Особливості операцій з нерухомістю

08.12.2009 11:44
На ринку нерухомості України неспокійно, і такий стан не дає нормально спати його учасникам. Свій внесок в порушення спокійного сну учасників угод з нерухомістю, природно, внесли нові Цивільний і Господарський кодекси (ЦК і ГК відповідно). Ця стаття буде присвячена проблемним аспектам угод з нерухомістю та можливих шляхів їх вирішення.

Оренда нерухомого майна

Ми не будемо знову порушувати всім відому проблему з орендою нерухомого майна на термін більше одного року, яка потребує державної реєстрації невідомо де. Звернімося краще до інших питань оренди нерухомості, що хвилюють людей, що зіткнулися з орендою такого майна після вступу в силу нових кодексів.
Першим буде питання, чи треба в договорі оренди вказувати розмір орендованої площі? Думки практиків у сфері нерухомості в даному випадку розходяться. Як обгрунтовуються їхні позиції?
Новий ЦК вказує, що орендоване майно повинно бути індивідуально визначене. Про це прямо не говориться в параграфі 4 глави 58 ЦК, що регулює найм будівлі або іншої капітальної споруди. Це визначає стаття 760 ЦК, що регламентує предмет договору найму, яким може бути річ, яка визначається індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Так ось, аргументи які стверджують, що площа орендованого майна треба вказувати, зводяться до того, що площа - елемент індивідуального визначення орендованого нерухомого майна. Тому площа орендованого майна в даному випадку є істотною умовою договору, і не вказувати її не можна.
Аргументи противників такої позиції грунтуються на нормах ГК та Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (Інструкція). Аргументи за ЦК грунтуються на статті 760, яка визначає в загальному індивідуальні ознаки речі, не називаючи їх. Тому площа вказувати необов'язково. Що говорить з цього приводу Інструкція? Вона говорить про нотаріальне посвідчення договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди на термін більше одного року, не згадуючи про площу. Розділ 9 Інструкції, що регулює це питання для нотаріусів, не називає площа орендованого майна як істотна умова договору. Тобто законодавство не вимагає обов'язкової вказівки площі орендованого нерухомого майна в договорі. Отже, без цього можна обійтися.
Обидві позиції представляються досить аргументованими. А крім того дозволяють зробити висновок, що вказівка площі орендованого нерухомого майна не є обов'язковою законодавчою вимогою, але все-таки краще перестрахуватися і цю площу вказати. Це не перешкодить, але дозволить індивідуалізувати орендоване нерухоме майно.
Також настійно рекомендуємо не забувати про формулювання частини 4 статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року: «Оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди». Закон нікуди не подівся, і сторонам краще передбачити в договорі, що дія цього Закону на їх договір не поширюється. Інакше доведеться мати справу і з площею в певних випадках згідно з Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786.

Продаж частини нерухомого майна

Уявімо собі ситуацію. Підприємство хоче продати або відчуження будь-яким іншим чином частини свого нерухомого майна. Здавалося б, особливих проблем навіть у світлі нових кодексів не повинно виникнути. Але що якщо ця частина нерухомого майна входить до складу цілісного майнового комплексу (ЦМК), на який оформлено єдине свідоцтво про право власності і який знаходиться під одним місцем розташування?
Припустимо, у ЦВК входить десять будівель або інших споруд. Підприємство хоче продати чотири з них. Логіка дій підприємства проста. Воно звертається, наприклад, до міськвиконкому з клопотанням про присвоєння окремих адрес продаваним будівель, щоб не виникало проблем з відчуженням цих об'єктів нерухомості. Далі відбувається відчуження цих чотирьох об'єктів. Але при зверненні в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) підприємство отримує «прохання» про перереєстрації права власності на решту шість будівель. Якщо підприємство дуже зацікавлений у продажу своїх чотирьох будинків, воно навряд чи буде вступати в затяжний конфлікт з БТІ і витратить певний час на таку перереєстрацію.
Але що робити підприємству, якщо таких будівель у нього не шість, а тридцять шість?! Це займе стільки часу, що підприємство задумається: а на яких підставах БТІ «просить» його перереєструвати право власності ще на 36 будинків? І задає це питання Бюро. Бюро свою позицію законодавчо довести не може і аргументує тим, що після продажу частини майна, що залишилися будівлі будуть зареєстровані двічі: один раз у складі ЦВК, а другий раз - як виділений об'єкт. Але в цьому випадку доводи підприємства набагато більш переконливі, логічні й законодавчо аргументовані. По-перше, нові адреси присвоюються продаваним об'єктах нерухомості, інші ж залишаються як ЦВК за старою адресою. Тобто всі документи, складені при продажу виділених об'єктів (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, свідоцтва про право власності як на відчужувані будівлі, так і на цілісний майновий комплекс, рішення про присвоєння окремих адрес відчужуваних будівель), підтверджують виділення частини майна згідно із законодавством. Тобто ніяких проблем з відчуженням в даному разі не повинно бути.
Відсутні обгрунтування позиції БТІ і в Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року. Ще один аргумент на користь підприємства - продавця частини ЦВК.
Отже, дії БТІ в таких ситуаціях не просто не відповідають законодавству України - вони його порушують. На жаль, вихід тільки один - судитися. Але це теж займе дорогоцінний час. Невідомо, що буде довше: суд або перереєстрація, якої вимагає БТІ.

Договір оренди квартири з ... самим собою

Так-так. Виникає й таке питання в світлі прийняття нових кодексів, зокрема ЦК, що дає можливість створити, наприклад, ТОВ однією особою.
І ось складається ситуація: квартира належить ТОВ, створеного однією особою. ТОВ хоче здати цю квартиру своєму директору, також є його засновником. Події можуть розвиватися двома шляхами, що знайшло своє відображення на практиці. Якщо відносини ТОВ з директором - представництво, то договір оренди не можна укласти. Якщо ж ці відносини - не представництво, то ніхто цього не забороняє.
Щоправда, дискусії з цього приводу тривають, і грунтом для них служить суть правовідносин між ТОВ і директором. Згідно з частиною 3 статті 238 ЦК, представник не може укладати угоди від імені акредитуючої ним особи у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом. Комерційне представництво в даному випадку не підходить, оскільки воно, згідно зі статтею 243 ГК, діє для осіб, які постійно і самостійно виступає представником підприємців при укладенні ними договорів у підприємницькій діяльності.
Деякі експерти також рекомендують скористатися статтею 207 ЦК, абзац 2 частини 2 якої говорить, що угоди, які укладаються юридичною особою, підписуються особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства. Добре, якщо у юридичної особи кілька таких представників, наприклад, два. А що якщо друга ні? І немає повноважень ні у кого іншого, щоб підписувати угоди, які укладаються юридичною особою? От і виникає питання: а чи має відношення описувана проблема до представництва в ракурсі глави 17 ГК «Представництво»? Виходячи із законодавства, зокрема ЦК, - не має. В даному випадку необхідно розмежовувати представництво юридичної особи, повноваження по якому прописуються в установчих документах, і представництво, про яке йдеться в главі 17 ЦК.
Так, в частині 3 статті 237 «Поняття та види представництва» написано, що представництво виникає також на підставі акта органу юридичної особи (загальних зборів і виконавчого органу). Але, напевно, це інші акти, що відрізняються від статуту, в якому прописуються повноваження директора. Тобто один засновник в принципі має право укласти договір оренди квартири з самим собою від імені створеного ним юридичної особи. Але ця законодавча трактування-що не має практичного підтвердження. Стаття 207 ЦК пропонує вихід з цієї ситуації без особливого ризику. Вона дозволяє укладати угоди від імені юридичної особи іншій особі за дорученням. Тобто краще виписати разову довіреність на укладення угоди - один засновник як єдиний учасник має на це право - і укласти такий договір.

Строк договору

Новий ХК імперативно прописав в частині 3 статті 180 «Істотні умови господарського договору», що сторони при укладенні господарського договору в будь-якому випадку повинні погодити предмет, ціну та строк дії договору.
От у практиків у сфері нерухомості і виникло цілком резонне питання: а який термін записати у договорі відчуження, наприклад, купівлі-продажу або дарування, нерухомого майна? До виконання сторонами своїх зобов'язань? А що потім: договір втрачає силу? Але ж у цьому випадку це первинний правовстановлюючий документ на нерухомість.
Масла у вогонь підливає частина 7 тієї ж статті 180 ГК, яка дає визначення терміну дії договору. Згідно з цим положенням, терміном дії договору є час, протягом якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на підставі цього договору. Визначення дає безліч приводів для роздумів на тему ... Виходить, що сторони виконують свої господарські зобов'язання і договір відразу припиняє діяти, оскільки закінчився термін його дії. І навпаки, термін дії договору минув, але сторони ще не виконали свої зобов'язання в силу різних причин, тому, виходячи з визначення частини 7 статті 180 ГК, договір продовжує свою дію. Який тоді сенс вказувати строк у договорі? Чесно кажучи, сенсу мало, але ХК вимагає.
Як бачимо, кодекси додали клопоту всім. І поки що можна по-різному тлумачити законодавство. Але всі юристи напевно з величезним нетерпінням очікують судової практики, яка б більш точно вказала, як застосовувати норми двох антагоністів, якими, по суті, є ЦК і ГК.

www.zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Особливості операцій з нерухомістюПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти