Ефективне управління нерухомістю





Google+
09.12.2009 10:04
Ринок нерухомості в Україні почав складатися в період приватизації. Тоді промислові, торгові, комунальні та інші підприємства приватизувались за ваучери та сертифікати. Таким чином, з'явилися перші власники, які могли розпоряджатися цією власністю на свій розсуд, у тому числі і реалізовувати її на ринку.

Цей період характерний тим, що власниками були колективи акціонерів - колишні працівники і службовці цих підприємств. Не маючи ринкового досвіду управління підприємством, вони зазнавали великих збитків, що призводило до необхідності продажу активів підприємств, але вже як нерухомості. Проте на ринку нерухомості до 2002 року попит перевищував пропозицію, але ціна нерухомості була заниженою.

Цей стан ринку нерухомості привело до зміни структури власників нерухомості. Кількість колективних власників нерухомості різко скоротилося. Нерухомість була викуплена у них окремими юридичними або фізичними особами чи залишилася формально в колективній власності, але контрольний пакет акцій перейшов до обмеженого числа фізичних осіб, найчастіше до кільком колишнім керівникам підприємства.

Такий стан ринку нерухомості збереглося і до теперішнього часу, за винятком сверхвостребованной нерухомості у великих містах.

Пропоновані і реалізуються сьогодні на ринку об'єкти - це, головним чином, що підлягають перепрофілюванню приміщення промислової спрямованості в минулому або об'єкти незавершеного будівництва. Власниками цих об'єктів є переважно власники контрольних пакетів акцій різного типу акціонерних товариств або фізичні особи, перекупили ці об'єкти у колективних власників раніше, на етапі масового продажу.

Загальним для всіх цих власників є одне - нездатність або небажання ефективно управляти належної їм нерухомістю, чому вони і виставляють її на продаж.

Причина такого явища - відсутність на ринку послуг пропозиції з управління комерційною нерухомістю, тобто що надаються власнику нерухомості послуг з управління, обслуговування, утримання, ремонту, перепрофілювання і т.п.

Прикладом того, як ефективне управління може змінити сам статус нерухомості, є торговельний конгломерат «Петрівка» в Києві. На незначній відстані один від одного, в радіусі до 2 км розташовувався ряд промислових підприємств (заводи «Промзв'язок», «Маяк», Медапаратура »та ін.)

Неефективне управління нерухомістю характерне не тільки для непрофесіоналів-власників, які стали власниками нерухомості, але і для власників тих, які далеко не новачки в бізнесі, але, придбавши або побудувавши об'єкти нерухомості принесені бізнесом кошти, в силу тих чи інших причин знехтували значимими аспектами управління нерухомістю . Таким прикладом може служити що відкрився в 2004 році в Одесі комплекс «Афіна».

У зв'язку з відсутністю на ринку професійних послуг сторонніх організацій власник комплексу керував проектуванням, будівництвом та розподілом. Він передав привабливу частину об'єкта (цокольний поверх над парковкою комплексу) лідеру ринку супермаркетів у Одесі, компанії «Таврія В». Це повинно було спричинити відкриття на площах комплексу великоформатного супермаркету - якоря всього комплексу. Магазин міг би стати привабливим ланкою, яка зробила б весь об'єкт максимально відвідуваним і підвищило б привабливість для орендарів і покупців іншої частини нерухомості. Втім, власник прийняв рішення виходячи з інтересів тільки свого бізнесу і замість великого супермаркету відкрив на належних йому площах інтегроване підприємство швидкого харчування. У силу того, що клієнти підприємств швидкого харчування - це в основному молодь і люди середнього достатку, площі «Таврія В» не стали привабливою силою для розвитку торгового бізнесу на наступних поверхах будівлі.

Таким чином, у зв'язку з непрофесійним підходом до управління нерухомістю, об'єкт, який міг би стати подією торгового бізнесу, перетворився на звичайне торговельне підприємство, якими рясніє Одеса.

Що повинна являти собою така управлінська структура і в чому її відмінність від звичайних консалтингових або ріелторських підприємств?

Як мені здається, основною відмінністю управлінської структури від консалтингової є не розробка рекомендаційних пропозицій і передача їх замовнику, а пряме управління нерухомістю за договором з власником при повній прозорої звітності. Власник передає нерухомість в управління управлінській структурі на певний період, під конкретні умови. Такими умовами можуть бути:

1) організація робіт з ремонту, переобладнання, профілізації об'єкта в рамках бюджету;
2) заповнення об'єкта орендарями з певним профілем діяльності;
3) доведення переданого в управління об'єкта до прибутковості в обумовлених рамках, виконання умов визначених термінів окупності проекту;
4) підтримка та підвищення прибутковості та ринкової вартості;
5) побудова бренду.

Висококласні девелоперські компанії не бажають розділяти перераховані вище завдання, не хочуть виділяти їх відокремлено.
Світовий досвід підказує, що вже завтра передавати функції управління комерційною нерухомістю девелоперським, спеціалізованим компаніям почнуть і українські власники.

Примірна структура розвиненою девелоперської компанії, здатної вирішувати комплексну задачу, дуже схожа на структуру виробничо-торговельного підприємства.

Чи потрібно виділяти девелопмент як особливий рід ринкової діяльності? Моя думка однозначна: девелопмент - це не тільки уміння перепрофілювати, добудувати, доопрацювати об'єкт розвитку, а й створити затребуваний на ринку комплекс, що володіє тривалим ексклюзивним конкурентною перевагою, організувати ефективне управління ім.

Для досягнення поставлених завдань девелоперської компанії постійно необхідно бути на гребені інновацій, тому що успіх компаній укладений в:
- Використання новітніх технологій будівництва, торгівлі і виробництва;
- Ефективному управлінні ресурсами всіх учасників процесу, умінні різноманітно підходити до механізмів залучення ресурсів,
- Вміння знаходити приховані достоїнства в існуючих і створювати переваги знову споруджуваних об'єктів,
- Точному знанні ринку і перспектив,
- Інтуїції, прогнозуванні, бачення.

Є ще багато інших аспектів, якими володіють професіонали-управлінці нерухомістю. Послуги таких фахівців коштують недешево. Однак вигода, яку може отримати власник нерухомості в процесі довгострокового користування, незрівнянно більше.

zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти