Як побудувати дачу, щоб її не знесли: «правильні» і «неправильні» землі





Google+
12.12.2010 14:32
Охочих купити або побудувати літню резиденцію у віддаленні від столиці досить багато, і земель на теренах Московської та сусідніх областей, на щастя, більше ніж достатньо, от тільки зводити будинки можна далеко не скрізь. Тому, купуючи ділянку (з підрядом і без) або готовий об`єкт, треба бути обережним, адже незаконно побудоване житло можуть навіть пустити під знесення.


Правильні землі ...
У Земельному кодексі Російської Федерації (ст. 7) за цільовим призначенням виділяються сім категорій земель:

- Землі сільськогосподарського призначення,
- Землі населених пунктів;
- Землі промисловості, енергетики, транспорту, зв`язку, радіомовлення, телебачення, оборони тощо землі спеціального призначення;
- Землі особливо охоронюваних територій і об`єктів (вони мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша цінне значення, це, наприклад, лікувально-оздоровчі місцевості і курорти);
- Землі лісового фонду;
- Землі водного фонду (зайняті водними об`єктами або пов`язані з водоохоронних зон);
- Землі запасу.

Але будівництво дач дозволено лише на двох з них - на землях сільськогосподарського призначення та населених пунктів. До перших належать землі за межею поселень, надані для сільського господарства: під ріллі, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження і т.д. Для будівництва дач виділяються землі гіршої якості або непридатні для сільськогосподарського виробництва.

До другої ж категорії відносять землі, які використовуються для забудови та розвитку міських і сільських поселень, а також приміські землі. Забудова тут дозволяється тільки відповідно до містобудівного плану.

«За певних обмеженнях будувати тимчасові житлові будови можна також на землях лісового фонду, і є випадки, коли муніципалітети виділяють під індивідуальне будівництво землі спеціального призначення, наприклад, колишні військові частини», - додає Ілля Діскін, директор проекту «Срібна Підкова». Втім, останні приклади - це скоріше виняток з правил, ніж звичайна практика.

Крім того, «кожна з наведених категорій земельних ділянок має кілька дозволених видів використання (РВІ)», - говорить Ірина Башилова, керівник юридичного департаменту Керуючої компанії «Волзькі дачі». І будувати дачі можна лише на землях з певними РВІ.

У землях населених пунктів - це земельні ділянки, призначені для малоповерхового або індивідуального житлового будівництва (ІЖС), а також для садівництва, городництва і дачного будівництва. А в землях сільськогосподарського призначення - це земельні ділянки для садівництва, городництва і дачного будівництва та ведення дачного господарства.

«Причому на сільгоспземлях з РВІ« під дачне будівництво »можна будувати житлову будову з правом або без права реєстрації в ньому, на« землях під садівництво »- житлову будову без права реєстрації, а на землях для городництва - некапітальної житлову будову - теж без права реєстрації », - розповідає Олександр Коваленко, комерційний директор Uniparx Service. «А на сільгоспземлях з РВІ« для сільгоспвиробництва »можна лише розбити город і максимум побудувати альтанку», - стверджує Ганна Шишкіна, директор із маркетингу УК «Абсолют Менеджмент».

На сьогодні в Московській області, за даними Олександра Коваленка, близько 85% дачних селищ знаходяться або створюються на землях сільгосппризначення з РВІ «під дачне будівництво», а решту 15% - на землях поселень з РВІ «під індивідуальне житлове будівництво».

... І правильні дачі

Щоб побудувати або придбати «правильну» дачу, потрібно ще й дотримуватися ряду умов. Такі умови диктуються в основному технічним регламентом і нормами пожежної безпеки. «Але на землях населених пунктів з РВІ« індивідуальне житлове будівництво »забудовник може самостійно визначати розташування будинку на ділянці, площа забудови, поверховість, тип матеріалів і конструкцій і т.п. А на землях сільськогосподарського призначення з РВІ «садівництво, городництво і дачне будівництво» забудовник зазвичай обмежений рамками проекту організації і забудови території садівницького товариства », - говорить Ірина Башилова (« Волзькі дачі »).

І в той же час, як роз`яснює Ілля Діскін («Срібна Підкова»), у разі будівництва на землях населених пунктів не окремого будинку, а котеджного (дачного) селища обмеження будуть суворіше, так як ці землі підпадають під пряму сферу відповідальності муніципалітету і повинні бути забезпечені соціальною інфраструктурою. Тобто мають бути обов`язково заплановані під`їзні шляхи, дитячий майданчик, інженерні комунікації і т.д., а для селищ, що розмістилися на сільгоспземлях, таке не обов`язково.

«Нормативи забудови на землях населених пунктів встановлюються органами місцевого самоврядування. Іноді вони іменуються «Кодексами благоустрою», основою для яких, тим не менш, служать базові нормативи забудови, встановлені федеральним законодавством », - говорить Ірина Башилова.

Ну а серед базових нормативів виділяються насамперед СНиП 2.07.01-89 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень »; ВНС 59-88« Електроустаткування житлових і суспільних будівель. Норми проектування »; СНіП 2.04.08-87« Газопостачання »і, звичайно, СНиП 30-02-97« Планування і забудова територій садівничих (дачних) об`єднань громадян, будівлі та споруди ».

Природно, в такій кількості документів усіляких вимог і обмежень, що пред`являються до дач, безліч. Регламентуються відстані між будівлями на ділянці і відстані від вашого будинку до кордону сусідньої ділянки, до вулиці й проїзду, причому ці дистанції залежать і від матеріалів, з яких будинки побудовані. Визначається кількість поверхів, обмовляються різні обмеження, якщо поблизу - санітарна або природоохоронна зона, залізниця, пам`ятник архітектури.


Можлива кара
Що буде, якщо будинок спорудити не там, де належить? 222-я стаття Цивільного кодексу розцінює таку будову як самовільне, а значить, рано чи пізно воно буде знесено, причому платити за це буде «власник». Земельна ділянка у зв`язку з його нецільовим використанням також може бути вилучений у власника в за рішенням суду.

Що на думці в законодавця

Можливо, у найближчому майбутньому дачне будівництво зіткнеться з новими обмеженнями. Не так давно Мінрегіонрозвитку опублікував законопроект, що передбачає заборону дачного будівництва на сільгоспземлях і землях поза межами населених пунктів з 2015 року, і викликав у ЗМІ запеклу дискусію, хоча далі цього справа поки що не пішла. Але напрям державної думки і так зрозуміло.

«Можливо, що згодом землі сільгосппризначення будуть надаватися тільки для певних цілей і буде посилений порядок як переведення земель з однієї категорії в іншу, так і зміни виду дозволеного використання, а для власників таких земельних ділянок встановлять певний термін для легалізації в установленому законом порядку своїх будівель на сільгоспземлях », - припускає Юлія Рубльова, заступник керівника юридичного відділу компанії ТрансРегіонІнвест. Щоправда, на думку Бориса Циркіна, генерального директора компанії Kaskad Family, дана ідея міністерства представляється вкрай сумнівною. І сьогодні на практиці землевласник не може приєднати свої території до сусідньому селі, тому що не більше 20% муніципальних утворень прийняли власні генплани, і схеми територіального планування районів, як і раніше залишаються незатвердженими.

Ще рік тому вони повинні були б бути прийняті в рамках регіональних адміністрацій в кожному суб`єкті, але цього не було зроблено в першу чергу через брак грошей. «У результаті девелопери змушені звертатися до адміністрації району для зміни виду дозволеного використання в тому випадку, якщо в тебе земля с / г призначення, а ти хочеш побудувати на ній капітальні споруди, - роз`яснює експерт. - Що відбудеться в тому випадку, якщо зараз прийняти цей закон? Питання доведеться вирішувати на рівень вище, на рівні суб`єкта адміністрації конкретної області ». У результаті - проект «розтягнеться в часі», оскільки зміна категорії займає у два-три рази більше часу, ніж зміна РВІ, і це, на погляд Бориса Циркіна, може призвести до збільшення вартості дачної «квадрата», тому що поки буде узгоджуватися зміна категорії земельної ділянки, девелопер буде змушений виплачувати відсотки по кредитах, узятих під будівництво, і всі ці витрати відіб`ються на кінцевого покупця.

«Вартість дач для кінцевих покупців істотно зросте, оскільки для девелопера зросте вартість підготовки ділянки до забудови. Зараз він витрачає в середньому 1500 дол США на сотку: це оптова вартість землі - близько 1000 дол США за сотку і зміна виду її дозволеного використання на «дачне будівництво» - близько 500 дол США на сотку. А якщо закон приймуть, то виникне необхідність переведення земель з категорії «сільгосппризначення» в категорію земель населених пунктів з можливістю ІЖС, що додасть до оптової ціни сотки ще 1000 дол США », - робить розрахунок Ганна Шишкіна (Абсолют Менеджмент). А Валерій Лукінов, керівник офісу «Преображенський» департаменту заміської нерухомості компанії «ИНКОМ-нерухомість», упевнений, що вимушений переклад земель з однієї категорії в іншу призведе до подорожчання сотки на 3-5 тис. дол США, і ціна кінцевого пропозиції може зрости майже на 50%.

«Крім того, більше учасників ринку займуться перекладом земель з однієї категорії в іншу, а значить, зростуть і« неформальні »ціни на переклад», - додає Катерина Орлова, заступник генерального директора «АІН-Девелопмент».

До того ж як девелопер, так і приватний власник ділянки зобов`язані будуть отримувати дозвіл на будівництво будинку, а значить, зростуть не тільки витрати, але й період різних узгоджень (наприклад, процедура переведення земель, за розрахунками Валерія Лукінова, займе не менше двох років) . На думку Людмили Єжової, виконавчого директора компанії «Терра-Нерухомість», подібний закон взагалі може зупинити індивідуальне житлове будівництво в економічному класі. «Втім, ті, хто встиг оформити свою заміську нерухомість у власність, в будь-якому випадку можуть нічого не боятися, адже закон не має зворотної сили», - запевняє Валерій Лукінов.

Більшість учасників ринку підмосковної нерухомості до подібного законопроекту ставляться негативно, але є у нього і прихильники: «Подібний законопроект давно необхідно прийняти, особливо враховуючи безперервну анархію на заміському ринку, коли колгоспні поля продаються під виглядом котеджних селищ, де немає і ніколи не буде інженерних комунікацій . Вартість дач виросте, але разом з цим підвищаться і стандарти заміського життя », - міркує Ілля Діскін (проект« Срібна Підкова »).

Резюме журналу про нерухомість www.metrinfo.ru
Сьогодні є тільки дві категорії земель, на яких дозволено дачне будівництво, - землі сільськогосподарського призначення та землі поселень. Але при покупці земельної ділянки треба звертати увагу не тільки на категорію землі, але і на вид її дозволеного використання, будувати можна на землях, відведених під садівництво і дачне господарство і під індивідуальне житлове будівництво, природно, з дотриманням всіх норм і вимог, що пред`являються до дачі. Не виключено, що категорії земель, дозволяють будівництво, скоротяться до земель поселень, але поки відповідні законодавчі акти не прийняті і навіть до кінця не опрацьовані.
www.metrinfo.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти