Процедура придбання нерухомості в Чехії





Інформація про Чехію. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Іноземні громадяни мають право купувати нерухомість в Чехії як на фізичне, так і на юридичну особу.

До недавнього часу іноземці могли здійснити подібну покупку тільки на компанію, але в травні 2009 року термін дії даного обмеження закінчився. Іноземні громадяни має право придбавати всі види нерухомості: житлову, комерційну, землю, за винятком лісових масивів і особливо охоронюваних державою об'єктів.

З ЧОГО ПОЧАТИ


Починати покупку нерухомості в Чехії слід з попереднього ознайомлення з об'єктами. Зробити це можна за допомогою мережі інтернет, спеціалізованих друкованих видань, тематичних виставок. Наступний крок - вибір агенції, яка буде супроводжувати покупця в ході операції. Це може бути агентство в Чехії, або чеське представництво компанії в Росії, або російська фірма, що продає нерухомість в цій країні через чеських партнерів. Також за сприянням у ході операції можна звернутися до чеського адвоката.

Якщо покупець не має наміру здійснювати покупку через посередників, він може займатися всією процедурою самостійно, тим самим заощадивши на гонорарі агентства. Однак варто розуміти, що доведеться особисто розбиратися в юридичних тонкощах і відвідувати необхідні інстанції. Також потрібно пам'ятати про мовний бар'єр.

За бажанням покупця агентство організовує ознайомчий тур. Він дозволяє покупцеві особисто ознайомитися з перевагами та недоліками об'єкта. При цьому домовитися про перегляд можна ще до приїзду до Чехії. Як правило, це п'ять-сім об'єктів, вони обговорюються заздалегідь. Наприклад, тур Прага-Карлові Вари може тривати один день і коштувати 2 тис. чеських крон (? 78). Він включає в себе огляд об'єктів та отримання інформації від агента про ситуацію на ринку, про переваги та недоліки того чи іншого об'єкта, юридичних тонкощах процедури купівлі і т. д.

Можливість віддаленого придбання

При бажанні покупець може здійснити угоду віддалено, не виїжджаючи до Чехії. Проте зазвичай покупець все-таки приїжджає, щоб докладно ознайомитися з об'єктом покупки.

Для віддаленого придбання потрібно оформити довіреність на свого представника. Агент з нерухомості відправляє покупцю спеціальну форму довіреності (якщо це чеське агентство, то з Чехії до Росії), покупець заповнює її і запевняє у російського нотаріуса, а потім відправляє назад агенту. Агентство переводить довіреність на чеську мову в Організації Судових Перекладачів в Чехії, де на неї ставлять печатку.

Відкриття банківського рахунку ТА ВВЕЗЕННЯ ГОТІВКОВИХ

Прийнятий спосіб розрахунків по угоді в Чехії - банківський переказ. Для цього покупцеві потрібно відкрити особистий рахунок в Чехії. Процедура займає 30-40 хвилин, для відкриття рахунку на нього потрібно покласти всього ? 10. При цьому потрібно пред'явити закордонний паспорт і будь-який інший документ з фотографією пред'явника (наприклад водійські права).

Гроші на чеську рахунок можна внести декількома способами. Наприклад, зняти в чеському банкоматі необхідну суму з банківської картки і покласти на рахунок. Або повернутися до Росії і перевести гроші з російського рахунку. Комісія російських банків як правило встановленого розміру і не може перевищувати певної суми. Для здійснення переказу російський банк може запросити документи, що підтверджують початок проведення угоди купівлі-продажу нерухомості.

Зняття коштів проводиться в банку, для чого необхідно пред'явити банківську картку й закордонний паспорт. При цій операції банк утримує комісію 1% переказаної суми.

Невелику суму (на завдаток і поточні витрати) можна ввезти до Чехії готівкою. Однак на вивіз готівки з Росії існує обмеження по сумі - не більше $ 10 тис. Суму до $ 3 тис. не буде потрібно декларувати на російському кордоні, від $ 3 тис. - потрібно буде заповнити декларацію. При ввезенні готівки в Чехію слід мати на увазі, що будь-яку суму буде необхідно декларувати на чеському кордоні.

Протягом 30 днів після відкриття рахунку в Чехії покупець (фізична особа) зобов'язаний повідомити про це російську податкову інспекцію. Для цього в інспекції заповнюється спеціальний формуляр. При переказі грошей всередині Чехії у власника рахунку не зажадають відомостей про походження грошей. Подальша угода буде здійснюватися в чеських кронах.

ДОКУМЕНТИ І ТЕРМІНИ


Термін проведення операції залежить від того, оплачується чи нерухомість відразу або набувається по іпотеці. У першому випадку процедура може зайняти три-чотири дні, не рахуючи часу на огляд об'єктів на початку процедури купівлі та державну реєстрацію при її закінчення. Якщо нерухомість купується в іпотеку, термін збільшується, так як потрібен час на розгляд заявки банком.

З документів фізичній особі потрібно закордонний паспорт, юридичній особі - закордонний паспорт власника бізнесу і виписка про фірму з торгового реєстру країни перебування.

Договір про резервацію об'єкта

Після того як об'єкт вибрано, покупець і продавець підписують договір про резервування нерухомості. Договір (як і всі наступні) укладається на чеською мовою. Якщо покупець їм не володіє, агент переводить йому пункти договору. Також можна залучити стороннього перекладача. Одночасно покупець оплачує резервації внесок у розмірі від 50 тис. чеських крон (близько ? 2 тис.) - до 5% від вартості нерухомості. Резервування об'єкта означає, що тепер він не може бути проданий іншому покупцеві.

Слід пам'ятати, що при зрив угоди завдаток можна повернути не завжди. Якщо продаж не відбудеться з вини продавця, він повертає покупцеві завдаток і штраф. Розмір штрафу прописується в договорі резервування і може дорівнювати, наприклад, місячної орендної ставки такого об'єкта. Якщо ж з вини покупця - завдаток йому не повертається.

На даному етапі покупець може перевірити юридичну стан нерухомості, що купується. Для цього йому потрібно або зайти на сайт Кадастру нерухомості (Katastr nemovitost) або звернутися до цієї організації особисто і отримати виписку. У ній вказується, хто і коли був власником, коли укладалися договори купівлі-продажу, не закладена чи нерухомість і т. д.

Після резервування покупець оплачує частину послуг агентства, наприклад половину. Конкретний порядок оплати покупець і агентство обумовлюють заздалегідь. В якості підтвердження отримання грошей агентство надає покупцеві чек.

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Висновок попереднього договору (договору про майбутній договір) не обов'язково. Він потрібна лише при купівлі нерухомості в іпотеку: саме за цим документом банк розглядає заявку на кредит. Також укладення цього договору можливе за бажанням покупця при великій сумі угоди. Попередній договір укладається відразу після внесення покупцем резервації внеску. Його підписують покупець і продавець, запевнення у нотаріуса не потрібно. Документ містить реквізити сторін, порядок оплати та строки, відповідальність сторін і т. д.

ДОГОВІР про депозит

Після укладення договору про резервацію об'єкта (або після підписання попереднього договору) обов'язково оформляється ще один документ - договір про депозит. Він визначає порядок перерахування грошових коштів. За цим документом сума, рівна вартості нерухомості за вирахуванням резервації внеску, буде зберігатися на окремому депозитному рахунку і може бути переведена на рахунок продавця тільки після переоформлення права власності (або, в деяких випадках, після завершення реєстрації). Зберігачем депозиту може виступати сам банк, або агентство нерухомості, або адвокат. Його підписують покупець, продавець і особа, що бере на себе зберігання коштів.

За укладанні даного договору покупець переводить на депозитний рахунок грошові кошти.

Укладення договору купівлі-ПРОДАЖУ

Після надходження грошей на депозитний рахунок полягає основний договір купівлі-продажу. Його підписують продавець і покупець, потім документ засвідчується нотаріусом. Договір укладається на одній мові - чеською. За бажанням покупця він може бути переведений в письмовому вигляді на російську мову в Організації Судових Перекладачів.

ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОДИ

Після укладення основного договору купівлі-продажу агент складає заяву про переоформлення права власності. Обидва документи направляються в Кадастр нерухомості. Державна реєстрація займає не більше півтора місяців.

Залежно від умов договору купівлі-продажу ключі від об'єкта передаються покупцеві або в момент підписання договору купівлі-продажу, або після оформлення права власності. При цьому сплачується державне мито (дивіться нижче в розділі «Супутні витрати»).

Перехід права власності здійснюється після реєстрації договору в кадастр нерухомості. При реєстрації на зворотний бік договору купівлі-продажу ставиться печатка. При бажанні покупець може замовити в кадастр нерухомості виписку про право власності - лист власності (вартість - близько ? 4).

ЗАКЛЮЧНИЙ ЕТАП ОПЕРАЦІЇ

Зберігач депозиту (агент, адвокат або представник банку) відстежує на сайті Кадастру нерухомості інформацію про зміну власника, після чого перераховує на рахунок продавця суму операції за вирахуванням податку на перехід права власності. Податок перераховується до податкових органів. У разі якщо податок не сплачується на даному етапі, обов'язок його сплати через рік переходить покупцеві. Зберігач депозиту зобов'язаний провести оплату податку, а покупець має право вимагати в нього виписку про внесення платежу.

На завершення агентство допомагає покупцеві переоформити на його ім'я договір на оплату комунальних платежів.

СУПУТНІ ВИТРАТИ

Податок на перехід права власності складає 3% від оціночної вартості нерухомості або від суми угоди, залежно від того, яка з них вище. Як вже було сказано, сплачує його продавець.

Комісія агентства складає від 3% до 5%. Комісію часто оплачує покупець. Передплати як правило не потрібно.


Також необхідно внести держмито при реєстрації права власності у кадастрі нерухомості. Вона становить 500 крон (? 19). Хто саме оплачує її, також залежить від умов договору купівлі-продажу. Нотаріальні послуги (засвідчення підписів на договорі купівлі-продажу) складають 30-70 крон (? 1,2-2,7) за підпис. Як правило, ці витрати включені в комісійні агентства.

ІПОТЕКА


На серпень 2009 року отримання іпотечного кредиту іноземним громадянином дуже складно, але така можливість зберігається. Щоправда, отримати кредит можна тільки в одному банку Чехії - Іпотечний. Для цього буде потрібно надати довідку про доходи з Росії. Кредит надається в кронах за ставкою 8,4% річних, максимум на 20 років. Сума кредиту починається від 350 тис. крон (? 13,6 тис.). Кредит надається на 50% від вартості об'єкта.

Агентство нерухомості зазвичай сприяє покупцеві в оформленні іпотеки. Зокрема, воно може допомогти підготувати необхідні документи і сприяє в переговорах з банком для отримання найбільш вигідних умов кредиту.

ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ

Квартира в кооперативі

Головним достоїнством квартири в кооперативі є менша її вартість у порівнянні зі звичайними квартирами - ціни на них нижча на 15-20%. Проте у подібної покупки є істотні недоліки.

По-перше, покупець не купує нерухомість у власність, а бере її в довгострокову оренду. Для цього покупець підписує з кооперативом договір оренди. Це обмежує його дії: для здійснення будь-яких операцій з нерухомістю (здачі в оренду, реконструкції і т. д.) буде потрібно дозвіл кооперативу. Слід уважно вивчити статут і суворо дотримуватися його, оскільки навіть з-за затримки у внесенні комунальних платежів кооператив може розірвати з орендарем договір оренди і відмовити у членських права.

Переважна більшість кооперативних квартир можуть придбати тільки громадяни Чехії або іноземці з постійним місцем проживання в цій країні. Такі квартири іноземним громадянам не можна придбати навіть на юридичну особу.

До мінусів покупки кооперативної квартири відноситься і неможливість одержання іпотечного кредиту.

Є, правда, позитивна сторона разі придбання такої квартири: деякі з них можна перекласти з власності кооперативу у приватну власність. Однак рішення про це приймає товариство власників житла. При цьому слід бути готовим до паперової тяганини.

Особливості купівлі землі

Головне обмеження, що стосується придбання земельної ділянки, полягає в наступному: іноземним громадянам не можна придбати сільськогосподарську землю на фізичну особу - тільки на юридичну. Землю під забудову приватним особам купувати можна.

ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ

Якщо ви хочете зняти житло в оренду, пошуком можна займатися самостійно або за допомогою агентства з нерухомості. Перший спосіб дозволяє заощадити на гонорарі агентства, однак у такому разі іноземний громадянин не застрахований від шахрайства. Перевагою другого способу є те, що агентство бере на себе пошук житла, організацію переглядів, проведення переговорів з орендодавцем і укладення договору оренди.

Між орендарем та орендодавцем укладається договір. Документ містить наступні пункти: паспортні дані обох сторін, терміни і вартість оренди, характеристики об'єкта, відповідальність сторін і т. д. При укладанні договору орендар вносить плату за перший місяць проживання, завдаток власнику у розмірі місячної плати і в такому ж розмірі - гонорар агентству . Застава є гарантією орендодавцю про збереження меблів, обробки і т. д. Якщо що-небудь буде пошкоджено, по виїзду мешканця завдаток йому повернуто не буде. Зазвичай комунальні платежі не входять у вартість оренди.

Варто пам'ятати, що договір укладається на певний термін і орендар не має права залишити його раніше встановленої дати. У деяких випадках при передчасному виїзді мешканця орендодавці звертаються до юристів, і ті у результаті зобов'язують колишнього орендаря сплатити всю суму оренди (навіть якщо він прожив, наприклад, замість року всього місяць). Але як правило сторони уникають такого рішення. У будь-якому випадку, орендар зобов'язаний попередити про виїзд з житла за два-три місяці.

Оренда, наприклад, однокімнатної мебльованої квартири в середньому за престижністю районі Праги становить 11-12 тис. крон (? 430-470) на місяць.

За допомогу в підготовці матеріалу дякуємо Романа Потьомкіна (компанія Ripid sro, www.pragacatalog.ru) і Віталія Терентьєва (компанія VITER-MONO sro)
www.zagorodna.com
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign