Як побудувати дачу, щоб її не знесли: «правильні» і «неправильні» землі

12.12.2010 14:32
Охочих купити або побудувати літню резиденцію у віддаленні від столиці досить багато, і земель на теренах Московської та сусідніх областей, на щастя, більше ніж достатньо, от тільки зводити будинки можна далеко не скрізь. Тому, купуючи ділянку (з підрядом і без) або готовий об'єкт, треба бути обережним, адже незаконно побудоване житло можуть навіть пустити під знесення.


Правильні землі ...
У Земельному кодексі Російської Федерації (ст. 7) за цільовим призначенням виділяються сім категорій земель:

- Землі сільськогосподарського призначення,
- Землі населених пунктів;
- Землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, оборони тощо землі спеціального призначення;
- Землі особливо охоронюваних територій і об'єктів (вони мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша цінне значення, це, наприклад, лікувально-оздоровчі місцевості і курорти);
- Землі лісового фонду;
- Землі водного фонду (зайняті водними об'єктами або пов'язані з водоохоронних зон);
- Землі запасу.

Але будівництво дач дозволено лише на двох з них - на землях сільськогосподарського призначення та населених пунктів. До перших належать землі за межею поселень, надані для сільського господарства: під ріллі, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження і т.д. Для будівництва дач виділяються землі гіршої якості або непридатні для сільськогосподарського виробництва.

До другої ж категорії відносять землі, які використовуються для забудови та розвитку міських і сільських поселень, а також приміські землі. Забудова тут дозволяється тільки відповідно до містобудівного плану.

«За певних обмеженнях будувати тимчасові житлові будови можна також на землях лісового фонду, і є випадки, коли муніципалітети виділяють під індивідуальне будівництво землі спеціального призначення, наприклад, колишні військові частини», - додає Ілля Діскін, директор проекту «Срібна Підкова». Втім, останні приклади - це скоріше виняток з правил, ніж звичайна практика.

Крім того, «кожна з наведених категорій земельних ділянок має кілька дозволених видів використання (РВІ)», - говорить Ірина Башилова, керівник юридичного департаменту Керуючої компанії «Волзькі дачі». І будувати дачі можна лише на землях з певними РВІ.

У землях населених пунктів - це земельні ділянки, призначені для малоповерхового або індивідуального житлового будівництва (ІЖС), а також для садівництва, городництва і дачного будівництва. А в землях сільськогосподарського призначення - це земельні ділянки для садівництва, городництва і дачного будівництва та ведення дачного господарства.

«Причому на сільгоспземлях з РВІ« під дачне будівництво »можна будувати житлову будову з правом або без права реєстрації в ньому, на« землях під садівництво »- житлову будову без права реєстрації, а на землях для городництва - некапітальної житлову будову - теж без права реєстрації », - розповідає Олександр Коваленко, комерційний директор Uniparx Service. «А на сільгоспземлях з РВІ« для сільгоспвиробництва »можна лише розбити город і максимум побудувати альтанку», - стверджує Ганна Шишкіна, директор із маркетингу УК «Абсолют Менеджмент».

На сьогодні в Московській області, за даними Олександра Коваленка, близько 85% дачних селищ знаходяться або створюються на землях сільгосппризначення з РВІ «під дачне будівництво», а решту 15% - на землях поселень з РВІ «під індивідуальне житлове будівництво».

... І правильні дачі

Щоб побудувати або придбати «правильну» дачу, потрібно ще й дотримуватися ряду умов. Такі умови диктуються в основному технічним регламентом і нормами пожежної безпеки. «Але на землях населених пунктів з РВІ« індивідуальне житлове будівництво »забудовник може самостійно визначати розташування будинку на ділянці, площа забудови, поверховість, тип матеріалів і конструкцій і т.п. А на землях сільськогосподарського призначення з РВІ «садівництво, городництво і дачне будівництво» забудовник зазвичай обмежений рамками проекту організації і забудови території садівницького товариства », - говорить Ірина Башилова (« Волзькі дачі »).

І в той же час, як роз'яснює Ілля Діскін («Срібна Підкова»), у разі будівництва на землях населених пунктів не окремого будинку, а котеджного (дачного) селища обмеження будуть суворіше, так як ці землі підпадають під пряму сферу відповідальності муніципалітету і повинні бути забезпечені соціальною інфраструктурою. Тобто мають бути обов'язково заплановані під'їзні шляхи, дитячий майданчик, інженерні комунікації і т.д., а для селищ, що розмістилися на сільгоспземлях, таке не обов'язково.

«Нормативи забудови на землях населених пунктів встановлюються органами місцевого самоврядування. Іноді вони іменуються «Кодексами благоустрою», основою для яких, тим не менш, служать базові нормативи забудови, встановлені федеральним законодавством », - говорить Ірина Башилова.

Ну а серед базових нормативів виділяються насамперед СНиП 2.07.01-89 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень »; ВНС 59-88« Електроустаткування житлових і суспільних будівель. Норми проектування »; СНіП 2.04.08-87« Газопостачання »і, звичайно, СНиП 30-02-97« Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди ».

Природно, в такій кількості документів усіляких вимог і обмежень, що пред'являються до дач, безліч. Регламентуються відстані між будівлями на ділянці і відстані від вашого будинку до кордону сусідньої ділянки, до вулиці й проїзду, причому ці дистанції залежать і від матеріалів, з яких будинки побудовані. Визначається кількість поверхів, обмовляються різні обмеження, якщо поблизу - санітарна або природоохоронна зона, залізниця, пам'ятник архітектури.


Можлива кара
Що буде, якщо будинок спорудити не там, де належить? 222-я стаття Цивільного кодексу розцінює таку будову як самовільне, а значить, рано чи пізно воно буде знесено, причому платити за це буде «власник». Земельна ділянка у зв'язку з його нецільовим використанням також може бути вилучений у власника в за рішенням суду.

Що на думці в законодавця

Можливо, у найближчому майбутньому дачне будівництво зіткнеться з новими обмеженнями. Не так давно Мінрегіонрозвитку опублікував законопроект, що передбачає заборону дачного будівництва на сільгоспземлях і землях поза межами населених пунктів з 2015 року, і викликав у ЗМІ запеклу дискусію, хоча далі цього справа поки що не пішла. Але напрям державної думки і так зрозуміло.

«Можливо, що згодом землі сільгосппризначення будуть надаватися тільки для певних цілей і буде посилений порядок як переведення земель з однієї категорії в іншу, так і зміни виду дозволеного використання, а для власників таких земельних ділянок встановлять певний термін для легалізації в установленому законом порядку своїх будівель на сільгоспземлях », - припускає Юлія Рубльова, заступник керівника юридичного відділу компанії ТрансРегіонІнвест. Щоправда, на думку Бориса Циркіна, генерального директора компанії Kaskad Family, дана ідея міністерства представляється вкрай сумнівною. І сьогодні на практиці землевласник не може приєднати свої території до сусідньому селі, тому що не більше 20% муніципальних утворень прийняли власні генплани, і схеми територіального планування районів, як і раніше залишаються незатвердженими.

Ще рік тому вони повинні були б бути прийняті в рамках регіональних адміністрацій в кожному суб'єкті, але цього не було зроблено в першу чергу через брак грошей. «У результаті девелопери змушені звертатися до адміністрації району для зміни виду дозволеного використання в тому випадку, якщо в тебе земля с / г призначення, а ти хочеш побудувати на ній капітальні споруди, - роз'яснює експерт. - Що відбудеться в тому випадку, якщо зараз прийняти цей закон? Питання доведеться вирішувати на рівень вище, на рівні суб'єкта адміністрації конкретної області ». У результаті - проект «розтягнеться в часі», оскільки зміна категорії займає у два-три рази більше часу, ніж зміна РВІ, і це, на погляд Бориса Циркіна, може призвести до збільшення вартості дачної «квадрата», тому що поки буде узгоджуватися зміна категорії земельної ділянки, девелопер буде змушений виплачувати відсотки по кредитах, узятих під будівництво, і всі ці витрати відіб'ються на кінцевого покупця.

«Вартість дач для кінцевих покупців істотно зросте, оскільки для девелопера зросте вартість підготовки ділянки до забудови. Зараз він витрачає в середньому 1500 дол США на сотку: це оптова вартість землі - близько 1000 дол США за сотку і зміна виду її дозволеного використання на «дачне будівництво» - близько 500 дол США на сотку. А якщо закон приймуть, то виникне необхідність переведення земель з категорії «сільгосппризначення» в категорію земель населених пунктів з можливістю ІЖС, що додасть до оптової ціни сотки ще 1000 дол США », - робить розрахунок Ганна Шишкіна (Абсолют Менеджмент). А Валерій Лукінов, керівник офісу «Преображенський» департаменту заміської нерухомості компанії «ИНКОМ-нерухомість», упевнений, що вимушений переклад земель з однієї категорії в іншу призведе до подорожчання сотки на 3-5 тис. дол США, і ціна кінцевого пропозиції може зрости майже на 50%.

«Крім того, більше учасників ринку займуться перекладом земель з однієї категорії в іншу, а значить, зростуть і« неформальні »ціни на переклад», - додає Катерина Орлова, заступник генерального директора «АІН-Девелопмент».

До того ж як девелопер, так і приватний власник ділянки зобов'язані будуть отримувати дозвіл на будівництво будинку, а значить, зростуть не тільки витрати, але й період різних узгоджень (наприклад, процедура переведення земель, за розрахунками Валерія Лукінова, займе не менше двох років) . На думку Людмили Єжової, виконавчого директора компанії «Терра-Нерухомість», подібний закон взагалі може зупинити індивідуальне житлове будівництво в економічному класі. «Втім, ті, хто встиг оформити свою заміську нерухомість у власність, в будь-якому випадку можуть нічого не боятися, адже закон не має зворотної сили», - запевняє Валерій Лукінов.

Більшість учасників ринку підмосковної нерухомості до подібного законопроекту ставляться негативно, але є у нього і прихильники: «Подібний законопроект давно необхідно прийняти, особливо враховуючи безперервну анархію на заміському ринку, коли колгоспні поля продаються під виглядом котеджних селищ, де немає і ніколи не буде інженерних комунікацій . Вартість дач виросте, але разом з цим підвищаться і стандарти заміського життя », - міркує Ілля Діскін (проект« Срібна Підкова »).

Резюме журналу про нерухомість www.metrinfo.ru
Сьогодні є тільки дві категорії земель, на яких дозволено дачне будівництво, - землі сільськогосподарського призначення та землі поселень. Але при покупці земельної ділянки треба звертати увагу не тільки на категорію землі, але і на вид її дозволеного використання, будувати можна на землях, відведених під садівництво і дачне господарство і під індивідуальне житлове будівництво, природно, з дотриманням всіх норм і вимог, що пред'являються до дачі. Не виключено, що категорії земель, дозволяють будівництво, скоротяться до земель поселень, але поки відповідні законодавчі акти не прийняті і навіть до кінця не опрацьовані.
www.metrinfo.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти