Нерухомість в очікуванні «розморожування «





Google+
20.04.2011 11:06
Статті про нерухомість | Нерухомість в очікуванні «розморожування « Ринок нерухомості пожвавиться, в кращому випадку, навесні 2012, якщо ситуація в економіці не зміниться. Це загальна оцінка фахівців з нерухомості, забудовників і банків.

І всі називють однакові причини. Економіка стоїть, тому що будівництво мертве. Будівництво не росте бо немає фінансування. Останнє відсутнє бо немає попиту на дорогі гроші. Держава не може швидко забезпечити ресурсом навіть недобудови, пише УБР.

"У нас є значна кількість об'єктів незавершеного житлового будівництва. Це близько 4 тис. об'єктів, площею 16 млн. кв. М.", - констатує заступник департаменту будівництва Міністерства регіонального розвитку та будівництва України Володимир Височин.

60% побудованого житла до кризи фінансувалося громадянами. Кредити безпосередньо забудовників складали не більше 7%. А угоди на ринку нерухомості до кризи на 80% полягали завдяки кредитам. Сьогодні, за різними оцінками, кількість таких продажів коливається від 5 до 10%. "Ціни в Києві вищі ніж у Берліні і майже на одному рівні з Вашингтоном. А купувати нерухомість за європейськими цінами і на умовах кредиту, коли ставки в 2-3 рази вище ніж європейські, може далеко не кожен", - погоджується Олександр Дубіхвост, директор департаменту з управління валютними резервами НБУ.

"При таких ставках неможливо брати кредит на 20 років. Ти будеш працювати тільки на відсотки. Але під такі ставки можна взяти на п'ять років, коли в тебе вже є сьогодні 50-60% грошей", - погоджується Борис Тимонькін, голова правління комерційного банку .

Такого обсягу грошей у тих, хто потребує іпотеки, немає. І поки ставки по кредитах менше не стануть, ресурс в будівельну галузь не піде. Підштовхнути цей процес чиновники спільно з НБУ намагаються з 2010 року.

Щоб збільшити у банків кількість вільних грошей, Нацбанк послабив резервні вимоги. Сподівався, що банки почнуть хоч щось кредитувати. Але ідея спрацювала слабо. У свою чергу, Кабмін виділив гроші за визначеними програмами для добудови заморожених недобудов. Але цього було дуже мало.

На 2011 рік поки на недобудови запланували 150 мільйонів гривень. Але ця сума мізерно мала в порівнянні з існуючими потребами громадян і їхніми можливостями в докризові часи. "У 2007 році 267 тис. квартир було придбано громадянами за рахунок кредитів. Це значно більше, ніж на 100 млрд. грн.", - Констатує голова управління державної спеціалізованої установи сприяння молодіжному-соціальному будівництву Леонід Рисухін.

Нова хвиля


Сьогодні НБУ вийшов з новими пропозиціями. Перше - ввести індекс депозитних ставок, щоб запустити активне застосування плаваючих ставок. Подібні програми у ряду установ довели, що при застосуванні такого механізму ставки на 3-5% нижче. Вже з 20 квітня має розпочатися тестування програми. А починаючи з травня планується запуск повноцінної роботи.

"Ми маємо ситуацію, коли плаваюча ставка дає виграш для клієнта, тому що в ціні кредиту відсутня процентний ризик для банку. Адже зараз всі ризики банки закладають в ціну кредиту. Індекс може використовуватися як в іпотечному кредитуванні, так і забудовниками при випуску облігацій. І це повинно знизити вартість кредиту ", - підкреслює директор департаменту з управління валютними резервами і здійснення операцій на відкритому ринку НБУ Олександр Дубіхвост.

Ще одна пропозиція НБУ - компенсація частини іпотечних ставок. Досвід вивчали в Угорщині та сусідній Росії. Сподобалася, чомусь, політика підтримки сільського господарства РФ. "Кредитування посівної проводиться під 8-9%, але для селянина він обходиться в 3%. Тому що велику частину держава компенсує. Подібний механізм було б непогано запровадити і в іпотечному кредитуванні. Це дозволить запустити механізм банківського кредитування та розширити коло споживачів, які зможуть дозволити собі іпотечні кредити. НБУ підтримає питання, якщо в бюджеті на наступний рік з'явиться така пропозиція ", - обіцяє Олександр Дубіхвост.

Однак, подібна практика для українського ринку не нова. Механізм компенсації відсотків вже працював у сільському господарстві за окремими програми, і в будівництві - з підтримки молодіжного кредитування. Результат обнадійливим назвати не можна. "Коли дається кредит на короткий термін - це виправдано, зрозуміло і для бюджету, і для громадян. Ми маємо досвід. Наш фонд брав участь у подібній програмі компенсації. Але вона має ефект віддаленої, постійно зростаючої навантаження на бюджет. Це призвело до того, що ми маємо велику заборгованість перед людьми. Тому вважаю, що в довгостроковій перспективі такий механізм не дуже виправданий ", - стверджує Володимир Рисухін.

Ризикова пропозиція

Але незважаючи на фінансові складності для бюджету, ідею підтримують і Мінекономіки і банки. Вони впевнені, що можна спробувати прорахувати всі цифри. Але головне - це чітко виписати умови надання, механізми погашення та процедури розрахунку у разі фінансової неспроможності позичальників-забудовників або фізичних осіб. Останнє питання - найболючіше для банків. Суди за визнанням угод недійсними не припиняються.

А підстави для цього стають витонченішими. Останній приклад - дві судебине інстанції - Верховного і Вищого господарського - в процесі виробництва вивчали питання - чи може бути запорукою обсяг незавешенного будівництва. За логікою господарського суду - не може. Згідно обгрунтуванню Верховного суду - на оборот. Банк суперечка програв. Якщо банки й далі будуть залишатися уразливими завдяки "судовим тонкощам", то і відновлення активного кредитування не буде.

"Ресурс у банківській системі є. Але що склали умови та практика застосування чинного законодавства не дозволяють нам ні збільшити обсяги кредитування. Ні знизити процентні ставки. Всі благі наміри щодо зростання добробуту та ефективної економіки розбивають об неідентичні рішення судів. Треба це усунути.

Тут потрібна політична воля та рішучі дії, і всім від цього стане краще. Адже інакше будівельна галузь розвиватися не буде, робочих місць створюватися не буде, зростаючого попиту не буде. Але і досягти темпів зростання економіки в 8-10% без активного зростання будівельної галузі буде неможливо ", - впевнений Роман Шпек, старший радник комерційного банку.

Ресурс у банків, хоч і короткостроковий, дійсно є. Більше 60 млрд. грн. в ОВДП. І понад 45 млрд. грн. в ще більш ліквідній формі. Тепер питання в тому, чи підуть вони в реальний сектор. Банки своєї вигоди не упустять. Вони зароблять на ОВДП, касовому обслуговуванні та споживчому кредитуванні. Але от економіка, бюджет і люди від цього багатшим не стануть. А значить, треба терміново створювати стимулюючі механізми для кредитування реального сектора.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти