Обов'язковість договорів оренди нерухомості: пандемічні реалії

03.04.2020 01:00
Владислав Кисіль, партнер ЮК KPD Consulting, дослідив відносини оренди під час карантинних заходів. Що таке pacta sunt servanda

Картинка: Обов'язковість договорів оренди нерухомостіДавньоримська сентенція pacta sunt servanda (договори мають виконуватись) є наріжним принципом одразу для двох галузей права: міжнародного та цивільного. Українське зобов'язальне право втілює згаданий принцип у ст.526 ЦК України, яка говорить, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Стосовно договорів принцип уточнено статтею 629 ЦК України таким лаконічним чином: «Договір є обов'язковим для виконання сторонами».

Стаття по темі: Як розпізнати і вчасно знешкодити найбільш небезпечних клієнтів?

Отже, загальне правило, що сторони мають додержуватися вимог укладених ними договорів, вже більше двох тисяч років стоїть на сторожі стабільності обороту. Воно забезпечує прогнозованість дій сторін, програмуючи їх поведінку, і стимулюючи до неухильного виконання взятих на себе обов'язків. Врешті, цей принцип є противагою хаосу, що впорядковує поведінку приватних суб'єктів, що вимушені існувати у бурхливому та змінюваному ринковому середовищі.

Втім, іноді зовнішні обставини стають настільки непередбачуваними, що право змушує принцип pacta sunt servanda відступати. Роблячи це не стільки внаслідок підступної навали раптових подій, скільки з огляду нагальну для права необхідність мінімізувати наслідки безумовного застосування принципу, що можуть не відповідати критеріям добра і справедливості. В цій статті далі поговоримо як про загальні встановлені законодавством випадки обмеження обов'язковості договорів, так і про спеціальні випадки звільнення від орендної плати орендарів у договорах найму нерухомості.

II. Загальні обмеження


Першими за важливістю з обмежень є загальні рамки виконання зобов'язань, встановлені ч.3 ст.509 ЦК України. Ця норма зазначає, що зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Може здатися, що наведене положення є дуже загальним і позбавленим практичного сенсу. Втім, не будемо поспішати з висновками. Дійсний зміст статті полягає в тому, що сторони можуть встановити безліч прав та обов'язків, уклавши договір, проте право надаватиме захист лише тим зобов'язанням, які відповідатимуть трьом критеріям: добросовісності, розумності та справедливості. Не більше, і не менше. Отже жодна із сторін не може бути змушена виконувати взяте на себе зобов'язання, якщо воно порушує один із критеріїв.

Загальні обмеження принципу обов'язковості зобов'язань для їх сторін додатково конкретизуються законом у наступних конструкціях.

Неможливість виконання. Першою згадаємо ситуацію, яка призводить до припинення виконання зобов'язання. Відповідно до статті 607 ЦК України зобов'язання припиняється неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає. Що то за обставина? Класичним прикладом є неможливість виконання внаслідок пожежі, що знищує орендований об'єкт. Але навіть така карколомна подія як загибель об'єкта не завжди є беззаперечною підставою припинення зобов'язань.

У компаративному дослідженні трьох правових систем - німецької, швейцарської та турецької (H.Can Aksoy. Impossibility in Modern Private Law. Springer 2014) автор розглядає цікавий приклад знищення вогнем приміщень першого поверху багатоповерхової будівлі, на відновлення яких орендодавець витрачає 1 тиждень протягом довгострокового договору оренди. На противагу постійній неможливості виконання зобов'язань, згадана неможливість є тимчасовою, - бо має чіткий прогнозований період часу для її усунення, і частковою - бо поширюється лише на частинку об'єкта. Відтак, така тимчасова часткова неможливість виконання, не повинна призводити до безумовного припинення зобов'язання.

Доречним, на нашу думку, є наведення прикладу збереження в нашому праві такого речового права як право іпотеки. Відповідно до статті 17 Закону України «Про іпотеку» це право припиняється в разі знищення майна, втім, тільки в разі, якщо іпотекодавець не відновив його. Відтак, як ми бачимо, знищення майна, не завжди слугує абсолютною підставою для неможливості виконання зобов'язань.

Істотна зміна обставин. Закон передбачає можливість зміни або розірвання договору у зв'язку із встановленням певних юридичних фактів, які у сукупності кваліфікуються як істотна зміна обставин. Що то за обставини? Закон говорить, що цими обставинами сторони керувалися при укладенні договору, не надаючи більшої деталізації. Крім того, стаття 652 ЦК України встановлює загальний та спеціальні критерії істотності зміни обставин. Загальний - істотною зміною буде зміна обставин, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Спеціальні (лише за їх наявності договір може бути примусово змінено або розірвано судом) - їх одразу чотири, і всі вони мають існувати одночасно. Перерахуймо всі:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Маємо наголосити, що використання механізму істотної зміни обставин є майже непридатним для ситуацій, що тривають короткі проміжки часу. Наприклад, для тимчасового карантину. Пояснюється це тим, що за відсутності згоди сторін щодо зміни або розірвання договору спір має бути вирішений судом. І в цьому випадку відповідно до ч.3 ст.653 ЦК України зміна або припинення зобов'язання відбувається з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Істотну зміну обставин в обох минулих кризах тестували в судах як орендарі, так і орендодавці, посилаючись на зміну розміру ринкової орендної плати або на зміну курсу валюти. Втім, суди сформулювали позицію, згідно з якою такі коливання знаходяться в межах звичайного комерційного ризику, що не може кваліфікуються як істотна зміна обставин. Ось як ситуацію настання глобальної кризи коментував в одному з рішень Верховний суд України: «Настання світової фінансової кризи не є істотною зміною обставин, якими сторони договору керувалися при його укладенні, у зв'язку з тим, що економічна криза має загальний характер та стосується обох договірних сторін, тому це не може бути підставою для зміни або розірвання договору в судовому порядку (постанова Верховного Суду України від 20 лютого 2012 року у справі N 6-93цс11).

Як видається, наша судова практика наслідує загальносвітовий тренд обмеженого врахування впливу фінансових криз на принцип pacta sunt servanda. Рекомендуємо всім охочим з цього приводу ознайомитися з дослідженням впливу кризи 2008 на обов'язковість договорів, що охопило 19 різних національних юрисдикцій з усіх куточків світу (The Effects of Financial Crises on the Binding Force of Contracts - Renegotiation, Rescission or Revision. Springer. Switzerland. 2016).

Взагалі-то механізм зміни або розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин, його ще називають clausula rebus sic stantibus, у країнах цивільного права є основним балансиром, який дозволяє обмежити дію принципу обов'язковості договорів, з огляду на необхідність додержання критеріїв розумності, добросовісності та справедливого зустрічного надання між сторонами.

Насамкінець, приверну увагу до пріоритетного варіанту вирішення проблеми істотної зміни обставин, а саме перевазі розірвання договору перед його зміною. Чому законодавець говорить, що зміна договору відповідно до ч. 4 зазначеної ст.652 ЦК України допускається за рішенням суду у виняткових випадках? Очевидною відповіддю є необхідність забезпечення свободи договору та приватної автономії сторін, збереження якої не допускає без виключної нагальної потреби втручання суду (публічної влади) у приватно-правові відносини сторін договору шляхом нав'язування певних договірних умов.

Непереборна сила (форс-мажор). До цього механізму обмеження дії принципу pacta sunt servanda було прикуто найбільшу увагу. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» карантин віднесено до переліку форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Що означає встановлення факту дії непереборної сили? Згідно із статтею 617 ЦК України такі обставини є підставою для звільнення особи від відповідальності за їх порушення. Тобто, особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за його порушення, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок непереборної сили. Таким чином, закон не передбачає звільнення особи від виконання зобов'язання чи припинення/зміну такого зобов'язання. Отже форс-мажор можна віднести до обмежень дії принципу «договори мають виконуватися» лише умовно.

Common law. Impossibility; frustration; force majeure. Англо-саксонське право оперує наступними конструкціями, що обмежують обов'язковість виконання договорів. Ця реферативна інформація наводиться завдяки статті Applicability of Force Majeure and Related Doctrines in Response to COVID-19, яку можна знайти за посиланням.

Форс-мажор або Act of God. Механізм є аналогічним застосовуваному в континентальному цивільному праві з тією різницею, що на перший план виходять положення договору і саме вони мають визначати, що вважається обставиною, яка звільняє сторону-порушника від відповідальності за порушення договору або зупиняє строк його виконання до закінчення дії форс-мажору. Особливу увагу слід приділяти застереженням, які можуть виключати з-під дії форс-мажору певні групи зобов'язань, наприклад, платіжні зобов'язання, або встановлюють правила take-or-pay (оплати безвідносно до отримання зустрічного надання).

Impossibility. Подібна до конструкції неможливості виконання. Охоплює як фізичну неможливість виконання, так і юридичну неможливість (тобто, коли фізично можна здійснити певні дії, але закон чи-то обов'язкові приписи органів влади роблять виконання договору протизаконним). Ключовим для застосування цього механізму є визначення реальної неможливості (actual impossibility), а не значного утруднення у виконанні або втраті його комерційної привабливості. Останні випадки не звільнятимуть від невиконання, якщо інше не визначено договором.

Відмінність між реальною неможливістю виконання та значним утрудненням проілюстровано прикладом музичної групи, яка орендує глядацьку залу із сценічним майданчиком для виступу. В першому випадку (реальної неможливості) влада штату запроваджує карантинні заходи, що забороняють зібрання людей, зокрема, концерти. Це звільняє орендодавця від обов'язку надати сцену для виступу. В другому випадку (значного утруднення) - влада лише рекомендує обмежити зібрання, що призводить до значних фінансових втрат, оскільки квитки купують лише 10% глядачів, що може вмістити зала. Втім, за відсутності прямої вказівки договору, обставини другого випадку не звільняють жодну сторону від їх обов'язків, оскільки не становлять реальної неможливості.

Frustration of purpose. Ця конструкція певним чином подібна до відомої нам континентальної істотної зміни обставин. Frustration звільняє сторону від виконання при настанні такої обставини, яка робить досягнення мети договору нездійсненним, або трансформує зобов'язання певним чином. Важливо, що обставини мають бути цілком непередбачуваними, і щодо яких не було жодних домовленостей сторін. Цікаво, що суди виробили бар'єр для застосування цієї доктрини, ним є «отримання прибутку». Отже недосягнення прибутковості чи неотримання прибутку - не можуть за загальним правилом розглядатися як обставина звільнення від виконання договору. Треба мати більш вагомий аргумент.

Для ілюстрації дії доктрини frustration of purpose наводиться такий приклад. Асоціація торгівців гречкою винаймає готель для мети проведення щорічного зльоту учасників асоціації з усього світу. Мета зібрання - активний обмін досвідом та виступ видатного гречкосія. Внаслідок обмежень на переліт літаками та іншими видами транспорту навіть за відсутності карантину, що обмежує зібрання, більшість членів асоціації, як і гречкосій-ментор не можуть потрапити на захід. Фізично і юридично захід все ж може відбутися, бо кілька членів асоціації із найближчих містечок дістануться до готелю автівками. Втім, до масштабу щорічного зльоту зібрання не дотягне. Вочевидь, мета обміну досвідом та поширення передових технік вирощування гречки досягнута не буде, що має звільнити асоціацію від виконання договору через непередбачувані обставини, що знаходились поза будь-яким розумним контролем.

Вважається що розірвання договірних відносин через фрустрацію є доволі складним порівняно із звільненням від відповідальності через застосування форс-мажору.

Цікавою є розглянута судом справа, яка стосувалася першої епідемії SARS десять років тому в Гонконгу (Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong). Орендар (позивач) був підданий карантину на 10 днів. За 13 місяців до цього він уклав дворічний договір оренди, до спливу строку якого залишався майже рік. В період карантину позивач був позбавлений можливості користуватися орендованим приміщенням. Відтак ним було подано позов про розірвання договору оренди внаслідок frustration of purpose. Прикметно, що судом було відмовлено в позові з посиланням на неспівмірну із довгим строком оренди короткострокову неможливість користування об'єктом. Більш розлого про відмінність фрустрації від форс-мажору у цій статті.

ІІІ. Спеціальні обмеження в орендних відносинах


Відносини найму, які ми більш звично звемо орендою, мають свої унікальні випадки обмеження принципу pacta sunt servanda для орендаря. Мова йде про:

- право наймача (орендаря) вимагати часткового зменшення орендної плати в разі істотного зменшення можливості користування майном через обставини, за які він не відповідає (ч.4 ст.762 ЦК України); та

- звільнення наймача (орендаря) від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч.6 ст.762 ЦК України).

З першого погляду на зазначені вище конструкції ми помічаємо наступне.

По-перше, обидві вони є похідними від вже відомих нам істотної зміни обставин (ст.652 ЦК України) та неможливості виконання (ст.607 ЦК України), фактично, це їх спеціальні модифікації для оренди і орендарів.

По-друге, обидві вказують на виключення суб'єктивного фактору, оскільки їх спусковим гачком виступають обставини, настання яких ізольовано від будь-якого впливу чи волі орендаря. Мовою законодавця - це обставини «за які, він (наймач) не відповідає». Яскравим прикладом такої обставини є, приміром, загальнобов'язковий карантин, що забороняє користування орендованим об'єктом.

По-третє, часткове зменшення орендної плати обумовлено істотним зменшенням можливості користування. «Істотність», як оціночне поняття, має сповнюватися фактичним змістом. Визначення істотності чи неістотності зменшення можливості користування, вочевидь, потребуватиме встановлення об'єктивних критеріїв, таких як «тривалість обмеження у часі» (наприклад, користування офісним приміщенням обмежено протягом 3 годин робочого часу кожного дня протягом тижня - на наш погляд, це є істотним обмеженням; або користування офісним приміщенням обмежено одноразово протягом нічного часу у вихідний день - неістотне обмеження); «поширення обмеження у просторі» (наприклад, в складському приміщенні площею 3 000 кв.м орендодавець обмежив користування 5 кв.м для проведення монтажних робіт із переоснащення системи пожежної сигналізації - неістотне обмеження; або з орендованих 150 кв.м орендар був обмежений в користуванні 30 кв.м складської площі через залиття внаслідок пошкодження покрівлі деревом, що впало на дах під час дощу, або орендодавець проводить гучний ремонт фасаду, що завдає шум, який заважає роботі програмістів в 1/5 площі офісних приміщень орендаря, - на наш погляд, останні два приклади є істотними обмеженнями); «обмеження за видом діяльності» (наприклад, орендодавець обмежує прохід відвідувачів орендаря до орендованих виробничих приміщень через приміщення загального користування задля проведення поточного ремонту - неістотне обмеження; орендар винайняв нежитлову споруду для розташування СТО та автомийки, внаслідок проведення робіт з асфальтування під'їзного шляху доступ клієнтів на авто до споруди був обмежений протягом одного місяця - істотне обмеження) тощо.

По-четверте, при істотному зменшенні можливості користування майном законодавець вказує на право орендаря вимагати часткового зменшення орендної плати. При неможливості використання норма каже, що орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним. Вочевидь, такий різний підхід законодавця полягає в тому, що при зменшенні можливості користування, орендар набуває права ставити вимогу зменшення орендної плати на певний період часу в мабутньому, адже норма ч.4 ст.762 ЦК України не говорить за який період часу має відбуватися зменшення на відміну від звільнення при неможливості використання. На практиці це може бути застосовано у випадку, коли орендна плата внесена орендарем в повному обсязі авансом, в тому числі і за період, в якому трапиться істотне обмеження використання.

Перед оглядом судової практики застосування ч.4 та ч.6 ст.762 ЦК України маємо зупинитися на цікавій особливості найму за вітчизняним законодавством. Зміст договору найму сформульовано ст.759 ЦК України як зобов'язання передати майно у користування за плату на певний строк. Звернімо увагу, що закон не згадує про передачу майна у володіння, певно тому, що володіння притаманне лише тілесним речам, а предметом договору найму можуть бути також безтілесні речі - майнові права. Що ж дає нам це схоластичне, не перший погляд, міркування? Воно наводить на думку, що фізичне панування над річчю - володіння не може слугувати повноцінним критерієм здійснення права оренди як користування/використання майна. Отже, аргумент про збереження панування над річчю орендарем (коли він продовжує володіти об'єктом) або продовжує бути похідним безпосереднім книжковим володільцем (особою, право найму якої зареєстровано в реєстрі речових прав) не є достатнім і переконливим для повного заперечення застосування механізмів зменшення орендної плати чи звільнення від неї при істотному обмеженні користування або його повному унеможливленні. Тут маємо пояснити, що з точки зору доктрини книжкового володіння нерухомістю, відомої в нашій практиці як принцип реєстраційного підтвердження володіння, володільцем залишається зареєстрований власник речі, але, вочевидь, його володіння є оригінальним опосередкованим володінням, на відміну від орендаря, який може бути похідним безпосереднім володільцем.

Практика часткового зменшення орендної плати. Розглядаючи справу за позовом орендаря про зменшення орендної плати внаслідок обмеження користування комунальним майном через частковий демонтаж частини споруд (справа № 16/152-09-4201 рішення Постанова ВГСУ від 14.11.2012) суд сформулював кілька важливих позицій, які активно транслюються у сучасній судовій практиці.

1. При розгляд справи презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди.

2. Орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок: (а) зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг. Вкрай сумнівне положення, оскільки ринкова кон'юнктура, як ми вже бачили при застосування ст.652 ЦК України, не має розглядатися як істотна зміна обставин, бо охоплюється обсягом звичайних господарських ризиків, несприятливі наслідки яких учасники обороту мають нести; (b) з вини орендодавця, (c) через дію непереборної сили чи (d) у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо.

3. Якщо у погіршенні майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Новий Верховний Суд у постанові від 05.06.2018 у справі 905/1601/17 формулює наступні критерії визначення обставин, що дозволяють зменшувати розмір орендної плати:

«Незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, але не виключно: форс-мажорні обставини (бойові дії на сході України, стихійні лиха), незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, відсутність опалення та інших комунікацій в опалювальний період, що обумовлюють його непридатність для експлуатації за призначенням, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем.

Належними доказами на підтвердження неможливості використання майна є: сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об'єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо».

В цьому ж рішенні Верховний Суд звертає увагу на відмінність застосування ч.4 та ч.6 ст.762 ЦК України. А саме на необхідність висування вимог з приводу зменшення орендної плати, які потребують погодження з орендодавцем відповідно до ч. 4 ст.762 ЦК України, та відсутність таких вимог для застосування ч. 6 цієї статті, яка не передбачає необхідності жодних погоджень орендарем правових наслідків обставин неможливості користування об'єктом оренди з орендодавцем. На наш погляд, цей аргумент, що походить з буквального тлумачення частини 4 не виглядає достатньо переконливим, адже відсутність листування чи процедури погодження зміни орендної плати з орендодавецм не повинна ставати бар'єром у доступі до правосуддя.

Згадане рішення Верховного Суду також прикметне постановкою проблеми основного і побічного використання приміщення. Ухвалюючи рішення, суд дав вказівку більш детально з'ясувати чи не свідчать факти, по-перше, переведення працівників на роботу в іншу місцевість з огляду на існування реальної загрози їх життю та здоров'ю, а, по-друге, подальшого демонтажу і вивезення орендарем свого майна з орендованого офісного приміщення свідченнями неможливості фактичного використання об'єкта оренди. Ми повернемося до цього питання в ході аналізу механізму звільнення від орендної плати.

Добігаючи підсумку огляду практики зменшення орендної плати, доводиться сказати, що питома вага такого роду справ є доволі незначною. Абсолютна чисельна перевага перебуває на боці спорів про звільнення орендарів від орендної плати.

Практика звільнення від орендної плати. Ретроспектива застосування ч.6 ст.762 ЦК України господарськими судами подана в огляді пана Сергія Батрина «Звільнення від сплати орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України: практика Вищого господарського суду України», опублікованого 2012 року.

Додамо в цьому контексті ще кілька посилань на позиції, сформовані господарськими судами.

По-перше, ВГСУ у згаданій раніше справі № 16/152-09-4201 (постанова ВГСУ від 14.11.2012) щодо обставин, настання яких звільняє орендаря від орендної плати, зазначає: «Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення».

По-друге, у постанові ВГСУ від 01.12.2011 у справі № 10/238-24/127 надаються додаткові абриси: «Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов'язані як з діяльністю наймодавця (якщо, наприклад, майно терміново знадобилося самому наймодавцеві), так і з певними об'єктивними обставинами (проведення ремонту майна внаслідок його пошкодження третіми особами тощо). Зі змісту ст. 617 ЦК України випливає, що такими обставинами є випадок і непереборна сила».

Практика нового Верховного Суду, загалом, наслідує наведені висновки. Зауважимо наступні найбільш цікаві позиції:

1. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі 910/7495/16 говорить: (і) підставою звільнення від сплати орендної плати є об'єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо); (іі) обставини, що спричинюють неможливість можуть включати обставини непереборної сили (форс-мажору) та випадку, втім не обмежуються ними; (ііі) загальновідомість фактів не звільняє орендаря від доведення факту неможливості використання майна на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

2. Постанова Верховного Суду від 14.02.2018 у справі 910/1522/16 визначає, що: (і) сервісні послуги, передбачені договором оренди, підлягають оплаті незалежно від перебування орендаря у приміщенні, оскільки нараховуються за загальною площею приміщень у складі будівлі, а орендодавець несе витрати на утримання всіх приміщень будівлі; (іі) обмеження доступу як оперативно-господарська санкція, застосована до орендаря не є підставою для звільнення його від орендної плати у розумінні ст.762 ЦК України.

3. Постанова Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 910/14259/17: «укладаючи договір оренди орендар усвідомлював всі ті ризики, з якими він може зіткнутися під час виконання договору, оскільки на цей час на території міста Донецька вже тривалий час не діяли органи державної влади України». Отже у звільненні від орендної плати було відмовлено.

4. Постанова Верховного Суду від 11.06.2018 у справі № 910/8413/17: «орендарем не доведено, що майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, оскільки він особисто надав дозвіл для проведення ремонтних робіт та не надав доказів того, що своєчасно попередив орендодавця про неможливість у спірний період використовувати майно». Таким чином, згода на створення обставини, що зробить користування неможливим, може виключити звільнення від орендної плати.

5. Постанова Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 915/714/18: рішенням суду орендоване майно передано на відповідальне зберігання іншій особі під час дії договору оренди, що визнано судами підставою, яка звільняє орендаря від орендної плати.

6. Постанова Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18: застосовано позиції Великої палати, з якої ми почали огляд, а саме: «Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає». В цій справі орендар вимагав звільнити його від орендної плати через поганий стан нерухомості, яку він не міг використовувати за цільовим призначенням. Суд відмовив у задоволенні позову через те, що дефекти приміщень існували на день укладення договору, були відомими орендареві і в акті-приймання передачі майна він не зробив жодних зауважень щодо стану орендованого майна.

IV. Справедливе та збалансоване рішення в умовах пандемії COVID-19


Перед спробою поговорити про справедливе та збалансоване рішення у відносинах оренди під час карантинних заходів, маю звернути увагу на важливу умову застосування обох механізмів ст.762 ЦК України, акцентів на яку не вдалося віднайти в дослідженій судовій практиці.

Почнемо з того, що, як зменшення орендної плати, так і звільнення від неї, мають три схожих елемента.

Перший елемент - настання обставин, за які орендар не відповідає. Про них ми вели детальну розмову вище.

Другий елемент - істотне зменшення можливості користування або неможливість використання орендованого майна.

Третій елемент - слово «через», вжите законодавцем в обох нормах. Порівняйте, «наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася» та «наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає». Таким лаконічним прийомом, вживши лише одне слово, закон обумовив обов'язкову необхідність встановлення причинно-наслідкового зв'язку між настанням обставин та зменшенням можливості/унеможливленням використання об'єкта оренди. На нашу думку, такий зв'язок має носити характер прямого дійсного причинно-наслідкового зв'язку. Лише побічний та імовірний вплив обставин не має сприйматися як достатня умова застосування ч.4 та ч.6 ст.762 ЦК України, такою умовою має слугувати відповідність причинно-наслідкового зв'язку формулі conditio sine qua non.

А тепер перейдемо до найбільш актуальної частини. У випадку оренди нерухомості існує можливість розглядати карантинні заходи, як обставину, за яку орендар не відповідає. Ключовим є визначення чи така обставина істотно обмежує користування нерухомістю, - і тоді можемо вести мову про застосування ч.4 ст.762 ЦК України; чи унеможливлює використання - отже, дає підстави для застосування ч.6 ст.762 ЦК України.

На нашу думку, ч.6 ст.762 ЦК України (повне звільнення від плати) застосуванню не підлягає у випадку якщо орендар має щонайменшу здатність отримання вигід від майна, що полягають у можливості: (і) мати доступ до майна/входити до нього; (іі) зберігати обладнання, товари, інше майно в орендованих приміщеннях; (ііі) здійснювати обмежену діяльність навіть із значним скороченням чисельності персоналу чи годин роботи; (iv) здійснювати діяльність із зміною способу надання послуг чи скороченням площі, необхідної для такого надання, що супроводжуються (а) збереженням можливості безперешкодного відновлення господарської діяльності негайно після спливу карантинних заходів; (b) відсутності активних дій орендаря щодо звільнення орендованого майна, його передачі орендодавцеві та виключення запису з реєстру речових прав про оренду. На нашу думку, таке розуміння ч.6 ст.762 ЦК України, відповідає критеріям, виробленим судовою практикою, постановою Великої Палати Верховного Суду від 08.05.18 у справі 910/7495/16 та постановою Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18.

Справедливе і збалансоване рішення, яке розподіляє невигідні наслідки протиепідемічних заходів між сторонами орендних відносин, полягає у пріоритетному застосуванні механізму ч.4 ст.762 ЦК України при доведенні згаданих трьох необхідних елементів. Чому таке рішення є адекватним? Тому що, по-перше, жодна із сторін не спричинювала обставину карантину і не є відповідальною за неї, а, по-друге, це дає можливість зберегти стартові можливості (орендоване майно) для швидкого відновлення діяльності орендарів та назагал економічної активності.

Відкритим питанням залишаються так звані сервісні платежі або компенсація operational expenses. На нашу думку, ч.4 ст.762 ЦК України не має при її застосуванні автоматично зменшувати такі платежі. Оскільки вони дуже часто не є еластичними, крім того, сплачуються виходячи з витрат, необхідних для утримання будівлі у належному стані, а не з огляду на отримання орендодавцем прибутку. На підтримку такої позиції можемо навести згадану постанову Верховного Суду від 14.02.18 у справі 910/1522/16. Звичайно, сумлінний орендодавець має переглянути обсяг таких витрат на предмет їх оптимізації у період карантину та надати інформацію щодо доцільності та обґрунтованості витрат орендареві за його вимогою.

Врешті, стаття 762 ЦК України є тимчасовим знеболювальним засобом, що має використовуватися дуже виважено і обережно задля реагування на різкі тимчасові дисбаланси відносин сторін, спричинені раптовими обставинами. За тривалого існування негативних дестабілізуючих факторів сторони матимуть переходити до більш кардинального механізму, передбаченого статтею 652 ЦК України (істотна зміна обставин), що за загальним правилом пропонує радикальне рішення - розірвання договору. Застосовуючи будь-який із запропонованих варіантів, важливо пам'ятати, що втручання у принцип pacta sunt servanda несе загрозу усунення одних дисбалансів шляхом створення інших. Вирішення таких спорів відповідно до духу права не може зводитися до перекладання усіх тягарів однієї сторони на плечі іншої, Добре, розумне і справедливе рішення вимагатиме пошуку балансу інтересів.

V. Post Scriptum. Законодавчі сюрпризи


В день завершення роботи над цією статтею Верховна Рада прийняла черговий антикризовий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)» (законопроект № 3275).

Виходячи з доступного нам тексту законопроекту законодавець додав до Прикінцевих та перехідних положень ЦК України наступну норму:

«14. З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Це викликало певну інформаційну хвилю щодо безумовного звільнення орендарів від орендної плати на час карантину. Говорити із повною впевненістю про дійсний зміст закону на час написання статі трохи зарано, бо закон ще не опубліковано. Отже побачимо, що буде в остаточному підписаному президентом тексті. Але, наразі, виходить, що законодавці просто констатували, що карантин є обставиною, за настання якої орендар не відповідає - що було зрозуміло, фактично, і без прийняття закону. Крім того, маю зауважити, що положення закону вийшло бланкетим і доволі беззмістовним, бо необхідність доведення неможливості використання, про яке згадується у ст.762 ЦК України, ніхто не скасовував.

Владислав Кисіль, 
партнер ЮК KPD Consulting

www.zagorodna.com/uk
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти