Земельно-будівельні вишукування - ключові орієнтири закону 2367

22.07.2010 11:06
Традиційно Верховна рада України раз на рік або частіше приймає закони, спрямовані на вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла. І кожен раз подібне удосконалення має ознаки роботи над помилками.

Якщо законотворчість 2009 р. було направлено на посилення державного регулювання за сферою будівництва (наприклад, вводилися нові дозвільні документи - проектна декларація, посилювалися вимоги до цільового використання коштів ФФБ, статусу управителя і т.д.), то 2010 р. ознаменувався діаметрально протилежним підходом - прийняттям закону, спрямованого на послаблення державного регулювання в питаннях фінансування будівництва, прийняття об`єктів будівництва в експлуатацію, отримання земельних ділянок в оренду без проведення аукціонів і т д. Мова йде про прийняття закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва N 2367-VI від 29.06.2009 р.

Тому дуже важливо вчасно осмислити ключові аспекти Закону N 2367, щоб встигнути їх застосувати поки вони знову не зазнали змін. Серед ключових змін особливий інтерес представляють наступні нововведення:

Впровадження єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
У відповідність із законом 800, на Кабінет Міністрів України було покладено зобов`язання щодо формування єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов у відповідність до законодавства та перебувають на квартирному обліку. На поточний момент облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, провадиться у відповідність з Постановою ради Міністрів України від 11 грудня 1984 N 470, положеннями Житлового кодексу України, Законом України Про житловий фонд соціального призначення. За результатами ж роботи КМУ, яка вже триває 1,5 року, повинна бути сформована саме автоматизована система збору, накопичення та надання інформації про такі громадян. Більш того, якщо слідувати положенням Закону N 2367 реєстр будуть вести виконавчі органи сільських, селищних і міських рад. Реєстр також буде включати та осіб, які мають намір вступити до житлово-будівельного кооперативу. Ймовірно, законодавець намірився реанімувати механізм житлово-будівельної кооперації з метою фінансування будівництва житла для осіб, які потребують поліпшення житлових умов. Певну стурбованість зміни, прівносімие законом N 2367 до Житлового кодексу України, можуть викликати у девелоперів, які використовують ЖБК для цілей фінансування та продажу нерухомості, що будується. Мова йде про ризик включення в приватні ЖБК осіб, які потребують поліпшення житлових умов (стаття 136 ЖКП). Оцінюючи даний ризик, не слід упускати з виду факт добровільності участі в ЖБК та взаємного волевиявлення на вступ особи в ЖБК - за рішенням ЖБК (стаття 4 Закону України Про кооперацію). На мій погляд, аналізовані зміни свідчать про можливість і доцільності фінансування будівництва доступного житла з використанням ЖБК у відповідність з главою 5 ЖКП та статтею 4 Закону 800.

Договір оренди житла з правом викупу
Оренда житла з правом викупу виявилася прогресивним і затребуваним механізмом фінансування та продажу житла в розстрочку. У той же час реалізувати даний механізм у відповідність до встановленої законодавством моделлю (ст. 8101 Цивільного кодексу України, Постанова КМУ від 25 березня 2009 р. N 274) виявилося неможливим. Договір оренди житла з правом викупу не є правовстановлюючим документом на житло (додаток 1 до Наказу Мін`юсту № 7 / 5, стаття 19 закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень), відповідно на підставі даного договору не може відбутися перехід права власності, незважаючи на положення статті 8101 Цивільного кодексу України. На жаль, законом N 2367-VI не усунений аналізований законодавчий прогалину.

Один з законодавчий прогалин, що стримують застосування договору оренди з правом викупу, все-таки був усунутий, - посилання на спеціальний закон, який повинен був визначати істотні умови аналізованого договору. Тепер кожен бажаючий може ознайомитися з переліком обов`язкових умов договору оренди житла з правом викупу. Ймовірно, цей перелік умов слідують доповнити відкладальною умовою, з моменту настання яких відбувається перехід права власності на квартиру.

Законодавець продовжив теоретичні вишукування в питаннях оренди житла з правом викупу. Закон передбачив можливість відступ орендодавцем права вимоги боргу іншій особі - вигодонабувачеві. Уступка допустима саме щодо боргу орендаря і є виключною прерогативою орендодавця. При цьому відступлення права вимоги боргу не повинна приводити до заміни орендодавця (ст.ст. 510, 513 ЦКУ), оскільки орендодавець до виконання своїх зобов`язань перед орендарем-покупцем житла є теж боржником без згоди якого заміна сторони в зобов`язанні неможлива.

Скасування обмежень на інвестиційну діяльність у будівництві
Законом N 2367-VI розширено перелік допустимих способів залучення коштів у проекти будівництва житла. Якщо раніше допустимий перелік включав фінансово-кредитні механізми, інститути спільного інвестування, пенсійні фонди та цільові облігації. То тепер для фінансування житлового будівництва допустимі будь-які способи, які визначені законами. Приміром, житлово-будівельні кооперативи визначені Законом України Про кооперацію; заставні - визначені Законом України Про іпотеку; договори - визначені Цивільним кодексом України. Слідуючи практики правозастосування, механізми, які не знайшли відображення в статті 4 Закону України Про інвестиційну діяльність, могли застосовуватися і до набуття чинності закону N 2367-VI у відповідність зі спеціальними положеннями чинного законодавства. А ось пенсійні фонди виключили з переліку механізмів інвестування житлового будівництва, як і раніше, їх інвестиційна діяльність буде грунтуватися на законах України Про недержавні пенсійні фонди та Про ІСІ.

Для врегулювання питань фінансування будівництва житла (саме квартир) декількома інвесторами законодавець зобов`язав їх укладати письмовий договір, в якому підлягає обов`язковому визначенням частка кожного з інвесторів та порядок внесення ними інвестицій. Якщо мова буде йти про фізичних осіб, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню у відповідність зі ст. 65 Сімейного Кодексу України. При цьому, відкритим залишається питання про необхідність укладення договору про спільне інвестування квартири між подружжям, з огляду на загальні положення Сімейного кодексу України, що не потребує обов`язкового укладання між ними окремих договорів - тільки письмового нотаріального згоди (ст. 65 Сімейного кодексу України). Очевидно, в даній ситуації положення Закону України Про інвестиційну діяльність будуть мати пріоритет у правозастосуванні та все ж буде потрібно вдаватися до нотаріальному посвідченню договору.

Для забудовника набуття чинності аналізованої норми передбачає обов`язкову витребування договору про фінансування будівництва квартири, укладеного між співінвесторами до моменту підписання основного договору.

Враховуючи, що аналізована норма стосується виключно фінансування квартир в об`єкті будівництва, то можна прийти до висновку про її незастосування до наступних правовідносин:

(А) при фінансуванні будівництва об`єктів нежитлового фонду;

(Б) при здійсненні інвестицій в цінні папери (наприклад, облігації, заставні і т.д.);

(В) при продажу готової нерухомості на умовах розстрочки;

(Г) при укладенні попередніх договорів купівлі-продажу

Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮФ "Василь Кісіль і Партнери"
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Земельно-будівельні вишукування - ключові орієнтири закону 2367Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти