Про доступне житло, і не тільки ...





Google+
06.07.2010 20:34
Генеральний директор консалтингової компанії «Самсон» Олександр Рубанов у виступі на семінарі про малоповерховому будівництві розповів про фінансово-кредитні механізми фінансування заміського житла.

Багато говориться про те, що будівництво - головний інструмент для виходу з економічних криз, перевірений часом. І це справедливо. Але від того, як використовувати інструмент багато що залежить. Молотком теж можна: і дім будувати, і на тарганів полювати.
Необхідно визначитися, чого ми хочемо досягти, чого ми можемо досягти і що ми будемо робити для цього. Якщо стоїть завдання, як завжди, зібрати грошей, то можна навіть не починати: ринок нерухомості сьогодні - це вже «дохла корова», яку доїти немає сенсу. Який ефект ми сподіваємося отримати від державного регулювання будівельного ринку зокрема та ринку нерухомості в цілому?
Яка роль держави в нинішніх умовах з точки зору фахівців, які є вагомою частиною інфраструктури ринку нерухомості? Спробуємо відповісти на ці питання.
Існує думка, що для того, щоб повернути ринку ліквідність, необхідна допомога, в основному грошима, після чого всі проблеми вирішаться самі собою. Без них (грошей), звичайно, нікуди, але я вважаю - це не саме головне сьогодні.
Сформулюю три найбільш важливих тези.

Внутрішній ринок
Розвиток внутрішнього ринку - головна задача будь-якої країни, що розвивається. Якщо ми говоримо про ринок нерухомості, то ми повинні зрозуміти свою маркетингову позицію: що ми будуємо, для кого ми будуємо. Сьогодні за банальну квартиру ми пропонуємо нашому потенційному покупцеві віддавати половину створюваного ним протягом 25 - 40 років продукту, при цьому пропонуємо йому ростити дітей і прокидатися з посмішкою на обличчі. 50 відсотків створюваного продукту ми вже офіційно забрали у громадянина фіскальними інструментами, 50 - візьмемо за житло, 30 - за комунальні послуги. Не мало чи що? Може ще по засіках пошкріб? Може запропонуOn affordable housing, and not only ...вати людям переїхати в землянки, так як квартири для українців - це занадто шикарно?
При розробці маркетингової позиції необхідно відмовитися від оцінки нерухомості за допомогою грошових одиниць. Давайте вимірювати її вартість трудочасамі або краще трудогодамі середньостатистичного громадянина, який працює у реальному секторі вітчизняної економіки, виробляючи реальний український продукт.
У мене складається враження, що в період будівельного буму вся нерухомість була маркетингово орієнтована на експорт. Як виглядав портрет потенційного покупця квартири в Києві? В основному - співробітник іноземної компанії (майже ніхто, крім них, не міг показати достатню «білу» зарплату у банку для отримання іпотечного кредиту). Хто потенційні покупці або якірні орендарі споруджуваних торгових центрів? Міжнародні ритейлери, відомі світові бренди. Хто фінансист? Міжнародна фінансова група в особі місцевого банку. Іноземний будівельник не пробрався на наш ринок тільки з однієї причини - йому тут показали, де «раки зимують».
Ми всі сподівалися, що прийде хтось з великим гаманцем і буде купувати шедеври, які ми будемо будувати - це в кращому випадку. У гіршому - ми намалюємо шедеври на великому рекламному плакаті, і вже за одне це зрубав пристойно бабла.
Так, товариші, жити не можна. Нерухомість - це фактор виробництва, вона нікчемна без інших факторів: праці, підприємницької ініціативи, іншого виробничого капіталу. Необхідно сформулювати, що ми будемо робити з цією нерухомістю: що будемо виробляти, продавати, купувати? Ніхто, крім нас, експлуатувати нашу нерухомість не буде, а от заволодіти нею можуть. Раніше вся наша політика зводилася до одного - стимулювати філософію рантьє в поведінці економічних суб'єктів: узяв кредит, купив квартиру або офіс - живи спокійно, нерухомість росте в ціні. І на роботу можна не ходити.
Про те, що треба реально щось виробляти, мовчали. Про те, що кредитами треба стимулювати вітчизняне виробництво замість неадекватного, оскаженілого споживання, та ще орієнтованого на імпорт, - про це мовчали. Про те, що ціни на житло в Києві вищі, ніж у Вашингтоні, притому, що ВВП на душу населення в шість разів нижче, а долар по купівельної спроможності переоцінений в Україні в 2 рази, - про це мовчали.
Нам здавалося, що нові офісні центри може наповнити середній клас. Тільки де він? При такому рівні ВВП не може бути середнього класу, тому що більшість злиденне. Смішно, коли хтось пропонує збільшити податки, забуваючи, що перерозподіляти через бюджет насправді нічого. Ми занадто мало виробляємо, а уряд примножує на нуль податкову ставку.
Тому єдиний шлях до створення внутрішнього ринку - це створення національний покупців і продавців. Для того щоб люди купували нерухомість, необхідно, щоб в їх розпорядженні з'явилися ті блага, які вони зможуть запропонувати в обмін на неї. І якщо ми не хочемо, щоб квартира коштувала сто трудолет, необхідно радикально взятися за середню продуктивність праці в Україні. Інакше скоро будемо жити в землянках.

Фінансова система
З нашої фінансової системою теж треба щось робити. Тут можна дуже багато говорити: про необхідність дедоларизації ринків капітальних активів; про фіскальному стимулювання; про процентні ставки. Які існують у розвинених країнах; про курс гривні і паритеті купівельної спроможності. Тема невичерпна.
Скажу про головне. Грошова система побудована на кредиті. Всі розвинені країни використовують кредит для створення нового продукту. Якщо ринок має потребу в будь-якому продукті або стимулювання, то виробникові виділяється кредит (якщо грошей у бюджеті немає, то їх просто емітують, іноді ховаючи це за продаж казначейських облігацій невідомому інвесторові) для створення продукту, і в міру споживання ринком новоствореного продукту кредит повертається . Обов'язкова умова такого механізму - беззастережне цільове використання грошових коштів.
Такі механізми не викликають сильної інфляції, так як емітовані гроші забезпечені новим продуктом. В Україні не вміють користуватися цим інструментом, в т.ч. через нав'язування жорстких обмежень з боку міжнародних фінансових інституцій, таких як МВФ. З якоїсь причини МВФ не вигідно, щоб у країнах, що розвиваються використовували ті ж інструменти, якими охоче користуються розвинені. Справжні причини цього наші діти дізнаються з підручників історії.
Скажу кілька слів про іпотеку. В Україні був і є надзвичайний попит на кредити. Чому ми не кредитуємо капітальні активи в гривні - дуже дивне запитання, особливо в розрізі національного інтересу. Упустити емісійний дохід зі своїх рук - головна помилка наших олігархів. Якщо 16 років не вистачило на те, щоб забезпечити торгівлю на ринках капітальних активів у гривнях, то скільки ще часу нам знадобиться? Або все життя будемо миритися з тим, що ми платимо відсоток іншому уряду за користування паперовими грошима?
Нещодавно почув думку одного з банкірів, що без нового закону, який спрощує процедуру вилучення заставного майна, банкам скоро нікого буде кредитувати. Так і не треба, підіть з цього ринку, продайте ефективному конкуренту свої активи і звільніть нішу тим, хто знає, кого і як кредитувати. Потрібно чесно визнати, що справа не у відсутності якісних клієнтів, а в тому, що вітчизняна банківська система показала свою неспроможність. Банки і сьогодні все ще не можуть розібратися, хто виробляє реальний продукт, а хто надуває фінансові бульки; кого можна кредитувати, а кого ні. Низький рівень ризик-менеджменту, фінансових діагностів, відсутність контролю макроекономічного ризику і, головне, тотальна корупція - так виглядає сьогодні український банк, навіть із іноземним капіталом.
Іпотека під 30% річних - це шедевр, який увійде в економічну історію з прізвищами головних «вигадником» в розділ «Як робити не треба». Понабирав депозитів під 22-24% і сидіти з ними, як собака на сіні, очікуючи, що який-небудь потенційний банкрут у відчаї прийде і візьме кредит під 30% річних.
І ось уже хтось заявляє, що необхідно знову дозволити валютне кредитування, забувши про граблі, які так боляче дали по голові всього два роки тому.
Кредитна система буде нормально працювати тоді, коли буде спостерігатися баланс між вітчизняними заощадженнями та інвестиціями. Залучаючи до стимулювання вітчизняного споживання заощадження громадян і пенсіонерів іноземних держав, ми ставимо себе в кредитно-фінансову залежність, тому що не маємо можливості впливати на курс. Нас можуть попросити віддати набагато більше, ніж ми взяли, і Національний банк, як показала практика, буде безсилий що-небудь зробити. Іноземні банки не пропустять можливості зіграти проти громадян України, щоб перерозподілити власність на користь іноземних структур, так як за фактом є їх агентами на території України. За великим рахунком вся історія української іпотеки, яка почалася в 2001 році - це історія про те, як у нас купили нашу нерухомість дешево, потім продали нам же дорого, тепер же просто вилучають на користь іноземних структур за борги.
Іноземні банки самі ніколи не запропонують вигідні для України продукти. Необхідно створити їм ефективного конкурента, яка своїм прикладом покаже, як треба працювати. Сьогодні багато розмов про те, що немає «довгого» фінансового ресурсу для кредитування іпотеки. У цих умовах регулятором може бути створений державний іпотечний банк, який буде приймати у населення цільові (іпотечні) депозити. Включається принцип: для того щоб купити квартиру, необхідно накопичити певну суму (30-50% її вартості). Тобто, громадяни накопичують заощадження на депозитах цільових, які і є ресурсом для кредитування тих, хто вже накопичив достатню для покупки нерухомості суму, а також для кредитування будівельних компаній. Чим довше людина є власником цільового депозиту, і чим більшу суму він накопичив для покупки нерухомості, тим нижче для нього буде кредитна ставка по іпотеці (в ідеалі - на рівні ставки інфляції). Даний механізм успішно пройшов апробацію в інших країнах і вивів їх фінансові системи на передовий рівень. Важлива умова для реалізації такого алгоритму - цільове використання коштів.
Коли 90% потенційних іпотечних позичальників стануть вкладниками даної установи, коли мільярди гривень депозитних вкладів перетечуть з комерційних банків у даний державний іпотечний банк під більш низький відсоток (з урахуванням того, що в майбутньому можна буде одержати більш дешевий кредит), може бути тоді у наших банкірів настане професійне прозріння і прийде розуміння їх економічної функції.
І останнє про фінанси. Необхідно нормативно обмежити споживче кредитування імпортних товарів. Як це зробити, краще знає Національний банк. Знає, але чомусь не робить.

Інфраструктура
Інфраструктура - це «чорнозем», у якому проростає те, що ми стимулюємо. Для ринку нерухомості інфраструктура - це, перш за все, дороги, комунікації і соціальні об'єкти.
Сьогодні ми розглядаємо малоповерхове будівництво в передмісті як альтернативу міським квартирам, яка здатна зрушити ринок житла з мертвої точки, завдяки широким можливостям в питанні низької вартості такої альтернативи. Проблемний фактор, який стримує даний напрямок - інфраструктура.
Люди побоюються купувати котедж на нововідведену землях, тому що виникає безліч питань: хто побудує дорогу (або все життя їздити по грунтовій?), хто проведе і буде обслуговувати електромережі, газопровід, водопровід і каналізацію хто буде прибирати взимку сніг і очищати дороги, хто буде займатися озелененням?
Ми говоримо про те, що ближній передмістя є гарною альтернативою міській квартирі - їхати, розумієш, близько. Але при цьому замовчують, що на всіх магістралях вранці при в'їзді, а ввечері, при виїзді з Києва утворюються пробки, тому що бажаючих скористатися альтернативою вже занадто багато, і існуюча дорожня інфраструктура не адекватна нашої геніальної ідеї.
Усі знають про необхідність розробки і затвердження генпланів районів Київської області, які повинні дати відповіді на безліч питань. У т.ч. щодо доріг і комунікацій. Сьогодні багато хто не знає, що їм робити з ділянкою. Люди не можуть визначитися з цільовим використанням землі, тому що немає генплану, що дає визначеність і позитивні очікування. Немає визначеності щодо використання - немає вартості. Ні вартості - немає торгівлі та розвитку землі. Колапс.
Або інший приклад - проста місцева дорога, яка веде до котеджного містечка, розбита до аварійного стану. Ніхто не знає, коли її відремонтують, хто і за які кошти її відремонтує. Чи я буду купувати нерухомість в такому містечку? ..
Ми декларуємо в Україні практично скандинавську систему оподаткування, де від 50 до 70% ВВП перерозподіляється через бюджет. Тільки в скандинавських країнах люди не думають про те, хто оплатить ремонт дороги. Гроші, заплачені до бюджету, повертаються назад у вигляді соціальних благ. У нас бюджет, відверто, це - «чорна діра».
Необхідне створення простий і прозорої законодавчої бази: або ми в три рази знижуємо податки, і люди самі будують собі дороги, школи та садки, або збільшуємо податковий тиск, але будуємо інфраструктуру за державний рахунок. Інакше - путчі, майдани та інші соціальні хвилювання. Тому що там, де є нецільове використання коштів, завжди буде хаос.

Цільове використання коштів-це обов'язкова умова в кожному із запропонованих мною тез. Я вважаю, що нецільове використання коштів - головна біда України. Це стосується всіх сфер нашого життя. Коли кредит береться на створення продукту, а витрачається на купівлю імпортного автомобіля або вертольота, в економічному кругообігу формуються катастрофічні помилки - дисбаланси, які призводять до криз, один з яких ми спостерігаємо сьогодні. Страждають всі. Моє глибоке переконання, що той комплекс проблем, які ми спостерігаємо сьогодні в Україні, є ніщо інше, як наслідок системної практики нецільового використання бюджетних коштів. Звичка витрачати гроші не за призначенням - це курс на саморуйнування. Я пропоную усвідомити це всім, щоб сформулювати новий вектор розвитку.
zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти