Управління нерухомістю - робота для професіоналів





Google+
09.12.2009 09:12
На відміну від Росії, яка почала розвиток ринку управління комерційної нерухомості ще з початку 1990-х, на Україні це напрям почав свій розвиток у другій половині 90-х, коли переважно з Європи почали приходити управляючі компанії.
З середини 2000 року цей напрямок одержав стрімкий розвиток у зв'язку з активним будівництвом комерційної нерухомості. Поступово ідея професійного управління нерухомістю починає зацікавлювати багато девелоперські організації.

Суть і підходи до управління нерухомістю.

На Заході існують чотири поняття, що характеризують підходи до управління нерухомістю: Facility Management, Property Management, Building Management і Asset Management.
Facility Management - це управління інфраструктурою будівлі - інженерно-технічна експлуатація, обслуговування інфраструктури, забезпечення всім, що потрібно для комфорту - від закупівлі меблів до організації всіх видів ремонтних робіт.
Property Management - це послуги по підбору орендарів, роботі з ними, ведення договорів, розпорядженням активами компанії, бухгалтерської звітності і т. д.
Building Management - управління проектуванням об'єкта, будівництвом, утилізацією, зносом, консультування з питань вибору інженерних систем, розробки загальної системи технічної експлуатації.
Asset Management - послуга, практично не затребувана поки на Україні, що позначає управління фінансовими потоками власника нерухомості.
«Суть управління нерухомістю зводиться до вирішення питання ефективного використання об'єкта нерухомості з метою отримання оптимальної вигоди від його використання», - відзначає Ігор Балака, генеральний директор компанії «КРОНА».
«Завданням керуючої компанії є максимальна оптимізація всіх ресурсів об'єкта з урахуванням цілей і завдань власника, а також індивідуальних властивостей і якостей об'єкта», - говорить Чекалов Володимир, директор департаменту оренди та управління комерційною нерухомістю компанії «КРОНА».

Реалії ринку.

Хотілося б відзначити, що професійна керуюча компанія повинна мати цілий ряд вузько професійних менеджерів в ідеалі, звичайно, сертифікованих, адже саме від професіоналізму керуючих залежить успіх всього проекту.
«На сьогоднішній день в Україні проходять тільки одні курси, які дають можливість отримати сертифікованого керуючого з нерухомості (CPM) і проходять вони при безпосередній участі IREM (Institute of Real Estate Management) США. Фахівці якого намагаються адаптувати досвід та європейські стандарти до реалій українського ринку », - відзначає Чекалов Володимир.
«На жаль, поки що, багато власників нерухомості намагаються вирішити питання управління об'єктом самостійно, не вдаючись до допомоги професіоналів, створюючи для цього структури, часто не укомплектовані фахівцями, не володіють достатньою кваліфікацією і досвідом. Це цілком зрозуміло, нерозвиненістю даного напрямку на ринку, відсутність довіри з боку власника до керуючим компаніям, а також бажанням заощадити, що в кінцевому рахунку може виявитися досить непрактично, а іноді і недалекоглядно. Досвід і професіоналізм вже існуючих керуючих компаній може якісно примножить результати ефективного управління об'єктом », - говорить Ігор Балака.
Управління нерухомістю з точки зору багатофункціонального підходу має включати в себе такі напрямки, як фінансовий аналіз, прогнозування та облік, антикризове управління, маркетинг, консалтинг, оцінка, брокерські послуги.
В ідеалі, залучення керуючої компанії до проекту необхідно ще на етапі підбору ділянки під забудову або ж на стадії підготовки проекту, документації, якщо здійснюється перепрофілювання вже існуючого об'єкта. Багато в чому це визначено тим, що компанії, що управляє необхідний час, на практиці 1 - 3 місяці, для визначення бажання власника, досить часто власник не уявляє масштабів необхідних перетворень і не може визначитися з бажаним кінцевим результатом.
Переваги керуючих компаній.

Професійна керуюча компанія, за бажанням власника, може провести всебічне і детальне дослідження об'єкта, що включає фізичну та технічну експертизу стану об'єкта, його конструкцій та інженерних систем, оцінку ринкової вартості об'єкта на момент дослідження, аналіз ринку. Управляюча компанія розробить кілька варіантів можливого і найбільш ефективного використання об'єкта і прораховує їх з фінансової точки зору.
Після того як будуть визначені найбільш перспективні варіанти розвитку об'єкта, власник приймає остаточне рішення, який із запропонованих проектів буде реалізований.
Як відзначає, Чекалов Володимир, - «В інтересах власника, що управляє компанія здійснить підбір орендарів відповідно до обраної концепції об'єкта нерухомості і певними орендними ставками, приділяючи особливу увагу на ділову репутацію орендарів, оскільки добре зарекомендували себе компанії, швидше за все, зможуть забезпечити регулярність платежів і не створять проблем при управлінні проектом. »
«При цьому основна увага приділяється взаєминам керуючої компанії з власниками тих компаній, які орендують приміщення, - їх платоспроможності, відгуками експертів ринку, інформації про керівництво і власників компанії і це є величезною перевагою керуючих компаній у порівнянні зі звичайними найманими управлінцями», - говорить Ігор Балака.
До того ж, як правило, у кожної професійної управляючої компанії є своя напрацьована база, що істотно скорочує терміни з пошуку, підбору та заповнення орендарями об'єкта комерційної нерухомості.
Якщо говорити про управління здачею в оренду нерухомості, то цей процес зараз складніше, ніж коли-небудь, що робить «ручне управління» неефективним, тому професійні управляючі компанії, завдяки стандартизації орендної документації, спрощення паперової роботи і впровадження програм управління документацією, роблять процес управління орендою більш ефективним і простим.
Системи управління документацією спрощує ведення всієї паперової роботи з клієнтами-це договори оренди, кореспонденція клієнтів, плани удосконалень для орендаря, внесення поправок та акредитивів.
Як зазначає Ігор Балака, - «Суттєвою перевагою професійної управляючої компанії, є її безпосередня зацікавленість у збільшенні доходів власника. Адже від загального доходу на пряму залежить дохід компанії, на відміну від найманих працівників з фіксованою ставкою, які можуть відстоювати інтереси зовсім не власника ... »

Вартість управління.


Розмір винагороди керуючої компанії в кожному конкретному випадку визначається індивідуально, багато в чому це буде залежати від обсягу робіт для яких залучається компанія. Це може бути як відсоток від валового обороту, так і виразно фіксована сума.
Розглянемо приклад, коли компанія бере в управління торговий центр. У цьому випадку в послуги керуючої компанії може входити: контроль процесу будівництва, технічна експлуатація будівлі, пошук орендарів і «здача» приміщень в оренду, укладання та переукладання договорів оренди, залучення підрядних організацій для здійснення охорони об'єкта, його збирання, надання орендарям додаткових сервісних послуг . У цьому випадку винагорода управляючої компанії, може виплачуватися в такий спосіб - на етапі будівництва - певна фіксована сума, залежно від ступеня участі компанії в проекті, а після того як об'єкт введений в експлуатацію і починає заповнюватися орендарями оплата здійснюється виходячи з щомісячного валового доходу, як правило 5-15 відсотків.
Звичайно, вартість послуг іноземних компаній, що управляють може обходитися істотно дорожче, що в кінцевому рахунку, може призвести до збільшення часу окупності проекту і вже власнику вибирати чи варто залучати іноземні фірми або ж звертатися до вітчизняних фахівців.
За словами, Чекалова Володимира, - «Досить серйозною проблемою, яка суттєво перешкоджає розвитку ринку управління нерухомістю на Україні, є непідготовленість і навіть недовіра власника до керуючим компаніям. Як правило, власник не уявляє, що можливо більш ефективне використання його нерухомості, що дозволяє підвищити її прибутковість і ринкову вартість ».

www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти