Лизинг: недвижимость берут в оборот

09.12.2009 12:18
Лізинг в Україні стає все більш популярним інструментом для середнього бізнесу оновлювати основні фонди. У той же час, лізинг комерційної нерухомості не одержав в нашій країні належного поширення.
Основні фонди в Україні зношені на 80%. Оновити ж їх для багатьох компаній, особливо що представляють малий та середній бізнес, дозволяє не так вже й багато фінансових схем, головною серед яких можна назвати лізинг. Тим не менше, займатися лізингом з кожним роком стає все важче, каже Олег Шарф, радник голови ТОВ «Укртехпромлізінг». Головна перешкода - недосконалість законодавства. Останнім часом вносять свою лепту високі темпи інфляції і криза ліквідності.

Протягом 2006-07 рр.. кількість лізингових компаній збільшилася на 38%. Цьому сприяло декілька факторів: зацікавленість у лізингу з боку іноземних банків, що вийшли останнім часом на український ринок, зростання обізнаності щодо лізингу серед широкої громадськості, швидке зростання фінансових ринків України, а також кращий доступ до кредитних ресурсів.

Загальна вартість портфеля лізингових угод зросла з $ 716 млн. за станом на 1 січня 2007 р. до $ 3,792 млрд. на 1 січня 2008 р., тобто на 432%. Перше місце в цьому рейтингу в минулому році зайняв залізничний транспорт, хоча найпопулярнішим активом продовжують залишатися легкові автомобілі. Нерухомість займає 13%, обсяг угод подвоюється щороку. Серед категорій лізингоотримувачів 50% займають великі підприємства, 38% і 10% - відповідно середні і малі, фізособи користуються 1,6% лізингового портфеля.

Джерела фінансування для лізингових компаній стали більш різноманітними. Середній авансовий платіж в 2007 р. зменшився з 20% до 18,9%. Це означає, що частка фінансування лізингових угод за рахунок лізингоодержувача зменшується, при цьому зростає частка фінансування за рахунок власного капіталу. Співвідношення «лізинг-ВВП» виросло з 0,63% в 2006 р. до 2,6% в минулому році, «лізинг-капітальні інвестиції» - з 2,7% до 8,8%. За словами керівника проекту «Розвиток лізингу в Україні» IFC Ернст Меренгс, за час діяльності проекту обсяг ринку лізингу досяг майже $ 4 млрд., збільшившись в 44 рази за останні чотири роки. У результаті зростає конкуренція і знижується вартість лізингу для бізнесу.

Безперечною перевагою цієї схеми є те, що після закінчення обумовленого часу об'єкт перейде у вашу власність, у той час як орендодавець може практично в будь-який час відмовити в оренді або підвищити ставки. «Практика лізингу комерційної нерухомості в Україні тільки починає формуватися, - говорить Тетяна Сергєєва, провідний спеціаліст з лізингових операцій лізингової компанії« Гарант ». - Але деякі компанії, лідери в області лізингових технологій, вже роблять перші кроки в реалізації лізингових схем ».

Складність полягає у великій кількості учасників: продавці нерухомості, нотаріуси, ріелтори, БТІ, органи із землеустрою, банк, страхова компанія, а також тривалі терміни, іноді до півроку, оформлення об'єкта нерухомості та оренди земельної ділянки. Крім цього, існують ринкові реалії: непрозора ринкова історія об'єктів, велика різниця між балансовою та ринковою вартістю об'єктів старого фонду.

Оскільки попит на ринку комерційної нерухомості перевищує пропозицію, умови диктує власник або продавець. А він часто зацікавлений у швидкому завершенні процедури купівлі-продажу і не бажає мати справу з комплексними перевірками історії та стану об'єктів, що проводяться лізинговими компаніями.

Є особливості й у процедурі. Зазвичай лізингові компанії купують недобудовані об'єкти, оскільки вони дешевші, але тоді виникають проблеми з банківськими кредитами для лізингодавця. Іноді продавці з тієї чи іншої причини не приймають безготівковий розрахунок, воліючи одержати всю суму за об'єкт нерухомості готівкою. А лізинг нерухомості передбачає лише безготівкову форму розрахунків.

До недоліків можна віднести складність оформлення, велику тінізацію ринку нерухомості - деякі експерти вважають, що проблеми із правом власності на об'єкти комерційної нерухомості є у 90% продавців.

Закон «Про фінансовий лізинг» забороняє лізинг єдиних майнових комплексів, а також земельних ділянок. Немає чіткого порядку реєстрації предмету лізингу нерухомості. Більшість потенційних клієнтів неохоче вступають у лізингові відносини через великі ризики на ринку нерухомості, що не дозволяє їм планувати діяльність у довгостроковій перспективі. Адже договір лізингу - це, крім платежів, ще й майнові відносини, у яких нерухомість виступає заставою по угоді. А розірвати договір з лізинговою компанією значно важче, ніж договір оренди.

Багато компаній з метою оптимізації оподатковування часто показують лише частину реальних доходів і активів у своїй фінансовій звітності, що може бути перешкодою для лізингу. Зважаючи на велику вартість нерухомості, переданої в лізинг, лізингові компанії змушені відмовляти деяким клієнтам. Проблема полягає й у тому, що лізингові компанії часто не можуть адекватно розраховувати вартість своїх послуг, тому що придбання об'єкта за законом досить важко.

Лізинг комерційної нерухомості не одержав в Україні належного поширення через кількох причин, каже Олександр Смогорінскій, гендиректор «Першої Західно-Української Лізингової Компанії». Це те, що ефективні терміни фінансування придбання комерційної нерухомості - мінімум 10 років, а бажано - близько 20. А лізингові компанії працюють із так званими «середніми грошима» - коли фінансування надається на термін близько 5 років.

Серед позитивних моментів можна назвати, наприклад, те, що деякі лізингові компанії не вимагають від орендаря ніяких додаткових гарантій, а забезпеченням угоди слугує сам об'єкт. У випадку лізингу тимчасово вивільнені гроші орендар може пустити на інші цілі. Лізинг не вимагає негайного початку платежів. Лізингова угода більш гнучка, ніж кредит, при лізингу орендар може виробити з орендодавцем зручну для нього схему фінансування, а платежі можуть здійснюватися з різною періодичністю і ставка може бути фіксованою і плаваючою.

zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Лизинг: недвижимость берут в оборотПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти