Огляд ринку нерухомості Єгипту





Google+
05.06.2010 12:21
Незважаючи на настання світової фінансової кризи, на ринку нерухомості Єгипту аналітики прогнозували стабільність. Прогнози повністю підтвердилися. Скільки зараз коштує єгипетське житло і що слід очікувати в майбутньому - в нашому огляді.
Перший кризовий 2009 рік ринок нерухомості Єгипту пережив досить легко. І нехай частина потенційних покупців зайняла вичікувальну позицію, а деякі забудовники - здебільшого ті, які націлені виключно на іноземців - тимчасово переглянули свою цінову політику, орієнтуючись на фінансові можливості покупців. Все одно криза внесла лише незначні корективи.
Зниження торкнулося в основному сегмент вторинного житла, а первинка практично не зреагувала на загальносвітові події. Більш гнучкі ціни при перепродажі вторинної нерухомості порозумілися тим, що власники (переважно іноземні інвестори) потребували у готівкових коштах, тому більш охоче збивали ціну.
Як причини такої стійкості ринку Ольга Васильєва, незалежний експерт з нерухомості Єгипту, наводить наступні аргументи. У першу чергу, єгипетська нерухомість і так була цілком доступною за цінами. Малобюджетне житло на курортах Єгипту завжди було і буде, попит на нього абсолютно стабільний. Крім того, єгипетська економіка не зазнала кризовим віянь і загальний рівень цін залишився на колишньому рівні. Країна все так само популярна серед туристів, а це традиційно привертає увагу та іноземних інвесторів.

Поточна ситуація

За минулі п`ять місяців поточного року ситуація на ринку майже не змінилася, ціни в цілому залишилися на колишньому рівні. Звичайно, існуючий зараз обсяг продажів не може зрівнятися з докризовим періодом, проте намітилася ще в кінці 2009 року активність ринку зараз поступово наростає. Як зазначає Олександра Котлер, керівник напрямку Єгипет компанії Kotler Consult, вже з лютого-березня деякі забудовники почали збільшувати ціни, які до літа виросли на 5-15%.
Серед іноземних покупців найбільший інтерес проявляють росіяни і громадяни інших країн колишнього СРСР. Деякі ріелтори відзначають значний відрив російськомовних покупців від інших покупців, найактивнішими з яких є англійці і німці.
Більша частина росіян орієнтована на малобюджетне житло (до $ 50 тис.). Найчастіше це апартаменти в закритих комплексах у Хургаді. Олена Мішина, директор московського представництва компанії Cheda real estate & investment, пояснює популярність такого житла його численними перевагами. Це і охоронювана територія з усією необхідною інфраструктурою - басейнами, пляжем, ресторанами, це і наявність керуючої компанії, яка не тільки здійснює повну комунальну підтримку комплексу, але часто і готова здавати житло іноземного власника з гарантованим доходом.
Крім подібних демократичних варіантів у певного кола покупців як і раніше користуються попитом комплекси преміум-класу на першій береговій лінії.
Вартість житла по регіонах
Лідером попиту з боку іноземців є Хургада. Курорт швидко розвивається, тут чимало нових перспективних мікрорайонів. Для власного відпочинку або здачі в оренду слід орієнтуватися на центральні або резидентський райони міста. Досить дешеві апартаменти можна купити в старій частині Хургади, однак вони навряд чи будуть приносити відчутний прибуток, оскільки орендарями будуть в основному місцеві жителі. Нові апартаменти в крокової доступності від моря площею 39 кв. м продаються за $ 27 тис. Вартість вілл класу люкс доходить до $ 1,5 млн.
Шарм-ель-Шейх у порівнянні з Хургада більш зрілий курорт - тільки готелів тут налічується близько двохсот. Незважаючи на чудово розвинену туристичну інфраструктуру, іноземці не так охоче купують тут нерухомість - частково з-за більш високих цін, почасти через юридичних особливостей покупки (житло оформляється не у власність, а в довгострокову оренду). Наприклад, студію з власної терасою в п`яти хвилинах їзди від центру курорту можна придбати за $ 34,5 тис.

У сегменті малобюджетного, але при цьому якісного житла, що відповідає всім сучасним вимогам, можна знайти варіанти від $ 500 за кв. м. Ціни на об`єкти, розташовані на першій береговій лінії, знаходяться в діапазоні від $ 950 до € 2 тис. за кв. м.
Серед інших відомих місць для відпочинку - Марса-Алам і Сахл-Хашіш. На першому апартаменти на 50 кв. м обійдуться в $ 54 тис., на другому - приблизно в $ 67 тис. за аналогічне житло.
Столиця країни Каїр - мегаполіс з населенням майже 16 мільйонів чоловік, великий індустріальний центр - не користується популярністю серед туристів, яких в першу чергу цікавлять море і пляжний відпочинок. Приміром, вартість односпальних апартаментів в елітному комплексі, збудованому у французькому стилі, становить $ 198 тис.

Орендуємо і здаємо

Вартість оренди апартаментів варіюється в межах $ 200-700 за місяць. Орендна ставка традиційно залежить від безлічі чинників: наскільки це ліквідний об`єкт, який його статус (скажімо, це окремо стоячий будинок або охороняється комплекс з усією інфраструктурою). На ціну впливає розташування будинку в межах одного району, а також комфортабельність житла (наявність меблів, кондиціонерів, обслуговування і т. д.). Престижність житлового комплексу та короткий термін оренди значно підвищують орендні ставки. Наприклад, елітні апартаменти в комплексі з власним пляжем у Хургаді здаються за $ 150 на день.
Для здачі власної нерухомості можна укласти договір оренди гарантованої із забудовником або здавати через агентства. Як стверджують ріелтори, дохід, який пропонують агентства, становить від 7%.

Іпотека, кредити, розстрочки
Іпотеки в звичному для нас розумінні в Єгипті немає. Банки можуть надати кредит, проте однією з головних умов для цього є застава вже існуючої нерухомості. Що важливо, в розрахунок береться тільки єгипетське житло, тому, наприклад, московська квартира не зможе послужити цією заставою. Але в цілому банківські кредити не є популярним фінансовим інструментом серед покупців, оскільки існує набагато більш зручний шлях - розстрочки від забудовників.
Умови розстрочок можуть бути самими різними, в залежності від конкретної угоди та будівельної компанії. Найчастіше платежі здійснюються протягом одного-двох років, іноді - до чотирьох-п`яти. У рідкісних випадках термін може бути збільшений до десяти років. Розмір переплати також розрізняється залежно від терміну. Розстрочка може бути як безпроцентної, так і надаватися під 5% або навіть 8% річних.

Перспективи ринку
Прогнози на другу половину 2010 року експерти роблять цілком оптимістичні. Криза поступово відступає, і покупці почнуть цікавитися більш дорогими об`єктами - вважає Олександра Котлер. Звичайно, запити на демократичні варіанти до $ 50 тис. збережуться, але до осені на ринку можуть з`явитися і більш великі інвестори.
Ольга Васильєва також упевнена, що ринок прийде в рух. Літній сезон традиційно обіцяє бути більш активним, ніж зимовий. Покупці часто поєднують приємне з корисним, тобто під час свого літнього відпустки намагаються вирішити і всі питання щодо купівлі нерухомості. Зараз на ринку відзначається істотний дефіцит житлової нерухомості, і вже в найближчій перспективі на єгипетських курортах можна очікувати збільшення обсягів будівництва. А на користь інтересу інвесторів, нагадує експерт, говорить той факт, що Всесвітній економічний форум (WEF) зарахував Єгипет в сімку країн світу, найбільш сприятливих для інвесторів.
Prian.ru
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти