Права іноземців та процедура придбання нерухомості в Чорногорії

Інформація про Чорногорію. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Іноземні громадяни можуть купувати нерухомість у Чорногорії без будь-яких обмежень - як на фізичну, так і на юридичну особу. Єдиним винятком є земельні ділянки стратегічного значення, заповідників й історичних пам'ятників.

З ЧОГО РОЗПОЧАТИ ПРОЦЕДУРУ ПОКУПКИ


Нерухомість в Чорногорії зараз пропонує велику кількість російських ріелторів, які самостійно ведуть будівництво або працюють зі своїми чорногорськими колегами. Тому доглянути житло в цій країні можна, не перетинаючи межі батьківщини. Для цього можна звернутися до інтернет-каталогах закордонної нерухомості або відвідати офіс ріелтора і вибрати підходящий варіант. Уже на цій стадії підписується попередній договір і вноситься завдаток у розмірі 10% від вартості об'єкта. Однак при цьому слід враховувати ризики, і покупцю все ж рекомендується приїхати для особистого перегляду об'єкту. Процедура укладання попереднього договору докладно розглянута нижче.


Можливість віддаленого ПРИДБАННЯ

У Чорногорії можна придбати нерухомість віддалено, через довіреного представника. Як правило, ріелтори навіть пропонують послугу реєстрації за дорученням своїх представників, але вартість операції від цього може подорожчати до 1%. У будь-якому випадку документ необхідно буде запевнити в чорногорському суді.


ЯК ДІСТАТИСЬ

У Чорногорії з Росії веде безліч шляхів. У цю балканську країну можна відправитися на автомобілі, автобусі, поїзді або літаку.

Автомобіль. Подорожувати на автомобілі можна при наявності шенгенської візи. Щоб дістатися до Чорногорії, необхідно перетнути кордону Білорусі, Польщі, Німеччини, Австрії та Італії. З Петербурга на поромі можна дістатися до німецького Ростока і звідти рухатися у південному напрямку. Така подорож може зайняти три-чотири дні з зупинками.

Железная дорога. З червня 2009 ходить прямий потяг Москва - Бар. Квиток туди й назад коштує ? 300. Час у дорозі - 60 годин. Також з Москви можна доїхати до Бєлграда, а там пересісти на потяг до Подгориці або Бара. Час у дорозі - два з половиною дні з пересадками. Для такої подорожі вам буде потрібна шенгенська віза.

Автобус. Для проїзду на автобусі також потрібна шенгенська віза. У літній період до Чорногорії йдуть автобуси з Білорусії та України. Звідси доїхати до Чорногорії можна за два дні. Регулярні автобусні рейси спрямовуються і з сусідніх країн - Сербії, Хорватії, Боснії та Герцеговини.

Авіапереліт. Прямі регулярні рейси до міста Тіват, розташований на узбережжі, і до столиці країни Подгоріцу здійснюють з Москви авіакомпанії «Московія» і S7. Чорногорська компанія Montenegro Airline »здійснює рейси як до Москви, так і до Петербурга. Крім цього літа в країну відкрито безліч чартерів, квитки на які знаходяться в прямій продажу. Час польоту - три години. Вартість чартеру з Москви в обидва кінці становить близько ? 300, з Петербурга дорожче, приблизно на ? 100.


ВІДКРИТТЯ БАНКІВСЬКОГО РАХУНКУ


Розрахунки за угодою проводяться в безготівковій формі. Переказувати гроші ви можете як з російського рахунку, так і з рахунку в чорногорському банку. Його відкриття займе десять хвилин, буде потрібно тільки закордонний паспорт. Переказ грошей з Росії до Чорногорії обійдеться в суму трохи більше ? 100. Документів про походження грошей не потрібно.


ПЕРЕДУМОВИ ДОГОВІР

Як тільки об'єкт вибрано (як правило ще в Росії), покупець підписує попередній договір (predugovor), де фіксуються його обов'язки і описується нерухомість, що купується, її ціна та умови оплати. У цей момент оплачується резервації внесок у розмірі 10% від вартості нерухомості. У випадку якщо покупець відмовляється від угоди, початковий внесок не повертається, якщо ж від угоди відмовився продавець, він зобов'язаний повернути так і не стала покупцеві внесок у подвійному розмірі. Тому з продавця необхідно взяти розписку про те, що задаток внесено.

Для проведення операції з нерухомістю та отримання права власності в Чорногорії від покупця необхідний закордонний паспорт, а від продавця - Лист непокретності (свідоцтво про право власності). Даний документ підтверджує юридичну чистоту об'єкта, законність його реєстрації і права власності.


УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ


На відміну від попереднього договору підписання остаточного договору (glavni ugovor) відбувається тільки на території Чорногорії, в присутності обох сторін або їх представників за довіреністю. Підписи засвідчуються офіційною печаткою судового органу Чорногорії. Після підтвердження права продавця на нерухомість відповідним документом у місцевому муніципалітеті визначається вартість нерухомості. Реальна вартість нерухомість (та, що виплачена) у результаті може бути вище оціночної вартості, але не нижче за неї. Потім покупець сплачує податок за передачу права на власність в розмірі 3% від вартості угоди.

Після того як податок сплачено, покупець переводить гроші зі свого рахунку на рахунок продавця. Угода є закінченою після оплати продавцю всієї суми за договором. Термін оплати зазвичай становить від тижня до місяця.


СУПУТНІ ВИТРАТИ


У порівнянні з іншими країнами витрати на придбання нерухомості та оформлення її у власність у Чорногорії низькі. Як було сказано вище, розмір податку на придбання власності (передачу права на власність) становить 3% від вартості нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Для внесення податку податкова інспекція надсилає на адресу покупця квитанцію (відбувається це тільки після реєстрації договору в суді). Оплатити її необхідно протягом 15 днів після отримання. Якщо протягом двох місяців платіж не проведено, починається нарахування пені. Тому якщо ви не отримали квитанцію поштою, необхідно звернутися до податкової інспекції особисто.

Вартість послуг юриста, що займається підготовкою договору купівлі-продажу, складає від ? 100 до ? 300 за угоду, хоча деякі компанії готові надати такі послуги безкоштовно. Реєстраційний збір за нотаріальне посвідчення в суді і занесення в кадастрову книгу складає 0,01-0,25% від вартості угоди, але не перевищує ? 330. Послуги адвоката по реєстрації права власності - 0,5-1%.

Послуги ріелтора оцінюються в 3-5%. У Чорногорії вони зазвичай оплачуються продавцем. Проте слід мати на увазі, що іноді ріелтор бере комісійні і з покупця теж.


ГОСУДАСТВЕННАЯ РЕЄСТРАЦІЯ УГОДИ

Після остаточного розрахунку продавець дає розписку, що оплата отримана повністю, і засвідчує своїм підписом заяву про внесення даних про нового власника в кадастровий реєстр. За законом Лист непокретності повинен бути готовий протягом місяця, але іноді ця процедура може розтягнутися на півроку.


ИПОТЕКА У ЧОРНОГОРІЇ


У зв'язку з кризою отримати іпотечний кредит іноземним громадянам стало практично неможливо. Іпотечні кредити в Чорногорії на фізичну особу іноземцям не видаються. Однак чорногорські банки зацікавлені в кредитуванні інвестиційного будівництва. Тому для іноземців все-таки зберігається можливість отримати кредит під забудову при реєстрації юридичної особи.

Фірма купує земельну ділянку, після чого розробляє і погоджує проект будівництва відповідно до ДУПом (детальний урбаністичний план). Далі складається кошторис витрат по всіх етапах будівництва, і виходить дозвіл на будівництво. При виконанні цих вимог можна отримати іпотечний кредит, погодивши з банком графік погашення відсотків. Якщо розмір кредиту не перевищує ? 900 тис., то питання про його видачу вирішується досить швидко - протягом тижня, заявки на кредити розміром понад ? 900 тис. вимагають більш тривалого розгляду.

Відсоток по іпотеці становить 6-8% річних. Очікується, що наступного року деякі чорногорські банки почнуть видачу кредитів іноземцям під 8-9% річних під поручительство компанії-забудовника на термін п'ять-десять років.

У Росії іпотечних програм для покупки іноземної нерухомості немає, тому тут можна лише отримати довгостроковий кредит під заставу наявної у власності нерухомості.


ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ

Покупка житла, що будується


У Чорногорії дуже поширена покупка житла, що будується. Залежно від забудовника форма договору може змінюватися: це або попередній договір купівлі-продажу, або договір інвестування, або договір участі в частковому будівництві. Всі ці форми дозволені законодавством.

У договорі прописуються площа, межі придбаної власності, оздоблювальні матеріали, з яких будується об'єкт, терміни оплати та штрафні санкції у разі затримки платежів з боку покупця або будівництва з боку продавця. Основний обов'язок покупця - своєчасні виплати за договором.

Після прийняття об'єкта державною комісією покупець підписує акт здачі-приймання житла, перевіряючи його відповідність договору. Після цього за стандартною схемою, вже згаданих, проходить процедура оформлення володіння у власність. Юридично покупець стає власником тільки з моменту кадастрової реєстрації.

При купівлі житла, що будується, тобто коли покупець стає першим власником нерухомості, за чинним законодавством, Чорногорії він повністю звільняється від сплати податку на купівлю нерухомості. Правда, існує тонкість: все залежить від того, як забудовник оформляє конкретний об'єкт. Тому слід уточнити у забудовника, звільняється чи покупець від цього податку.


Покупка земельних ділянок і будівництво житла


Незважаючи на те що законодавством Чорногорії дозволено продаж земельних ділянок під забудову іноземцям, процес узгодження та отримання дозволу на будівництво досить трудомісткий і займає багато часу. Очікувати рішення доводиться від півроку до двох років.

Для отримання дозволу на будівництво необхідне узгодження з місцевими органами влади. Для цього насамперед треба отримати Рішення про місце розташування в місцевому муніципалітеті, куди подається заява разом з копіями Ліста непокретності і плану з кадастру. Однак якщо об'єкт, який передбачається побудувати, перевищує п'ять поверхів, а площа його більше 1 тис. кв. м, то слід звертатися вже до Міністерства економіки. Така міра пов'язана з тим, що висотний регламент дозволяє будівництво будівель не вище п'яти поверхів, тому що Чорногорія знаходиться в сейсмічно активній зоні.

Рішення про місцезнаходження підтверджує, що на даній ділянці можна вести будівництво, описує містобудівні технічні умови та термін дії документа, який становить один рік. За цей час треба пройти процедуру остаточного узгодження та отримати дозвіл на будівництво, тому що сама Рішення про місцезнаходження таким не є.

Після отримання Рішення про місцезнаходження слід почати розробку Головного проекту, який включає в себе цілий ряд документів (архітектурно-містобудівне обгрунтування, розрахунок навантажень металевих конструкцій, узгодження інженерно-технічних умов водо-та енергопостачання, узгодження з протипожежної службою і т. д.). Всі ці питання вирішує головний архітектор, який самостійно погоджує їх з іншими технічними службами.

Затверджені державою розцінки на розробку проекту складають ? 15 за «квадрат» загальної площі, але можна домовитися і про більш низькій вартості, особливо якщо об'єкт великий. Далі проект засвідчується в ліцензованій проектній фірмі, за що необхідно заплатити ще по ? 1 за кв. м. Згодом цей документ подається на узгодження в муніципалітет, де призначається комісія, що перевіряє всю технічну документацію на відповідність будівельним нормам. Вона виносить рішення про видачу містобудівної узгодження, яка поки не є дозволом на будівництво. Щоб отримати остаточний дозвіл, необхідно сплатити витрати за комунальні послуги (плата за облаштування будівельного майданчика) і податки. Залежно від типу споруди може знадобитися проходження узгоджень ще в декількох інстанціях.

Описана процедура отримання дозволу на будівництво включає в себе безліч інстанцій, але зараз уряд Чорногорії вивчає законопроект, який би полегшив процес узгодження для інвестора. По ньому власник проекту буде спілкуватися з владою лише два рази - під час отримання будівельної ліцензії та ліцензії на експлуатацію об'єкта, а у веденні місцевих адміністрацій будуть об'єкти площею до 3 тис. кв. м. Для об'єктів площею менше 500 кв. м. скасовується обов'язковий експертний нагляд і приймання технічною комісією.

Технічна комісія, яка видавала погодження на будівництво, приймає будинок при здачі в експлуатацію і видає документ, який фіксує виконання будівництва відповідно до виданого роздільною здатністю. Далі дому присвоюється адресу, яку буде зафіксовано в кадастр. Допомогти в узгодженні всіх процедур в місцевих органах і ввести житло в експлуатацію може будівельна компанія. Зараз в Чорногорії послуги з будівництва пропонує безліч компаній, але якість будівельних робіт і відповідність графіку може гарантувати тільки ліцензована фірма. При будівництві житлового будинку з цегли та бетону вартість кв. м коливається від ? 400 до ? 500.


ОРЕНДА У ЧОРНОГОРІЇ


Тим, хто поки не зважився на покупку чорногорського будинку, а тільки придивляється, можна провести тут відпустку, знявши в оренду житло, тим більше, що оренда тут - один з найдорожчих в Європі. Цілком пристойна квартира в приморському місті обійдеться близько ? 50 на день, можна знайти і більш демократичні варіанти.

У принципі знайти притулок можна і по приїзду (всюди можна зустріти табличку «собе» - «здається»), домовившись про все з господарем самостійно. Але часто таке житло знаходиться не на березі, а на пагорбі, тому дорога назад до будинку може перетворитися на «сходження на Голгофу». Все-таки краще потурбуватися про оренду заздалегідь і зняти житло через інтернет, звернувшись до ріелтора або до турфірми.

Також можна звернутися до онлайнових дошках оголошень, наприклад, montenegro.ru, де знайти російських власників нерухомості в Чорногорії і домовитися з ними про оренду. Багато пропозицій по оренді квартир в Будві і її околицях, а в іншому регіоні країни - Боко-Которської бухті - частіше здаються вілли, вартість яких варіюється від ? 100 до ? 300 на день.

www.zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
bigmir)net TOP 100