Процедура придбання нерухомості у Франції





Інформація про Францію. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Іноземні громадяни можуть вільно купувати нерухомість у Франції, будь то житлова або комерційна нерухомість, а також земля. Покупку можна здійснювати як на фізичну, так і на юридичну особу.

Процес купівлі починається з попереднього ознайомлення з об'єктами. Це можна здійснити за допомогою мережі інтернет, спеціалізованих друкованих видань, тематичних виставок. Важливий крок - вибір компанії, яка буде супроводжувати покупця під час операції. Можна звернутися в агентство безпосередньо у Франції, або російське представництво компанії, або фірму в Росії, що є партнером французької компанії - продавця нерухомості.

При бажанні операцію можна зробити і самостійно, тим самим уникнувши витрат на гонорар агента з нерухомості. Але тоді в разі виникнення проблем покупцеві буде складно пред'явити претензії продавцю, тоді як агентство несе повну відповідальність по угоді. Найкращим рішенням буде звертатися до зарекомендували себе агентства з багаторічним практичним досвідом. Можна також поцікавитися, чи належить агентство Національної Федерації Агентств Нерухомості Франції (FNAIM). Ця організація вимагає від своїх членів суворого дотримання законів.


З ЧОГО ПОЧАТИ

Щоб потенційний покупець міг особисто ознайомитися з об'єктами, багато компаній пропонують ознайомчий тур з Росії. При цьому варто розуміти, що за подібні послуги фірми доведеться додатково платити. Проте багато компаній все-таки не беруть плати за проведення оглядового туру - всі витрати вважаються включеними до комісії при покупці. Ознайомчий тур включає підбір та огляд об'єктів, надання юридичної інформації і т. д. Витрати на переліт і проживання не компенсуються. Зрозуміло, існує ризик, що покупець так і не прийме рішення про покупку. Однак це вже залежить від професіоналізму фахівців компанії - наскільки вони врахували побажання і можливості клієнта і заздалегідь надали повну інформацію про об'єкти, процедуру купівлі та ситуації на ринку.

У разі коли покупець має намір придбати нерухомість у Франції, але не має можливості приїхати в цю країну, існує можливість купити житло віддалено. Підписаний попередній договір можна буде відправити з Росії експрес-поштою, а для підписання основного договору купівлі-продажу - оформити довіреність на свого представника або прямо на нотаріуса, який веде угоду. Якщо довіреність оформляється у Франції, то буде потрібно завірити її у французькому консульстві в Росії. Якщо в Росії - необхідно буде зробити переклад на французьку мову і поставити апостиль. У будь-якому випадку фахівці настійно рекомендують хоча б один раз приїхати до Франції, оскільки тільки при особистому огляді можна скласти найбільш повне уявлення про об'єкт.

Після остаточного вибору об'єкта покупець і продавець підписують попередній договір (Compromis de Vente або Promesse de Vente). Проте до укладення договору продавець зобов'язаний надати покупцеві документи про технічний стан нерухомості.


ПЕРЕВІРКА ТЕХНІЧНОГО СТАНУ НЕРУХОМОСТІ

Перевірка включає в себе проведення так званих діагностичних тестів. Зокрема, вимірюється площа об'єкта на відповідність заявленому метражу, здійснюється перевірка на наявність термітів, а також використання свинцю і азбесту при будівництві об'єкта.

Азбест як будівельний матеріал був заборонений у Франції в 1996 році, після того як з'ясувалося, що він є причиною багатьох захворювань. До цього часу він використовувався в якості єдиного виду утеплювача. Якщо будинок побудований до 1 липня 1997 року, продавець зобов'язаний надати покупцеві сертифікат на відсутність азбесту. Але варто врахувати, що документ видається тільки на квартиру, а не на загальну площу (сходи, коридори і т. д.).

Імовірність виявити в своєму будинку інший заборонений матеріал - свинець - невелика, оскільки свинцеві барвники використовувалися в будівлях, зведених до 1948 року. Однак якщо свинець присутня, продавець зобов'язаний провести роботи з видалення матеріалу.

Всі експертизи проводяться окремими експертами, які за укладення процедур видають продавцю необхідні документи. Вартість діагностики включена в ціну нерухомості.

Якщо строки тиснуть, попередній договір підписується без результатів експертизи. Але тоді в ньому прописано, що до моменту підписання основного договору купівлі-продажу продавець зобов'язаний отримати результати перевірки і без них покупець має право відмовитися від угоди без будь-яких зобов'язань.


ПЕРЕДУМОВИ ДОГОВІР

Попередній договір служить двосторонньої гарантією: покупцю - що об'єкт не буде проданий нікому іншому навіть за більшою ціною, продавцеві - що покупець не передумає. Засвідчення документа нотаріусом не потрібно. Одночасно покупець вносить завдаток 10% від вартості об'єкта (5% при купівлі нерухомості, що будується). Ці гроші будуть зберігатися на спеціальному банківському рахунку нотаріуса. Всі інші платежі по угоді також будуть проводитися через цей рахунок. Детально про відкриття банківського рахунку за кордоном і способи перерахування коштів дивіться в статті «Фінансове питання: як правильно оплачувати угоду?». Оплата готівкою у Франції не прийнята.

За законом після укладання попереднього договору у покупця є сім днів на те, щоб відмовитися від подальшої угоди та повернути завдаток. Після закінчення цього терміну гроші не повертаються. Також завдаток можна повернути, якщо банк відмовляє у видачі кредиту або експертиза на азбест дає негативні показники. Якщо угода зривається з вини продавця, він повертає покупцеві завдаток у подвійному розмірі.

Слід бути готовим до однієї особливості французького законодавства. У мерії кожного міста є право придбати об'єкт за ціною, вказаною у попередньому договорі, замість покупця (droit de preemption). Завдаток в такому випадку йому повертається, але будь-якої додаткової компенсації покупець не отримує.

Зазвичай попередній договір діє протягом трьох місяців. У цей час нотаріус здійснює перевірку юридичної чистоти угоди.

1. По відношенню до держави. Оскільки за законом мерія може придбати об'єкт замість покупця, нотаріус направляє запит з декларацією угоди. У мерії є два місяці на відповідь, у разі його відсутності угода вважається «чистої» по відношенню до держави.
Також нотаріус проводить перевірку, чи не знаходиться об'єкт в зоні ризику (наприклад, у безпосередній близькості до промислових підприємств) або спеціальній зоні, приміром історичною. Все це накладає на власника особливі зобов'язання.

2. По відношенню до приватних осіб. Робиться запит в іпотечне бюро, чи немає за об'єктом неоплачених боргів. Також запитується інформація, чи всі власники даної нерухомості згодні на продаж об'єкту. До обов'язків нотаріуса відноситься розрахунок всіх додаткових витрат по операції і перевірка паспортних даних покупця.

У період дії попереднього договору у покупця також є час на оформлення іпотеки (див. нижче). Після отримання ним згоди банку, а також проведення всіх необхідних перевірок укладається договір купівлі-продажу.


УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Для укладення основного договору купівлі-продажу сторони зустрічаються у нотаріуса. Він є офіційною особою і представляє інтереси покупця і держави. Завдання нотаріуса - забезпечити юридичну чистоту угоди, за це він несе професійну відповідальність, гарантованих державою. Нотаріусів може бути дві - у покупця і продавця. Нотаріус продавця проводить юридичну перевірку нерухомості, у нотаріуса покупця здійснюються розрахунки за угодою і укладається договір купівлі-продажу.

У нотаріальній конторі у покупця (фізичної особи) можуть зажадати такі документи: закордонний паспорт, копію візи або дозволу на проживання, свідоцтва про народження, шлюб і розлучення.

Тут сторони підписують основний договір купівлі-продажу - акт продажу (Acte de Vente). До цього часу вся необхідна сума повинна бути переведена на рахунок нотаріуса. Під час підписання право власності переходить до покупця, новий власник отримує ключі від об'єкта і спеціальний документ про право власності - атестацію. Після цього нотаріус переказує гроші на рахунок продавця. Під час підписання купчої покупець оплачує послуги нотаріуса (див. нижче параграф «Супутні витрати»).

Новий власник в обов'язковому порядку повинен застрахувати свою нерухомість. За цим стежить нотаріус.


ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОДИ

Після укладення договору купівлі-продажу нотаріус зобов'язаний протягом декількох днів зареєструвати нового власника в спеціальному реєстраційному бюро - Сховище іпотек (Conservation des hypothques). У цій установі реєструються всі акти щодо продажу, обміну, дарування нерухомості, а також з оформлення іпотеки. У цілому державна реєстрація займає два-три місяці. За її завершення новий власник отримує остаточний документ на право володіння - свідоцтво про власність.


СУПУТНІ ВИТРАТИ

Додаткові витрати по операції єдиної сумою покупець виплачує нотаріуса. До неї входить вартість безпосередньо послуг нотаріуса і державні податки. Покупець сплачує 6-7% від суми угоди, якщо об'єкт належить до вторинного ринку, і 2-3%, якщо до первинного. Занижений відсоток податку при купівлі нового житла пов'язаний з тим, що всі новобудови при продажу обкладаються ПДВ, який входить у вартість покупки.

Також покупець оплачує послуги агента з нерухомості (4-5% від суми угоди) та обов'язкову страховку нерухомості. Її величина залежить від площі, розташування і безлічі інших параметрів об'єкта. Наприклад, базова страховка будинку площею 100 кв. м обійдеться в ? 350.


ИПОТЕКА

На жовтень 2009 оформити кредит у Франції цілком можливо. Щоправда, на практиці отримання іпотеки нерідко залежить від особистого ставлення директора агентства нерухомості до покупця. Політика банків також розрізняється: деякі про росіян і чути не хочуть, інші надають кредит цілком вільно.

Як правило, нерезидентам кредит надається на 50-65% від вартості нерухомості, ставка складає 3-4% річних. Відсоток залежить від співвідношення особистого та банківського фінансування та терміну кредиту. Необхідна умова - розмір виплат не повинен перевищувати третини декларованих витрат. Нерезидентам іпотека зазвичай надається на строк до 20 років.

Зараз цілком реально взяти кредит на суму ? 200 тис. Однак банк, швидше за все, відмовить, якщо купується будиночок в глушині вартістю ? 250 тис. Але якщо це квартира в центрі Парижа ціною ? 600 тис., то кредит в більшості випадків буде надано.

Заявку на кредит можна надавати і заочно, не виїжджаючи з Росії. У цьому випадку документи на підпис будуть відправлені заявнику поштою.


ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ

Що будується житло


Держава жорстко контролює діяльність забудовника і гарантує покупцеві безпеку. При цьому основний договір купівлі-продажу не може бути підписаний до моменту зведення фундаменту. У документі прописуються вартість, точний опис об'єкта, його площа (можлива похибка 5%).

Резервації внесок при купівлі житла в забудовника не може перевищувати 5% від ціни об'єкта. Графік внесення платежів приблизно наступний:
• 35% - після зведення фундаменту. На цьому етапі йде нотаріальне оформлення угоди.
• 35% - після завершення покрівельних робіт;
• 25% - після закінчення робіт по внутрішній обробці;
• 5% - при передачі ключів.
Після закінчення будівництва покупець отримує досьє, що свідчить про закінчення будівництва; акти відповідностей; свідоцтво, видане мерією міста; та інші документи.

При здачі об'єкта в експлуатацію набувають чинності різні гарантії забудовника:
1. гарантія якісного завершення будівництва; діє протягом року після здачі об'єкта, зобов'язує забудовника виправляти всі будівельні недоліки.
2. десятирічна гарантія на міцність будівлі; по ній забудовник виправляє великі пошкодження фундаменту, стін, покрівлі, несучих конструкцій.
3. дворічна гарантія, надається на електро-, протипожежний та освітлювальне обладнання, сантехніку, ліфти, підвісні стелі та ін
4. гарантія виправлення ушкоджень, відноситься до різних видів ушкоджень, збиток визначає суд - Наприклад, демонтаж та заміна елементів опалювального обладнання.


Земля під забудову

Чимало земель на узбережжі та в горах Франції не підлягають забудові, тому перед купівлею необхідно уточнити, чи можливе будівництво на певній ділянці. Цю інформацію можна отримати за місцевим плану містобудування району (PLU - Plan Local d'urbanisme). Ознайомитися з ним допомагає агент.

При будівництві слід враховувати спеціальний коефіцієнт забудови (COS - Coefficient d'Occupation des Sols). Кожному ділянці привласнений свій коефіцієнт. Наприклад, при його величині 0,4 для ділянки в 1 тис. кв. м площа будинку не може перевищувати 400 кв. м.

Також необхідно дізнатися, чи не забруднена чи грунт з-за викидів промислових підприємств. Продавець нерухомості зобов'язаний надати таку інформацію. Якщо ділянка знаходиться на березі річки або гірської території, в мерії або префектурі можна запросити відомості про можливість повені і сходження лавин. Крім того, купуючи такі землі, варто мати на увазі, що доведеться звільнити публічний прохід уздовж кромки води і проїзд для лижників.

Держава має право переважної купівлі земель, тому рекомендується відправити у мерію запит, не зарезервований чи ділянку для державних цілей.

При покупці землі в радіусі 500 м від пам'ятника історії у влади буде потрібно отримати дозвіл на будівництво.

Дозвіл на будівництво надають два сертифікати. Перший - Le certificat d'urbanisme ordinaire ou simplifi - уточнює можливий розмір будинки й зону будівництва, але сам по собі не надає права на забудову. Таке право надає другий сертифікат - Le certificat pr-oprationnel ou dtaill. Для його отримання необхідно додати до запиту документ, в якому описані передбачувані роботи.

Зверніть увагу на обставини, які можуть різко збільшити вартість будівництва. По-перше, підводяться чи до ділянки необхідні комунікації: електрика, вода, газ, телефон - інакше підводити необхідні мережі доведеться самостійно. По-друге, чи точно встановлені межі ділянки, цю інформацію можна запитати в мерії. У разі необхідності доведеться проводити додаткове розмежування місцевості за допомогою геодезиста. Також варто звернути увагу на рельєф місцевості. Будівництво, наприклад, на похилій ділянці також обійдеться дорожче.


Нерухомість на береговій лінії


Володіння нерухомістю на березі накладає на власника певні зобов'язання:
1. мінімальна відстань від будівель до нижньої лінії припливу складає 100 м;
2. містобудівна план обмежує тип і висоту споруд і огорож, а також використання будівельних матеріалів;
3. прибережна зона повинна залишатися загальнодоступною, тому власник вілли на березі не може обмежити територію для «приватного пляжу», а місцева влада має право прокласти по приватних володінь під'їзні шляхи до води.


Об'єкти особливої історичної цінності

До нерухомості такого роду належать, наприклад, середньовічні замки. Їх кількість у Франції досить велика, і здійснити подібну покупку за наявності відповідних коштів цілком реально. Але при цьому може стати проблемою наплив туристів на приватні володіння, що бажають сфотографуватися на тлі старовинної споруди. Питання про те, чи є такі дії вторгненням на приватну територію, неоднозначний. З одного боку, повинні враховуватися права власника, з іншого - публічні волі на відвідування історичних пам'яток. Єдиного рішення в даних ситуаціях не передбачено, і подібні питання розглядаються в індивідуальному порядку.


Купівля нерухомості за програмою «Лізбек»

Лізбек (Leaseback) - це унікальна державна програма, створена для залучення приватних інвестицій у житлову нерухомість Франції. Інакше - це спосіб покупки житла з одночасною здачею його в оренду на суворо визначених державою умовах.

За цією програмою покупець набуває повністю обладнане і мебльоване житло для постійної здачі в оренду. При цьому укладається договір з компанією, що управляє, дохід від здачі в оренду гарантується. Розмір доходу становить 3-4% річних від вартості нерухомості з індексацією процентної ставки залежно від інфляції.

Крім того, держава повертає покупцеві ПДВ у розмірі 19,6%, внесений при купівлі житла. Щоправда, повернення ПДВ здійснюється за певних умов, які виконуються інвестором протягом кварталу після подання декларації.

Об'єкти «Лізбек» розташовані в найбільш привабливих туристичних регіонах: на узбережжі Середземного моря та Атлантики, в Альпах, Парижі та його передмістях. «Лізбеком» може бути будь-яка нерухомість, проте найбільш поширені такі види:
1. туристичні резиденції - квартири в курортних зонах або Парижі;
2. бізнес-резиденції - житлові комплекси, оснащені бізнес-центром і розташовані поблизу аеропортів та промислових зон;
3. студентські резиденції - невеликі студії поблизу навчальних закладів і в дешевих кварталах великих міст;
4. резиденції для людей похилого віку - комплекси, де додатково надаються медичні послуги. Такі об'єкти є найбільш інвестиційно привабливими.

Договір з керуючою компанією укладається на дев'ять років, після закінчення цього терміну його можна продовжити. Після закінчення терміну власник має право розпоряджатися житлом на свій розсуд. У будь-який момент дії договору власник має право продати нерухомість, проте в даному випадку вартість буде істотно знижена.

У залежності від умов договору в ньому може бути зазначено, що власник має право проживати в даному житлі кілька тижнів на рік, але при цьому отриманий дохід від оренди буде нижчою. Єдиною обов'язком власника є сплата місцевого податку на нерухомість. За одне-двокімнатну квартиру він становить приблизно ? 300 на рік. Всі інші платежі бере на себе керуюча компанія. Додатково оплачувати її послуги не потрібно - ці витрати враховуються при розрахунку доходу, який буде гарантований власнику.

Під об'єкти «Лізбек» можна оформити іпотеку. Деякі банки надають спеціальні іпотечні програми для подібної нерухомості. Сума кредиту може досягати 70%.


ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ

Прибувши до Франції для купівлі власного житла, покупець може зупинитися в знімному житло. Нерідко цей варіант виявляється дешевше проживання в готелі.

Процес арендованих житла у Франції аналогічний російському. Сторони укладають договір оренди, в якому зазначаються адреса, площа об'єкта, термін і вартості оренди, чи входять в плату комунальні платежі і т. д. Перед в'їздом орендар вносить заставу в розмірі тримісячної орендної плати. Завдаток є гарантією орендодавцю у цілості меблів, обробки і т. д. Якщо все гаразд, він згодом повертається орендарю. Можливо і одночасне внесення всієї вартості оренди. В такому разі орендар отримує ваучер - документ, що підтверджує факт оренди.

Варто мати на увазі, що для оренди на тривалий термін власник житла може запитати у орендаря вид на проживання або дозвіл на роботу.

Вартість місячної оренди залежить від місця розташування, площі, технічної оснащеності об'єкта. Розкид цін колосальний. Наприклад, в Парижі можна зняти студію за ? 400 або апартаменти за ? 5 тис.

www.zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
Яндекс.Метрика