Практика розірвання угод з нерухомістю





Google+
08.12.2009 12:02
Розповідає Ігор Однопозов, голова Союзу фахівців з нерухомості м. Києва:
- За весь період моєї роботи в сфері нерухомості, а це понад десять років, у моїй практиці був тільки один випадок визнання судом угоди з нерухомістю недійсною. Причому це сталося через два роки після укладення угоди. Якийсь небайдужий до спиртного громадянин продавши квартиру за заниженою ціною. І коли він порядком набрид родичам, в будинку яких жив після цього, якимось чином їм вдалося довести в суді, що угода була укладена їх родичем в стані глибокого похмілля - повної неосудності і він тоді, мовляв, не розумів значення своїх дій. Хоча очевидно, що, після такого часу, навряд чи можна було привести тому незаперечні підтвердження. А підставою для звернення до суду і розгляду справи стала занижена ціна проданої квартира. В результаті суд визнав покупця нерухомості недобросовісним набувачам, керуючись нині діючої рекомендацією закону розривати угоди, в яких фігурує занижена вартість об'єкта. Втім, шахраї можуть обійтися і без заниженої ціни.
Як пояснює Юлія Курило, партнер юридичної компанії "ЮСТ Україна":
- Важливо знати деякі найбільш поширені схеми, якими користуються Недобросовісні продавці об'єктів нерухомості. Однією з них є створення ситуації, при якій особа, яка укладає угоду, попередньо обмежена в повноваженнях, наприклад, рішенням загальних зборів учасників товариства кооператорів. Однак при укладанні угоди ця обставина навмисне замовчується стороною договору. Після укладення договору недобросовісна сторона звертається до суду з позовом, мотивуючи його відсутністю належних повноважень іншого учасника угоди.

Акуратніше з дорученнями


Досить поширеною помилкою є наступна. Покупець, бажаючи прискорити процедуру придбання квартири, передає продавцеві гроші в рахунок оплати за квартиру і отримує від продавця всі Правовстановлюючі документи і доручення на продаж. У подальшому повірений укладає договір купівлі-продажу квартири зі своєю дружиною. Однак продаж квартири чоловіком своїй дружині на підставі довіреності, отриманої від третьої особи, порушує законодавчу заборону на вчинення повіреним дій у своїх інтересах. Сімейним кодексом України встановлено, що майно, придбане подружжям у шлюбі, є їх спільною сумісною власністю. Таким чином, на підставі довіреності, фактично відбувається передача частини квартири у свою власність. Однак у такому випадку довіритель, може подати позов про визнання угоди недійсною у зв'язку з тим, що повірений діяв в своїх інтересах.
"У нашій практиці, - розповідає Юлія Курило, - був випадок, коли клієнт придбав у продавця квартиру по описаній схемі з дорученням і згодом вирішив продати її своїй дружині. Йому було рекомендовано до укладення зазначеної угоди укласти шлюбний договір, згідно з яким майно, що купується одним з подружжя, є його приватною власністю. Подружжя оформили шлюбний контракт і підписали договір купівлі-продажу. Несумлінній продавець звернувся до суду з позовом, мотивуючи його тим, що поверенноє особа діяла в своїх інтересах. Однак, суду було надано шлюбний контракт і в задоволенні позову було відмовлено ".
Досить часто причиною розірвання угоди з нерухомістю бувають помилки нотаріуса. Необхідно звернути увагу на те, що для укладання договору щодо нерухомого майна одним з подружжя необхідно обов'язкове отримання нотаріально засвідченої згоди іншого.
Згадує Юлія Курило: "У нашій практиці був випадок, коли нотаріус перебував у дружніх стосунках з обома подружжям, і отримав згоду другого чоловіка по телефону, без оформлення нотаріального згоди. Однак згодом між чоловіками сталася сварка, і один з них звернувся до суду з позовом про визнання вказаного договору недійсним. Результатом упущення нотаріуса стало визнання договору недійсним ".
Особливу увагу слід звертати на операції, що вимагають дозволу органу опіки та піклування. Цей дозвіл потрібен, якщо у квартирі проживають малолітні діти (до 14 років). Відсутність дозволу створює високу ймовірність визнання договору недійсним, у разі спору.

Помилка нерезидента


Деякі особливості мають операції за участю нерезидентів. Зокрема, договори купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення не можуть бути укладені з нерезидентами. Крім того, купівля-продаж нерухомості нерезидентами вимагає попереднього отримання дозволу обласних державних адміністрацій, а також дозволу ГДІП (Генеральної дирекції з обслуговування іноземних представництв). Придбання нерезидентом нерухомості без відповідного дозволу тягне за собою ризик неможливості реєстрації права власності на зазначене майно.
Як зазначає Юлія Курило, на практиці досить часто зустрічаються випадки, коли нерезидент купує нерухоме майно без відповідного дозволу ГДІП. Нотаріус підтверджує зазначену угоду і реєструє її. Закон передбачає, що право власності на нерухоме майно переходить до покупця, з моменту державної реєстрації угоди в Єдиному державному реєстрі угод. Але коли нерезидент звертається до БТІ для реєстрації права власності, йому відмовляють в реєстрації у зв'язку з відсутністю зазначеного дозволу. Фактично виникає ситуація, коли право власності вже існує, але немає можливості його реалізації, оскільки реєстрація нерухомості в БТІ є остаточним етапом визнанням державою права власності. Очевидно, що без наявності реєстрації в БТІ, власник не зможе розпоряджатися своїм майном.

www.zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти