Утримання нерухомості в Болгарії

Інформація про Болгарію. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Обов'язки власників, податки і збори, здача в оренду, керуючі компанії, продаж нерухомості.

ПОДАТКИ, ВИПЛАТИ, КОМУНАЛЬНІ ПЛАТЕЖІ

Податків на майно в Болгарії дві: це Дан'к імот і Такса бітів отпад'ці. Перший з них дорівнює як правило 0,15% від вартості податкової оцінки майна для фізичних осіб, а для юридичних 0,15% від балансової вартості нерухомості (балансова вартість - повна початкова вартість основних фондів підприємства, яка приймається до уваги в момент їх постановки на облік у бухгалтерському балансі).

Такса бітів отпад'ці - це так званий комунальний податок, визначається муніципалітетами (як правило - 0,2-0,3% від балансової вартості). Він є, по суті справи, збором за вивезення сміття, яке продукують жителі об'єкта нерухомості. Парадоксально те, що його розмір визначається не від числа живих, а від вартості об'єкта, і становить він не більше 1% на рік. Цей відсоток залежить також від престижності і транспортної завантаженості району. Наприклад, в елітному центрі Софії він буде близько 1%, а на околицях - менше половини відсотка. Аналогічно іде справа й в інших регіонах - чим об'єкт нерухомості далі від великого міста, тим Дан'к кошторисів нижче.

Виплачувати податки потрібно раз на рік, до 1 квітня. При оплаті податків на майно і такси на вивіз сміття одним платежем (не розбиваючи його на поквартальні платежі) до 31 березня надається 5%-ва знижка. Можна сплачувати податок не відразу, а розбивши його на чотири частини, але при цьому знижка не передбачена.

Плата за електрику в Болгарії становить приблизно ? 0,10 за кВт ? г, в місяць середня сім'я з трьох осіб витрачає близько ? 25-50. Витрата води обійдеться власнику в ? 0,50 за кубометр, що в середньому становитиме приблизно ? 5 на місяць, якщо витрачати воду економно. Абонентська плата за стаціонарний телефон налічує близько ? 5 на місяць, а за його установку доведеться виплатити ? 100.

Взяти на себе управління цими процесами, тобто сплачувати податки та комунальні платежі за власника, можуть або керуючі компанії (див. «Керуючі компанії»), або ріелтори, які здійснювали процедуру придбання, якщо покупець користувався послугами таких.

Що стосується інших витрат, то Болгарія ніколи не була дорогою країною. У 2008 році, згідно з дослідженням, проведеним Управлінням пошти і телеграфу Великобританії, Болгарія була визнана найдешевшою країною Європи для туристів. Наприклад, запросити в болгарському ресторані можна за ? 10-15 з урахуванням чайових, а літр бензину в Болгарії коштує близько ? 1.


ОРЕНДА В БОЛГАРІЇ

Ринок орендованої нерухомості болгарська влада не контролюють окремо, жорстких умов у країні немає, тому договір оренди укладається безпосередньо між двома особами на практично будь-яких умов.

Здаючи нерухомість в оренду, власник повинен сплачувати прибутковий податок, який складає 10% одержуваної ним з орендаря суми. Ставка податку завжди фіксована.

Здача в оренду квартири в Софії принесе її власникам в середньому 6,4% від її вартості на рік без вирахування податків (дані на травень 2008 року). Таким чином, «відбити» повністю вартість столичного житла можна буде за 17 років, якщо не враховувати зміну орендної ставки і зростання цін на нерухоме майно. У деяких районах Софії, де прибуток становить приблизно 7% на рік, компенсувати витрачені гроші можна ще раніше.

Складніше здавати нерухомість на морських та гірських курортах - болгарська клімат не сприяє цілорічному попиту на цей сегмент ринку. Гірськолижні курорти затребувані в зимові місяці, гольф-курортів - приблизно вісім-дев'ять місяців на рік, а попит на квартири та будинки біля моря в деяких містах високий лише протягом чотирьох-п'ять місяців. Найбільш прибутковими з орендної точки зору вважаються курорти Південної Болгарії: Сонячний Берег, Еленіте, Созополь, де сезон триває з травня по жовтень. Практично цілий рік триває сезон в бальнеологічних курортах, але ринок оренди там поки знаходиться на стадії розвитку. У будь-якому випадку будь-яка здана в оренду нерухомість,
дасть чистий прибуток не більше 3-5% на рік.


КЕРУЮЧІ КОМПАНІЇ


Якщо у власника немає можливості постійно приїжджати до Болгарії, то для того, щоб оплачувати податки, комунальні платежі та отримувати орендну плату, йому зручніше усього користуватися послугами керуючої компанії. Цей ринок у Болгарії давно існує і добре розвинений. Керуючі компанії беруть на себе оплату рахунків за електроенергію і за витрата води, тому що в орендну плату ця сума не входить. Згодом ця сума стягується компанією з власника.

Управляюча компанія сама шукає орендаря і за певний відсоток здає йому квартиру або будинок. Як правило, компанія гарантує певну річний прибуток і пристойний стан квартири, але цей момент потрібно з'ясовувати безпосередньо на місці з представниками цієї організації.

У випадку купівлі квартири в житловому комплексі знайти і вибрати таку компанію буде просто, так як вони, як правило, створюються самим забудовником. За суму від ? 6 до ? 15 за кв. м на рік управляючі компанії здійснюють охорону і підтримку всього комплексу, включаючи прибирання загальних територій (при цьому можна за додаткові гроші домовитися і про збирання приватної квартири).

Якщо ви купуєте будинок або квартиру в житловому будинку, то доведеться шукати таку компанію самостійно. Зверніть увагу: якщо компанія обіцяє вам прибуток більше, ніж 5% річних, то це, швидше за все, не є правдою.


ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ У БОЛГАРІЇ


У Болгарії немає обмежень щодо перепродажу власності іноземцями, але продавцю доведеться заплатити податок на додану вартість і податок на збільшення ринкової вартості капіталу.

Якщо вартість нерухомості з моменту покупки зросла, то при перепродажі власник повинен буде виплатити державі 10% цієї різниці (якщо його квартира не єдина в Болгарії). Якщо квартира єдина і була постійним місцем проживання власника більше трьох років, то цей збір платити не потрібно.

Податок на додану вартість складає 20% від ринкової ціни об'єкта нерухомості. Є деякі винятки, пов'язані з продажем землі. Наприклад, сільськогосподарські угіддя ПДВ не обкладаються. ПДВ як правило відразу включається в ціну об'єкта, тобто, незважаючи на те що офіційно він стягується з продавця, фактично його платить покупець.

Ринок вторинної нерухомості Болгарії на даний момент знаходиться в зародковому стані, практично не розвинений, тому продати свій об'єкт, як вважають багато аналітиків, буде непросто. У будь-якому випадку якщо у потенційного продавця немає бажання займатися продажем свого об'єкта самостійно, то слід звернутися в агентство нерухомості, але в таке, яке пропонує не тільки новобудови.

Що стосується отриманих грошей, то іноземці можуть необмежено репатріювати свої доходи, отримані в Болгарії. Але тільки після того, як вони доведуть, що всі належні податки на ці доходи вони вже в повній мірі сплатили.



РЕЄСТРАЦІЯ І ПІДТРИМКА ЮРИДИЧНОЇ ОСОБИ В БОЛГАРІЇ


Реєстрація компанії обійдеться вам, за приблизними підрахунками, в ? 500-700. При цьому фірмою потрібно буде займатися, тобто бухгалтер буде зобов'язаний щорічно надавати податковій інспекції звіт (біля ? 150-200 на рік). При відкритті фірми, потрібно перевести на її рахунок суму не менше 5 тис. левів (близько ? 2500) На рахунку фізичної особи в Болгарії може залишатися сума в 10 левів, але з рахунком фірми так вчинити буде не можна, тому що банк може його прикрити, якщо коштів на обслуговування буде недостатньо. Детальніше про мінімальну суму на рахунку слід дізнатися у банку.

Рахунок відкривається без видимих проблем. Єдине, що повинен надати іноземець, - болгарська адресу, куди банк повинен пересилати кореспонденцію, і власний паспорт з діючою візою. Труднощів з відкриттям рахунку на ім'я іноземця в Болгарії зафіксовано не було.



Детальніше про процес реєстрації компанії

1. Потрібно визначитися, як компанія буде називатися, хто буде її засновником, який тип підприємства ви створюєте. Таких типів чотири: ЕООД (товариство з обмеженою відповідальністю, заснований однією фізичною або юридичною особою), ООД (ТОВ, заснований групою осіб або компаній), АТ (акціонерне товариство), ЕТ (приватний підприємець). У разі коли юридична особа створюється з метою купівлі землі, зазвичай вибирають перший вид компанії, ЕООД.
2. Необхідно зібрати наступні документи: копії закордонного та громадянського паспортів, договір оренди офісу (це може бути і адреса бухгалтерської фірми, яка вже була вибрана для підтримки юридичної особи), довідка з банку про наявність необхідної суми на тимчасовому рахунку статутного фонду (5 тис. левів , як було зазначено вище).
3. Всі документи засвідчуються у болгарського нотаріуса. Також він повинен засвідчити справжність підпису засновника. Далі потрібно буде заповнити і підписати пакет бланків і форм, які в подальшому будуть відправлені по установах.
4. Якщо ви хочете передоручити саму процедуру проведення документів по інстанціях юристу, який може допомогти з реєстрацією та отриманням пакету документів, то треба оформити на нього довіреність.
5. Коли все це зроблено, а також сплачені податки, одна з осіб - адвокат, довірена особа або безпосередньо засновник компанії - звертається до агентства по вписування. Це нова установа, безпосередньо займається реєстрацією юридичних осіб. У ньому ви отримуєте посвідчення про реєстрацію фірми. Одночасно з цим оголошення про заснування вашої компанії з'являється в Державній Газеті Болгарії.
6. Після закінчення реєстрації гроші з тимчасового рахунку компанії потрібно буде перевести на постійний рахунок.

Професіонали ринку і люди, що вже купували нерухомість у Болгарії, рекомендують, якщо ви бажаєте відкрити рахунок, звертатися за допомогою до юристів, тому що процедура ця непроста і останнім часом в Болгарії при реєстрації компанії стали часто відмовляти (при всьому тому, що мито стягується в будь-якому випадку, навіть коли рішення негативне). Допомога юриста зводить цю проблему до нуля. Також ймовірно те, що терміни проходження інстанцій розтягнуться від передбачуваної тижня до місяця, а то й до двох. До цього треба бути готовим.

Звіт бухгалтера обійдеться вам в 300-400 левів (? 150-200). Якщо ваша компанія буде реально працювати, то ця сума буде вищою. Зміст банківського рахунку компанії складе приблизно ? 12 на рік. Ніхто не дивується з того, що фірма явно неробоча, тому можна не боятися будь-якої примусової ліквідації. Варто тільки регулярно платити податки. Причина такої ліберальної політики болгарських влади полягає в тому, що власник фірми і, відповідно, нерухомості і так приносить прибуток Болгарії, проживаючи і витрачаючи гроші на її території. Насправді в будь-якій країні світу фірма не зобов'язана відразу приносити дохід і вести бурхливу діяльність, так що все відбувається відповідно до закону.

Prian.ru
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
bigmir)net TOP 100