Девелопмент на ринку котеджної нерухомості





Google+
08.12.2009 16:18
Нестримне зростання цін на київському ринку нерухомості розбурхав неспішне стан справ в заміському сегменті. 2006-й можна назвати роком початку розвитку ринку котеджної нерухомості. За цей рік кількість проектів котеджних селищ зросла вдвічі.

Рівень розвитку девелопменту на ринку заміської нерухомості

Девелопмент котеджної нерухомості України знаходиться на стадії зародження, яку можна порівняти зі станом ринку торгових і бізнес-центрів у 2000 році. Для цього періоду було характерно відсутність класифікації, стратегії розвитку і професіоналізму основних його учасників. «Сьогодні на ринок котеджної нерухомості вийшли всі: від спекулюють землею і дрібних власників різних типів ділянок до великих гравців, які планують отримувати дохід на кінцевому продукті - продажу готових будинків, а також мати зиск від управління цими котеджними містечками, - розповідає Вадим Непосєдов, генеральний директор консалтингової компанії "Українська Торгова Гільдія", що спеціалізується на повному супроводі девелоперських проектів. - У повітрі витає запах передчуття великого заробітку, і сьогоднішні ризики, пов'язані з пілотними проектами, цілком можуть бути виправдані надвисоким доходом. Ситуація на ринку котеджної нерухомості нагадує просування наосліп, навпомацки, в надії на позитивний результат і успіх, який ми сьогодні спостерігаємо на прикладі підмосковних проектів ».

На думку експертів, розвиток ринку котеджної нерухомості столичного регіону продиктовано тим, що останнім часом зійшлися воєдино два чинники, які стимулюють підвищення попиту і, як наслідок, зростання пропозиції котеджів в Києві і області. «З одного боку, все більше покупців житла приходять до розуміння якісно нового стилю життя, який вже давно прижився на Заході, - низькоповерхова забудова, власний будинок, наявність власної ділянки, і все це далеко від міського шуму. З іншого боку, девелоперам і забудовникам все складніше знаходити землю в межах міста, а вже якщо говорити про ділянки, які підходять для елітного житла, то таких фактично зовсім немає », - коментує Віталій Бойко, заступник генерального директора« Української Торгової Гільдії ».

Ринок заміської нерухомості в Україні ще дуже хаотичний і не має форматних, загальноприйнятих і зрозумілих для всіх пропозицій. Відсутність офіційної класифікації та чітких критеріїв гальмує розвиток ринку, породжує розбіжності в оцінках різних типів будинків і вводить в оману потенційних покупців. З появою нових проектів і зростанням пропозиції поступово буде накопичуватися теоретичний і практичний базис, який дозволить структурувати котеджне ринок і споживачів. Це необхідно як девелоперів, так і покупцям котеджів. На думку аналітиків, тільки по закінченню двох-трьох років (на підставі аналізу побудованих об'єктів) сформуються типологія і способи ефективної організації девелопменту котеджної нерухомості. Велику роль у цьому зіграють думку перших покупців та мінливий попит.

Сьогодні на ринку заміської нерухомості мало дійсно досвідчених девелоперів, які пройшли всі етапи девелопменту в цьому сегменті і досягли фінансових успіхів. «Для активного розвитку сегмента котеджної нерухомості не вистачає дослідної бази та споживчої культури, які є основою для більш грамотного і якісного поштовху, для переходу від хаотичної забудови до структурних і форматним проектам, до проектів із запрограмованою прибутковістю, терміном виведення об'єкта на ринок і т. д. Все це неможливо без опорної теоретичної та практичної бази, - вважає Вадим Непосєдов. - На українському ринку немає необхідної кількості об'єктів для аналізу, немає сформованих споживчих переваг, які необхідні для створення таких структурно-організаційних утворень, як котеджні містечка. Все це ускладнює роботу девелоперів і створює велику погрішність у виборі стратегії і тактики реалізації проектів. Відповідно, у цьому сегменті нерухомості значно вищі ризики ».

Не дуже активно розвивається заміська нерухомість і в зв'язку з тим, що сьогоднішній усереднений рівень доходу населення не дозволяє сформуватися активного попиту у цьому сегменті. Охочих жити в приватному будинку в останні роки справді дуже багато. Але не всі можуть собі дозволити вкласти гроші в земельну ділянку. А що говорити про фінансування 200-300-метрового котеджу, інфраструктури майбутнього містечка та іншого? Існуючі інструменти фінансування заміської нерухомості знаходяться в стадії розвитку. У порівнянні з Європою і Росією нам не вистачає довіри банків до таких проектів в силу повної відсутності досвіду девелоперів на цьому ринку.

Перераховані вище фактори свідчать про те, що Україна перебуває на етапі зародження ринку котеджної нерухомості та девелоперам треба буде пройти шлях помилок і проблем, які в подальшому дозволять створювати об'єкти не у формі хаотичної і божевільної забудови, а з чіткої маркетингової, архітектурної та бізнес-концепцією.
Тенденції розвитку ринку

До основних тенденцій розвитку ринку аналітики «Української Торгової Гільдії» відносять наступні:

1. на зміну хаотичної заміської забудову в найближчому передмісті Києва приходять проекти з єдиною концепцією, з розвиненою соціальною інфраструктурою;
2. зменшується площа котеджів;
3. поступово збільшується площа територій, яку відводять для котеджних містечок;
4. з'являються таунхауси і багатоквартирні будинки;
5. паралельно з розвитком більш віддалених територій набирають обертів також ті напрямки, які раніше не користувалися популярністю.

«Обухівський напрямок за рахунок лісу, близькості до Дніпра і зручних під'їзних шляхів до міста є районом першої котеджної забудови з обмеженою територією, що призводить до пошуку альтернативних місць. Найближчими роками найбільша кількість коттеджних містечок очікується на житомирському, вишгородському і броварському напрямках », - прогнозує Віталій Бойко.

Пропозиція і попит

За даними «Української Торгової Гільдії», на сьогоднішній день в Київській області в цілому налічується близько 60 містечок, більше половини з яких знаходиться на стадії проектування або розробки концепції. Для порівняння, у Москві зараз понад 500 існуючих селищ і проектів. До кінця 2011 року, за даними експертів, пропозиція будинків на ринку котеджної нерухомості Київської області збільшиться як мінімум у дев'ять разів.

Основна кількість котеджних містечок розташована в зоні 10-20 км від міської межі. Найбільшим попитом, на думку експертів, мають ділянки, що займають в середньому не менше 15 соток, і будинки площею 250-300 кв. м.

В Україні важко приживається таунхауз - тип будинків, поширений серед масового споживача Заходу. Ємність даного ринку дуже мала. Кількість покупців, що віддають перевагу такий тип нерухомості, невелика. Це пов'язано як з українською ментальністю, так і зі слабким розвитком середнього класу. За даними «Української Торгової Гільдії», тільки 22% потенційних покупців заміської нерухомості розглядали б можливість купівлі житла в таких будинках.

Середня ціна на житло в існуючих містечках і проекти зараз становить $ 1 520 за 1 кв. м, мінімальна - $ 600 і максимальна - $ 3 000 за 1 кв. м.

Аналітики «Української Торгової Гільдії» вважають, що основними факторами, що впливають на ціну, є: термін реалізації проекту коттеджного містечка, віддаленість від міської межі, напрямок по відношенню до міста, наявність природних умов (ліс, водойма) і розмір ділянки.
Складнощі і рішення

«Відсутність значних власних коштів, складність отримання кредиту під покупку землі та будівництво, складність залучення коштів покупців будинків на етапі будівництва, відсутність необхідних реалізованих проектів для маркетингових досліджень і багато чого іншого - все це в значній мірі стримує розвиток ринку, - пояснює Віталій Бойко. - Наша компанія розробила ефективну схему створення і розвитку проектів котеджних містечок, засновану на маркетингових дослідженнях і розробці концепції. У своїй роботі ми спираємося на переваги потенційних покупців, російський досвід, особливості розвитку ринку нерухомості України. Результатом робіт є бізнес-план проекту, в який входить маркетингове обгрунтування, архітектурна концепція з детальними планувальними рішеннями і економічне обгрунтування ».

«Для правильного створення будь-якого типу нерухомості необхідний комплексний і структурний підхід, що базується на наукових знаннях, практичному досвіді, розроблених методиках та інших атрибутах, які знаходяться сьогодні у веденні великих консалтингових компаній. Так, з 2006 року нами успішно були проведені чотири консалтингові роботи в Криму, Києві та Донецьку зі створення маркетингових концепцій просування і позиціонування проекту, архітектурних концепцій і фінансових аналізів майбутніх котеджних селищ у цих містах », - вважає Вадим Непосєдов.

На думку експертів, роль консалтингових компаній на ринку котеджної нерухомості стає все більш актуальною та затребуваною. Запорука успіху коттеджного селища - це якісна концепція, яка дозволить на основі знань ринку, його тенденцій, можливостей ділянки, думки споживачів та експертів про місце і пр. вибрати тип житла, розпланувати ділянку, створити генеральний план селища і визначити необхідну для споживачів і достатню для успішного просування проекту додаткову інфраструктуру.
Прогнози розвитку ринку

Ринок котеджної нерухомості по більшості показників перебуває в стадії активного розвитку. З'являється більшу кількість цікавих проектів, які закладають в свідомість споживача новий підхід до котеджним містечками і життя в них.

«Проте рівень розвитку споживчої культури ще дуже низький, оскільки не підтримується і не розвивається ніякими популяризують цей вид життя засобами і методами: ЗМІ, спеціалізованими програмами, рекламними і PR-кампаніями і т. д., - розповідає Вадим Непосєдов. - Тому всім девелоперам необхідно сьогодні приділяти цьому набагато більше уваги ».

З недосяжного за ціною житла для еліти площу в котеджних містечках стає більш доступною для людей із достатком трохи вище середнього рівня. У перспективі очікується розширення способів додаткового фінансування проектів заміської нерухомості. «Це може бути як проектне кредитування девелоперів, так і іпотечне кредитування споживачів. Поки угоди по покупці котеджів з використанням іпотечних кредитів одиничні, але вже найближчим часом можна прогнозувати впровадження іпотеки на ринку котеджного житла як масового продукту », - пояснює Вадим Непосєдов. Це дозволить залучити новий сегмент покупців до даного типу нерухомості.

Однією з переваг заміської нерухомості є економія ресурсів. «Збільшення з кінця 2006 року комунальних платежів більш ніж у три рази сильно вдарить по кишенях громадян. Саме для зменшення цих платежів вони будуть шукати способи самостійного забезпечення ресурсами з метою їх індивідуального споживання, економії і, відповідно, оплати тільки використаного. Це дозволить звернути увагу споживачів на індивідуальне житло, в якості якого може виступити заміський будинок », - розповідає Вадим Непосєдов.

Експерти вважають, що сегмент котеджного житлового будівництва буде все більш демократичним і орієнтованим на людей із середнім достатком. Розвиток заміської нерухомості буде і далі йти по шляху становлення житла за містом як альтернатива міській квартирі, а не доповнення до неї.

Необхідність залучення консультантів до проведення робіт в заміській нерухомості продиктована складністю визначення типу нерухомості, її характеристик, розмірів будинків, квартир, дільниці, характеристик цільової аудиторії і т. д.

Професійний консультант необхідний для того, щоб всі складові проекту - його маркетингова, архітектурна і бізнес-концепція - були триєдиної завданням для одержання максимально ефективного продукту з мінімальними ризиками при виході на ринок.

www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти