Девелопмент нерухомості-2008: спекуляція, стагнація і реанімація

08.12.2009 16:01
Минулий рік, не став несподіванкою для девелоперів - все, що відбувалося на одеському ринку нерухомості стало результатом минулих непрофесійних дій забудовників і покупців. Майбутнє ж, як обіцяють фахівці, має стати більш райдужним, хоча б тому, що гірше вже нікуди.

Початок кінця

Передумови ситуації, що склалася сьогодні на ринку української і зокрема одеської нерухомості, окреслилися наприкінці 2002 року, коли будівельна галузь після довгого застою почала активно розвиватися, і ціни на нерухомість буквально злетіли. Настав «золотий вік» будівельника: протягом 4 років (з 2002 по 2006 р.) житлова нерухомість подорожчала в 6-10 (!) Раз, деякі об'єкти перепродувалися по три рази за рік.

- На початку 1990-х років багато жителів СНД обпеклися на участі у фінансових пірамідах - трастових фондах. У 2002-2006 роках ситуація повторилася на ринку нерухомості, - розповідає Андрій Дєдов. - В Одесі з'явилося просто нереальне число пересічних ріелторів, які мали у власності відразу декілька квартир, що знаходяться під іпотекою. На ринок були виведені котеджні селища, земля яких також була під іпотекою. Але все закінчилося в 2007 році, коли вже в січні продажі зупинилися. Звичайного лютнево-червневого підйому не було, і це намагалися пояснити наближенням виборів. Вибори пройшли, а Октябрьская-грудневий підйом також не наступив.

Спад попиту на нерухомість не змусив себе довго чекати. Досвідчені інвестори почали виводити свої капітали «від багатоповерхівок подалі» і почали скуповувати землю. Так, минулого року аналітики констатували величезне зростання числа пропозицій «котеджних містечок». А тут ще інфляція. C квітня 2007 по квітень 2008 р. вона зросла до 30%! При цьому в 2007 році було видано в 1,5 рази більше кредитів, ніж накопичено на банківських депозитах.

У підсумку, на початку 2008-го ринок «прокинувся» з надлишком пропозицій (зараз в Одесі, за даними компанії «Ресурс Девелопмент», понад 180 багатоповерхових житлових новобудов, і більше 40 «котеджних містечок»). «На сніданок» ринок отримав постанову Нацбанку України про ліквідність (травень 2008 р.), спрямоване на «покращення» співвідношення між зарезервованими коштами та виданими кредитами (адже за кредитні кошти купувалося до 80% житла). А «на десерт» - дефіцит гривні, зниження кредитного рейтингу України (за станом на кінець липня Standart & Poor's знизив індекс нашої країни на 29%), подорожчання позикової валюти і практичну недоступність кредитів, тобто їх подорожчання на 3-10%, плюс укорочений в 2 рази термін кредитування - з 25-30 до 10-15 років. У результаті - значне зменшення кількості угод на ринку нерухомості, затовареність складів будматеріалів і загальна криза в галузі.

Щоправда, 2008 рік фахівці називають переломним. Цього року, говорять учасники ринку, позиційну боротьбу між продавцями та покупцями вперше почали вигравати покупці.
Житловий ...

Розглядаючи кожен із сегментів нерухомості в окремо, Андрій Дідів впевнений в тому, що баланс досягнутий тільки в розділі житлової багатоповерхової нерухомості:

- Зараз ціни тут варіюються від 800 до 8 000 дол за м2. Широко представлені всі класи: від «економ» до «преміум». Нижня фінансова планка окремої житлової площі - близько 30 тис. дол

Однією з головних проблем даного виду нерухомості фахівці називають як і раніше завищену ціну за квадратний метр і трудноопределімую приналежність до того чи іншого класу. І в ідеалі у такого об'єкта повинна бути грамотна фінансова схема з чистим документацією, щоб банк просто не знайшов аргументів не визнати об'єкт іпотеки заставою.

У сегменті котеджного будівництва ситуація менш оптимістична. За даними соцопитувань, 52% населення України хотіли б мати приватний будинок - попит просто величезний. У той же час сьогодні на одеському ринку більше 40 котеджних пропозицій, і жодна з них не задовольняє попит ні за ціною, ні за якістю.

- Велика кількість котеджних проектів з'явилося на піку цін на землю. Їх купували і перепродували спекулянти, - говорить Андрій Дєдов. - Тепер на ринок приходить реальний клієнт і не бачить нічого гідного. Нинішні власники землі просто не можуть зрозуміти, що призначена ними ціна позамежна і не дає можливості забудовнику виділити достатньо площі під інфраструктуру. Одеса з задоволенням розкуплять кілька проектів котеджного будівництва, але вони повинні бути ідеально проробленими і, знову ж таки, з фінансовою схемою, що дає можливість покупцеві використовувати нинішні іпотечні правила.
... І нежитлове

Ринок комерційної нерухомості фахівці називають ще більш суперечливим, ніж житловий. Так, торговельна нерухомість в Одесі, здається, хронічно «страждає» вкрай незадоволеним попитом, причому, як у стріт-ритейлі, так і в сегменті торгово-розважальних центрів. П'ятнадцять існуючих ТРЦ і ТЦ - малорозмірних, слабо-концептуальні (крім хіба що одного, що працює з покупцями категорії В + - достаток вище середнього та високий) і попит не задовольняють. При цьому попит підтверджується щорічним зростанням цін продажів - до 27 тис. дол за м2, орендних ставок - до 300 дол за м2.

- Одеський ринок з задоволенням прийме перший по-справжньому великі ТРЦ, які вже запроектовані і з'являться в місті в 2009-2010 рр..: Одна площею 110 тис. м2, другий - 150 тис. м2, - говорить Андрій Дєдов. - Всього ж в Одесі сьогодні декларується близько десяти нових ТРЦ. Перший із запланованих хоч і позиціонується закордонними консультантами спочатку як об'єкт для покупців категорій С-і С (достаток середній і нижче середнього), але, зрештою, заводить орендарів з чіткої категорії В.

Зараз, вважають експерти, для одеського ринку торговельної нерухомості дуже характерна фраза, вимовлена одним з вітчизняних консультантів: «невдалих проектів не існує!» Однак фахівці попереджають: це поки ринок прощає все: і невдале місце розташування, і «вінегрет» з орендарів (де є сусідами футболки по 20 грн. і ексклюзивний годинник від 500 дол), та інші промахи. Сьогодні ринок ТРЦ оцінюється як найперспективніший, а значить не за горами ті часи, коли забудовникам доведеться попрацювати над концепцією того чи іншого проекту.

А ось офісна нерухомість може опинитися під ударом: цей сегмент найбільш чутливий до економічної ситуації в країні. В Одесі запроектовано більш ніж 20 офісних центрів, і у девелоперів є великі побоювання щодо заповнюваності всіх цих площ. Потенційні споживачі офісних новобудов - заходять на наш ринок іноземні компанії, які мають високі корпоративні вимоги до офісу, а також «підростаюче покоління» вітчизняних компаній. На жаль, першого не сприяє світова криза, і вони якщо й заходять, то в основному облаштовуються в Києві. Другим, крім іншого, заважає ще й Внутрішньоекономічна ситуація: податки, інфляція, жорсткість умов кредитування бізнесу і т.д. З березня ставки за гривневими корпоративними депозитами зросли на 2-7% і досягли 17,5% при внеску до року, а деякі банки третьої і четвертої груп (у рейтингу НБУ) готові платити до 30%. Все це, природно, стосується і кредиту. Ринок офісної нерухомості вже сьогодні в стані застою, про що свідчить незатребуваність квадратів у двох нових офісних центрах, де початкова планована орендна ставка в 50 у.о. за м2 вже знижена до 35 у. е.

Ситуацію з логістичної нерухомістю можна було б назвати смішною, якщо б вона не була такою сумною. До нинішнього року в Одесі було всього 2 сучасних логістичних об'єкта площею в 30 тис. м2. Сьогодні задекларовано відразу кілька об'єктів, і загальна «логістична» площа Одеси повинна перевалити ... півмільйона (!) М2.

- Таке відчуття, що наш девелопмент постійно діє, керуючись якимось гаслом: з 2002 року - «Починаємо все будувати житло!», З 2006 року - «Даєш офісні центри!», Зараз-«Вдаримо по логістиці!», - Говорить Андрій Дєдов. - Причому цьому пориву піддалися як іноземні компанії, наприклад «Євразія», яка взяла під будівництво 70 га, так і вітчизняні девелопери. Я не бачу потреби в такій кількості квадратів логістики.

Основні клієнти на ці квадрати, за словами Андрія Дєдова, - це, перш за все, профі-логістичні компанії, виробники і торгово-дистриб'юторські мережі. При цьому деякі з цих споживачів вважають, що логістику в місті з населенням менше 2 млн. жителів розвивати нецікаво. Інші думають, що важливіше оперативність покриття всієї території України. Треті живуть за принципом: «Де головний офіс, там і інші підрозділи», і зупиняються на Києві. Четвертим не хочеться зв'язуватися з Міністерством шляхів сполучення України. У результаті сьогодні логістичної столицею України є національна столиця - Київ. Одеський регіон ж, хоч і залишається центром морської торгівлі, в логістиці виконує поки що лише перевантажувальну роль.

Нарешті, ще один сегмент нерухомості, про розвиток якого сперечаються девелопери - готелі. У світлі Євро-2012 цей ринок міг би розвинутися з небаченою швидкістю, проте експерти констатують: тут девелопери якраз не поспішають піддатися пориву, розуміючи, що футбольний чемпіонат триватиме два тижні, а об'єкти нерухомості доведеться експлуатувати потім ще довгі роки. Сьогодні в Одесі більше 100 готелів, з яких офіційно сертифікацію на п'ять зірок пройшла тільки одна. Неофіційно до «вищого розряду» зараховують ще одну.

- У ЗМІ називаються якісь астрономічні числа, - говорить Андрій Дєдов. - Однак існує законодавчий межа: в нашій країні заборонено будівництво житла на відстані від 500 до 2 000 метрів від берегової лінії. Ось що будуються житло і називають апартаментами, тобто готелями тривалого терміну проживання. Взагалі ж, думаю, що готелями нижнього і середнього сегмента Одеса забезпечена. А ось пари-трійки готелів високого, дійсно європейської якості їй не вистачає.
Інвестиції всьому голова?

- Україна розвивається не «тому що», а «всупереч», - вважає Андрій Дєдов. І додає: - Зараз уряд констатує збільшення прямих іноземних інвестицій. Я думаю, що вітчизняний бізнес, намагаючись захистити свою власність, активізує переклад своїх активів під закордонну юрисдикцію.

Одним із серйозних показників перспективи ринку нерухомості України, на думку експертів, є і прихід зарубіжних консультантів. Він почався приблизно 12 років тому і не припиняється досі. Серед найбільш відомих: Colliers Int, Knight Frank, CB Richard Ellis та ін Їх підтримують у намірах такі найбільші ритейлери, як Inditex Group, NewYorker, Marks & Spencer, Stockmann та ін До слова, 1,5 тис м2 у новобудові «Зірка Еллади »на Грецькій площі (перший поверх будівлі) взяв в оренду саме« Marks & Spencer », який найближчим часом планує в Одесі відкриття ще не менше трьох магазинів.
Загалом, кажуть професіонали, криза потрібно не перечікувати, а переборювати.

www.zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Девелопмент нерухомості-2008: спекуляція, стагнація і реанімаціяПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти