Що таке фінансовий лізинг нерухомості?





Google+
09.12.2009 11:39
Але якщо мова йде про фінансовий лізинг житлової нерухомості, то тут все набагато складніше. Хоч цей напрямок у комерційній нерухомості в Україні вже активно розвивається, але знайти компанію-лізіногодателя житлової нерухомості досить важко.

Головна перевага лізингу перед іпотекою - у відсутності необхідності вносити яку-небудь заставу, оскільки житло до закінчення виплат перебуває у власності компанії-лізингодавця. При порушенні договору (наприклад, невиплати) орендар не втрачає власну квартиру або інше майно. При цьому на весь термін житло знаходиться в повному розпорядженні орендаря, якщо він, звичайно, не порушує правила користування, головні з яких звичайно стосуються перепланувань і всього, що може привести до зниження вартості квартири.

Крім того, договір лізингу більш гнучкий, ніж кредит, і клієнт може виробити спільно з орендодавцем зручну для нього схему платежів: скажімо, платити можна з різною періодичністю, а ставка може бути як фіксованою, так і плаваючою. Разом з самою вартістю нерухомості орендар виплачує і так званий відсоток подорожчання - процентну ставку, що коливається від 10% до 20%. Так само як і при покупці квартири в кредит, беручи квартиру в лізинг, треба внести авансовий платіж - від 5% до 30% вартості квартири.

Утопічні умови

Для квартири вартістю в 500 тис. грн. щомісячний платіж (терміном на 20 років) за таких умов з авансовим платежем в 5% і з річною ставкою подорожчання в 15% буде становити близько 9 тис. грн., зі зниженням до 2,5 тис. до останніх місяців виплат. Але такі умови скоріше утопічні і українські банки та лізингові компанії відмовляються надавати їх з житлової нерухомості для фізичних осіб, тобто звичайних громадян. Саме термін договору (вигідним для клієнта він буде мінімум на 15 років) і є головною проблемою, через яку банки відмовляються надавати квартири в лізинг.

У великих банків та лізингових компаній немає подібних програм з житлової нерухомості, але є організації, які розробили програми для звичайних клієнтів. Так, у деяких регіональних компаній існують програми придбання житла у фінансовий лізинг в будь-якому місті України. Спершу клієнт повинен вибрати квартиру, після чого компанія її викуповує і здає в довгострокову оренду з обов'язковим правом викупу. Тобто після закінчення, скажімо, 15 років орендар автоматично стає власником квартири.

Головною умовою при цьому є готовність об'єкта. Тобто будинок, в якому розташована квартира, повинен бути зданий під ключ. Іншими словами, квартиру в лізинг не вдасться придбати в будинку, що будується. Наступна не менш важлива умова - платоспроможність клієнта. В залежності від вартості об'єкту йому доведеться не тільки підтвердити свої доходи, але й мати поручителя (їм може бути як будь-яке підприємство, так і, наприклад, багатий друг). Крім цього, в орендаря можуть перевірити дані трудової книжки за останні 2-3 роки і його кредитну історію. Але навіть з такими перевірками шанси обзавестися квартирою в лізинг все ж таки більше, ніж отримати кредит на неї.

Альтернатива кредиту

Таким чином, можна отримати обране житло в оренду до 10 років з 13-15% річних у доларах за умови, що ви виплатите авансом 10-15%. Місячна плата буде розраховуватися виходячи із загальної вартості житла, поділеної на кількість виплат плюс відсотки. До цих витрат також додасться щорічна страховка житла та комісійні збори лізингодавця (що, знову-таки, робить такий лізинг більше схожим на кредит).

Також лізінгодержателю доведеться оплатити послуги оцінювачів та оформлення необхідних документів у БТІ. Для квартири вартістю в 500 тис. грн. щомісячні виплати складуть 5-7 тис. грн., що трохи більше місячної плати за оренду гарною двокімнатної квартири в Києві. Так що лізинг - альтернатива не тільки кредиту: замість того щоб знімати житло у господаря і весь час стикатися з підвищенням орендної плати і всякими побутовими скандалами, набагато вигідніше небагато переплатити, але все-таки жити у квартирі без господаря, яка до того ж із часом стане твоєї.

Що стосується виплат, то з самого початку лізингові компанії вимагають щомісячних платежів, але все-таки в особистому порядку погоджуються обговорювати варіанти гнучкої схеми. На відміну від звичайної оренди, лізінгодержатель виплачує фіксування орендну ставку, яка не залежить від ринкової ситуації.

До недоліків можна віднести те, що розірвати договір лізингу можна, тільки виплативши залишкову вартість, тобто остаточно викупивши житло у лізингодавця. Причому ніяких штрафних нарахувань за таке дострокове погашення немає. Розірвати договір, не погасивши залишок вартості, буде проблематично.

За згодою сторін це може закінчитися продажем об'єкта без компенсації вже виплачених лізингодавцю грошей, або ж обов'язок виплати залишку вартості може лягти на плечі поручителя. І все-таки така угода - вигідна альтернатива кредиту, оскільки орендареві і, відповідно, майбутньому власникові не треба нічого надавати в заставу і він нічим не ризикує.

Шукаємо лізингодавця

Важливим моментом, на який звертають увагу в компанії-лізингодавця, є відсутність будь-якого майнового або юридичного ризику для лізінгодержателя. Майбутній господар квартири може зовсім не боятися, що, підписавши договір кредиту на квартиру вторинного ринку, може зіткнутися з невірно оформленими документами купівлі-продажу та застави житла.

До того ж, угода лізингу не відображається в кредитній історії і не може стати перешкодою для того, щоб взяти в банку гроші, приміром, на машину (маючи звичайний непогашений кредит на квартиру, одержати чергову позику стає вкрай проблематичним). Але при пошуках подібних лізингових програм слід бути готовим до того, що доведеться звертатися до регіональних і часто маловідомі компанії, відшукати які часом буває досить складно. І, укладаючи договір, про всяк випадок бажано скористатися послугами знайомого юриста.

У будь-якому випадку фінансовий лізинг житла поки залишається чи не єдиною можливістю придбати житло для тих, кому банки відмовляють у кредитах. Але, щоб запрацював лізинг житла, необхідна наявність чіткої законодавчої бази, оскільки існуючими законами заборонено здавати в лізинг майнові комплекси і земельні ділянки, що автоматично виключає можливість придбання дачі або заміського будинку. А відсутність чіткого механізму проведення операції може розтягнути її оформлення на півроку.

При цьому високі ризики на вітчизняному ринку нерухомості змушують лізингові компанії розробляти описані вище програми, застосовуючи умови звичайного кредитування, що не завжди може бути вигідно для клієнта. Втім, про оренду з правом викупу можна домовитися і з власником квартири, минаючи лізингові компанії, але укласти такий договір досить так само складно, як і отримати гарантії його виконання.

Умови придбання житла в лізинг із правом викупу

1. Авансовий платіж - 10-30% від оціночної вартості житла
2. Термін - 1-15 років
3. Процентна ставка - 13-20% річних
4. Можлива комісія послуг лізингової компанії, послуг БТІ і оцінювачів під час підписання договору
5. Щорічна оплата страховки житла
6. Погашення: ануїтет (рівними частинами)
7. Можливість гнучкої системи виплат: щомісячно, щоквартально і т. д.
8. Можливість дострокового розірвання договору з погашенням залишкової вартості житла з придбанням прав власності без нарахування пені

Необхідні документи

1. Заявка на отримання лізингових послуг (форма надається компанією)
2. Паспорт, ідентифікаційний код лізингоотримувача і дружини / чоловіка
3. Свідоцтво про шлюб / розлучення
4. "Довiдка про доходи за останнi пiвроку"
5. Можуть вимагати копію трудової за останні три роки, перевірити кредитну історію - копію кредитних, заставних угод (якщо є).
6. Може знадобитися лист від поручителя (банку, юридичної організації, фізособи)
7. Можуть вимагати платіжний баланс лізингоотримувача

www.zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти