Законодавчий ринок нерухомості: нові правила, нові труднощі





Google+
15.07.2010 20:07
Останній рік був активним у плані законодавчих ініціатив, які прямо або побічно впливають на вітчизняний ринок нерухомості. Журналісти ІАП «Столична нерухомість» вирішили розібратися, що нового чекає операторів і приватних інвесторів після набуття чинності нових законів.

Одним з важливих законів, який набуде чинності вже в серпні цього року є Закон № 2258-IV «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, отриманих злочинним шляхом, або фінансуванню тероризму».

Згідно цього Закону, з 20 серпня 2010 суб'єкти підприємницької діяльності, які надають посередницькі послуги під час здійснення угод купівлі-продажу нерухомості, стають суб'єктами фінансового моніторингу та зобов'язані подавати інформацію про угоди понад 400 тис. грн. (Приблизно 50 тис. дол США).

При цьому, за словами експертів, не всі угоди понад 400 тис. грн. будуть обов'язково «моніторитися», а тільки ті, які викликають підозру у ріелтора.

«Таким чином, основною умовою для провидіння ріелторами моніторингу є суб'єктивний фактор - наявність або відсутність підозри у ріелтора. Робота з визначення таких критерій на даний час проводиться фахівцями Державного комітету фінансового моніторингу України », - розповідає Світлана Бовсуновська, Голова комітету із законодавства, юридичних питань та стандартизації Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України.

Тобто, по суті, ріелтор сам визначає потрапляє чи ні та чи інша операція під його моніторинг. За неналежне виконання своїх обов'язків суб'єкт фінансового моніторингу буде нести адміністративну і кримінальну відповідальність.

При цьому, згідно зі ст. 6 п. 15 цього Закону, інформація про проведені операції в компанії має тепер зберігатися не 3 роки, як це було раніше, а 5 років.

Природно, що небажання клієнтів потрапити під фінансовий моніторинг призведе до заниження ними офіційної вартості квартир до ціни в 399 999 грн. «Така ситуація може призвести до того, що на кінець року за статистичними даними середня договірна вартість угод по різних сегментах ринку нерухомості буде набагато нижче реальних ринкових цін. Це доведе те, прикордонний розмір у 400 тис. грн. - Це межа, який суттєво зменшить грошові надходження до бюджету від оплати клієнтами держмит та пенсійного збору при операціях з купівлі - продажу нерухомості », - каже С. Бовсуновська.

При цьому, можливо, що багато клієнтів будуть вдаватися до послуг «сірих» ріелторів.

За словами Вадима Манжелія, начальника юридичного відділу Першої ріелторської групи, на сьогоднішній день складно говорити про те, наскільки велика ймовірність зміщення пріоритетів клієнтів на користь здійснення фінансових операцій з допомогою «сірих» ріелторів.

«Так важливу роль на ринку нерухомості буде грати принципова позиція продавців об'єктів нерухомості. Якщо продавець піде на зустріч покупцеві із сумнівним джерелом доходів і знизить суму угоди до необхідних 400 тисяч гривень, він сам піддає себе ризику зіткнутися з проблемою ціни договору, за яким вже він буде виступати в ролі покупця (якщо його продавець буде наполягати на реальній сумі угоди ). Крім цього, часто, в угодах з купівлі-продажу об'єктів нерухомості, крім рієлтора беруть участь і інші, визначені Законом № 2258-VI, суб'єкти первинного фінансового моніторингу: адвокати, аудитори, нотаріуси і т. п. Слід відзначити, що в силу законодавства , нотаріуси в будь-якому випадку будуть приймати участь в угодах по відчуженню нерухомості », - говорить експерт.

«Таким чином, якщо клієнт, маючи на меті уникнути« попадання під моніторинг », звернеться до« сірому ріелтору »і отримає від нього необхідний спектр послуг, то все одно такі дії не гарантують клієнту досягнення бажаного результату в зв'язку з можливим відмовою від проведення операції будь-яким іншим суб'єктом первинного фінансового моніторингу (у т. ч. нотаріусом) », - зазначає В. Манжалій.

Але в ріелторів, крім обов'язків, відповідно до Закону, з'являються і ряд можливостей. Так, згідно зі ст. 6 п. 7, «суб'єкт первинного моніторингу (в даному випадку ріелтор - прим. Ред.) З метою накладених на нього зобов'язань, має право звертатися до органів виконавчої влади, правоохоронні органи, Національний банк України, до юридичних осіб, які в установленому законодавством порядку інформують про результати такого запиту ».

«Ріелтори будуть зобов'язані проводити ідентифікацію клієнтів. Для клієнтів - фізичних осіб, необхідно буде перевірити паспортні дані, з'ясувати місце проживання, ідентифікаційний код (для підприємців - ще і з'ясувати дані про державну реєстрацію, банківські реквізити). Для клієнтів - юридичних осіб, треба буде з'ясувати: назва організації, її місцезнаходження, дані про держреєстрацію, органи управління та їх склад, дані про осіб, уповноважених розпоряджатися рахунками і майном, код ЄДРПОУ, банківські реквізити », - пояснює Євген Карпов, юрист ЮФ «Астерс».

За словами С. Бовсуновський, Законом передбачена можливість офіційного отримання ріелторами необхідних для проведення угоди довідок, але для цього необхідно ще розробити і прийняти окремий документ, який визначить механізм отримання необхідних ріелторам документів.

«Нічого страшного у фінансовому моніторингу немає. Адже до цього Закону ріелтори, як суб'єкти підприємницької діяльності перебувають на обліку в органах Пенсійного фонду, Податкової адміністрації, статистики. А тепер необхідно буде стати ще в один орган - Держфінмоніторинг », - пояснює С. Бовсуновська.

За словами Є. Карпова, «Закон про легалізацію передбачає для рієлтора можливість і навіть обов'язок відмовитися від надання послуги, яка підлягає фінансовому моніторингу. Зокрема, якщо неможливо ідентифікувати клієнта (наприклад, неможливо отримати дані, перелічені в п. 4), ріелтор буде зобов'язаний відмовитися від встановлення ділових відносин і проведення операції. Крім того, він має право відмовитися надавати послугу, якщо вона буде підлягати фінансовому моніторингу. Проте, навіть у такому випадку, необхідно буде повідомити Держфінмоніторинг не пізніше 1 робочого дня після такої відмови ».

Ще один документ, який на думку ріелторів стане альтернативою так і не знайшов свого втілення в життя «Закону про ріеторской діяльності» - проект Закону «Про саморегулівних організаціях».

На сьогоднішній день є декілька проектів зазначеного Закону.

Згідно зі ст. 3 одного з них, який поданий на розгляд до Верховної Ради України депутатами Кінахом А. К., Чечетовим М. В., Януковичем В. В., Гуреєва В.М., Комаром М. С. «саморегулювальної організації (СРО) визначаються некомерційні організації, створені з метою саморегулювання, засновані на членстві, об'єднуючи суб'єктів підприємницької діяльності, виходячи із єдності галузі виробництва товарів і послуг або ринку товарів і послуг (у нашому випадку ріелторів - прим. ред.) ».

При цьому до саморегулівних організаціях висуваються серйозні вимоги, які прописані в ст. 3 даного проекту Закону. По-перше, у складі саморегулівної організації повинно бути не менше 100 суб'єктів професійної діяльності, наявність правил і стандартів професійної діяльності (у нашому випадку «Стандартів ріелторської діяльності» - прим. Ред.), Мати спеціальний орган, що контролює дотримання членами організації вимог законодавства, правил і стандартів підприємницької діяльності та ін

«Саморегулівна організація повинна мати також третейський суд, страхової та компенсаційний фонди, власну систему навчання та сертифікації», - розповіла ІАП «Столична нерухомість» С. Бовсуновська.

Що стосується членства в саморегулювальної організації, то, за словами С. Бовсуновський, «на сьогоднішній день з цього питання ведуться дискусії. Можливо, в СРО буде обов'язкова і необов'язкове членство. На думку АСНУ таке членство повинне бути обов'язковим, інакше втрачається сам сенс регулювання. При цьому кількість СРО не обмежена ».

«Ріелтори, які не є членами СРО, все одно повинні будуть отримати доступ до професії - пройти навчання, отримати сертифікат. Все це можна буде зробити тільки в СРО. Таким чином, на ринку залишиться всього 20% компаній, а непрофесіонали змушені будуть покинути ринок », - каже С. Бовсуновська.

Ще одна подія, яка має змінити ситуацію на ринку нерухомості, - це те, що 16 березня 2010 вступив в силу Закон України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмеження». Завдяки цьому Закону, вперше в Україні у громадян з'явиться титульне право власності на нерухомість. При цьому буде створена єдина централізована база даних про всі об'єкти нерухомості в Україні. Таким чином, кожному об'єкту нерухомості при проведенні державної реєстрації буде присвоюватися індивідуальний номер, який не буде повторюватися і залишиться незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта. Державна реєстрація прав на нерухоме майно набуде чинності з 1 січня 2012 року.

Якщо раніше Міністерством Юстиції України були створені і використовувалися окремі реєстри: Єдиний реєстр заборони відчуження об'єктів нерухомого майна, Спадковий реєстр, Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек та інші, то тепер це буде єдина база.

Обов'язковій державній реєстрації будуть підлягати майнові права і зобов'язання на земельні ділянки, на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, право власності, право володіння, право користування, право на забудову земельної ділянки, право постійного використання та оренди земельної ділянки і ін

«Тепер у інвесторів і власників нерухомості з'являться державні гарантії щодо захисту їх прав на нерухоме майно. У випадку виниклих проблем, пов'язаних з правом власності, власник буде мати претензії вже до держави », - каже С. Бовсуновська.

На її думку, для того, щоб цей реєстр заробив необхідно зробити дуже багато, і, швидше за все, в січні 2012 року Міністерство Юстиції не буде готове до такої події.

Ще одна законодавча ініціатива, яка викликала багато дискусій у діловому світі, в тому числі серед гравців ринку нерухомості, - це проект Податкового Кодексу України. Документ зареєстровано під № 6509.

За словами С. Бовсуновський, цей документ вже є непопулярним у представників малого та середнього бізнесу. Даний Кодекс спрямований проти малого і середнього бізнесу. У нинішній редакції проект має більше 3 тис. зауважень.

«Проект Кодексу неможливо переробити, як неможливо перекроїти вже скроєний піджак на другий фасон. У такій ситуації Проект необхідно писати заново », - каже С. Бовсуновська.

За словами Є. Карпова, Проект Податкового кодексу передбачає таке нововведення, як «не основне місце обліку». Це означає, що на облік в податковій службі треба буде ставати не тільки за місцем перебування платника податків, а й за місцем знаходження його підрозділів (для юридичних осіб), а також за місцем реєстрації його нерухомого майна.

Таким чином, згідно з абзацом 1 підпункту 28.3 статті 28 Глави 5-1, при купівлі нерухомості не за місцем свого знаходження (наприклад, в іншому районі чи області), покупець зобов'язаний стати на облік в податковій службі протягом 10 днів з дати реєстрації об'єкта нерухомості . Слід також відзначити, що це стосується навіть до простих фізичним особам, які не ведуть підприємницької діяльності.

Вводиться також поняття «облік об'єкта оподаткування». Орендодавець буде зобов'язаний подавати до податкової служби повідомлення про кожний укладеному договорі оренди. Такі повідомлення слід подавати двічі, не пізніше 10 днів після укладення договору і в такий же термін після його припинення або розірвання.

Що це може означати на практиці для операторів ринку нерухомості таких, як, наприклад, торговельні або офісні центри? Без сумніву це збільшить той чималий обсяг обов'язкової звітності, який вже займає масу часу і зусиль.

Як пояснює Є. Карпов, Проект передбачає, що спрощена система оподаткування не буде застосовуватися до приватних підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомості. З цього можна зробити висновок, що тільки юридичні особи зможуть надавати зазначені послуги і залишатися на єдиному податку.

Крім того, ні юридичні, ні фізичні особи не зможуть бути платниками єдиного податку, якщо вони здають в оренду земельні ділянки, житлові або нежитлові приміщення (споруди, споруди) та / або їх частини. Очевидно, що в даному випадку йде мова про здачу в оренду власної нерухомості.

За словами С. Бовсуновський, «документ обтяжать термінологією, яка запозичена з інших чинних законів, а ті, які придумані наново - суперечать тим, що вже є».

На сьогоднішній день проект Кодексу відправлений на всенародне обговорення і доопрацювання.
Столична нерухомість
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти