Права та процедури придбання та оренди нерухомості у Болгарії

Інформація про Болгарію. Географія, історія, населення, карта, герб, візи
Згідно з болгарського законодавства іноземні фізичні особи, у тому числі й росіяни, цілком можуть купувати нерухомість у Болгарії - як комерційну, так і житлову.

Землю в Болгарії можна придбати тільки на юридичну особу. В основному продається житло первинного ринку, то є новобудови. Широкий також вибір інвестиційних проектів або вже споруджуваних об'єктів. Тому договори в першу чергу укладаються безпосередньо з забудовниками. Після прийняття рішення про придбання того чи іншого об'єкта потенційний покупець зв'язується із забудовником або агентом з нерухомості, отримує його згоду і повідомляє йому дату приїзду для оформлення угоди.


Як приїхати до Болгарії


Деякі ріелторські компанії надають ознайомчі тури в Болгарію, щоб клієнти могли на місці вибрати об'єкт. Але взагалі-то дістатися до Болгарії не складає особливих труднощів. Між Росією і Болгарією налагоджена мережа авіаперельотів. Літаки з Росії літають до Софії (якщо об'єкт нерухомості знаходиться в столиці чи на гірських курортах), Пловдів (центр Болгарії), Варну (північ узбережжя) і Бургасі (південь узбережжя). Добиратися до Болгарії поїздом та автобусом дешевше, але втомлює.

У самій Болгарії транспортне сполучення - на гідному рівні, тому проблем з пересуванням по країні виникнути не повинно. Переважно використовувати автобуси підвищеної комфортабельності, вони ходять часто і за розкладом. У той же час залізничний транспорт залишає бажати кращого.

Але якщо бажання їхати і розбиратися у всьому на місці немає, можна покласти всі справи з придбання об'єкту нерухомості на ріелторські агентства, яких по країні достатньо. У цих компаніях потенційному покупцеві нададуть докладну інформацію про місце знаходження об'єкта, фотографії, плани поверхів. Якщо агентство шановне, воно гарантує юридичну чистоту здійснення угоди, попередньо перевіривши будівельну та дозвільну документацію забудовника на відповідність болгарським нормам. Резервація апартаменти і підписання попереднього договору відбувається за місцем знаходження клієнта. «З дому» можна також оформити юридичну особу і купівлю земельної ділянки.


Попередній договір із забудовником


Коли об'єкт вибраний, покупець залишає забудовнику резервації депозит, то є попередній внесок - у розмірі, що не перевищує 10% від вартості нерухомості. Зазвичай сума депозиту складає ? 1000. Далі підписується попередній договір, в якому описується вид нерухомості, її ціна, умови оплати, терміни здачі комплексу, відповідальність сторін. Головним обов'язком покупця є дотримання термінів оплати. Головним обов'язком забудовника є своєчасна здача в експлуатацію та якість будівництва.

Що має бути в попередньому договорі

- Оголошення сторін, їх контакти;
- Докладний опис об'єкта купівлі;
- Ціна купівлі, суми проміжних плат і моменти їх оплати;
- Дата отримання акту 16 (дозволу на користування об'єктом) та санкції відносно будівельника за затримку із закінченням будівництва;
- Докладний опис самого об'єкта на момент передачі власнику;
- Санкції у разі затримки передачі в експлуатацію;
- Санкції, у випадку якщо одна із сторін передумає купувати або продавати об'єкт, і період, за який гроші повинні бути повернуті.
Бажано, щоб договір був складений двома мовами - болгарською та російською або болгарською та англійською.

У Болгарії, як ми писали вище, в більшості випадків купується житло на первинному ринку, тобто в новобудовах. Вторинний ринок розвинений набагато менше: часто вторинне житло значно поступається первинного по якості будівлі, хоча іноді перевершує за місцем розташування. У разі придбання вторинного житла попередній договір зазвичай не полягає, і учасники угоди відразу переходять до її наступної стадії.


Документи і укладення угоди

Під час підписання нотаріального акту (документ на право власності) необхідно мати при собі тільки закордонний паспорт (якщо купується нерухомість без землі). Якщо є бажання перекласти здійснення операції на іншого - спеціаліста, родича, компаньйона - необхідна довіреність на оформлення угоди й підписання акта або договору про покупку.

В остаточний договір повинні бути внесені всі власники нерухомості, при цьому список власників складається самим покупцем. Потім остаточний договір повинен бути завірений у нотаріуса. З цього моменту, покупець має при собі вже той документ, на підставі якого він отримає документи на власність. Далі забудовник, агент або сам покупець реєструє купівлю нерухомості в суді - це обов'язкова процедура, чиновники суду вносять зміна обставин по даному об'єкту до Державного реєстру нерухомого майна. Очікування рішення суду складе від трьох днів до тижня.

Після того як нотаріальний документ отриманий, слід протягом двох місяців подати декларацію про придбання нерухомості в територіальну податкову інспекцію за місцем розташування об'єкта. Також іноземець повинен стати на облік в муніципалітет і в семиденний термін зареєструвати власність на своє ім'я в Булстате (Департамент статистики), щоб отримати там відповідний індивідуальний код.

В цілому, кількість документів, необхідних для придбання нерухомості в Болгарії, і їх зміст варіюються залежно від конкретної угоди. Але в будь-якому випадку підсумковий документ - це нотаріальний акт (документ на право власності) про придбання нерухомості, на якому повинна бути відмітка відділу з реєстрації. Всі процедури можуть зайняти більше часу, ніж заявлена офіційно. Це звичайно відбувається через перенесення слухань у суді. Всі документи оформляються на болгарською мовою.

Можна піти по більш простому шляху, довіривши весь процес придбання болгарської нерухомості фахівця (юриста чи ріелтору). А можна спробувати заощадити на гонорар агента - самому зустрічатися із забудовником, ходити до нотаріуса, відвідувати Булстат, бути присутнім в суді, ставати на облік в муніципалітет і оформляти документи для податкових органів. Це вже кому як подобається.


Супутні витрати


Необхідно також розглянути витрати з оформлення власності. Одразу слід сказати, що ці суми, оплачуються покупцем. Про витрати, що понесе продавець, можна прочитати нижче в розділі «Зміст нерухомості».

Крім реєстраційного та гербового збору (0,1-1,5%, залежно від вартості об'єкта - чим він дорожчий, тим менший відсоток) при оформленні документів на об'єкт нерухомості покупець сплачує податок за переклад об'єкта нерухомості у власність у розмірі близько 2% від балансової вартості нерухомості (тобто близько 1% від реальної ціни апартаменти). Справа в тому, що податкова оцінка вартості нерухомості (так звана балансова вартість), що здійснюється територіальною податковою службою і що вказується в нотаріальному акті, зазвичай складає 50% від реальної ціни угоди. Існує ще муніципальний податок (докладніше про нього також дивіться у розділі «Зміст нерухомості»), який сплачується при остаточному оформленні угоди і становить не більше 1% від вартості нерухомості на рік. Розмір оплати послуг нотаріуса складає близько 0,4% від вартості об'єкта. Також вноситься 0,01% збору за реєстрацію нерухомості в державних архівах. Деяку суму, приблизно 0,5% від вартості, слід відразу розрахувати під непередбачені витрати.

Тепер розглянемо оптимальні шляхи оплати покупки. Перший - оплата за безготівковим розрахунком на підставі попереднього договору купівлі-продажу. Російські банки приймають цей документ вільно. В цілому, переказ грошей може бути здійснено як з російського банку, так і іноземного. Другий шлях - оплата готівкою. При цьому потрібно врахувати, що на вивіз грошових коштів буде потрібно дозвіл Центробанку, а на кордоні їх буде потрібно декларувати.


Кредитування в Болгарії


На червень 2009 року ситуація з іпотечним кредитуванням непроста. Отримати кредит досить складно не тільки іноземному громадянину, але й болгар. За останні десять місяців випадки видачі кредитів можна перерахувати на пальцях, проте така можливість все ж таки існує.



Земельні ділянки: оренда та будівництво

Продавати землю іноземним фізичним особам у Болгарії заборонено - можна тільки орендувати. Тому якщо покупець - приватна особа, то ділянку під будинком, що в сільській місцевості, як правило складає приблизно 5-10 соток, також доведеться брати в оренду. У будь-якому випадку, якщо ви купуєте будинок з ділянкою, краще і простіше утворити юридичну особу і купувати все відразу з землею.

Купувати землю можна болгарським фірмам, а такими вважаються компанії, що мають хоча б 1% болгарського капіталу. Таким же правом володіє і фірма, зареєстрована в Болгарії, 100% капіталу якої належать іноземним фізичним або юридичним особам. Згідно з болгарським законами, вони не відрізняються від компаній, заснованих болгарськими громадянами. Тобто землю в Болгарії можна придбати без участі якогось болгарського співзасновника.

Особи, які одержали ВНЖ, не мають права набувати земельні ділянки на своє ім'я - їх можна придбати тільки при наявності статусу громадянина країни або на юридичну особу, засноване в Болгарії.

На адресу квартири можна реєструвати фірму і використовувати квартиру як офіс. Це відноситься і до квартир, оформленим на іноземних громадян.

При купівлі квартири таких проблем, звичайно, не буде, оскільки в договорі прописується так звана ідеальна частина ділянки землі - умовне поняття, що позначає невелику ділянку, що знаходиться під житловим будинком і становить як правило 10-30% від загальної площі квартири.

На покупку землі буде укладено окремий договір, але його положення і процедура його укладення аналогічні договору про купівлю квартири чи будинку. Різниця буде в тому, що договір укладається на фірму, а не на приватну особу. Землю також можна купити віддалено, навіть не виїжджаючи до Болгарії, а діючи через довірених осіб, агентів або юристів.

Вся земля в Болгарії ділиться на два типи: на що знаходиться в так званій регулювання і знаходиться не в регуляції. «У регуляції» означає, що ділянка включений в план розвитку конкретного населеного пункту, на ньому можливе будівництво, тому що він виключений із зони сільськогосподарської діяльності. Якщо земля «не в регуляції» (знаходиться в районі, що не має затвердженого плану забудови) або задіяна в сільськогосподарській діяльності, то на ній без дозволу будувати не можна. Для його отримання потрібно звернутися до місцевої адміністрації.

Переклад сільських угідь в регулювання - процедура тривала і часто дорога, іноді вона сягає півтора-двох років. Строки та вартість залежать від категорії землі: якщо земля належить до першої-шостої категорій (сприятлива для сільського господарства), то є варіант, що місцева влада взагалі відмовляться її переводити в регуляцію. Якщо категорія землі від семи і нижче, то процедура переведення її в регулювання виявиться швидкої і дешевої.

Будівництво будинку навіть на землі в регуляції потребують спеціального дозволу влади. При будівництві приватного будинку проблем з роздільною здатністю бути не повинно. При цьому, незважаючи на те що земля належить фірмі, будівництво будинку можна оформити на фізичну особу.

Етап проектування займає як правило не менше двох місяців. Якщо будується будинок для особистого користування, то проблем з актом прийому в експлуатацію не буває. З подібними проблемами стикаються часто фірми, які будують житлові комплекси. Саме будівництво приватного будинку зазвичай не триває довше року, але може завершитися за чотири-п'ять місяців. Великий житловий будинок можна будувати і два роки - велику частину цього часу займе отримання різноманітних дозволів.

На даний момент простіше за все укласти договір з будівельною фірмою. Найкраще російськомовні покупці відгукуються про якість роботи турецьких будівельників. Послуги обійдуться власникові в ? 400-500 за кв. м, причому ціна включає в себе повну обробку.

Здача землі в оренду в Болгарії не дуже поширена. Оформити таку оренду можна офіційно на фірму, як і покупку, але можливий варіант, коли вам вдасться просто домовитися з власником землі. Якщо він зацікавлений і приймає ваші умови, то ви зможете укласти договір без зайвих формальностей. Якщо в Болгарії вступить в силу закон про штрафні санкції за невживані сільські угіддя, пропозицій по оренді відразу стане набагато більше. Поки ж такий закон приймати не поспішають, і власники болгарських акрів про здачу в оренду просто не замислюються.



Оренда нерухомості в Болгарії


Метою багатьох наших співвітчизників є не купівля власності в Болгарії, а всього лише тимчасове проживання в будинку чи квартирі протягом відпустки або роботи. Процес цей досить простий, і ринок оренди в Болгарії насичений пропозиціями, особливо на курортах і в великих містах. Можна шукати здається приміщення самостійно, а можна звернутися в одне з туристичних бюро, які, як правило, такі послуги надають.

Договір оренди нерухомості Болгарії укладається безпосередньо між учасниками цього процесу, тобто нотаріально він може не завірятися, якщо тільки мова не йде про якісь особливі умови або дуже великих площах. Незнання болгарської мови перешкодою стати не повинно, тому що співробітники туристичних агентств прокоментують вам всі пункти за Вашим запитом.

Prian.ru
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
karta_foreign
bigmir)net TOP 100