Як повинна проводитися експертна оцінка нерухомості. Рекомендації для замовника





Google+
07.12.2009 12:34
Нерухомість (нерухоме майно) - це земельні ділянки і все, що розміщене на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення їм непропорційного збитку.

Таке визначення приведено у проекті Положення (Національного стандарту) Експертної Оцінки нерухомого майна. Більш зрозуміле визначення нерухомості приведено у Міжнародних стандартів оцінки. У цьому документі нерухомість визначається як фізичний ділянку землі та пов'язані поліпшення, виконані людиною. Це матеріальна, відчутна «річ», яку можна подивитися, торкнутися, що включає землю і всі споруди на ній, а також над або під нею.

Для того щоб розрізнити поняття нерухомості як фізичного об'єкта і власності як юридичного поняття, існує таке поняття, як право власності на нерухомість, що включає в себе всі права, інтереси і привілеї, пов'язані з володінням нерухомим майном, і виражаються будь-якими доказами володіння, які існують окремо від самої нерухомості як фізичного об'єкта.

Таким чином, «Нерухомість» відноситься до матеріальних поняттям, а «право власності» - до нематеріальних. Це важливо знати тому, що підходи, методи та процедури експертної оцінки матеріальних і нематеріальних активів відрізняються, і замовник повинен знати, що він хоче оцінювати: або нерухомість як матеріальний об'єкт, або право власності на цей об'єкт, як нематеріальний актив.

Розглянемо склад елементів нерухомості, як матеріального активу. Вище було сказано, що нерухомість - це земельну ділянку і поліпшення на ньому, під ним і над ним.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, визначеними щодо неї правами.

Покращення земельної ділянки - будь-які фізичні об'єкти, розміщені в межах земельної ділянки і фізично пов'язані з нею, а також фізичні наслідки будь-яких заходів, які призвели до зміни рельєфу, умові освоєння земельної ділянки або потенційного прибутку його використання. До поліпшень зазвичай відносяться будівлі, споруди, багаторічні насадження, незавершене будівництво та інші об'єкти.

Будівлі - будівельно-архітектурні об'єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей.

Споруди - інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади тощо) або для обслуговування населення (споруди міського благоустрою і т. п.).

Багаторічні насадження - усі види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні та озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, парків, скверів, вулиць, бульварів, дворів, територій підприємств і т. п.

Незавершене будівництво - об'єкти, по яким у встановленому порядку не оформлені документи про приймання об'єкта в експлуатацію.

На жаль, в умовах законодавчої бази України в більшості випадків основна складова нерухомості, земельну ділянку, не може вважатися формально матеріальним активом, тому що він не є власністю власника поліпшень (будівель, споруд і т. д.) розташованих на цій ділянці, тому можна оцінювати тільки право користування цією ділянкою. В даний час експертна оцінка нерухомості в складі земельної ділянки і поліпшень може здійснюватися тільки в тому випадку, якщо є документальне оформлення права власності на земельну ділянку. У всіх інших випадках як об'єкт нерухомості виступають тільки поліпшення на земельній ділянці: будівлі, споруди, багаторічні насадження і т. д. замовнику оцінки необхідно знати все вищевикладене для того, щоб правильно скласти завдання на оцінку конкретного об'єкта нерухомості. Однак складання завдання на оцінку об'єкта нерухомості є лише одним з етапів оцінки.

Щоб замовник мав уявлення про весь процес оцінки, ми вважаємо за необхідне хоча б коротко ознайомити його з технологією оцінки об'єктів нерухомості.

Оцінка вартості нерухомості - складний трудомісткий творчий процес, що складається з декількох стадій і етапів:

1. Постановка завдання (визначення проблеми).
2. Попередній огляд об'єкта та укладання Договору на оцінку об'єкта.
3. Збір та аналіз даних.
4. Вибір методології оцінки.
5. Оцінка права користування або володіння земельною ділянкою.
6. Оцінка поліпшень (будівель, споруд і т. д.) з застосуванням декількох підходів.
7. Узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.
8. Складання Звіту та Експертного висновку про оцінку та передача їх замовнику.

Якщо по стадіях 4-8 замовника, в основному, будуть цікавити результати, то в реалізації стадій 1-3 він повинен брати безпосередню участь. Оскільки ця публікація підготовлена, в основному, для замовників, далі ми докладно зупинимося на розкритті змісту перших стадій (1-3) і лише конспективно - на наступних (4-8).

Постановка завдання (визначення проблеми)
- дуже відповідальна стадія, так як від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології оцінки, що і зумовить у майбутньому її результати. Постановка завдання включає наступні етапи:

* Ідентифікація об'єкта нерухомості;
* Виявлення предмету оцінки;
* Визначення дати оцінки;
* Встановлення мети і функції оцінки;
* Установлення виду оціночної вартості;
* Складання обмежувальних умов та ознайомлення з ними замовника.

Розглянемо зміст окремих етапів.

Ідентифікація об'єктів нерухомості - це встановлення і письмова фіксація найменування об'єкта, його юридичного статусу, місця розташування, фізичного складу і фактичних характеристик.

Встановлення предмета оцінки - це виявлення того, що підлягає оцінці: весь комплекс майнових прав або тільки деякі майнові права (право на оренду, на частку у спільних права і т. д.).

Визначення дати оцінки - є досить суттєвим моментом для всього процесу оцінки, тому що з плином часу вартість об'єктів нерухомості під впливом численних зовнішніх і внутрішніх факторів може змінюватися. Дата оцінки - це дата, на яку визначається вартість об'єкта оцінки. Як правило, дату оцінки встановлюють спільно експерт-оцінювач і замовник, і вона збігається з датою огляду об'єкта. У деяких випадках дату оцінки можуть встановлювати треті особи, наприклад, податкові органи або судів у зв'язку з неплатоспроможністю підприємства, ліквідаційні комісії при банкрутстві підприємства і т.д.

Встановлення мети і функції оцінки - один з найважливіших етапів, що визначає подальший вибір методології оцінки, від якої, в свою чергу, в основному і залежать результати оцінки.

Формулюючи мета оцінки, необхідно відповісти на питання: що оцінюється? Мета оцінки визначає вид оціночної вартості (базу оцінки), що повинна бути визначена після встановлення мети, характер використовуваних даних, а також принципи і підходи, якими буде керуватися оцінювач, роблячи оцінку об'єкта. Тому однозначне визначення і фіксація мети оцінки проводиться саме на стадії постановки завдання спільно замовником і оцінювачем. Прикладами цілей можуть бути:

* Визначення ринкової вартості повних прав власності на будівлі та споруди оцінюваного об'єкта з правом користування земельною ділянкою;
* Визначення ринкової вартості повних прав власності на оцінюється приміщення;
* Визначення ліквідаційної вартості об'єкта нерухомості і т.д.

замовнику слід знати, що використання отриманих результатів оцінки нерухомості для інших цілей, крім зазначених у постановці завдання й Звіті про оцінку, є некоректним і неприпустимим. Це пов'язано з тим, що, наприклад, методи оцінки об'єкта нерухомості для подальшого продажу відрізняються від методів, що використовуються для оцінки при його ліквідації і т. д.

Формуючи функцію оцінки, потрібно відповісти на запитання: для чого необхідна оцінка? Тобто, функція оцінки визначає сферу її подальшого використання. Оцінка може вироблятися для подальшої купівлі, продажу, кредитування, оренди, ліквідації, страхування об'єкта нерухомості і т.д. При постановці задачі і в Звіті про оцінку обов'язково вказується, для якої функції або функцій будуть використані результати оцінки.

При однієї мети оцінки може бути декілька функцій оцінки і навпаки. Наведемо приклади деяких поєднань цілей і функцій оцінки:

* Ціль оцінки - визначення ринкової вартості повних прав власності на оцінюється будівлю; функція оцінки - результати оцінки будуть використані при прийнятті рішення щодо продажу оцінюваного будівлі;
* Ціль оцінки - визначення ринкової вартості повних прав власності на об'єкт нерухомості та прав довгострокової оренди земельної ділянки під ним; функція оцінки - оцінка може бути використана для:
o подальшого продажу;
o кредитування під заставу оціненого об'єкта;
o випуску та розміщення акцій, продаж акцій персоналу;
o розділу майна;
* Ціль оцінки - визначення ринкової вартості неспеціалізованих основних засобів та залишкової вартості заміщення спеціалізованих основних засобів підприємства; функція оцінки - результати оцінки будуть використані для визначення справедливої вартості основних засобів при їх переоцінці з метою її відображення в бухгалтерському обліку та фінансової звітності підприємства.

На завершення опису цього етапу хотілося б дати замовнику наступна порада - якщо оцінювач не може допомогти Вам у встановленні мети і функції оцінки або плутається в цих поняттях, краще відразу відмовтеся від його послуг, тому що правильність майбутніх результатів оцінки такого оцінювача сумнівна.

Визначення виду вартості багато в чому залежить від мети і функції оцінки, а також від типу об'єкта нерухомості. Про види оціночних вартостей і їх виборі в залежності від цих факторів докладно розказано в попередній статті. Тому ми лише нагадаємо, що бувають ринкові та неринкові бази оцінки.

Ринкові бази оцінки включають ринкову вартість і ринкову вартість при існуючому використанні. Неринкові бази оцінки включають такі види вартості як інвестиційна вартість, ліквідаційна вартість, вартість ліквідації (не плутати з попередньої), страхова вартість, податкова вартість, вартість заміщення, споживча вартість, спеціальна вартість. Визначення виду вартості є прямий і досить відповідальним завданням оцінювача, тому що обумовлює подальший вибір методології оцінки, включаючи вибір підходів, методів та оціночних процедур.

Складання обмежувальних умов та ознайомлення з ними замовника є останнім етапом стадії постановки завдання. Експерт-оцінювач повинен скласти перелік обмежувальних умов і припущень, які супроводжують процес оцінки вартості будь-якого об'єкта нерухомості. Обмежувальні умови і припущення формулюються оцінювачем і узгоджуються з замовником з метою обопільної захисту їх інтересів. Це робиться для того, щоб уникнути в майбутньому при виконанні оцінки і складанні Звіту можливих конфліктних ситуацій у взаєминах між замовником і Експертом. У даній публікації не розглядаються докладно зміст обмежувальних умов і припущення, однак, кожен замовник повинен вимагати від Експерта дати по кожному з них пояснення. Якщо Експерт не в змозі це зробити, слід відмовитися від його послуг.

Попередній огляд об'єкта та укладання Договору оцінки - друга стадія процесу оцінки, що складається з огляду об'єкта, ознайомлення з вихідною інформацією про нього і встановлення джерел її виникнення, складання та підписання Договору на експертну оцінку з додатком до нього - завданням на оцінку.

Технологія огляду та збору інформації про об'єкт відома кожному кваліфікованому оцінювача і немає необхідності її викладати. Хотілося б нагадати замовникові, що чим більш повну і докладну інформацію про об'єкт він надасть Експертові, тим більшою мірою оціночна вартість об'єкта буде відповідати істині. Іноді замовник просить Експерта терміново провести оцінку нерухомості і останній погоджується зробити цю роботу, не виїжджаючи на об'єкт. Це одне з найсерйозніших порушень норм професійної діяльності оцінювача, і ми просили б замовника не підштовхувати оцінювачів на вчинення такого порушення.

Після огляду об'єкта і переговорів зазвичай укладається Договір між замовником і Експертом, в якому обумовлюються права та обов'язки сторін, вартість послуг з оцінки, терміни виконання робіт, умови конфіденційності взаімопредставляемих даних і документів та інші особливі умови, що обидві сторони визнають за необхідне включити до Договору. До Договору додається завдання, що містять найменування замовника і Експерта, визначення предмета і дати оцінки, мети і функції оцінки, виду (видів) оціночної вартості, обмежувальних умов і припущень.

Вибір методології оцінки - третя стадія процесу оцінки, яка здійснюється Експертом. При реалізації цієї стадії обгрунтовується можливість застосування певних підходів і методів, які можна застосувати для оцінки даного конкретного об'єкта нерухомості.

Міжнародні Стандарти Оцінки та Норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійну оціночну практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного. Кожен з підходів може бути реалізований кількома методами. Вибір підходів і методів, що використовуються при оцінці конкретної нерухомості, визначається метою оцінки, обраної базою оцінки та характером об'єкта.

Прибутковий підхід базується на визначенні вартості об'єкта оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об'єктом. Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу та метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко виражену тенденцію до зміни, а період його отримання не обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований в тих випадках, коли Експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими за величиною і непостійні протягом вибраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коригуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення та метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутня.

Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, і внесення відповідних коригувань з метою врахування відмінностей між об'єктами аналогами і об'єктом оцінки, в результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта. Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості за наявності активного ринку даного виду об'єктів.

Вибір підходів та методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні та українські нормативні документи з оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта як можна більше підходів і методів у кожному підході, а при неможливості застосування того чи іншого підходу і методу - давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинен знати ці положення і вимагати від оцінювача їх суворого дотримання.

Оцінка прав користування або володіння земельною ділянкою та оцінка поліпшень (будівель, споруд і т. п.), що складають п'яту і шосту стадії, є безпосередньою роботою оцінювача, яка виконується ним із застосуванням певних оціночних процедур і прийомів. Замовнику навряд чи необхідно докладно знати технологію виконання цих операцій, хоча він має право вимагати пояснення від оцінювача з будь-якої з них.

www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти