Скільки коштує експлуатація будівлі?





09.12.2009 09:25
На рентабельність об'єкта комерційної нерухомості, його ринкову вартість впливає безліч факторів. Невиправдано завищені витрати на експлуатацію будівлі, так само як і економія коштів, призводять до зниження прибутковості об'єкта.
У першому випадку - через зниження ефективності, у другому - через збільшення витрат на усунення що виникають аварій і технічних проблем і одночасно з цим втратою привабливості об'єкта у нинішніх і потенційних орендарів. З посиленням конкуренції на ринку комерційної нерухомості, із зростанням числа експлуатують компаній питання визначення справедливої ціни експлуатації нерухомості стає основним.
Для покупця послуг експлуатуючої компанії - власника або девелопера об'єкта комерційної нерухомості - і, відповідно, продавця - самої експлуатуючої організації - розшифровка поняття "справедлива ціна" буде різною.
"Будь-який покупець спочатку бажає отримати якісну послугу за мінімальною ціною. У свою чергу, продавець прагне продати послугу необхідного замовником якості рівно за стільки, скільки це коштує", - резюмує заступник генерального директора з управління нерухомості компанії "ВМБ-Траст" Юрій Кольцов. При цьому зрозуміло, що компроміс може бути досягнутий після проведення тендеру.
Проте, як зазначали доповідачі, тендери серед експлуатують компаній, як правило, проводяться за двома схемами. Перша: замовник поверхнево оцінює фронт робіт з експлуатації, виходячи з цього встановлюють ціну, зазвичай набагато нижчий, ніж реальна вартість послуг; розсилає пропозицію експлуатують компаніям і чекає, хто з них погодиться. Другий варіант: коли замовник дає гранично чіткі технічні умови, перелік необхідних послуг і рівень якості, консультується про приблизну вартість і проводить тендер в кілька етапів, зустрічається вкрай рідко.
Причина невірного визначення ціни за експлуатацію об'єкта комерційної нерухомості замовником в тому, що не враховуються багато нюансів, фактори, що впливають на собівартість експлуатації в цілому та її окремих сервісів, зокрема. На собівартість впливають такі фактори, як технічний стан будівлі та її інженерних систем, класність, розмір і віддаленість об'єкта, кількість споживачів послуг, вимоги орендарів.
"Експлуатація бізнес-центру класу А на 35-40% вище, ніж офісів класу В", - зазначає начальник управління експлуатацією компанії "Сіті-Галс" Вадим Ковшов, - більше того, в бізнес-центрах класу А на собівартість впливає і кількість споживачів послуг: якщо їх число збільшиться хоча б на 10-15%, собівартість зросте в 2 рази ". об'єкта Відстань від місця базування виїзних аварійних бригад експлуатуючої компанії підвищує собівартість на 6 відсотків. Варто відзначити, що останнім часом багато експлуатуючі організації не тримають на об'єктах висококваліфікованих фахівців з усунення складних технічних аварій і проблем - це занадто дорого. Такі фахівці працюють в режимі аварійних бригад, а на самому об'єкті чергують менш оплачувані фахівці, здатні усунути нескладні неполадки. Саме тому так важливі місце розташування конкретного об'єкта і його віддаленість від місця базування аварійних підрозділів.
В окремих складових експлуатації об'єкта нерухомості, а саме: побудові та обслуговування телекомунікаційних мереж теж є чимало нюансів. Так, заступник генерального директора з продажу компанії FACILICOM Наталія Скачкова зазначила, що в собівартості клінінгових послуг дуже багато чого залежить від технологій і використовуваного обладнання.
"Наприклад, на одному з наших об'єктів ми стали застосовувати технологію сухого прибирання, і в нас різко зросла продуктивність праці, скоротилися витрати".
Втім, ефект від використання сучасних технологій і устаткування для оптимізації витрат може виявитися нижче очікуваного, якщо при проектуванні об'єкту були допущені прорахунки. Наприклад, проектувальники не передбачили можливість для розширення технологічних відсіків для прокладки додаткових інженерних, телекомунікаційних мереж або були використані не найзручніші для експлуатації оздоблювальні матеріали і т.д.
Саме тому, відзначає головний інженер компанії Becar Commercial Property Віктор Груздев, в ідеалі експлуатує компанія повинна починати працювати на об'єкті вже на стадії проектування. У цьому випадку можна уникнути дуже багатьох помилок, вибрати правильне технічне рішення.
Валерій Котельников, "Квартира. Дача. Офіс."

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти