Процедура придбання нерухомості в Греції





Інформація про Грецію: географія, історія, населення, карта, герб, візи
Іноземні громадяни можуть вільно купувати в Греції нерухомість будь-якого типу - житлову, комерційну або землю. Купівля дозволена як на фізичну, так і на юридичну особу.

Єдине обмеження, передбачене для громадян країн, що не входять до Євросоюзу, стосується районів, розташованих поблизу державного кордону і на деяких островах. Для купівлі нерухомості в цих регіонах потрібно отримати дозвіл від Міністерства національної оборони Греції. Але, як правило, ця процедура не представляє складнощів і носить формальний характер.


З ЧОГО ПОЧАТИ


Перш ніж починати процедуру покупки нерухомості в Греції, попередньо слід ознайомитися з існуючими на ринку пропозиціями. Інформацію про об'єкти можна отримати з інтернету, спеціалізованих друкованих видань чи тематичних виставок.

При бажанні угодою можна займатися самостійно, не вдаючись до послуг агентств нерухомості. Однак звернення до зарекомендувала себе компанію забезпечує безпеку процедури і позбавляє покупця від необхідності розбиратися в юридичних тонкощах документації чужою мовою. Ви можете звернутися до грецького агентство нерухомості, або представництво компанії в Росії, або самостійну російську фірму, що здійснює продаж нерухомості в Греції через своїх грецьких партнерів.

Найбільш вірне уявлення про нерухомості можна отримати лише після особистого огляду. Тому більшість компаній пропонують ознайомчий тур до Греції. Як правило, покупець самостійно оплачує візи, переліт і проживання, а послуги компанії з огляду об'єктів для нього безкоштовні. При особливо великих покупках і ці витрати можуть бути компенсовані. Незалежно від суми угоди агентство супроводжує покупця при огляді об'єктів (зазвичай на автомобілі компанії), бере участь у переговорах з продавцем і при оформленні угоди, надає послуги перекладача. Додатково можуть бути здійснена зустріч в аеропорту та організована екскурсійна програма.

Як правило, організовується огляд 10-15 об'єктів, найбільш відповідних вимогам покупця. Тривалість огляду становить два-три дні. На найбільш сподобалися об'єкти можливі додаткові візити для більш ретельного огляду.

Вся процедура оформлення угоди (якщо не потрібен дозвіл від місцевої влади) займає чотири-шість тижнів, в залежності від ступеня готовності документів продавця.


Можливість віддаленого ПРИДБАННЯ

У разі коли в покупця немає можливості робити покупку особисто, він може придбати нерухомість віддалено, не виїжджаючи до Греції. Для цього буде потрібно оформити довіреність на свого представника або відразу на адвоката, що супроводжує угоду (див. нижче). Документ обов'язково повинен містити умови договору, у тому числі вартість і характеристики об'єкта. Без цієї інформації довіреність втрачає юридичну силу.

Доручення можна скласти в нотаріаті в Греції або в грецькому консульстві в Росії. Якщо документ складається в Росії, він обов'язково повинен бути завірений апостилем.


ПІСЛЯ ВИБОРУ ОБ'ЄКТА

Після того як об'єкт вибрано, в оформлення угоди вступають два фахівці - адвокат і нотаріус. Як правило, агентства вже мають склалися ділові відносини з конкретними фахівцями і рекомендують звертатися до них. Згідно з грецьким законодавством участь адвоката обов'язково. Він буде представляти інтереси покупця і надавати юридичний супровід угоди.

Нотаріус буде засвідчувати законність угоди. Згідно з грецьким законодавством придбання будь-якої власності шляхом підписання закритих приватних документів (тобто без участі нотаріуса) заборонено, і така угода є недійсною. Також через нотаріуса будуть проводитися розрахунки за угодою. Для розрахунків покупець переводить кошти на спеціальний рахунок нотаріуса, з якого кошти будуть перераховуватися на рахунок продавця. Якщо власниками нерухомості стають кілька людей, переведення всіх грошових коштів слід здійснювати через один спільний рахунок. У разі коли використовуються декілька особистих рахунків, розмір переказаних сум повинен відповідати частці кожного власника. Докладну інформацію, як відкрити рахунок за кордоном і переказати на нього гроші, дивіться у статті «Фінансове питання: як правильно оплачувати угоду?».

Необхідним кроком є отримання АФМ - місцевого ІПН. Отримання індивідуального податкового номера потрібно для проведення всіх розрахунків по угоді. ІПН оформляється в місцевому податковому органі. Як правило, цим займається адвокат.

Після вибору об'єкта в Греції, як і при покупці нерухомості в багатьох інших країнах, його необхідно зарезервувати. Для цього покупець вносить завдаток у розмірі ? 5-10 тис. - залежно від вартості об'єкта. Завдаток можна вносити як готівкою, так і перевести через банк. При готівковій формі оплати продавець пред'являє покупцеві розписку в отриманні коштів, при безготівковій у покупця залишаються банківські документи, що підтверджують переклад. Для продавця він служить гарантією серйозності намірів покупця, а покупець може бути впевнений, що об'єкт уже не буде проданий нікому іншому. У випадку зриву угоди з вини покупця він втрачає задаток, якщо з вини продавця - завдаток повертається в подвійному розмірі. Для відмови від угоди без втрати завдатку покупцеві, як правило, надається сім днів.

Після внесення завдатку адвокат покупця здійснює перевірку права власності в іпотечному реєстрі (Іпотекофілакіо - ΥΠΟΘΕΚΟΦΙΛΑΚΙΟ). Для цього адвокат покупця запитує у продавця копію документа про право власності на нерухомість. Власник об'єкта зобов'язаний надати цей документ. Перевірка в іпотечному реєстрі займає від п'яти-семи днів і необхідна, щоб з'ясувати:
• чи дійсно власник володіє абсолютним правом власності на нерухомість;
• чи не знаходиться об'єкт під заставою;
• чи всі необхідні податки на володіння нерухомістю сплачені продавцем.

На цьому етапі покупець вносить податок на перехід права власності. Внесення платежу також здійснюється адвокатом. Підтвердження сплати податку необхідно представити нотаріусу.


ПЕРЕДУМОВИ ДОГОВІР

Після завершення перевірки юридичної чистоти нерухомості укладається попередній договір. Він складається двома мовами - російською та грецькою.

Одночасно покупець вносить передоплату. Її розмір залежить від конкретної угоди, але, як правило, становить 40-60% від вартості нерухомості для готових об'єктів. Для нерухомості, що будується розмір передоплати менше.

Якщо нерухомість купується в прикордонних територіях або островах з особливим режимом, необхідне для росіян дозвіл Міністерства національної оборони Греції необхідно отримувати на даному етапі угоди. До таких територій, в тому числі, відносяться Халкідікі, острови Кріт, Родос і Корфу. Отриманням дозволу займається адвокат, однак від покупця (або його представника) потрібна особиста присутність при подачі заяви. З документів необхідні свідоцтво про народження, довідка про відсутність судимості, довідка про доходи, а також копія закордонного паспорта. Всі документи слід перевести на грецьку мову і завірити апостилем. Незважаючи на формальність процедури, вона займає шість-вісім місяців. В очікуванні отримання дозволу покупець може залишити країну.


УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ


Після того як дозвіл з Міністерства національної оборони отримано, можна приступати до укладання основного договору купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу обов'язково полягає у присутності нотаріуса та адвоката. Документ також складається на двох мовах. Одночасно покупець вносить вартість, що залишилася нерухомості і отримує ключі від об'єкта. Після підписання договору покупцем і продавцем адвокат займається його державною реєстрацією.


ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОДИ

Для оформлення переходу права власності адвокат реєструє договір в іпотечному реєстрі, де отримує спеціальне свідоцтво про право власності нового власника. Крім оригіналу, новому власнику надається офіційно завірена російськомовна копія документа.

Копія договору і свідоцтво з Іпотечного реєстру будуть потрібні для реєстрації нового власника у Земельний кадастр (Ктіматологіо - ΚΤΙΜΑΤΟΛΟΓΙΟ). Однак кадастри існують не у всіх регіонах Греції, оскільки в цій країні процес створення даної структури ще не завершений. Тому в цих районах право власності покупця забезпечується Іпотечною реєстром.


СУПУТНІ ВИТРАТИ

Гонорар адвоката залежить від кадастрової вартості нерухомості, вказаної в свідоцтві про право власності. Якщо вона не перевищує ? 44 020, гонорар складе 1%. Якщо нерухомість коштує дорожче, ставка податку буде менше, а саме: додатково оплачується 0,5% від суми, що перевищує ? 44 020. Додаткові послуги адвоката (наприклад юридичний аналіз операції при нестандартних ситуаціях) узгоджуються і оплачуються окремо.

Нотаріальні витрати також складають приблизно 1% від кадастрової вартості нерухомості. Але при кожній угоді проводиться індивідуальний розрахунок даних платежів. Окремо оплачується нотаріальний збір за підготовку договору купівлі-продажу (? 500).

Податок на перехід права власності складає 9-11% від кадастрової вартості об'єкта. Також необхідно сплатити невеликий муніципальний податок - 3% від суми податку на перехід права власності. Реєстрація в іпотечному реєстрі обійдеться в 0,5% від кадастрової вартості.

Якщо ліцензія на будівництво об'єкта була видана після 31 грудня 2005 року, податок на перехід права власності замінюється ПДВ у розмірі 19% від заявленої вартості. Однак він включається у вартість об'єкта і супутнім витратою не є. Муніципальний податок у цьому випадку, відповідно, вираховується з ПДВ.

Комісія агентства з нерухомості складає в середньому 2% від суми угоди, деякі компанії не стягують комісію, якщо об'єкт отримується безпосередньо від забудовника.

Супутні витрати при покупці нерухомості в Греції
Ліцензія на будівництво об'єкта була видана: Мінімальний розмір супутніх витрат
при кадастрової вартості до ? 44 020

при кадастрової вартості
від ? 44 020
до 31 грудня 2005 11,77% від кадастрової вартості
+ ? 500 11,77% від кадастрової вартості + 0,5% від кадастрової вартості понад ? 44 020 + ? 500
після 31 грудня 2005 2,5% від кадастрової вартості
+ 0,57% від заявленої вартості + ? 500 2,5% від кадастрової вартості + 0,5% від кадастрової вартості понад ? 44 020 + 0,57% від заявленої вартості + ? 500


ИПОТЕКА

На листопад 2009 іноземець цілком може отримати іпотеку в Греції. Кредит видається на суму 50% від вартості нерухомості, зазвичай на термін 15 років. Ставка за іпотекою складає 5,5-6% річних, однак у деяких випадках можливе отримання кредиту та за ставкою 3,95%. З документів обов'язково потрібно надати довідку про доходи форми 2-НДФЛ, а також рекомендаційні листи (з банків, де відкриті рахунки, та ін.) Із січня 2010 року очікується спрощення політики видачі кредитів для стимулювання ринку нерухомості.

Деякі російські банки надають можливість оформити іпотеку в Греції, не виїжджаючи з Росії. Однак у цьому випадку процентна ставка буде вище, а термін кредиту - коротше.


ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ ПІД ЗАБУДОВУ

При будівництві на власній земельній ділянці слід мати на увазі ряд обмежень. Зведення об'єктів заборонено в зоні охоронюваних лісів, археологічних пам'яток та розкопок. При будівництві на березі мінімальна відстань від пляжу становить 35 м.

Всі земельні ділянки в Греції розділені на два типи: ікопедо (ΙΚΟΠΕΔΟ) і агротемахіо (ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ). Ікопедо - це землі, що входять до плану забудови населеного пункту. Максимально допустима площа ділянки такого типу становить 4 тис. кв. м. Також необхідно враховувати коефіцієнт забудови. Для ікопедо він становить 0,4-2,4. Наприклад, при коефіцієнті 0,4 максимально допустима площа будинку для ділянки 200 кв. м становить 80 кв. м.

Другий тип ділянки - агротемахіо, ділянки, що не входять до плану міської забудови. Будівництво на агротемахіо можливо тільки у випадку, якщо його площа дорівнює або перевищує 4 тис. кв. м. Коефіцієнт забудови залежить від розміру ділянки. Наприклад, при площі від 4 до 8 тис. кв.м. дозволяється зведення будинку в 200 кв. м. плюс квадратура, що отримується в результаті множення площі ділянки, що перевищує 4 тис. кв. м, на коефіцієнт 0,02.

Коефіцієнт забудови для комерційної нерухомості (готелів, офісів, вілл, що здаються в оренду, і т. д.) становить 0,2 незалежно від площі ділянки.


ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ

Прибувши до Греції з метою придбання нерухомості, покупець може зупинитися не тільки в готелі, а й у знімному житло. Процедура оренди нерухомості схожа з російською. Іноземним громадянам рекомендується не займатися процесом самостійно, а звернутися до посередників. Надати послугу з пошуку знімного житла може, наприклад, той же агентство нерухомості, до якого іноземець звернувся для купівлі нерухомості. Це забезпечує максимальну юридичну захищеність орендаря.

Орендар і орендодавець в обов'язковому порядку укладають договір оренди, в якому вказуються місце розташування об'єкта, вартість і термін оренди, права та обов'язки сторін і т. д. Одночасно орендар вносить завдаток, як правило - у розмірі не менше одного місяця оренди. Власник житла не повертає задаток орендарю, якщо після закінчення терміну оренди в житло пошкоджено меблі, обшивка і т. д.

Вартість орендної плати залежить від типу нерухомості, її якості та місця розташування. Наприклад, апартаменти в центрі Афін можна зняти за ? 300-450 на місяць, будинок у передмісті столиці - за ? 1,5-2 тис. на місяць.
www.zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
Яндекс.Метрика