомості. Такий запис буде служити покупцеві гарантією безпеки операції.

Після того як у Земельну книгу буде внесено зміни прав власності, покупець стає повноправним власником нерухомості. В цілому вся процедура покупки займає від трьох до восьми тижнів, в залежності від швидкості роботи установ.


СУПУТНІ ВИТРАТИ


Обов'язковою умовою внесення нового власника в Поземельна книга є сплата податку на придбання нерухомості. Як правило, він становить 3,5% від покупної ціни. Деякі регіони, наприклад Берлін, збільшили ставку податку до 4,5%. Слід пам'ятати, що покупець і продавець солідарно відповідають за сплату цього податку. У договорі купівлі-продажу як правило обмовляється, що основним його платником є покупець. Саме до нього в першу чергу за сплатою податку і звертається Податкове відомство. Але якщо покупець відмовляється або не в змозі внести цей податок, то платіж стягується з іншої сторони, тобто продавця.

До наступних витрат відносяться оплата послуг нотаріуса (1,5% від покупної ціни), гербовий збір (0,5%). Дані витрати, як правило, несе покупець. Комісію агента (3-6% від покупної ціни) покупець і продавець зазвичай ділять порівну.

Платежі здійснюються наступним чином: нотаріус висилає на ваше ім'я рахунок, що включає всі витрати, крім гербового збору. Рахунок за гербовий збір буде відправлений вам (прямо або так само через нотаріуса) пізніше - після реєстрації в Поземельної книзі.



ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ



Покупка житла, що будується

Пропозицій на вторинному ринку в Німеччині більше, ніж на первинному: останні в основному можна зустріти у великих містах. Більшість новобудов - це пропозиції класу «люкс». Подібна покупка може виявитися вигідною, так як елітне житло постійно зростає в ціні і після закінчення будівництва об'єкт можна буде продати.

Процедура покупки житла, що будується - така ж, як і готового. За домовленістю з забудовником можлива розстрочка платежу. Гарантія на будівництво на первинному ринку Німеччини становить п'ять років після передачі об'єкта покупцю. Якщо протягом цього терміну покупець виявить які-небудь недоліки споруди, то фірма зобов'язана усунути їх за свій рахунок.

Несплата по зафіксованому в договорі графіку платежів тягне за собою штрафні санкції. Якщо ж зобов'язання не виконує продавець (не вкладається в термін або згортає будівництво), витрати покупця будуть відшкодовані в повному обсязі.

Правила і вартість будівництва в Німеччині

Багато покупців нерухомості в Німеччині, особливо в невеликих містах та сільській місцевості, вважають за краще не купувати, а будувати житло. Іноземці можуть вільно купувати землю під забудову, до того ж це обходиться дешевше, ніж придбання готового будинку. Можлива і покупка старого об'єкта за низькою ціною з подальшим переобладнанням.

Квадратний метр житла при будівництві обходиться від ? 600 до ? 1,5 тис. Земля з підведеними комунікаціями оцінюється в ? 100-800 за кв. м. Однак при будівництві вся відповідальність за підготовку, планування і виконання робіт лягає на плечі покупця.

При купівлі ділянки землі важливо бути впевненим у тому, що на ньому дозволено будувати житловий будинок. План житла власник землі повинен узгодити з місцевою владою. У компанії-забудовника необхідно дізнатися, чи включені у вартість будівельних робіт додаткові витрати: вимірювальні розрахунки, попередня підготовка ділянки створення під'їзду до будинку та гаражу, доріжок та тротуару, встановлення паркану і тераси, організація освітлення, вивіз будівельного сміття.

Можуть виникнути спірні питання при спорудженні та оздобленні самого будинку. Тому, якщо ви вирішили розпочати будівництво, треба звернутися в солідну фірму, де можуть дати пораду кваліфіковані експерти.


ІПОТЕКА У НІМЕЧЧИНІ

При покупці нерухомості в Німеччині можна скористатися іпотечним кредитом, хоча отримати його непросто. Іноземець може оформити іпотечний кредит в Німеччині тільки за таких умов:
- Він є власником постійного місця проживання та робочого контракту або власного бізнесу на території ЄС;
- Він має в своєму розпорядженні нерухомою власністю, придатної для заставного забезпечення за вартістю і місцезнаходженням.

Перш ніж видати кредит, банк відкриває спеціальний накопичувальний рахунок, на який протягом встановленого терміну надходять регулярні відрахування від зарплати позичальника. Так перевіряється платоспроможність кандидатів.

Кредит надається на строк до 25 років під 5-7% річних. Третина суми виплачується як первинний внесок. Для росіян іпотечний брокер «Кредит-Макс» пропонує кредити під 4,5-5,3% річних строком на десять років, але в цьому випадку перший внесок становить 50%.


ОРЕНДА ЖИТЛА У НІМЕЧЧИНІ

У Німеччині широко розвинений ринок оренди, тому що попит на орендоване житло завжди існує. Німецьке законодавство стоїть на боці орендаря. Встановленого мінімуму і максимуму орендної плати не існує, однак наймодавець може бути оштрафований, якщо підвищить її більш ніж на 20% від середньої вартості оренди аналогічних приміщень.

Ціна місячної оренди квадратного метра житла у великих німецьких містах складає від ? 9 до ? 12. Сумний будинок у Берліні з усіма зручностями коштує від ? 900 до ? 1,5 тис. на місяць. Оренда однокімнатної квартири за той же період складає в середньому ? 245.

Взаємини орендодавця і орендаря регламентуються договором, в якому описуються права та обов'язки сторін, вказується розмір щомісячної плати, застави та додаткових витрат. Передоплата не повинна перевищувати трьох місяців.

Квартирант зобов'язаний стежити за порядком у житло. Якщо в договорі зазначено, що об'єкт здається після ремонту, то після його розірвання орендар зобов'язаний здати приміщення в тому ж стані. В іншому випадку застава не повертається, а використовується власником для оплати нового ремонту.

За допомогу у створенні матеріалу дякуємо Дмитра Пильщикова, компанія Anwaltskanzlei Pilschikov & Kollegen Rechtsanw?lte
Prian.ru
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
bigmir)net TOP 100