Фінансово-кредитні механізми будівництва доступного малоповерхового та котеджного житла: зарубіжний досвід та пропозиції до влади





Google+
06.07.2010 11:29
Такою була тему виступу  Валерія Омельчука на семінарі, присвяченому ринку малоповерхової забудови.

Будівництво житла є одним з найважливіших інструментів вирішення житлової проблеми в Україні, яка, як відомо, є однією з найбільш болючих в соціальній сфері нашої держави. Проблеми розвитку житлового будівництва, завдяки своїй особливій соціально-економічній значущості виходять за рамки власне будівельної галузі. Житлове будівництво - це один з найбільш загальнонаціональних пріоритетів реформування соціально економічних основ України та забезпечення конституційного права кожного громадянина Україна на житло (ст. 47 Конституції України).
Проблема доступного малоповерхового житла не зводиться тільки до пошуку шляхів зменшення собівартості будівництва. Які б технології не використовувалися будівельниками – житло в усі часи і в усіх країнах було, є і, напевно ще довгий час буде дорогим товаром. Для того, щоб малоповерхове житло було дійсно доступним, потрібно не лише впроваджувати ефективні технології будівництва, але і застосовувати відповідні фінансові механізми. Звернення до зарубіжного досвіду виявило, що світова практика не використовує спеціальні фінансові механізми для підвищення доступності сегменту малоповерхового та котеджного житла: вони є загальні для ринку житла в цілому і становлять ті чи інші варіанти житлової іпотеки.
Слід визнати, що на сьогоднішній день, в Україні не існує ефективних фінансових інструментів ринку доступного житла, особливо в сегменті малоповерхового та котеджного будівництва. Банківська іпотека сконцентрована на перерозподілі вже наявного житла, її стимулююча роль в сфері житлового будівництва значно переоцінюється. В 2007 році тільки 7,7% кредитів, які надавалися на придбання житла спрямовувалися на придбання нового житла, тобто формували платоспроможний попит на ринку первинного житла, у 2008 році даний показник зменшився до 7% , у 2009-му – до 5,8%. Іпотечне кредитування малоповерхового та котеджного будівництва – за визнанням самих банківських аналітиків – є досить рідкими та поодинокими випадками. Про це свідчить і відсутність стандартизованих банківських продуктів на даному сегменті. Тому банківське іпотечне кредитування ще тривалий час не може бути механізмом розвитку будівництва котеджного та малоповерхового доступного житла.
Певне розуміння дана проблема знайшла в Росії, де з 2000 групою вчених під керівництвом академіка В.М. Полтеровича (О.Ю Старков, О. В. Черних, В.М. Полтерович) активно розробляла проблематику розвитку інших, ніж банківське іпотечне кредитування інструментів ринку доступного житла. Головні висновки, обґрунтовані вищеназваними та деякими іншими російськими вченими, опубліковані в серії наукових праць (2004-2007 років) є цілком актуальними і для українських реалій можна звести до наступних двох положень:
1) трансплантація банківської іпотеки, зокрема її дворівневої моделі в «нерозвинутих» економіках виявилася неефективною в більшості випадків ( з досліджених 125 випадків спроб впровадження даного інституту всі виявилися неефективними в плані іпотеки як фінансового механізму ринку доступного житла;
2) іпотека, для того, щоб стати масовою, має обов’язково пройти етап становлення та розвитку так званих іпотечних інститутів ощадно-кредитного типу, які пропонуються для впровадження спочатку в рамках окремих експериментів, а потім в загальнонаціональному масштабі.
Фактично на основі напрацювань вищеназваної групи в Росії розглядається федеральний закон «О строительных сберегательных кассах». На сучасному етапі ощадно кредитні інститути ринку доступного житла активно розвиваються в таких країнах як Словакія, Чехія, Угорщина, відповідне законодавство прийнято в Китаї, Румунії та Казахстані, але в останніх – означені інститути ще не набули достатнього поширення.
Статистичні дані показують, що інститути ощадно-кредитного типу, зокрема будощадкаси, виявилися більш стійкі до дії кризи, ніж банківська іпотека. Зокрема в Чехії та Словакії, за шість місяців 2009 року в порівнянні з аналогічним періодом 2008-го, темп зменшення видачі кредитів склав 25% та 27% відповідно в порівнянні з 83% зменшенням видачі кредитів в Росії, 53% - в Польщі і 95% зменшення іпотечних договорів в Україні (в усіх трьох країнах основним інститутом іпотечного кредитування є банківська іпотека). Хоча дані інститути не є спеціалізованими саме на кредитуванні придбання малоповерхового житла та житла коттеджного типу, в багатьох випадках в Німеччині, Австрії та в меншій мірі в Чехії, Словаччині та Угорщині саме вони є основними інституційними інвесторами в даному сегменті житлового будівництва, вони ж забезпечують платоспроможний попит на новозбудоване малоповерхове житло та підвищують його доступність для населення.
На основі напрацювань В.М. Полтеровича та його групи в Україні прийнято Концепцію розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні, але практичні шляхи її реалізації поки що не розроблено.
Слід зазначити, що в прийнятій концепції, як у відповідному російському законі прослідковується певна непослідовність методологічного плану. Сам Полтерович В.М. та його група, які є «ідеологами» обох нормативних актів, цілком вірно вказують, що потрібно трансплантувати не найбільш сучасні іпотечні інститути, так як вони потребують достатньо розвинутого інституційного середовища, якого нема в Україні. В той же час пропозиція щодо впровадження ощадно будівельних кас є ні чим іншим, як пропозицією щодо впровадження найбільш передового іпотечного інституту ощадно-кредитного типу. Якщо коротко розглянути еволюцію ощадно-кредитних іпотечних інститутів, то вона починається з будівельних товариств та кооперативів. Останні поділяються на кооперативи, що ліквідуються, серійні та неперервні. В кооперативі першого типу всі члени вступають в нього одночасно, після отримання ними житла – кооператив ліквідується. В серійному кооперативі нові члени приймаються серіями (когортами), після отримання серією житла приймається наступна когорта учасників. В неперервному кооперативі прийом нових членів відбувається постійно (неперервно). Будощадкаси виникли якраз як розвиток неперервних ощадно-будівельних кооперативів. Основна відмінність між ними: в кооперативі житло перебуває у власності кооперативу до моменту повного погашення кредиту; в буд-ощадкасі – у власності позичальника, з яким укладено іпотечний договір. В умовах низької культури позичальників та нерозвинутості інституту стягнення звернень на іпотеку у випадку неспроможності позичальника погасити кредит, що мають місце в Україні – розвиток ощадно-кредитних інститутів ринку житла доцільно почати з певного «гібриду» неперервних кооперативів та кооперативів, що ліквідуються, які згодом могли б трансформуватися в більш розвинений інститут – будощадкасу. Основна частка учасників даного інституту має поступати одночасно в момент створення кооперативу, становлячи своєрідне «ядро», але надалі в такому кооперативі доцільно передбачити можливість неперервного прийняття нових членів.
Для сегменту будівництва малоповерхового житла ощадно-будівельні кооперативи є, напевно єдиним прийнятним інститутом забезпечення попиту та притоку фінансових ресурсів, так як тих же будощадкас існує значний ризик орієнтації на перерозподіл існуючого житла, а не на будівництво нового.
Проте без участі держави ощадно-житлові кооперативи не зможуть функціонувати. В прийнятій концепції прослідковується певна асиметрія: для будощадкас заявлено державну підтримку у вигляді премій на вклади, тоді як для кооперативів жодних дій держави по їх підтримці не передбачено.
Що може зробити на сьогодні держава? Головне завдання: залучити кошти населення в сектор малоповерхового будівництва доступного житла. Очевидно, що величина фінансових потоків буде пропорційна доступності житла. Тому дії держави мають концентруватися у підвищенні доступності новозбудованого житла. Вартість витрат на отримання дозволів на будівництво житла та відповідних погоджень аналітики оцінюють в 30% собівартості самого будівництва. То отримаємо значний резерв зниження вартості новозбудованого житла.
Оцінюючи реально ситуацію, слід визнати, що для того, щоб малоповерхове житло було доступним, слід використати всі наявні інструменти, зокрема і бюджетні кошти і можливості банківської системи.
Тільки в рамках єдиної системи бюджет, будівельники, банки та будівельно-ощадний кооператив зможуть дати поштовх будівництву дійсно доступного для громадян малоповерхового житла.
Загальний фінансовий механізм роботи означеної системи наближено може бути поданий в наступних положеннях:
учасник кооперативу здійснює програму накопичень (або вносить одноразовий внесок) до 30%-50%. Розрахунки показують, що найбільший ефект державної підтримки спостерігається для повного або часткового фінансування саме початкового внеску за рахунок бюджетних коштів;
після накопичення початкового внеску учасник укладає кредитний договір з кооперативом на половину суми, що лишилася і отримує право на проживання в будинку, який залишається у власності кооперативу до кінця виплати кредиту;
на решту суми учасник укладає кредитний договір з банком, в якому кооператив виступає поручителем та в якості застави надає будинок, який виділяється учаснику. Для банку менш ризиково укладати кредитні договори з одним суб’єктом, ніж з багатьма фізичними особами. Додатковим зменшенням ризику є значно менша вартість кредиту по відношенню до вартості нерухомості (може становити 35-25%). Ще одним моментом, який зможе залучити банки до кредитування новозбудованого малоповерхового житла є те, що в разі несплати за кредитом в кооперативу є можливість «заміни» такого недобросовісного в плані сплати заборгованості учасника на іншого;
кошти, які акумулюються в період накопичення початкової суми учасників (як і бюджетна підтримка їх окремих категорій) за інвестиційними договорами спрямовуються забудовнику з умовою певного зниження цін на житло. Це дозволить послабити фінансову напругу в будівельних компаніях в період вводу об’єктів і знизить ризик знецінення коштів та їх втрати в разі розміщення їх на фінансовому ринку.
Конкретна схема роботи може бути описана наступним чином.
Забудовник готує повний пакет дозвільних документів під забудову.
Після цього:
1) створюється будівельно-ощадний кооператив, для членів якого відкриваються рахунки в уповноваженому банку. Проблема інфляції має бути обов’язково врахована, тому такі рахунки мають бути прив’язані до вартості житла. Відсотки на рахунки не нараховуються: головним стимулом для вкладників є отримання не доходу, а житла. Такий кооператив може бути створений в рамках закону «Про кооперацію», який визначає поняття «житлово-будівельного» кооперативу;
2) проводиться тендер з будівельними організаціями на забудову під гарантії реалізації побудованого житла та з частковим фінансуванням на етапі будівництва за рахунок будівельно-ощадного кооперативу. Вихідними параметрами тендеру і одночасно критеріями відбору мають стати: вартість будівництва, строки та ризики закінчення будівництва;
3) проводиться тендер з банками щодо умов співпраці в рамках накопичувальної програми та подальшого іпотечного кредитування.
Процес створення будівельно-ощадного кооперативу включає формування списку основної частки учасників, які становитимуть «ядро» даного кооперативу. На даному етапі в такий список повинні бути включені категорії громадян, яким передбачено надання державної підтримки в придбанні житла, наприклад в рамках молодіжного житлового будівництва та ін. Таким чином держава зможе здійснювати «вливання» фінансових ресурсів у будівництво малоповерхового житла, які в сучасних умовах є обмеженими, але паралельно з коштами населення та ресурсами банківської системи створять достатній фінансовий потік для реанімації будівництва малоповерхового житла. На початкових етапах перелік таких категорій може бути невеликим. Це можуть бути: багатодітні молоді сім’ї; молоді сім’ї, де один з членів сім’ї інваліди першої (другої) групи. З часом перелік пільгових категорій може бути розширений, зокрема можуть бути включені сім’ї медпрацівників, педагогів, науковців та ін. Вищеозначене дозволить державі здійснити суттєву підтримку тих прошарків суспільства, які відіграють важливу роль в розвитку суспільства, але для яких поки що держава не в змозі встановити високий рівень оплати праці. Початковий список повинен передбачати його доповнення, а також заміну членів кооперативу.
Після формування «ядра» кооперативу паралельно відбуваються два процеси: накопичення початкового внеску і забудова виділеної ділянки забудовником. Збудовані будинки переходять у власність кооперативу. Учасники, які виконали програму накопичень (самостійно, чи з державною підтримкою), укладають кредитний договір з кооперативом та з банком і отримують право користування житлом з наступним його переходом у власність після виконання зобов’язань за обома кредитними договорами. В статуті кооперативу має бути прописана процедура черговості надання житла в користування.
Після цього відбувається погашення заборгованості за кредитами. Кредит від кооперативу має надаватися під незначні відсотки (3-5%). Частина відсотків буде джерелом фінансування управління кооперативом, частина – піде для забезпечення прискорення отримання житла учасниками, які останніми виконають програму накопичень. Сума, яка буде отримана понад вартості житла, коли план будівництва буде виконано, рішенням зборів може бути спрямована на додаткове поліпшення інфраструктури, чи інші цілі. Після отримання житла всіма учасниками кооператив ліквідується, або ж можлива його трансформація у будівельно-ощадну касу. У такому разі додатковими ресурсами будівельно-ощадної каси можуть бути суми відсотків, отримані кооперативом за кредити видані учасниками.
Означена схема підвищує доступність новозбудованого малоповерхового житла для населення за рахунок:
загального зниження його вартості - зменшення витрат забудовників на отримання дозвільної документації, зменшення націнки понад собівартість за рахунок часткового фінансування будівництва та зменшення ризику не реалізації новозбудованого житла;
додаткового зниження вартості за рахунок бюджетних коштів для окремих категорій населення;
більшої доступності для учасників банківського кредиту;
меншої середньозваженої ставки по кредиту – з одного боку банківський кредит може видаватися по меншій ніж ринкова ставка, адже в даному випадку банк приймає на себе значно менші ризики, ніж при застосовуваних схемах іпотечного кредитування напряму з позичальниками, з іншого – частка кредиту від кооперативу буде видаватися по значно нижчій процентній ставці;
період зведення малоповерхового житла менший в порівнянні з багатоповерховим;
Для будівельних компаній вищеописана схема приваблива принаймі з трьох позицій:
спрощена процедура отримання дозвільної документації;
часткове фінансування оборотних коштів на етапі будівництва з сторонніх джерел, що еквівалентно притоку інвестицій у будівельну галузь;
гарантоване забезпечення збуту новозбудованого житла в повному обсязі.
Для комерційних банків привабливість участі в описаній схемі визначається можливістю значно понизити ризики при кредитуванні за рахунок меншої частки кредиту від вартості житла та наявності гаранта в особі будівельно-житлового кооперативу та застави належної йому житлової нерухомості.
Для держави дана схема надає наступні вигоди:
не витрачаються бюджетні кошти на отримання доходу комерційними банками в разі дотування відсотків за кредитами;
порівняно менша сума бюджетних коштів, необхідна для стимулювання будівельної галузі, так як бюджетні кошти синхронно з коштами населення та банківської системи поєднуються в один інвестиційний потік;
як і в вищеописаному випадку – менша сума бюджетних коштів для забезпечення житлом окремих категорій населення.
Додатковий ефект може бути отримано в разі залучення до будівництва державних будівельних організацій, існуючих, або ж спеціально створених з даною метою та Ощадного банку. В такому випадку додаткові кошти населення будуть повність знаходитися в сегменті, контрольованому державою і сприятимуть збільшенню бюджетних надходжень.
Означений фінансово-кредитний механізм доступного малоповерхового житла спочатку може бути реалізований в рамках інституційного експерименту в одному чи кількох регіонах з тим, щоб встановити оптимальні параметри його роботи та виявити основні проблемні місця.
З метою запровадження в Україні нових фінансово-кредитних механізмів будівництва доступного житла в т.ч. мало поверхневого з застосуванням ощадно-кредитних схем: широкого залучення коштів громадян пропонується створити при Мінрегіонбуді Державний будівельний ощадний холдинг (Будощадхолдинг). До складу Будощадхолдингу мають увійти в перше чергу Державне підприємство «Будівельні ощадні каси». Це буде спільне підприємство на базі Ощадбанку, яке зможе використовувати мережу всього державного банку для залучення коштів громадян з метою будівництва доступного житла.
Крім того до Будощадхолдингу має входити державне підприємство «Державна будівельна компанія», головним завданням якої буде координація роботи регіональних управлінь капітального будівництва та інших державних регіональних служб з метою спрощення і здешевлення процедур відведення земельних ділянок, розроблення проектно-кошторисної документації на будівництво доступного житла.
До складу Будощадхолдингу має входити державне підприємство «Будівельні матеріали», яке буде здійснювати оптові поставки будівельних матеріалів та комплектуючих на об`єкти , що будуються в рамках державних та регіональних програм доступного і соціального житла з метою здешевлення його будівництва.
www.zagorodna.com



Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти