Для чого потрібен нотаріус при оформленні угод з нерухомістю





Google+
08.12.2009 10:54
Оформлення операції з нерухомістю вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення. По-перше, цілий ряд операцій без нотаріального посвідчення буде вважатися недійсним, а по-друге - це знижує всі можливі ризики власника житла. Розглянемо основні "постулати", які необхідно знати кожному потенційному покупцеві або продавцеві нерухомості.

Згідно з чинним законодавством, нотаріус при посвідченні угоди з нерухомістю досконально перевіряє подані документи на предмет їх законності, достовірності і правильності оформлення. А також в обов'язковому порядку перевіряє:
- Чи має право особа, що продає свою нерухомість, продавати її, правомочний він здійснити цю операцію;
- Наявність і достовірність всіх необхідних документів для здійснення угоди;
- При необхідності запитує в обох сторін інші відсутні документи.

Не забути документи!
Збираючись в нотаріальну контору, потрібно мати при собі повний пакет документів. Відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 № 20 / 5, для оформлення операцій з відчуження об'єктів нерухомості (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання і т. д.) необхідна наявність наступних документів:
- Паспорт або інший документ, що засвідчує особу учасника угоди;
- Правовстановлюючий документ, тобто документ, який підтверджує право власності на нерухоме майно;
- Довідка-характеристика БТІ на відчужуваний об'єкт нерухомості;
- Довідка про відсутність заборони на відчуження або арешту об'єкта нерухомості;
- Письмова згода другого з подружжя на відчуження об'єкта нерухомості, якщо він був придбаний подружжям під час шлюбу;
- Дозвіл органу опіки та піклування, якщо власником або одним із співвласників об'єкта нерухомості є неповнолітній, недієздатний чи обмежено дієздатний;
- Довіреність, якщо угода укладається не особисто власником нерухомості, а його представником;
- Довідки з ЖЕКу: форма № 3 і про відсутність заборгованості по комунальних платежах.
Важливо! Різниці між договором, оформленим у приватного та державного нотаріуса немає. Відповідно до Закону України "Про нотаріат", обидва договори будуть дійсні і мати однакову юридичну силу.

Обов'язкове посвідчення та реєстрація
Існує цілий ряд випадків, коли оформити угоду без допомоги нотаріуса не вийде. Вона просто не матиме юридичної сили і може бути оскаржена в суді в будь-який момент. Відповідно до чинного законодавства, обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання) житлового будинку, квартири, іншого нерухомого майна. "Недотримання обов'язкової нотаріальної форми угоди тягне за собою недійсність такої угоди. Кожна зі сторін у такому випадку зобов'язана повернути своєму контрагенту все одержане за угодою, а якщо повернення в натурі неможливий - відшкодувати вартість у грошах", - розповіла приватний нотаріус Тетяна Евдотьева.
Крім того, необхідно пам'ятати про обов'язкову державну реєстрацію майна. Придбану нерухомість власник повинен у встановленому порядку зареєструвати. Державна реєстрація об'єктів нерухомого майна здійснюється спеціальними державними підприємствами - бюро технічної інвентаризації місцевих органів виконавчої влади (БТІ) на підставі відповідних правовстановлюючих документів за рахунок власника нерухомого майна.
До об'єктів нерухомого майна, що підлягає обов'язковій державній реєстрації, відносяться:
- Житлові будинки (домоволодіння), розташовані на земельній ділянці під окремим порядковим номером на вулиці, площі, провулку;
- Нежитлові будинки, дачі, садові будиночки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розміщені на окремому земельній ділянці;
- Вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частина цього будинку);
- Квартири в багатоквартирних будинках.
Важливо! Державній реєстрації підлягають об'єкти, які закінчені будівництвом і прийняті в експлуатацію незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування.
Договір відчуження, а саме: купівлі-продажу, обміну і так далі, відразу після ув'язнення і завірення нотаріусом реєструється в Державному реєстрі угод. "Цю операцію нотаріус проводить самостійно. Сьогодні більшість нотаріальних контор підключено до єдиної бази даних і проводить таку реєстрацію в лічені хвилини", - зазначив нотаріус приватної нотаріальної контори Сергій Валяєв. Крім того, існує ще реєстр накладення заборон та арештів на відчуження майна. Але внести в нього інформацію може тільки нотаріус.

Зона загального відчуження
Зустрічаються випадки, коли виникає необхідність завірити угоду про відчуження частки майна у спільній власності. У цьому разі нотаріус повинен упевнитися в тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як громадян, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку третій особі, вказавши ціну та інші умови, на яких продається квартира.
Важливо! При посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частки майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів ці правила не застосовуються.

Подаруй мені, подаруй
Договір дарування - це документ, за яким одна особа передає своє майно безоплатно у власність іншій особі. Такий договір відноситься до числа так званих реальних договорів, тобто вважається укладеним з моменту передачі речі. Тому не можна звернутися до суду з заявою про те, що особа обіцяв зробити подарунок, а потім свою обіцянку не виконало. Договір дарування майна, у тому числі житлової нерухомості, понад встановленої законом суми повинен бути укладений в нотаріальній формі. Порушення нотаріальної форми договору робить його недійсним.
Важливо! Сторонами договору можуть бути тільки дієздатні громадяни. Неповнолітні (до 18 років), а також обмежено дієздатні можуть бути сторонами договору лише за згодою батьків, опікунів (піклувальників).

Юридична підтримка
Нотаріуси при посвідченні угод з нерухомістю виконують лише свої обов'язки з перевірки документів, встановлених законодавством, а це не завжди дає гарантію не стати жертвою шахраїв. Тому, купуючи об'єкт нерухомості, покупець повинен пам'ятати: як би ретельно ріелтор, нотаріус або реєстратор, що оформляють угоду, не перевіряли її юридичну чистоту, повної гарантії того, що угода не буде коли-небудь оскаржена, все-таки немає.
Юристи рекомендують: для того, щоб убезпечити себе при здійсненні операції з нерухомістю та запобігти можливі негативні наслідки при її проведенні, краще заздалегідь звернутися за професійною юридичною допомогою. А саме, перевірити історію об'єкта, що купується, документи на житло та інші деталі. Також можна скористатися такою послугою, як юридичний супровід операцій з нерухомістю. Це може бути перевірка прав на розпорядження майном в особи, що продає квартиру; перевірка законності придбання квартири продавцем; розробка або перевірка тексту договору купівлі-продажу; консультації сторін щодо документів, необхідних для угоди; узгодження тексту, часу і місця підписання договору з нотаріусом; оформлення прав на майно, юридичний аналіз правовстановлюючих документів.
Останнім юридично значимою дією в угоді є державна реєстрація прав на майно, яка теж має проходити під контролем фахівця. Це - найбільш відповідальний етап в операції, коли оцінюється результат і якість проведеної юристами роботи. Важливо пам'ятати, що право власності переходить до покупця тільки після державної реєстрації, а її успіх залежить від грамотних юридичних дій, які забезпечуються фахівцями з юридичного супроводу угод з нерухомістю.
Необхідно зазначити, що угоди з нерухомістю засвідчуються нотаріально або реєструються на біржі. При цьому деякі договори (наприклад договір довічного утримання, договір дарування) можуть бути засвідчені тільки нотаріально, інші (наприклад договір купівлі-продажу, договір міни) - як нотаріально, так і реєстрацією на біржі.

zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти