Ігор Ніконов: «Земельних ділянок в Києві вистачить ще на багато років»





23.01.2018 00:15
Статті про нерухомість | Ігор Ніконов: «Земельних ділянок в Києві вистачить ще на багато років» Президент KAN Development Ігор Ніконов розповів ABCnews про те, чого не вистачає Києву і що б він змінив в столиці в першу чергу. ABCnews поспілкувався з почесним президентом компанії KAN Development Ігорем Ніконовим. У першій частині нашої бесіди ми з'ясовували, наскільки складно девелоперам шукати ділянки під свої проекти в Києві, чи можна в найближчому майбутньому вирішити питання застарілого житлового фонду і надійні столичні забудовники.

Існує легенда, що в Києві давно не залишилося землі під нові проекти, але в реальності їх кількість зростає, а самі вони укрупнюються. Парадокс?

Насправді ділянок досить, їх вистачить ще на багато років. Не забувайте про те, що в Києві існує багато промислових підприємств, площа яких вимірюється безліччю гектарів. Візьміть, наприклад, Теличку: тільки по ній роботи вистачить на років 30. А скільки підприємств на лівому березі, є багато порожніх зон на Троєщині і т.д. До того ж, існує світова тенденція: термін служби одних будівель закінчується, їх зносять і на цьому місці будують інші. У нас величезна кількість "хрущовок", в тому числі, в центральних районах, не кажучи вже про всю Левобережка. Скоро термін їх експлуатації закінчується, і якби сьогодні був більш-менш пристойний ринок і забудовники не продавали б квартири з мінімальною рентабельністю, то питання про розселення "хрущовок" давно б став актуальним. Загалом, переживати про те, що немає місця, точно не варто.

Тобто в основному девелопери, в тому числі KANDevelopment, беруть ділянки для своїх проектів на вторинному ринку?

Так. Наприклад, ділянку під наш проект "Файна Таун" ми знайшли на вторинному ринку, це колишнє підприємство. Зазвичай мова йде про сільгосп або промислових підприємствах, які давно не працюють. Для великих проектів підходять тільки такі варіанти. Багато девелоперів таким шляхом і йдуть. Інший варіант - взяти якусь будівлю або споруду, і потім цю будівлю або реконструювати, або знести і потім побудувати новий об'єкт.

Раз вже ви згадали "хрущовки", як ви бачите вирішення питання з їх реновацією?

Поки ніяк. Собівартість розселення "хрущовок" повинна увійти в собівартість будівництва. Якщо ринок буде на рівні достатніх цін, наприклад, 2007 року, тоді інвесторам буде цікаво вкладати в це гроші. Умовно, побудувавши один будинок, вони зможуть переселяти туди жителів "хрущовок", причому в цьому ж районі, і будувати далі. Поки це питання навіть не стоїть обговорення, він неможливий.

В цілому це рішення повинно бути на рівні міста?

Ні, це повинна бути державна програма на рівні закону. Тому що можна, звичайно, спробувати домовитися з усіма жителями, але якщо один з мешканців проти, то нічого не вийде. Адже поки що немає законодавчої бази, згідно з якою, наприклад, достатньо згоди 60% мешканців.

Як ви оцінюєте мега-активність ринку житлового будівництва Києва останніх років?

Чесно кажучи, не дуже добре. Потрібно розуміти, що ти будуєш не на один рік, а на багато років, що потрібна інфраструктура і з кожним днем ​​транспортне сполучення буде ускладнюватися, так як машин стає все більше. Але далеко не всі девелопери готові до такого способу мислення. Не всіх цікавлять навіть власне ім'я, авторитет, репутація, а тим більше - майбутнє мешканців. Є багато тих, хто робив це разово. Є ті, хто спробував, у нього за збігом обставин вийшло, і він вирішив побудувати ще один об'єкт. Більш того, якщо копнути глибше: чи багато ви ідентифікуєте бенефіціарів цих забудовників? Запевняю вас, що 80% власників в девелоперському бізнесі - невідомі, а це погано. Кожен повинен бути ідентифікований, як, наприклад, в банківській системі.

Хто повинен регулювати питання про те, кому можна і кому не можна будувати в Києві? Чи потрібно взагалі це регулювати?

Дуже складне питання. Я вважаю, що регулювати потрібно. Девелопери адже працюють на ринку послуг, використовуючи довіру інвесторів. І воно зараз нічим не підкріплена. При падінні ринку одиниці залишаться більш-менш стійкими, інші просто "схлопнуться". Повинен бути механізм, при якому забудовники будуть давати особисті гарантії того, що завершать свої проекти. Тоді їх було б набагато менше і житло будувалося б набагато якісніше. Тому я вважаю, що повинна бути якась акредитація або на зразок того на подібного роду діяльність.

На девелоперську?

На ту, яка дає можливість продавати під чесне слово, як це фактично робиться сьогодні. За великим рахунком, люди купують квартири, але ніхто не гарантує, що проект буде закінчений.

Ви сказали про якість будівництва. Для вас якість важливіша за кількість? У Мінрегіоні, наприклад, вважають навпаки.

У них інший критерій. Вони ж не є суб'єктом цього бізнесу.

А правильний це критерій?

Для них - правильний. Їх завдання - забезпечення людей житлом. Адже якщо житло побудовано, то навіть якщо ринок падає, його продадуть хоча б з якоїсь ціною, і люди зможуть дозволити собі його купити. Сьогодні ціна житла дуже доступна, навіть з огляду на мінімальні зарплати. Уже в якійсь мірі з'явилася іпотека, та й багато девелоперів надають розстрочку. Тому, для працюючої сім'ї цілком під силу купити житло. Якщо ж ще знизиться ставка рефінансування НБУ, то іпотечні кредити будуть по абсолютно нормальним розцінками. Головне, щоб забудовники давали гарантії за своїми зобов'язаннями.

Необхідно держрегулювання питання зобов'язань?

Чи не регулювання, а гарантії. Наприклад, повинен депозит в банку лежати.

Фінансові гарантії?

Звичайно. Наприклад, зробити якийсь держбанк уповноваженим з прийому таких депозитів. Нехай він буде менше, ніж загальний бюджет будівництва, і нехай його можна буде зменшувати в міру готовності будівництва.

За підсумками 2017 року стало очевидно, що прогнози про обвал ринку не виправдалися. Як ви вважаєте, чому?

Щоб сталася криза або обвал, потрібен якийсь тригер, механізм, який його запустить. Адже якби в 2008 році не було історії з Lehman Brothers, то, може бути, взагалі не трапився б ту кризу. Це просто збіг обставин, який може статися, а може - ні. Сподіваюся, цього разу нічого не станеться, тому що обвал - це дуже серйозно і надовго для ринку нерухомості: він дуже швидко падає і дуже складно відновлюється.

Які ваші прогнози зараз?

Я знаю одне: покупцеві зараз потрібно дуже ретельно вибирати квартиру при покупці. Або купувати готове житло, або у перевіреного забудовника. Купувати у невідомої компанії я б точно нікому не радив.

Здається, ви перший девелопер, який радить купувати житло в готових об'єктах.

А чому ні? Якщо ти не впевнений в девелопера, навіщо ризикувати? Так, потрібно почекати трохи, заплатити на $ 50-100 дорожче за квадрат, - зате ризики відсутні.

Чи є взагалі у такої величезної кількості новобудов реальний покупець, здатний заплатити за квартири і хто він?

Зрозумійте, якщо є іпотека або розстрочка, то немає необхідності мати відразу повну суму на руках. Зараз основний покупець - це прості кияни і приїжджі з інших міст. Багато хто живе в умовах, які їх не задовольняють, до того ж, раніше не було ні таких цін, ні таких розстрочок. Якщо раніше вартість була $ 2000 за "квадрат", то зараз - $ 800. Сукупність цих обставин і формує портрет покупця.

Тобто, вони купують квартири для себе?

Так. Житло, як правило, для себе, не під інвестицію. Хоча, звичайно, купують і як капіталовкладень, і для здачі в оренду. Нехай дохід буде і невеликим, але постійним, в нього люди вірять. Єдине, що сьогодні серйозно заважає ринку, це невирішене питання з нульовою декларацією. Багато людей приходять, готові купити квартиру, і кажуть, що не можуть підтвердити походження своїх грошей. Хоча це не чиновники - звичайні люди, які збирали їх все життя. Але ж раніше не було ніякої регуляторної обов'язки декларувати свої доходи. Те, що так і не провели закон про нульову декларації, дуже серйозно б'є по нашій економіці. В результаті ринки квартир, машин і іншого не дополучают: люди кладуть свої гроші назад "під матрац". Кому від цього краще - не розумію.

Якщо повернутися до Києва, який підхід до будівництва житла ви вважаєте правильним: квартальна, точкова забудова, ваш варіант?

Правильний підхід, звичайно, - це квартальна забудова, коли проектується і будується весь комплекс з повною інфраструктурою, яка там повинна бути, включаючи школи, дитсадки, лікарні і т.д. Але не завжди це можливо.

З яких причин?

Не скрізь є можливість підійти до питання комплексно. У цьому випадку просто не можна сказати, що будувати потрібно тільки поквартально. Є, наприклад, точкові майданчики в центрі. Власне, пайову участь і існує для того, щоб на отримані від нього гроші будувати соціальну інфраструктуру.

Чого Києву зараз не вистачає?

Принципово - обвідних доріг, які б забезпечували пропуск транзитного транспорту не через місто. І, нагадаю, є проект тунелю від площі Перемоги до Дарницького моста, який міг би істотно розвантажити місто. У всіх містах питання транзитного транспорту важливий, але у нас воно не вирішене через безліч адміністративних проблем. Наприклад, до цих пір чомусь половина Окружний належить місту, а половина - області.

Є думка, що основна проблема Києва - це відсутність стратегії розвитку.

Це неправда, стратегія є, просто вона повинна бути дуже гнучка. Розумієте, у мера немає повноти влади, яка дозволяла б йому сказати: "на місці ось цього заводу буде тільки розв'язка або громадський центр". Тому що є власник заводу, і все залежить насамперед від нього. Адже ми живемо в період ще не закінчився деіндустріалізації, і в центрі міста ще знаходиться величезна кількість підприємств, які там не повинні бути з економічних і екологічних міркувань. І, що найголовніше, їх продукція вже не випускається або не затребувана. Звичайно, я не прихильник того, щоб закрити всі заводи, і на їх місці будувати житло. Навпаки, підприємство в центрі міста - це місце для вкладання робочої сили, і там потрібно робити якісь сучасні екологічні індустріальні парки, які створять робочі місця. Але зробити це не так просто, тому що є право власності, і ти від цього нікуди не дінешся.

Зараз зовнішній вигляд Києва далекий від ідеалу. Дивлячись на столицю, які три речі ви б хотіли змінити?

Перше - поміняти процедуру ставлення до пам'ятників історії та архітектури, потрібно дати дозвіл на їх реконструкцію. Серед них дуже багато будівель, які ніякого відношення до пам'ятників насправді не мають. На них повісили таблички "нововиявлені пам'ятник" тільки з однією метою - щоб просто брати гроші з людей, які захотіли б щось зробити з будівлею, і їм потрібно було б зняти цю табличку. Тих, хто вішали таблички, давно вже немає на місцях, а таблички так і залишилися. Друге - дати право приватному інвестору відтворювати справжні пам'ятники архітектури. Мені, наприклад, дуже не подобається, що величезна кількість шикарних старовинних будинків стоять в Києві і просто руйнуються. І третє - Києву потрібна активна, добре зроблена набережна - то, що є в кожному місті світу, в якому є серйозний водойму. У нас, на жаль, набережну віддали машинам, а насправді там повинна бути розвинена громадська зона. Або ж потрібно перенести її на інший берег, в район Лівобережної. І, звичайно, потрібно модернізувати Гідропарк, перетворити його в місце правильного масового дозвілля.

Наталія Кушнір, ABCnews
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти