Ринок лізингу нерухомості в Україні. Огляд

09.12.2009 11:26
Секція лізингу нерухомості в Україні досить молодий - перші операції на ньому були укладені в 2004 р. За попередніми оцінками Міжнародної фінансової корпорації з 2007 р. в Україні працюють більше 70 компаній, що надають лізингові послуги.

З них, як стверджують оператори, нерухомістю займаються 10-15 фірм, що належать в основному банкам і великим фінансовим групам ( "Українська Лізингова Компанія (BNP Paribas)", "Універсальна лізингова компанія", "Райффайзен Лізинг Аваль", "VAB-лізинг" , "Капітал лізинг", "Панта Рей Систем", "Ласка Лізинг" та ін.) Судячи з усього, найближчим часом послуги лізингу нерухомості будуть надавати компанії "ING Лізинг Україна" і UniCredit. Проте говорити про серйозну конкуренцію на даному субринке зарано - ці послуги у компаній поки що не в пошані і часто не є профільним бізнесом. "Лізинг нерухомості професійно будуть займатися не більше 10 операторів, тому що дуже мало компаній можуть дозволити собі роботу з" довгими "(мінімум на 10 років) та відносно" дешевими "грошима. Для прикладу: офіс площею 100 кв. м коштує $ 700-800 тис. (не кожна лізингова компанія здатна залучити таку суму у банку на тривалий термін і під невеликі відсотки. - Ред.) ", - вважає Андрій Жилінський, голова правління компанії" Капітал лізинг "(м. Київ; лізинг ; з 2006 р.; 12 чол.; загальний обсяг продажів у 2007 р. - $ 20 млн).

Що ж стосується обсягу цього субринка, то тут спостерігається повний різнобій в оцінках. Наприклад, за інформацією МФК, яка оперує тільки офіційними даними, об'єм послуг з лізингу нерухомості склав в 2005 р. всього $ 1 млн, а в 2006 р. - $ 2,7 млн. Учасники ринку мають справу з цифрами на порядок (а то й на два. - Ред.) вище. "У 2007 р. обсяг фінансування угод досяг мінімум $ 50 млн", - вважає Михайло Меркулов, генеральний директор компанії Immorent Ukraine (м. Київ; лізинг; з 2007 р.; 6 чол.). Інші ж оператори говорять про $ 200 млн. Різницю в оцінках можна пояснити тим, що гравці ринку не дуже охоче оприлюднюють відомості про реальну вартість активів, які передаються в лізинг (див. також "Проблеми ..." на стор.117), а сам ринок нерухомості перебуває в тіні. За словами операторів, про лізинг нерухомості в регіонах практично нічого не знають (треба сказати, що і в Києві не всі потенційні клієнти чули про це. - Ред.).

Переваги та недоліки

Оформивши лізингову угоду нерухомості, компанія одночасно вирішує кілька завдань. По-перше, одержує (по закінченні строку лізингу) об'єкт у власність. По-друге, замість великої суми, необхідної для його придбання, сплачує фіксовані платежі, розмір яких не набагато перевищує орендні. По-третє, до закінчення строку договору лізингу (на відміну від кредитного договору) одержувач об'єкту нерухомості не несе ризиків власності та користується деякими податковими перевагами.

Серед недоліків лізингової схеми для покупця можна назвати складність у підрахунку реальних витрат лізингоотримувача, виходячи із ставки подорожчання, якою оперують більшість лізингових компаній; наявність авансових платежів (10-20% від вартості об'єкта) і т. д.

Що ж до предметів угод, то в першу чергу за лізинговими схемами реалізуються офісні та складські приміщення (розмір операції з придбання офісного центру може становити $ 20-30 млн, складу - $ 5-10 млн), торгові приміщення. Це можна пояснити ненасиченістю ринку комерційної і складської нерухомості та відсутністю вільних грошових коштів у компаній, що бажають їх прикупити. "Часто подають заявки на придбання цілісних майнових комплексів (що заборонено українським законодавством. - Ред.). Найменш популярний лізинг виробничих приміщень ", - стверджує Тетяна Екимова, директор з економіки ЛК" Панта Рей Систем "(з 2004 р.; 8 чол.; Лізинговий портфель 2007 - 76,8 млн грн.; У 2007 р. - 156 угод у цілому). В якості перешкоди для розвитку субринка пані Екимова також вказує велику трудомісткість процесу оформлення угоди для лізингодавця, ніж при лізингу інших видів основних фондів. Перш за все при оформленні договору необхідний облік усіх факторів, що впливають на успішність угоди (фінансовий стан лізингоотримувача і прогноз його грошових потоків, якість об'єкта нерухомості і т.д.). А також підтвердження права власності продавця на об'єкт нерухомості, експертна оцінка вартості приміщення, реєстрація нерухомості в БТІ, юридичне оформлення розмежування відповідальності за сплату комунальних платежів, дотримання норм пожежної безпеки і т. д. Словом, досить багато паперової тяганини.

Проблеми

Операції на ринку лізингу нерухомості регламентує Закон "Про фінансовий лізинг" (далі - Закон). За визнанням експертів, у ньому досить добре прописані права та обов'язки як лізингодавця, так і лізингоодержувача, що благотворно впливає на розвиток ринку. Про це може свідчити відносно невеликий відсоток прострочень і неповернень платежів - досвід судового розгляду подібних суперечок був тільки у 32% лізингових компаній (втім, цей факт можна пояснити і тим, що з огляду на високий попит на нерухомість існує досить жорсткий відбір лізингоотримувачів. - Ред.) . Проте є в Законі і явні "гальма". По-перше, він забороняє лізинг єдиних майнових комплексів, а також земельних ділянок, що звужує сферу його застосування. Наприклад, в Європі більшість лізингових операцій з нерухомістю передбачають передачу земельної ділянки лізингодавцю у власність, в Україні ж на додачу до лізингу нерухомості доводиться оформлювати ділянку, на якій знаходиться об'єкт, в довгострокову оренду, а це процес непростий, і ніхто при цьому не застрахований від помилок. "Неправильне оформлення права власності на землю, на якій знаходиться об'єкт нерухомості, ускладнює процес фінансування такої угоди", - зауважує Андрій Жилінський. По-друге, Закон та підзаконні акти не містять чіткого порядку реєстрації предмету лізингу нерухомості (хоча вказівка про розробку цього порядку в самому Законі є. - Ред.). Тому лізингодавцю доводиться реєструвати його в загальному порядку в місцевих органах влади, що вимагає значних часових та матеріальних витрат.

Крім того, викликає нарікання гравців ринку оподаткування лізингових операцій. "В усьому світі фінансовий лізинг є фінансовою послугою. В Україні такі фінансові послуги, як страхування, послуги банків, не обкладаються ПДВ, на відміну від фінансового лізингу (ПДВ для якого був введений в березні 2005 р.). Крім того, норми амортизації, які пропонує податкове законодавство, менше реальної економічної амортизації ", - говорить Надія Рязанова, консультант з фінансових питань проекту" Лізинг в Україні "МФК. Навіть в проекті Податкового кодексу прискорена амортизація передбачена тільки для автомобілів та обладнання. Крім суто законодавчих проблем (які, до речі кажучи, в найближчому майбутньому вирішуватися навряд чи будуть, оскільки законопроектів про внесення змін до Закону поки що не спостерігається) існують ринкові реалії, що стримують розвиток даного субринка. Позначається непрозора ринкова історія об'єктів і відсутність доступної інформації про придбання нерухомості в лізинг. "Часто лізингові схеми використовуються всередині груп компаній для захисту нерухомості від рейдерських атак. Також є операції, в яких лізингоотримувачі, які не звикли до публічності, поки не готові розкривати свої імена ", - пояснює Михайло Меркулов. Крім того, не всі вітчизняні банки готові йти на ризик і брати в заставу (від лізингових компаній) об'єкти нерухомості, не введені в експлуатацію. Лізинговим ж компаніям вигідно купувати недобудовані об'єкти, оскільки вони дешевші, ніж вже побудовані.

Прогноз

Оператори субринка практично одностайно пророкують, як мінімум, подвоєння лізингового портфеля нерухомості в 2008 р. Таким чином, за їхніми прогнозами, повториться тенденція розвитку ринку в цілому. Адже, знову ж таки за попередніми оцінками, вартість активів, переданих у лізинг у 2007 р., склав $ 1,2 млрд, а в цьому році, за прогнозами, ринок "розігріється" до $ 3 млрд. Зростання ж обсягів послуг у сфері нерухомості вони , насамперед, пов'язують з приходом в Україну лізингових підрозділів великих іноземних банків (Societe General, BNP Paribas, UniCredit bank, Universal bank і т. д). Як очікується, дані компанії, маючи потужні джерела фінансування, запропонують набагато більш привабливу відсоткову ставку і гнучкі умови платежів, ніж банки-резиденти і фінансовані ними лізингові компанії. Однак виникає питання, чи готові іноземні гравці до виходу на український ринок з його умовами? "Незважаючи на ретельну попередню підготовку Immorent, вже розпочавши діяльність в Україні, витратив 2-3 місяці на адаптацію процесів, умов та документів до умов українського ринку. Крім цього, до цих пір виникають різного роду труднощі зі стикуванням стандартного документообігу компанії та українських реалій ", - скаржиться Михайло Меркулов.

Не можна забувати і про те, що потенційні вітчизняні лізингоотримувачі поки не готові, що називається, взяти на ура відносно нову для українського ринку послугу і більше сприймають іпотеку. "Якщо хтось хоче продати нерухомість, то може зробити це без будь-якого лізингу, оскільки попит на неї зараз набагато перевищує пропозицію. Компанії, що бажають придбати об'єкт нерухомості, можуть оформити кредит у банку під його заставу. Ця схема більш зрозуміла, а відповідні умови можуть бути обумовлені і з банком ", - стверджує Володимир Барташ, генеральний директор компанії Worldwide Manufacturing, ED (м. Київ; виробництво витратних матеріалів для комп'ютерної техніки; з 1993 р.; 150 чол.; оборот в 2007 р. - близько 120 млн грн.). Так що споживача потрібно ще й виховувати ...

www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Ринок лізингу нерухомості в Україні. ОглядПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти