Котеджі на Південному березі Криму





Google+
08.10.2009 16:04
Котеджі на Південному березі Криму

Південний берег Криму є унікальним не тільки своїм мікрокліматом та рекреаційними можливостями. Це особливий регіон, де діють свої закони, а вартість житла переплюнула столичні ціни. Хто купує елітні квартири в Криму і як цим житлом краще розпорядитися в кризовий час?
Девелопери вважають нинішній час дуже вдалим для того, щоб доглянути нові земельні ділянки, а одним з виправданих вкладень - будівництво преміального житла. Так, генеральний директор девелоперської компанії «Європа» Сергій Єлісєєв зазначає, що «зараз дуже вигідна ситуація для придбання майданчиків. Ми займаємося пошуком. Цікавлять ділянки, на яких за їх характеристиками можна будувати цікаві житлові об`єкти ».

Проте підібрати щось варте зараз непросто. І навіть не тому, що криза слабо здешевив землю на ПБК. А тому, що земельні ділянки, які пропонуються в Криму, як правило, знаходяться або в оточенні хаотичної міської забудови, або мають серйозні проблеми з інженерним забезпеченням, або не влаштовують девелоперів з естетичних позицій. З тією ж проблемою доводиться стикатися і покупцеві. На кримському узбережжі він не застрахований, що обіцяний вид на блакитний берег через півроку закриє будівництво, або по сусідству виявляться громадські туалети ...

Об`єкти «на виданні»

А все ж, як відчуває себе кримський ринок нерухомості у період кризи? За даними консалтингової компанії Knight Frank, з 2007 року на ринок АРК «вийшов» 21 об`єкт класу «еліт», з цього числа 5 проектів представлені у форматі котеджних селищ. З початку 2008 року до кінця першого кварталу 2009 року обсяг пропозиції в цьому класі виріс на 1 182 квартири та апартаменти, а також на 60 домоволодіння в котеджних селищах. При цьому минулого року на ринку курортної нерухомості Криму кількість угод скоротилася на 74%, в порівнянні з 2007 роком, а її вартість знизилася за період кризи більш ніж на 20%.

Аналітики компанії «Європа» відзначають, що в процесі продажу на ПБК знаходяться 25 як введених в експлуатацію, так і споруджуваних об`єктів, що позиціонуються в елітному сегменті. Зокрема, з цього числа «тих, що вижили» кримських проектів до кінця 2009 - в 2010 році планується ввести в експлуатацію вісім комплексів, а всі інші вже побудовані. Об`єкти розташовані в Ялті, Гурзуфі, Кореїзі, Лівадії, Місхорі, Массандрі, тобто в досить престижних кримських курортних містечках.

Незважаючи на те, що елітне житло, як правило, купується за власні кошти і не має потреби в кредитуванні, девелопери пропонують покупцям розстрочку від одного місяця до півроку, а також запрошують 30% початковий внесок.

При цьому вартість 1 кв.м апартаментів біля моря коливається від 1,3 до 10 тис. дол (за станом на квітень ц.р., житло пропонувалося за 1,5-12 тис. дол. / кв.м) в залежності від способу оплати, розташування, поверху, наявності інфраструктури і позиціонування самого об`єкта. У результаті середня квартира обійдеться на «первинці» в 500 тис. дол з урахуванням ремонту і меблювання.

У компанії «Європа» відзначають, що найчастіше апартаменти, що позиціонуються як елітні, не мають видових характеристик, розташовані в шумних місцях з тими, що примикають старими будинками або будівництвами, а то й з потребують ремонту санаторіями. У деяких об`єктів відсутня власна інфраструктура, паркінг, не продумані під`їзди. А іноді те, що видається за елітне житло, із планування нагадує звичайний гуртожиток.

С. Єлісєєв вважає, що через рік преміальний сегмент житла в Криму буде оцінюватися в середньому в 4-5 тис. дол за «квадрат».

На думку експертів, сьогодні апартаменти в добудованих об`єктах продаються, а вірніше, не продаються через високу собівартість (їх будівництво довелося на пік вартості землі, будматеріалів). І в той час, коли на інших об`єктах вартість житла об`єктивно знизилася, ціна їх продажу виявилася завищеною.

Реконцепція - шанс повернути вкладення


Найчастіше забудовники, розуміючи, що квартири (домоволодіння) на реалізують об`єкти не продаються, намагаються реанімувати проект. Хтось прикривається кризою, щоб виправдати свої прорахунки, а хтось зважується на реконцепцію, зараз міцно увійшла в словниковий запас девелоперів. Знову ж таки, непогана підмога в кризовий час для залишилися без роботи проектувальників і маркетологів.

Чого не зробить девелопер, щоб хоча б отримати надію на окупність проекту в найближчу п`ятирічку. Інвестору пощастило, якщо будівництво ще не почалося, або будується не багатоквартирний будинок, а, наприклад, домоволодіння в котеджному містечку, тому що такі проекти перезапустити найлегше. Суть же реконцепціі полягає в тому, щоб знайти оптимальне співвідношення між розміром земельної ділянки та площею домоволодінь для котеджних містечок, «потрапити у споживчий попит» і запропонувати квартири пристойної якості за привабливою ціною, з урахуванням що впали доходів і збільшених вимог до житла покупців.

При цьому гравці ринку говорять про те, що основна проблема - концепція, а вже потім стоїть питання розташування земельної ділянки. Прорахунки в проектних рішеннях і інженерному забезпеченні «підвели під монастир» багатьох забудовників. «Багато проектів стали дуже дорогими, тому що там висока собівартість саме через інженерного забезпечення. Люди, починаючи проект, думали, що вони будуть продавати по 200-300 тисяч (доларів за домоволодіння - ред.). І вважали, що це певний попит, який вони візьмуть. Коли вони починали будувати, вони розуміли, що інженерні мережі настільки дорогі, що дешевше, ніж за 500 (тисяч доларів - ред.) Вони продавати не можуть. І виходило невідповідність ціни і якості », - пояснює С. Єлісєєв.

У той же час, у Knight Frank вважають, що, оскільки будівництво елітного житла вимагає високоякісних матеріалів, які не завжди можна знайти в Україні, імпорт даної продукції збільшує витрати елітного проекту. "Тому говорити про зниження собівартості елітного житла не має сенсу, адже чинники зниження нівелюються факторами її підвищення», - вважають в компанії.

Як не кажи, але тільки щасливчики, що пройшли випробування кризою, можуть розраховувати на продажу і окупність. Потрібно відзначити, що у випадку з кримською нерухомістю вони не прогадали. Якщо слідувати арифметиці девелоперів, то виходить, що інвестиції в 130-квартирний споруджуваний комплекс можна окупити, навіть не завершивши будівництво. При вартості «квадрата» 3-4 тис. дол і собівартості близько 1 тис. дол. / кв.м для повернення вкладень потрібно продати менше половини елітних квартир. У гіршому випадку, проект (з правильним позиціонуванням) окупиться після завершення будівництва, так як довіра до недобудом підірвано.

«Елітка» втратила прибутковість

Учасники ринку говорять про те, що покупцями елітного кримського житла залишаються українці і жителі ближнього зарубіжжя. Хоча забудовники відзначають особливий інтерес тільки з боку росіян.

У той же час, як відзначають у Knight Frank, якщо на докризовому ринку близько 25% житла купували з метою подальшого перепродажу, то сьогодні відсоток таких покупок мінімальний. У власників елітних апартаментів є кілька способів розпорядитися власністю: «купити-здавати», «купити-продати», «побудувати-продати». Тим часом, у період рекордного зростання цін на курортну нерухомість (2004-2007 рр..) Переважали два види операцій. Інвестори, які мали вільні кошти і готові їх вкладати в даний сегмент, використовували найбільш простий варіант: набували ліквідний актив і через певний період реалізовували по вже значно збільшеної вартості. «Цей підхід був і найбільш виправданим з точки зору витрат. Адже, по суті, інвестор не вкладав ресурси у розвиток і поліпшення даного активу, а реалізовував його в тому вигляді, в якому і набував, але вже за вартістю на 40-50% перевищує первісну », - пояснили в Knight Frank.

Інший тип операцій - «купити - здавати» використовувався у випадку, якщо курортна нерухомість розглядалася як довгостроковий актив, що генерує певний дохід. При такому розкладі витрати інвестора були вищі (вартість придбання апартаментів плюс витрати на ремонтно-оздоблювальні роботи). На докризовому ринку середньоринкова ставка дохідності від здачі квартир в оренду становила близько 15-20%, при цьому варто враховувати курортну особливість - сезонність.

Найбільш прибутковим було будівництво об`єкта з наступним продажем. Внутрішня ставка прибутковості девелоперського проекту курортної нерухомості (IRR) становила не менше 60%. Але в результаті фінансової кризи житлова нерухомість, у тому числі курортна, втратила свою привабливість як високоприбуткового інструменту інвестування.

Консалтери не беруться прогнозувати поточну ставку дохідності від здачі в оренду або продажу елітного житла у зв`язку з тим, що його вартість все ще піддається коливанням. Якщо вірити прогнозам забудовників, що з зводяться комплексів половина може так і ніколи не буде завершена, то у 2010 році пропозицію елітного житла на ПБК буде представлено в кращому випадку кількома новими проектами.

На думку генерального директора компанії «Південний берег» Геннадія Жильцова, особливо важко доведеться об`єктів з невдалим розташуванням, яким зараз складно залучити покупця.

Зниження темпів будівництва, корекція цін і перенесення терміну здачі проектів, що стало простежуватися вже наприкінці 2008 року, не буде сприяти підвищенню попиту та стабілізації ринку в найближчому майбутньому, пророкують експерти. Залишається тільки розраховувати на шалені гроші заїжджих мільйонерів, які раптом захочуть провести літо саме на березі Ялти ...

Теги до контенту: котеджне містечко
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти