Процедура купівлі нерухомості в Домініканській Республіці





Інформація про Домініканську Республіку: географія, історія, населення, карта, герб, візи
9 січня 1998 президент Домініканської Республіки Леонель Фернандес Рейн підписав указ про скасування всіх обмежень на право придбання та володіння землею і нерухомістю іноземними громадянами на території країни. З цього моменту шлях в тропічний рай на острові Гаїті для іноземного капіталу спростився, що відкрило перед колишньої бананової колонією великі перспективи економічного і культурного зростання. У країну потекли іноземні гроші, на які зараз купуються нерухомість в країні: зростаючий попит на неї робить таке вкладення високо рентабельним через швидке зростання цін. Крім житла іноземці купують тут і готовий бізнес або самі відкривають свої підприємства, оскільки процедура реєстрації фірми спрощена, як і податковий режим - уряд Домінікани зробило все, щоб іноземний бізнес почував себе комфортно. Тому для більшості держав були навіть скасовані візи в країну.

На спадкування нерухомості в Домініканській Республіці іноземцями також немає ніяких обмежень. Спадщина оподатковується від 17 до 32% залежно від ступеня спорідненості спадкоємця і помер. Однак якщо спадкоємець знаходиться за межами Домініканської Республіки, застосовується додатковий збір у розмірі 50% від суми податків. У країні діє право «обов'язкового наслідування», коли деяка частина спадщини за законом зобов'язана перейти певним родичам. Наприклад, якщо в іноземця є дитина, то 50% спадщини має перейти дитині, незалежно від законодавства тієї країни, громадянином якої був померлий.

Як дістатися


Як правило, покупець нерухомості сам приїжджає до Домініканської Республіки для укладання угоди. Якщо Вас цікавить віддалене придбання, то агентства нерухомості, звичайно, можуть допомогти Вам з віддаленою покупкою за дорученням. Зазвичай представник на підставі довіреності підписує договір на ім'я покупця і оформляє всі необхідні документи за допомогою адвоката.Етот питання потрібно вирішувати безпосередньо з рієлторами.

У Домініканській Республіці три міжнародних аеропорти, розташованих у Санто-Домінго, Пунта-Кана і Пуерто-Плата. Вітчизняним «Аерофлотом» можна долетіти до Ліми (по понеділках і четвергах), а там пересісти на рейс компанії «Condor» Ліма-Санто-Домінго, також можна летіти через Майамі і Hью-Йopк (по понеділках і п'ятницях) з пересадкою на рейс до столиці Домінікани Санто-Домінго.

З Європи літаки літають щодня. Основні пункти пересадки - Париж, Франкфурт, Мюнхен, Мадрид, Амстердам. Найбільш зручний і безпечний, хоч і не найдешевший шлях - щоденні рейси авіакомпаній «Air France» через Париж і «Lufthansa» через Франкфурт. Від Парижа до Пунта-Кана тривалість трансатлантичного перельоту становить 9 годин і коштує $ 1,1 тис. «Lufthansa» літає в усі три аеропорти країни, тривалість польоту - 10 годин, вартість - $ 1,22 тис. Авіакомпанія «KLM» також літає в Санто Домінго, Пунта-Кана і Пуерто-Плата.

Також можна дістатися до Санто-Домінго через Maдpід іспанськими авіалініями «Iberia» або «Air Europa». Також деякі авіакомпанії організують сезонні чартери в Домініканській Республіці, наприклад з Москви авіакомпанія «Трансаеро» за $ 1,3 тис. доставить вас в Пунта-Кану з травня по вересень.

Приземлившись на домініканської землі в якості туриста, потенційний інвестор набуває в аеропорту туристичну карту за $ 10 (далі дивіться у розділі «Візовий Режим»).

З Пунта-Кана до Пуерто-Плата найпростіше добратися літаком місцевих авіаліній (тривалість польоту 50 хв, вартість $ 120 в один бік). А з Санто-Домінго до Пуерто-Плата можна доїхати автобусом фірми «Кариби Турс» ( «Caribe Tours») або Metro. Рейси кожну годину з п'ятої ранку до сьомої вечора (вартість квитків - близько $ 7, час у дорозі - 4,5 години) або на таксі за 200 $ за 3 часа.Для пересування між містами існують міжміські автобусні лінії, а в містах, крім звичайного таксі, можна покататися на місцевих маршрутках «каррі публіко» або невеликих автобусах «гуагуас».

Оренда автомобілів можлива для осіб у віці старше 25 років, які мають водійські права і міжнародну кредитну карту, рух правосторонній. При оренді страховка обов'язкове, що цілком виправдано: рух у країні хаотичне, кожен тут їздить за своїми правилами. Також поширена оренда мопедів і легких мотоциклів, але вони все даються без страховки.

З чого починати процес покупки

Оформити покупку нерухомості в Домінікані не так вже й складно, оскільки процедура це цілком зрозуміла і гранично проста. Для покупки необхідно мати паспорт, інше - турбота адвоката, нотаріуса та ріелтора.

Для початку рекомендується (для резидентів країни) відкрити рахунок в домініканському банку. Стандартний набір документів для відкриття найбільш зручного поточного банківського рахунку в песо в цій країні включає в себе заяву, копію паспорта або седули (тимчасового виду на проживання), якщо така вже є, ще одне посвідчення особи (наприклад, водійські права), два рекомендаційних листи від організацій, що існують не менше року (можна попросити у місцевого ріелтора і адвоката). У деяких банках також можуть вимагати виписки з рахунків (наприклад, ощадного) в іншому домініканському банку.

Такий рахунок дозволяє проводити розрахунки за допомогою персональної чекової книжки, з ним немає необхідності при проведенні великої операції приносити з собою валізу готівки, достатньо просто виписати чек. Це і безпечно, і престижно. До рахунку прикріплюється електронна дебетова картка, яка дозволяє розраховуватися в магазинах або знімати гроші в банкоматі. На щомісячний залишок по рахунку нараховується відсоток.

Для нерезидентів можливий такий варіант: ви можете розплатитися за покупку нерухомості чеками American Express, які підписуються в присутності адвоката. Так як купівля чеків на велику суму ускладнилася в Росії, ви можете навести собою 10% від вартості для внесення застави, а іншу суму, після перевірки документів, перевести на рахунок адвоката.

Повернімося до процедури придбання: після того, як покупець визначився з варіантом нерухомості, він за допомогою агента робить письмове Пропозиція продавцеві на Купівлю нерухомості (Offer to Buy Real Estate). Після схвалення продавцем умов розрахунку і вартості ви вносите гарантійний заставу - звичайно 7-10 % від вартості об'єкта (згодом при остаточному розрахунку ця сума буде враховуватися).

При внесенні застави продавець і покупець підписують попередній договір купівлі-продажу в присутності нотаріуса. На цьому етапі з'являється адвокат, який буде супроводжувати угоду. Своїми силами операції з нерухомістю не вирішуються проводити навіть місцеві жителі, тому хороший адвокат стане гарантом того, що покупка пройде успішно.

Після того як продавець і покупець підписують попередній договір купівлі-продажу в офісі в нотаріуса, який посвідчує їх підписи, покупець оплачує залишок. Як правило, остаточний розрахунок повинен відбутися протягом місяця. У договорі, крім умов, терміну оплати, прав і обов'язків сторін, повинна бути присутньою опис об'єкта і його план. Відповідність об'єкта плану перевіряється незалежним оцінювачем. Цей етап має велике значення, оскільки дозволяє застрахуватися від шахрайства, коли недобросовісний продавець намагається продати, наприклад, об'єкт, який за планом схожий з описуються, але не відповідає його характеристиках.

Оформлення права власності

Оскільки всі угоди з нерухомістю в країні здійснюються на підставі Системи Реєстрації Титулу (права володіння власністю), то адвокат перевіряє законність титулу і передачі його від продавця покупцеві в Офісі Реєстрації нерухомості (Title Registry Office), у Земельному Суді (Land Tribunal) та Державному Податковому Управлінні (General Internal Revenue Directorate, DGII). Після цього він готує остаточний договір купівлі-продажу (контракт), засвідчує його у нотаріуса і оформляє титул на нового власника.

Реєстраційний офіс в кожному регіоні країни свій. Покупки в найбільш популярних в інвесторів містах смокчу і Кабарете реєструються в Пуерто-Плата, до округу якого вони відносяться.

З моменту підписання контракту власником нерухомості вважається покупець: тепер він може заселятися, після чого за повну оплату вартості будинку та сплати податку на нерухомість нотаріус оформляє свідоцтво власності (титул) в реєстраційному офісі. Це може зайняти від двох тижнів до трьох місяців, але в ряді агентств за певну плату процес можна прискорити.

При покупці готової вілли земля включена у вартість, і покупцю видається свідоцтво про власність як землі, так і самої вілли. При покупці апартаментів у власність оформляються тільки апартаменти, а земля оформляється на кондомініум (всіх власників апартаментів). Описана процедура діє як на придбання нерухомості як фізичним, так і юридичною особою.

Супутні витрати

Витрати при придбанні власності, крім самої її вартості, включають податок з передачі нерухомості (Transfer Property Tax). Він становить 3% від її оціночної вартості, яка зазвичай нижча від реальної, але сьогодні в більшості місць через численні навмисних занижений вартості вже встановлена мінімально допустима ціна землі або об'єкта нерухомості. Плата адвокату складає близько 1% від суми угоди.

Знизити вартість податку можна таким способом. Необхідно набути «чистий» компанію (без боргів з податків) і домовитися з продавцем про внесення нерухомості до статутного капіталу компанії, а потім продавець вийде з учасників компанії з грошима покупця. Покупець же залишиться з компанією, у статутному капіталі якої знаходиться нерухомість. Ця схема дозволяє знизити податок приблизно в два рази, але послуги адвоката будуть коштувати трохи дорожче.

Оплата вартості покупки часто здійснюється грошовим переказом, але приймаються і готівку, і дорожні чеки. Найбільш популярні чеки American Express: обмежень на їх вивезення немає, тому це найзручніший спосіб. Документи про походження грошових коштів не потрібні. Можна також перекласти на довірчий рахунок адвоката або відкрити особистий рахунок в Домінікані, але для цього потрібна особиста присутність. Також можна зареєструвати Домініканську компанію і відкрити рахунок у банку на неї.

Іпотека і будівництво

У Домініканській Республіці нерезиденту одержати кредит на покупку нерухомості досить важко, однак можна скористатися послугами іпотечного брокера. Сума кредитування становить 80% від вартості об'єкта, дається на п'ять років, під 20 - 21% на рік. Перелік документів залежить від банку. Можна взяти кредит і в російському банку.

Після купівлі землі будівництво вілли під ключ займе від півроку, і буде коштувати $ 800-1200 за кв. м. Будівництво ведеться місцевими будівельними компаніями.

Дозвіл на будівництво отримує авторизований домініканський інженер, витрати на отримання дозволу зазвичай включені в загальну вартість. Для великих комерційних об'єктів може мати сенс залучення іноземних підрядників, проте необхідно оплачувати послуги місцевого інженера, що в сумі обходиться досить дорого.

При покупці землі адвокат має переконатися, що об'єкт може бути використаний так, як бажає покупець. Це пов'язано з тим, що існують деякі законодавчі обмеження, наприклад, Закон 305 від 1968 року встановлює 60-метрову «морську зону» (деякий аналог російської водоохоронної зони) по всій береговій лінії Домініканської Республіки, яка вимірюється від лінії припливу. У даній зоні не допускається будівництво будь-яких будівель без спеціального дозволу влади.

Крім того, в туристичних зонах є обмеження на спорудження будівель, регульовані DEFINPRO, спеціальним департаментом Центрального банку. Якісь землі продаються строго під сільськогосподарський бізнес. Купуючи в Домінікані нерухомість на стадії будівництва, можна розраховувати на поетапну оплату або банківський кредит до 20 років.

Є офіційні обмеження по висоті і поверховості. В даний час це 8 метрів і два поверхи для вілл і 11 метрів і три поверхи для апартаментів.

Що робити далі


У разі купівлі нерухомості дорожче $ 140 тис. доведеться також платити щорічний податок на нерухомість (дивіться у розділі «Зміст нерухомості»).

Після придбання нерухомості легше отримати громадянство Домініканської Республіки, тому що при розгляді ваших документів і заяви міграційна служба ставиться лояльно до іноземців володіють нерухомістю (див. розділ «Візовий режим».

Оренда житла в Домініканській Республіці


Оскільки Домінікана - туристичний рай, ринок оренди тут розвинений досить широко. Найбільш поширені об'єкти оренди - вілли, апартаменти або бунгало. Раніше швидше здавалися невеликі квартири за низькою ціною. Зараз стали затребувані дорожчі об'єкти з двома-трьома спальнями і гарними краєвидами. На короткі терміни швидше здаються квартири поруч із пляжем і розвиненою інфраструктурою в смокчу і Кабарете.

Недорогі апартаменти можуть коштувати $ 30-50 на добу на короткий термін і від $ 500 на місяць - на тривалі. Апартаменти в комплексах на 1 лінії обходяться в $ 100-200 на короткий термін і від $ 1 тис. на місяць - на тривалі. Вілла недалеко від узбережжя за вартістю починається від $ 700 на тиждень і вище, але все також залежить від її оснащення.

Найдорожчий сезон - свята і канікули, коли численні туристи з усього світу прямують в Домініканській Республіці відсвяткувати Новий рік чи Різдво під пальмою, а також католицький Великдень і серфінг-сезон, коли з середини грудня до кінця січня сюди злітаються любителі високої хвилі. У цей період житло і особливо вілли дорожчають у два-три рази.

Оренда відбувається через туроператора, ріелторські агентства або девелопера, керуючого комплексом. Звичайно підписується короткий угоду з термінами та умовами. Багато орендодавці просять застава за майно.

За допомогу у створенні матеріалу дякуємо Романа Сеніна, компанія Coldwell Banker North Coast.
www.zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign