Керувати нерухомістю - просто





Google+
09.12.2009 09:57
На сьогоднішній день на українському ринку спостерігається масова поява великих об'єктів комерційної нерухомості і нових девелоперів. Такі девелоперські компанії, що успішно реалізувавши свій перший проект, пройшовши нелегкий практичний шлях виправлення помилок і вирішення проблем, і, відповідно, придбавши безцінний досвід, прагнуть нарощувати свій потенціал, залучаючи чужі кошти до реалізації нових проектів. Тому часу займатися управлінням на своїх об'єктах у девелоперів / власників не залишається.

Звичайно, найкраще залучити до роботи професійну компанію, яка надає повний комплекс послуг з управління, грамотно підійде до організаційних процесів, візьме на себе відповідальність за технічну й комерційну експлуатацію будинку, збільшуючи при цьому його капіталізацію. Також «плюсом» управлінської компанії є те, що саме вона створює власнику та орендарям високий рівень комфорту і безпеки, сполучаючи при цьому міжнародні стандарти й знання місцевих технічних особливостей організації й правил експлуатації будинку. У результаті власник отримує грамотне рішення головного завдання ¬ створення іміджу єдиного комплексу з відповідним рівнем сервісу та якістю послуг, товарів і послуг.

Сьогодні ситуація на ринку управлінських послуг кардинально змінилася. Якщо раніше власник економив і намагався мінімізувати операційні витрати навіть на шкоду якості наданих орендарям послуг, то сьогодні істотно змінилися сам рівень орендарів і їхнє ставлення до керуючої компанії. Орендарі хочуть отримувати високоякісне обслуговування і готові платити за управління чималі кошти. Рівень операційних витрат на сьогоднішній день такий, що дозволяє виплачувати з них винагорода управляючої компанії.

Фахівці рекомендують всім власникам починати співпрацю з керуючою компанією ще на стадії розробки концепції та проектування з подальшим обов'язковим супроводом нею будівництва об'єкту нерухомості, що призведе до значної економії коштів при експлуатації об'єкта в майбутньому. Залучення керуючої компанії на ранніх стадіях розробки проекту дасть власнику можливість убезпечити себе від непотрібних помилок і оптимізувати весь процес створення девелоперського проекту.

Основними перевагами залучення КК на ранніх стадіях є:

1. Інвестиційні характеристики будівлі (вартість послуг з експлуатації будівлі та можливі доходи власника від здачі об'єкта в оренду) закладаються на етапі його проектування і зведення, а відповідальність за їх досягнення покладається на керуючу компанію.

2. Професійна КК вже на стадії створення бізнес ¬ плану об'єкта може прорахувати вартість обладнання, матеріалів, що відповідають обраному класу будівлі, і підібрати найбільш оптимальний варіант.

3. На етапі робочого проектування фахівці професійної КК виявлять невідповідність між класом будинку і планованої інженерною інфраструктурою, якщо таке є присутнім у проекті, і вчасно усунуть його, що дозволить власникові не тільки заощадити на купівлі обладнання, а й зменшити вартість подальшої його експлуатації. Якщо ж об'єкт уже побудований, то розбіжність між класністю будівлі та інженерною інфраструктурою усунути дуже складно.

4. Нерідко власник не може грамотно контролювати процес будівництва. У результаті перевищується його кошторисна вартість (перевищення має місце практично в 99% випадків зведення об'єктів комерційної нерухомості), а надалі збільшуються витрати на експлуатацію побудованого будинку. КК проконтролює процес будівництва з точки зору майбутньої експлуатації, дотримуючись інтересів власника, захистить його від помилок будівельників і не допустить подорожчання експлуатації майбутньої нерухомості.

5. Наявність професіоналів в будівлі є серйозною конкурентною перевагою при здачі площ в оренду. Орендар швидше за все віддасть перевагу професійно керованого будівлі, адже протягом усього терміну оренди йому доведеться спілкуватися не з власником площ, а саме з КК, яка обслуговує діяльність орендаря і вирішує його поточні проблеми.

6. Залучення керуючої компанії звільняє власника від необхідності створення власної структури з управління активами.

7. Керуюча компанія, що здійснює комерційне управління, професійно виконає основну задачу - дотримання оптимального балансу між витратами на утримання будівлі і доходами, які отримуються в результаті раціонального управління ним, максимізуючи при цьому прибуток від експлуатації об'єкта.

8. Залучення керуючої компанії знижує ризики недостатньої ліквідності, зниження прибутковості і майнового збитку.

Аналітики говорять, що професійна керуюча компанія в межі прагне керувати об'єктом протягом усього періоду його життя. За власником залишаються функції ухвалення стратегічних рішень, контролю над якістю виконання і отримання дивідендів. Управляюча компанія здійснює повне оперативне управління об'єктом і діє від власного імені.

На Заході всі об'єкти нерухомості давно управляються професіоналами. Там керуючі компанії відповідають за вирішення всього комплексу фінансових, адміністративних і технічних питань. Власникам залишається тільки отримувати дохід. В Україні ж, навпаки, не все так просто. Тим часом, перекласти левову частку турбот про торговому або офісному центрі на професіоналів - досить приваблива перспектива, тому що високопрофесійна КК обов'язково має багатий практичний досвід. Саме вона збереже для власника нерухоме майно, по можливості зробить його ліквідним, швидко і вигідно здасть площі в оренду, збільшить чистий прибуток і забезпечить власникові стабільний і тривалий дохід.

Хотілося б у цьому зв'язку послатися на одного з лідерів сегменту. Так, консалтингова компанія «Українська торгова гільдія» не тільки бере участь у створенні об'єктів комерційної та житлової нерухомості в Україні, але й запрошена взяти участь у реалізації подібних проектів за кордоном. У 2005 році «Українська торгова гільдія» вийшла на ринок Грузії, розробивши концепцію багатофункціонального комплексу площею більше 100 тис. кв. м в Тбілісі. У лютому 2006 року компанія була залучена як консультант зі створення концепції реорганізації промзони в Москві. Результатом робіт стала розробка проекту понад 900 тис. кв. м комерційних і житлових площ у столиці Росії. «Працюючи з проектами ще на етапі аналізу ділянки або розробки концепції, ми рекомендуємо нашим замовникам підключати керуючу компанію вже на стадії створення девелоперського проекту, а не тільки на етапі експлуатації. Пропонуючи свої послуги в сфері управління, ми в першу чергу хочемо вберегти власника від непоправних помилок і зайвих витрат в ході виконання проекту, коли ще можна уникнути небажаних результатів. Інакше кажучи, ми пропонуємо власнику приміщень свою відповідальність за збереження його власності та її грамотну експлуатацію », ¬ говорить керівник відділу управління об'єктами« УТГ »Світлана Власова.

Звичайно, навіть якщо майно опиняється в руках професіоналів, складно очікувати, що воно відразу ж дасть максимальний прибуток. Проте професійне управління однозначно позбавляє від непотрібних переживань з ¬ за того, що ринкові колізії можуть одним махом відбити інтерес до роботи з нерухомістю. А це означає, що бажання творити буде і далі вести вас кам'янистим шляху - шляху від одного проекту до іншого ...

www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти