На світовому ринку житла - затишшя





Google+
05.06.2010 11:49
На світовому ринку житла затишок: ціни перестали різко падати. Осібно стоїть Китай, де, незважаючи на кризу, квартири в останній рік різко дорожчали.
На світовому ринку нерухомості найпопулярніше слово сьогодні recovery - одужання. Різке падіння цін, що спостерігалося в 2009 році, припинилося. Ріелтери та девелопери живуть надією, що ринок трохи потопчеться на місці і рвоне вгору. Однак поки попит на житло дуже невеликий: населення не може перетравити навіть ті іпотечні кредити, що були взяті у минулі роки.

Ручне управління по-китайськи
На сьогодні найбільш цікавий ринок нерухомості в світі - Китай. Це єдине місце, де ціни бурхливо ростуть. За даними за квітень, середня ціна по 70 великих містах Китаю виросла за рік на 12%. При цьому у ряді міст житло за рік подорожчало на 50-60%. Двозначне зростання цін на тлі світової кризи - дивовижна ситуація. Але її можна пояснити. У гострій фазі світової кризи китайський уряд злякалося падіння будівельного ринку і вирішило підтримати цей сегмент, як один з головних локомотивів економічного зростання країни. Влада ввела програму, стимулюючу попит на житло. Процентні ставки за іпотекою були встановлені на рівні 4%, при цьому Комуністична партія наполегливо рекомендувала банкам збільшити ліміти кредитування.
Якщо порівнювати з Росією і Америкою, де обсяги будівництва в кризу різко впали, то Китай домігся поставлених цілей. Будівництво не втратила обсягів, вдалося уникнути і падіння цін на ринку житла. Втім, при цьому китайці потрапили в іншу пастку. Став швидко формуватися мильна бульбашка на ринку нерухомості. Сюди хлинули залучаються низькими процентними ставками за кредитами спекулятивні гроші, які підприємці вилучають з стагнуючого виробництва. У Пекіні та Шанхаї ціни на новобудови бізнес-класу в центральних районах досягли 8-12 тис. доларів за квадратний метр. Чим загрожує ця бульбашка Китаю? Різким зростанням соціальної напруженості: житло стає недоступним середнього класу. А якщо ця бульбашка лусне, неминучі потужні потрясіння для всієї економіки. І ось, не чекаючи реалізації цього сценарію, китайський уряд різко змінює житлову політику на протилежну. Тепер ринок нерухомості починають охолоджувати.
Вже вводиться цілий ряд заходів, що обмежують спекуляції з нерухомістю. Перше - банкам наказано підняти ставки іпотечного кредиту й розмір початкового платежу до 50% для людей, які купують другу або третю квартиру. Друге - посилені умови для одержувачів кредиту, який тепер може бути виданий тільки для покупки квартири в тому місті, де людина прописаний і де платить податки більше року. Третє - з двох до п`яти років збільшено термін володіння квартирою, протягом якого з покупця не стягується податок при перепродажі. Четверте - незабаром буде введено податок на друге і третє житло. Поки йдуть дискусії, як він буде обчислюватися. Є два варіанти: французька (з другої квартири стягується податок виходячи з доходу, який можна було б отримувати, якби вона здавалася в оренду) і німецький (на друге житло просто вводиться підвищений податок).
З приводу нової житлової політики в Китаї ведуться серйозні суперечки. Лобісти від будівельного сектора намагаються довести, що обмеження попиту скоротить обсяги будівництва і для економіки це буде ще гірше. Однак немає сумніву, що влада зможе реалізувати цю реформу. Цікава, однак, паралель з Росією: наша влада в роки невтримного подорожчання нерухомості у великих містах нічого не зробили для того, щоб цього уникнути. Чи допоміг цей бурхливий ріст великим компаніям і будіндустрії в цілому? Ні. Великі девелопери в роки зростання зіпсулися, зовсім втратили інстинкт самозбереження і опинилися в боргах як у шовках. Так що жорстке управління житлової сферою по-китайськи виявляється більш розумним, ніж російська ультраліберальним політика як у роки зростання, так і під час кризи.
У цілому, незважаючи на кризу, в Китаї продовжується активне будівництво: тут будується близько 1 кв. метра на людину на рік, що навіть у питомих цифрах у кілька разів більше, ніж у Росії. Продовжується і реалізація програм доступного житла: так, у травні 2010 року мер Шанхая оголосив про початок додаткових проектів у цій сфері. Вже відведена земля під 23 нових району, де найближчим часом буде побудовано 80 млн кв. метрів. Тобто більше, ніж у всій Росії за півтора року. При цьому нові шанхайські райони відразу зв`язуються з центром міста автомагістралями з сучасними розв`язками і системою легкого метро.Наверно, зайве казати, що навіть у Московському регіоні про це й мови немає.

Дешевшають офіси і криза американської іпотеки

У США вже кілька років чекають закінчення кризи на ринку житла. За останній рік завдяки державним програмам стимулювання попиту хвилю різкого падіння цін вдалося збити. У деяких містах (Бостон, Вашингтон, Філадельфія) житло навіть трохи подорожчало. Однак у районах, де до кризи було видано багато іпотечних кредитів subprime, ціни як і раніше сильно падають: Лас-Вегас (-29% за рік), Сан-Франциско (-17%), Майамі (-24%), Детройт ( -22,5%).
Не допомагають навіть низькі ставки по іпотеці: зараз ставка 30-річній іпотеки становить всього 4,9%. Здешевлення грошей пояснюється тим, що американські облігації активно скуповуються міжнародними інвесторами з-за різко збільшених ризиків в єврозоні. Втім, експерти стверджують, що вже до кінця року ставки по іпотеці складуть 5,5-6% річних.
Згідно з прогнозами, протягом найближчих чотирьох років у США буде відчужене за борги 8,1 млн будинків (16% від загального числа придбаних по іпотеці об`єктів). Це відбудеться навіть у тому випадку, якщо кількість безробітних не виросте. У 2010 році може бути відчужено близько 4,5 млн об`єктів. При цьому чверть всієї нерухомості, купленої по іпотеці в США, зараз під водою: борг по іпотеці по цих об`єктах перевищив ринкову вартість житла. Потрапити під воду не так і складно: від піку 2006 року ціни в середньому по країні впали на 28%.
Іпотечна система в США фактично націоналізована. Ще у 2008 році найбільші іпотечні агентства Freddie Mac і Fannie Mae були переведені під управління держави. Тільки за січень-березень 2010 Freddie Mac зазнало збитків у розмірі 8 млрд доларів. За аналогічний період 2009 року збитки агентства склали 10,4 млрд доларів. Неповернення за кредитами боляче б`ють по агентствам: сумарна підтримка державою Freddie Mac і Fannie Mae може скласти 126 млрд доларів. При цьому план Обами з порятунку іпотечного ринку США визнаний невдалим. За даними міністерства фінансів, більше половини позичальників США, рефінансувати іпотеку в 2009 році, через дев`ять місяців знову оголосили дефолт. Протягом 2010 року в так званих точках subprime житло в США може подешевшати ще на 15%.
Дешевшають в Америці та офіси. Орендні ставки за рік знизилися в середньому на 7%, але в Нью-Йорку, Бостоні, Сан-Франциско і Сіетлі падіння склало 23-26%. Втім, це частина загальносвітового процесу. В останні півтора року в більшості міст планети було зафіксовано безпрецедентне падіння орендних ставок. За даними компанії Cushman & Wakefield, у Європі рекордсменом по здешевленню офісів став Київ - ставки за рік впали наполовину. У числі лідерів також Дублін (-38%), лондонський Вест-Енд (-25%) і Варшава (-24%). Дешевшають офіси в Азії: Сінгапур (-45%), Гонконг (-35%) і Токіо (-21%).

Дорожчає Лондон і відкривається Куба

Загальносвітовий тренд в сфері житла - завершення етапу сильного падіння цін. Але низка країн з цього тренда випадає. У Європі лідером у здешевленні нерухомості виявилася Литва: за рік ціни впали на 20%. Литовська економіка зіткнулася з великими проблемами: ВВП падає, зростає безробіття (вже майже 10%). До того ж у попередні роки, коли за допомогою дешевої іпотеки купувалося більше 80% житла, на ринку нерухомості був надутий міхур. Тепер ця бульбашка активно здувається як у Литві, так в інших прибалтійських країнах - Латвії та Естонії. Триває падіння цін на житло в Іспанії, Болгарії, Ірландії, Ісландії, Португалії та Словаччини. Але низка країн вступили в етап зростання.
Стала дорожчати нерухомість у Великобританії: ціни на житло в центральному Лондоні з квітня 2009? Го по квітень 2010 зросли на 20 відсотків. Осібно стоїть Швейцарія, де за час рецесії нерухомість не впала, а виросла в ціні на 6,9 відсотка і продовжує стабільно дорожчати. На молодих європейських ринках - у Болгарії та Чорногорії - все неоднозначно. Вони найбільш сильно постраждали від кризи, і відновлюватися вони будуть повільніше, ніж стійкі західноєвропейські ринки - Франція, Австрія, Італія , - говорить директор з розвитку бізнесу департаменту елітної нерухомості Knight Frank Олена Юргенева. Зростання цін в Лондоні вже викликав новий сплеск покупок російськими. У центральному Лондоні росіяни сьогодні є найбільшими іноземними покупцями - їх частка становить 15 відсотків. При цьому більше половини елітного житла в Лондоні купується іноземцями , - каже Олена Юргенева.
Втім, зростання цін на британську нерухомість не повинен вводити в оману: ринок дуже слабкий. Про це свідчать, зокрема, дані про іпотечне кредитування: у квітні 2009 року вони були на мінімальному рівні з початку 2000? Х. Експерти підрахували, що якщо Банк Англії підніме ставки, то в цілому по країні 5 млн домовласників позбудуться своєї нерухомості з-за нездатності обслуговувати іпотеку.
Росіяни, незважаючи на кризу, продовжують купувати іноземну нерухомість. Причому купують навіть там, де ціни падають не перший рік. Зараз росіяни за інерцією (мотив - вже купили знайомі і друзі) продовжують купувати нерухомість у близьких з культури слов`янських країнах - Болгарії та Чорногорії. Зберігся попит на нерухомість у Франції, Німеччині, Чехії. Завдяки привабливим кредитних ставках є інтерес до Кіпру. Останнім часом росіяни відкрили для себе Італію. Перевага віддається в першу чергу дешевої нерухомості на півдні, в регіоні Калабрія, і нерухомості на озерах Комо, Маджоре та Гарда. Зріс попит на нерухомість в Туреччині. Її в незначній мірі торкнулася криза, до того ж таки відбулися законодавчі зміни, полегшили купівлю турецької нерухомості для росіян , - говорить керівник відділу закордонної нерухомості компанії БЕСТ-Нерухомість Юлія Титова.
Якщо говорити про нові можливості для інвесторів, то не можна не згадати Кубу. Іноземці раніше не могли інвестувати у місцеву нерухомість, але зараз уряд острова вирішило зробити крок їм назустріч. На першому етапі мова йде про дозвіл іноземцям брати участь в будівництві гольф-клубів і марин для яхт. Про власність на нерухомість мови поки не йде, тільки про довгострокову і середньостроковій оренді об`єктів. За даними BBC, представники кубинського міністерства туризму вже провели перші переговори з декількома інвесторами, які будуть допущені на місцевий ринок.
Олексій Щукін, Експерт-online
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти